Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Чем отличается наймодатель от нанимателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если речь идет о квартире обычном доме, то временный жилец приобретает право пользоваться общественными помещениями вместе с остальными гражданами. По закону, срок договора любого типа не может превышать 5 лет, соглашение может быть продлено по желанию сторон.
Что лучше — собственность на жилье или соцнайм?
Частная собственность на жилые помещения существует в России с 1991 года, когда была объявлена приватизация на жилье для граждан. Многие поспешили воспользоваться этой возможностью, но и сейчас, по прошествии 26 лет с начала приватизации, более 25% жилых помещений остается в собственности государства. Далеко не все граждане стремятся использовать это свое право.
О том, в каких случаях стоит приватизировать жилье, и о плюсах и минусах каждого способа владения жилым помещением с юридической точки зрения нам расскажет председатель коллегии адвокатов «Комиссаров и партнеры» адвокат Андрей Комиссаров.
Под приватизацией следует понимать безвозмездную передачу гражданам в собственность помещений, в которых они проживают, в случае если жилье находится в собственности государства.
Юридическим последствием приватизации является возникновение права собственности.
В неприватизированных жилых помещениях граждане проживают на основании договоров социального найма. Достаточно часто ввиду низкого уровня правовой грамотности наниматели полагают, что их права аналогичны правам собственников жилых помещений. Такое утверждение является заблуждением.
Наймодатель как сторона правоотношений наделен спектром прав и обязанностей. К первой позиции относится возможность своевременно получать арендную плату, рассчитывать на сохранность имущества, соблюдение сроков передачи и возврата, возможность восстанавливать нарушенные права в суде, требовать прекращения нецелевого использования переданного имущества.
Основные обязанности:
- Предоставление арендуемого объекта в надлежащем состоянии, соответствующем заявленным характеристикам;
- Соблюдение сроков передачи и принятия;
- Профилактический осмотр технического и санитарного оборудования;
- Проведение капитального ремонта, своевременная замена конструкций, деталей, образующих элементов;
- Своевременное информирование об изменении существенных условий договора;
- Соблюдение пунктов договора и норм законодательства;
- Проведение осмотра придомовой территории (если речь идет о недвижимости), уход за придомовыми насаждениями;
- Внесение существенных изменений соглашения по согласованию сторон.
Ключевой документ правоотношений – договор. Для предотвращения юридических споров важно грамотно прописать кто это – (владелец или представитель), а также детально указать индивидуальные характеристики и особенности предоставляемого в аренду объекта. Это позволяет избежать мошеннических действий и конфликтов по поводу состояния возвращенного имущества.
В юридической практике чаще всего термин «наймодатель» применяется в контексте жилищного права. Распространенная форма правоотношений – договора социального найма.
Права наймодателя и нанимателя
Наймодатель имеет право проводить ревизию своего жилья, если это закреплено в договоре найма. Обычно ревизию проводят раз в месяц, совмещая с получением платы за найм. Хозяин жилья приходит, осматривает квартиру, получает деньги, оставляет расписку о получении денег.
Также наймодатель вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. В том числе, и с помощью суда. Но для этого нужны веские основания, например, неоднократные нарушения договора со стороны жильца.
Помимо этого наймодатель имеет право изменить цену найма по договорённости с жильцом. Обычно в этом случае заключают новый договор найма в котором переписывают пункт о порядке расчётов.
Квартирант может, с письменного согласия хозяина жилья, получить временную регистрацию по адресу найма. Также он вправе зарегистрировать на этой жилой площади свою супругу или супруга и несовершеннолетних детей.
Если арендодатель не против, жилец может вселить в квартиру других людей, которые не состоят с ним в браке или в кровном родстве. Обычно этим правом пользуются нерасписанные пары или люди, которые снимают жильё в складчину.
Также, подписывая договор найма, жилец получает право пользоваться жильём, находящимся в нём имуществом, общедомовым имуществом и придомовой территорией в рамках законов страны.
Права наймодателя и нанимателя
Наймодатель имеет право проводить ревизию своего жилья, если это закреплено в договоре найма. Обычно ревизию проводят раз в месяц, совмещая с получением платы за найм. Хозяин жилья приходит, осматривает квартиру, получает деньги, оставляет расписку о получении денег.
Также наймодатель вправе расторгнуть договор найма в одностороннем порядке. В том числе, и с помощью суда. Но для этого нужны веские основания, например, неоднократные нарушения договора со стороны жильца.
Помимо этого наймодатель имеет право изменить цену найма по договорённости с жильцом. Обычно в этом случае заключают новый договор найма в котором переписывают пункт о порядке расчётов.
Квартирант может, с письменного согласия хозяина жилья, получить временную регистрацию по адресу найма. Также он вправе зарегистрировать на этой жилой площади свою супругу или супруга и несовершеннолетних детей.
Если арендодатель не против, жилец может вселить в квартиру других людей, которые не состоят с ним в браке или в кровном родстве. Обычно этим правом пользуются нерасписанные пары или люди, которые снимают жильё в складчину.
Также, подписывая договор найма, жилец получает право пользоваться жильём, находящимся в нём имуществом, общедомовым имуществом и придомовой территорией в рамках законов страны.
Отличие аренды жилья от найма
Обычно коммерческий съем жилья называется арендой, квартиросъемщик – арендатором, а сдающий жилплощадь гражданин – арендодателем. Что касается законодательства, то аренда и наем характеризуются в нем немного разными определениями.
Основная разница договора найма от договора аренды: первый заключается между физлицами (ст.671 п.1 Гражданского кодекса); второй – между юрлицом и физлицом, либо иным юрлицом (ст.671 п.2 Гражданского кодекса).
Согласно норм закона, арендатор и арендодатель являются субъектами сделки по договору аренды, а наниматель и наймодатель – договора имущественного найма (ст.606 Гражданского кодекса). Регулированию взаимоотношений «арендатор-аредодатель» посвящена 34 глава, а отношений «наниматель-наймодатель» — 35 глава Гражданского кодекса.
Перечислим все отличия аренды от найма:
- в договорном соглашении по аренде арендатором может выступить только юрлицо. А в договоре найма стороной нанимателя может быть только физлицо;
- для договора аренды допустимо бессрочное заключение (срок не обозначается). Если же в договоре найма нет срока действия, то предельная длительность передачи жилья внаем составит 5 лет (ст.683 п.1 Гражданского кодекса);
- по Гражданскому кодексу, в наемном жилье могут проживать постоянно лица, вписанные в договор найма и несовершеннолетние дети (ст.677, 679 и 680). Вселение других проживающих без одобрения наймодателя исключается. Для жилья, арендуемого юрлицом, обычно нет личностных ограничений для проживающих, поскольку состав работников арендатора (жильцов) часто меняется.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Помимо основных пунктов, в договоре можно прописать и дополнительные условия. Например, указать, как часто собственник может приезжать проверять квартиру, отметил руководитель департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья» Роман Бабичев. «В договоре нужно прописывать все то, к чему пришли устно. Например, в квартире нельзя заводить животных, нельзя курить, нельзя приводить гостей. Это обязательно прописывается», — отметил он.
Сюда же можно внести пункт о ремонте. Например, если квартира сдается в плачевном состоянии и арендаторы должны будут делать ремонт в счет оплаты в течение нескольких месяцев, это необходимо прописать в договоре. «В ином случае наниматель, сделавший в квартире ремонт, ничем не будет застрахован от незапланированного расторжения договора по инициативе наймодателя», — отметила Юлия Дымова.
То же самое касается различных неисправностей: например, если сломается сантехника — кто должен будет ее чинить. Также стоит указать, что проводить мелкий ремонт (к примеру, переклеить обои) квартирант может только с согласия собственника.
Есть еще один аспект, на который стоит обращать внимание — это запрет на последующую субаренду. Достаточно распространена схема, когда люди снимают квартиру на долгий срок и сдают ее в посуточную аренду — это чревато высокой амортизацией. Чтобы исключить такую ситуацию, это важно контролировать и прописать в договоре условия по данному пункту.
Наймодатель: кто он и какие права и обязанности у него есть?
Наймодатель – это лицо, имеющее право на пользование жилым или коммерческим помещением и сдающее его в аренду другому лицу – нанимателю. Наймодатель может быть как физическим, так и юридическим лицом.
Основными обязанностями наймодателя являются:
- заключение договора найма жилья или коммерческого помещения, который должен быть оформлен в письменной форме и содержать все необходимые данные и условия;
- предоставление жилья или помещения, находящегося в соответствии с законом, в надлежащей жилой или коммерческой форме;
- обеспечение жильцов или нанимателей коммерческих помещений всей необходимой помощи в составлении документов и использовании коммунальных услуг;
- возмещение расходов на ремонт и обслуживание жилья или помещения;
- ведение учета коммунальных платежей и предоставление выписок о платежах;
- соблюдение порядка и правил проживания нанимателей или арендаторов, а также уважение их прав на жилое помещение.
Наймодатель имеет право:
- заключать договоры на различные сроки, не превышающие календарного месяца, и предъявлять условия о продлении договора;
- вносить временную плату за пользование имуществом, содержащимся в жилом помещении или коммерческом помещении, если это предусмотрено договором;
- требовать исполнения обязанностей нанимателя, установленных договором;
- распоряжаться своей собственностью – жилой или коммерческой недвижимостью – по своему усмотрению в соответствии с законодательством;
- распродавать свою недвижимость в порядке, установленном законом.
Если наниматель нарушает какой-либо пункт договора или правила проживания, наймодатель вправе потребовать от него расчета за месяц, заранее объявив о расторжении договора на следующий месяц. Наймодатель также имеет право на обращение в государственные органы в случаях, когда это предусмотрено законом.
Разрешение споров при аренде
При аренде недвижимости, как жилой, так и коммерческой, обеих сторон — нанимателя и наймодателя — обязывает договор, который заключается в письменной форме и содержит все важные пункты относительно прав и обязанностей сторон по использованию имущества и оплаты за него.
Однако, в случае возникновения споров между нанимателем и наймодателем, которые не могут быть решены путем дружественных переговоров, стороны могут обратиться за помощью по разрешению данных вопросов в орган государственной власти.
Документ, находящийся у нанимателя в обязательном порядке — это договор аренды жилья, который заключается на срок от одного месяца до одного года. В новом законе о недвижимости прописан пункт, в котором указано, что сторона, которая не вносит плату за аренду в порядку и сроки, должна быть выписана из квартиры.
Если по данной проблеме стороны не могут самостоятельно решить данную ситуацию, то необходимо воспользоваться помощью специалистов и обратиться в государственную комиссию по разрешению споров между ними. Эта комиссия может входить в состав мировых или арбитражных судов.
Важно понимать, что не только плата за аренду является обязанностью нанимателя, он также обязан оплачивать коммунальные услуги и обслуживание имущества в собственном жилом помещении. В свою очередь, наймодатель должен обеспечивать доступность жилья, его полную уборку и техническое обслуживание.
В договоре аренды жилья, стороны могут закрепить отдельную позицию о порядке решения споров, если они возникнут. Именно в таком документе могут быть прописаны все те требования, которые исходят от двух сторон при использовании жилого помещения или коммерческой недвижимости. Это поможет избежать недопонимания и конфликтов в будущем.
Срок аренды и страховой депозит
Договоры делятся на два типа в зависимости от срока аренды: краткосрочные (до одного года) и долгосрочные (до пяти лет). При желании обеих сторон возможно внесение правок в договор, чтобы продлить или же уменьшить этот срок. Если у одной из сторон возникают непредвиденные обстоятельства и происходит досрочное одностороннее прекращение договора, возникают свои нюансы. Так, наймодатель имеет право удержать депозитный взнос в случае преждевременного съезда жильца. А в противоположном случае уже жилец имеет право претендовать на компенсацию морального ущерба. Но, опять же, только в том случае, если это зафиксировано юридически: то есть эти условия стоит заранее прописать в договоре.
Про страховые депозиты (денежный залог) следует сказать отдельно. Это давно закрепившаяся практика, доказавшая свою эффективность в спорных вопросах. Чаще всего размер страхового депозита соответствует размеру месячной аренды, однако это напрямую зависит от количества и уровня имущества и оборудования, которое сдаётся вместе с квартирой. Денежный залог – своеобразная страховка собственника, позволяющая за её счёт компенсировать ущерб, нанесённый арендатором. Если же ущерба не было и договор расторгается по истечении срока, депозит возвращается нанимателю в полном объёме или же идёт в счёт последнего месяца проживания (если такое предусмотрено договором).
В чём разница между договорами?
Теперь разберём разницу между договором аренды и договором найма квартиры. Ключевых отличий несколько:
- сроки договора. В обоих случаях срок обсуждается участниками сделки и обязательно вносится в документ. Аренда может быть оформлена на любой срок, который заранее обсудили стороны договора, а вот наём не может длиться больше 5 лет;
- обязательной регистрации сделки в Росреестре подлежит только договор аренды, срок действия которого — год и больше. В случае договора найма регистрация не обязательна: нужны только подписи обеих сторон, и как только документ подписан, он вступает в силу;
- порядок расторжения до окончания его действия.
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет, кто, как долго и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что будет оплачивать съемщик, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописываются пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Общие положения о договорах найма жилья и нанимателях
Порядок найма коммерческого и социального жилья прописан в гл. 35 ГК РФ. Дополнительное регулирование порядка заключения таких контрактов определено разд. III ЖК РФ.
Первый вид найма — коммерческий. По ст. 672 ГК РФ в нем участвуют две стороны: одна получает изолированное жилье, передаваемое во временное владение и пользование за плату с целью проживания в нем (это наниматель жилого помещения), другая передает его (это наймодатель).
Основная особенность второго вида договоров — соглашений о соц. найме — заключается в специфике стороны наймодателя. Жилье находится не в частной собственности, а в государственном или муниципальном жилищном фонде, то есть принадлежит государству. Общие положения о таких сделках прописаны в ст. 673 ГК РФ. Наниматель, как и в случае с соглашением о коммерческом найме, заключает контракт с целью проживания в жилом помещении.
Особенностью статуса нанимателя при найме жилья по договору соц. найма является то, что он должен соответствовать определенным критериям для получения возможности заключить сделку (быть признанным нуждающимся, встав на соответствующий учет). Для договора коммерческого найма это нехарактерно.
Во всех случаях снимающим жилье может быть исключительно гражданин. Это связано с целью использования жилища — только для проживания. Если нанимателем является организация, с ней заключается договор не найма, а аренды.
Обязанности наймодателя по договору коммерческого найма
Перечень обязанностей наймодателя изложен в ст. 676 ГК РФ, согласно которой он обязан:
- Передать жилье, в котором не проживают другие лица.
- Предоставить жилище, которое пригодно для жизни и соответствует всем нормам закона и установленным правилам.
- Обеспечивать предоставление за оплату коммунальных услуг.
- Производить капремонт, если в договоре не установлено, что это должен делать наниматель.
- Обеспечивать надлежащую эксплуатацию дома, в котором находится квартира.
- Заключить новый договор в случае, если у нанимателя есть на это преимущественное право и наймодатель не передумал сдавать жилье.
Отличия между нанимателем и наймодателем
Наниматель — это лицо, которое арендует жилье или другое имущество у наймодателя. Если вы арендуете квартиру, дом, комнату или другое помещение, то вы являетесь нанимателем.
Наймодатель — это владелец недвижимости или имущества, который сдаёт её в аренду другому лицу. Если вы владеете жильём, квартирами, домами или другим имуществом, которое вы сдаёте в аренду, то вы являетесь наймодателем.
Главное отличие между этими двумя сторонами заключается в том, что наниматель пользуется имуществом, а наймодатель является владельцем этого имущества. Если вы являетесь нанимателем, то вы можете использовать жильё или другое имущество только в соответствии с договором, который заключен с наймодателем.
Если подчас возникает вопрос о том, кто является нанимателем и кто наймодателем, то это должно быть определено в составленном договоре, в котором указываются обязанности обеих сторон, условия платы, временную длительность аренды и иные условия использования жилья или имущества.
Законодательства РФ о гражданском и коммерческом найме имеет свои требования, в соответствии с которыми, наймодатель и наниматель обязаны заключить письменный документ об аренде. Эта форма документа обязывает обеих сторон следить за соблюдением правил, которые установлены в нём.
Если жильё, квартира или другое имущество принадлежит не вам, а другому лицу, то вы не можете заключить договор об аренде без согласия владельца. Если вы пытаетесь изменить договор, то это может привести к нарушению закона и обнаружению нарушения со стороны нанимателя.
В случае, если вы являетесь нанимателем и должны выполнять свои обязанности, которые определены в соответствии с законодательством РФ, то вы должны вовремя выполнять свои обязательства и платить арендную плату, чтобы не привлекать внимание владельца имущества.
- Наниматель — тот, кто арендует жилье или другое имущество у наймодателя
- Наймодатель — это владелец недвижимости или имущества, который сдаёт её в аренду
- Для заключения договора о найме необходимы документы и согласие владельца