Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Изменен порядок передачи квартир при долевом строительстве». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Правительство изменило порядок передачи объектов в случае выявления нарушений требований к качеству объекта. Если при приемке были обнаружены существенные нарушения требований к качеству квартиры (например, отсутствуют окна, сантехника и т.д.), то стороны должны перед подписанием документа о передаче недвижимости составить акт осмотра при участии специалиста с профильным образованием.
Теперь, зная какие нарушения могут допускать застройщики, вы сможете правильно принять квартиру в новостройке и обеспечить себе комфортное проживание.
Если вы обнаружили серьезный дефект позже, помните, что по закону гарантия на квартиры по договору ДДУ составляет 5 лет, значит все нарушения все равно должна устранить строительная компания.
В этой статье
- Что такое приемка жилья
- Что должен сделать застройщик до передачи квартиры
- Что взять с собой на приемку квартиры в новостройке
- Документы
- Инструменты
- Отличается ли прием квартиры от застройщика с отделкой и без
- Квартира в новостройке без отделки
- Квартира в новостройке с отделкой
- Что проверить при приемке квартиры
- В подъезде
- Лифт
- Электрощит и теплоузел
- Подвал и чердак
- В квартире
- Входная дверь
- Окна
- Потолок
- Пол
- Стены
- Электрика
- Водоснабжение и водоотведение
- Отопление
- Вентиляция
- Площадь помещений
- Как принять квартиру в новостройке
- Куда и как вносить замечания
- Обращение в службу по приемке квартир
- Заключение
Действующее законодательство не содержит чёткого указания на сторону, в чьи обязанности должно войти составление акта о недостатках. В теории это может быть представитель любого из контрагентов, однако участник долевого строительства гораздо больше заинтересован в подписании документа. На практике именно он и актирует процесс.
Следует отметить, что представитель застройщика должен обладать правом подписи. Речь идёт о документально заверенных полномочиях, подтверждающихся уставом общества, доверенностью от директора предприятия. Только так итоговая официальная бумага будет иметь должную юридическую силу. В противном случае подрядчик может заявить, что не собирается исправлять недостатки, так как сотрудник не имел права расписываться в акте.
Сроки устранения недочетов
В соответствии с п. 6 ст.7 214-ФЗ застройщик обязан устранить выявленные недостатки в срок, согласованный с участником долевого строительства. То есть срок должен быть указан в ДДУ или письменно согласован при подписании акта приема-передачи или дефектной ведомости, комментирует Денис Артемов.
Предполагается, что речь идет о «разумных» временных границах. Как правило, на практике они составляют 2-4 недели.
Если обратиться к Закону РФ «О защите прав потребителей», то п. 1 ст. 20 гласит, что срок устранения недостатков товара/услуги не может превышать 45 календарных дней. Квартира – это точно такой же товар, как и любой другой, только технически более сложный.
За нарушение указанного срока установлена ответственность п. 1 ст. 23 в виде неустойки, которую изготовитель, допустивший нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки в размере 1% процента цены товара.
«На сегодняшний день законодательством не определен точный срок устранения застройщиком выявленных недостатков, поэтому он может варьироваться. В практике современного девелопмента он обычно не превышает 40 дней»
Руслан Соловьев, руководитель проектов ГК «Инград»
Даже когда новостройка введена в эксплуатацию, застройщик не перестает нести за нее ответственность. Это значит, что если произойдет некая внештатная ситуация не по причине халатного отношения жителей и не вследствие естественного износа материалов, то строительная организация должна будет устранить ее последствия за свой счет.
5-летняя гарантия распространяется на все конструктивные элементы объекта: стены, перегородки, потолки, лестницы, стеклопакеты, фасады и т.д. Ее действие начинается с момента передачи квартиры собственнику.
3-летняя гарантия действует на инженерное и технологическое оборудование: газ, вода, отопление, электричество, трубы, вентиляция и т.д. Она исчисляется с момента подписания самого первого акта приема-передачи в новостройке.
С гарантией на отделку ситуация немного сложнее. Срок, в течение которого застройщик несет свою ответственность перед жильцами, определяется, как правило, при подписании ДДУ. Обычно он составляет не менее 1 года. Если в договоре ничего не указано, то по умолчанию он составляет 2 года.
Понять, наступил гарантийный случай или нет, поможет инструкция по эксплуатации объекта долевого строительства: ее застройщик обязан передать клиенту вместе с ключами от квартиры. Там подробно расписано, как безопасно использовать все элементы и системы квартиры, какой у них срок службы и т.д.
К примеру, если вдруг один сосед зальет другого, и коммунальщики обнаружат, что хозяин жилья на верхнем этаже пытался срезать батарею болгаркой, то ни о каком гарантийном ремонте в данном случае речи быть не может.
Если же наступает гарантийный случай, то алгоритм действий такой: собственнику необходимо обратиться к застройщику с письменным заявлением. Тот, в свою очередь, должен убедиться в том, что случай является гарантийным.
Если окажется, что хозяин квартиры действительно не причастен к аварии, то компания обязана провести все необходимые ремонтные работы. Если по каким-то причинам застройщик отказывается от своих обязательств, то следует заказать независимую экспертизу, которая установит причины и оценит ущерб. Если и в этом случае организация не согласится с выводами экспертов, то можно смело обращаться в суд за защитой своих прав, говорит Юрий Крюков.
Если же для исправления недостатков потребуется отселить людей из квартиры, то можно также заявить требование о возмещении связанных с этим расходов – например, за вынужденный наем другой квартиры, рекомендует Денис Артемов.
Что нужно для осмотра квартиры?
Перед тем как прислать дольщику уведомление о готовности передать квартиру, застройщик должен ввести дом в эксплуатацию, получив соответствующий акт от госорганов.
Осматривать квартиру надо в светлое время. С собой необходимо взять паспорт и договор долевого участия (ДДУ). Впрочем, дольщик может выдать доверенность и другому лицу. Такая же доверенность, подтверждающая, что он может подписывать документы от имени компании, должна быть и у представителя застройщика. А также: бумагу и ручку, зажигалку или спички, электрический тестер или компактный электроприбор (подойдет и зарядка для телефона) и лампочку, фонарик (хотя такая функция есть почти в любом смартфоне), отвес и уровень. Не помешают бумажные стикеры или мел с маркером, чтобы отмечать недоделки.
Как исправляют недочеты
В редких случаях строительная компания начинает оспаривать акт осмотра, в котором указаны недостатки. В его интересах после уточнения деталей с дольщиком как можно быстрее приступить к их устранению. Застройщик либо сам принимается за работу, либо привлекает подрядчиков. Есть вариант, что дольщик сам будет делать ремонт за счет компании, если стороны придут к такому решению совместно.
В любом случае потребуется время. И если речь идёт не об одной квартире, а, скажем, о сотне, то сроки составят до месяца. Если о пятистах, то 2 месяца и более, несмотря на установленный законом № 2300-1 «О правах потребителей» определенный отрезок времени – до 45 суток. Просто раньше это сделать не представляется возможным физически.
Только после того, как акт приёма будет подписан, возможен торжественный момент передачи ключей новому владельцу квартиры. До этой минуты застройщик должен сделать всё возможное, чтобы её приблизить. Как только работа будет завершена, жилплощадь дольщиком осматривается снова.
Что делать при отказе фирмы-застройщика от подписания документа
Что предпринять, если компания отказывается подписывать составленный акт несоответствия приобретаемого жилья завершившегося долевого строительства? Передача жилья в данной ситуации не может быть осуществлена без устранения дефектов. И чтобы обязать девелопера выполнить его обязательства, следует написать и должным образом оформить претензию.
В дальнейшем указанная претензия будет одним из основных документов, которые будет рассматривать суд при вынесении судебного решения по спорному вопросу. В результате судебных разбирательств суд может признать вину строительной фирмы и обязать ее направить покупателю (на карту или счет) компенсацию в виде неустойки, штрафа, возмещения убытков, компенсации морального вреда и иных расходов. Причем исковое заявление частично или полностью будет удовлетворено судом даже при нахождении застройщика в стадии банкротства.
При каких недостатках нельзя подписывать акт
Осмотр передаваемого объекта может выявить недостатки как существенного, так и несущественного характера. К первым относятся те дефекты, из-за которых дальнейшее пребывание в квартире становится некомфортным или попросту невозможным.
Это может быть дыра в стене, сломанные окна, двери, неработающая канализация, вентиляция и т.д. При наличии подобных изъянов ни в коем случае не стоит подписывать акт приема-передачи объекта долевого строительства. Ставя свою подпись в такой ситуации, все обязательства по устранению дефектов или их компенсации с застройщика будут сняты.
К несущественным можно причислить те недостатки, которые влияют в большей степени на эстетическое восприятие объекта. То есть это – мелкие царапины, небольшие неровности на стенах, полу или потолке, сломанный замок на двери и т.д. Выявленные дефекты заносятся в лист осмотра, описываются в акте, после чего последний можно с уверенностью подписать.
Важно! Если дольщик в течение 2-х месяцев с момента получения уведомления о готовности застройщика передать ему квартиру не подписывает акт при отсутствии скрытых и явных недостатков, то законодательно такое право передается девелоперу (заочно).
Крайним вариантом некорректного поведения дольщика, который без уважительных причин не принимает квартиру, не оплачивает обязательные платежи (в том числе за ЖКХ), является принудительная продажа квартиры в долевой собственности, находящейся в его владении, и взаимный расчет между застройщиком, собственником жилья и сторонними компаниями.
Получение документов от застройщика — Справочник Недвижимости
Если вы получаете ключи после изменений в заключении ДДУ
Летом 2018 года начался переходный период в продаже новостроек и переход на новую схему финансирования жилья. До этого момента большая часть сделок заключалась по договорам долевого участия (ДДУ).
Если очень просто: застройщик «брал» деньги у покупателей недвижимости, чтобы построить на них дом.
Но не всегда получалось собрать нужную сумму на строительство дома или средства расходовались неэффективно, строительство затягивалось или вообще прекращалось. Люди оставались и без денег, и без квартиры.
Чтобы этого избежать, с 1 июля 2019 года правила оплаты по ДДУ будут изменены. Требования к застройщикам станут строже, а деньги, заплаченные за квартиру, будут замораживаться на специальных эскроу-счетах — получить их застройщик сможет только после того, как передаст квартиру покупателю. А строить жильё застройщик будет на кредитные средства, полученные от банков.
Во время переходного периода (до 1 июля 2019 года) ДДУ могут продолжать заключаться и по старым правилам, если застройщик получил разрешение на строительство до 1 июля 2018 года. Но по новым условиям застройщикам выгоднее уже сейчас искать другие способы привлечения денег в строительство.
Однако ДДУ по старой схеме будут «циркулировать» на рынке ещё несколько лет — пока все заключённые договоры не будут исполнены. Если вы заключали именно такой договор до 1 июля 2019 года, то он будет действителен и получать квартиру вы будете по нему. Изменения закона не коснулись порядка передачи квартиры, и вряд ли стоит ждать здесь значительных перемен.
Извещение об окончании строительства
За 2–4 недели до передачи квартиры застройщик должен сообщить вам о том, что строительство закончено и он готов отдать вам ключи. Он может послать вам заказное письмо по почте (с описью вложений и уведомлением о вручении) или вручить такое письмо вам лично под расписку. Смс и телефонные звонки не считаются уведомлением и могут быть только «бонусом» от застройщика.
После получения извещения в течение 7 рабочих дней вы должны встретиться с застройщиком для передачи квартиры. В вашем договоре может быть указан другой срок — проверьте это, когда получите уведомление.
Если вы по каким-то причинам не сможете принять квартиру, то через два месяца застройщик вправе составить односторонний акт передачи квартиры. В этом случае вы уже не сможете предъявить претензии к качеству и характеристикам квартиры, так как она будет считаться принятой.
Ближе к дате сдачи дома убедитесь, что у застройщика есть ваш актуальный почтовый адрес, чтобы он смог прислать письмо. Если вы не заберёте письмо на почте по старому адресу, квартиру могут «принять» в одностороннем порядке.
Этапы передачи квартиры
Первый этап — встреча с застройщиком в офисе, где проверяются документы. На встречу нужно взять паспорт и оригинал договора. В офисе запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, полученного от городских властей.
В разрешении на ввод внимательно проверяйте адрес участка и характеристики дома. Они должны совпадать с тем, что написано в проектной декларации.
Второй этап — встреча с застройщиком в готовой новостройке и осмотр квартиры, после которого подписывается акт приёма-передачи.
Подписывайте акт только после того, как внимательно проверили состояние квартиры, а не до осмотра, как это иногда предлагают делать застройщики.
Даже если застройщик говорит, что «это формальность», на самом деле это не так: подписывая акт вслепую, вы рискуете получить недоделанную квартиру и не сможете предъявить претензии.
- Что проверять
- Радость от предстоящего получения ключей от квартиры, которую вы, возможно, ждали не один год, не должна помешать вам придирчиво осмотреть недвижимость.
- Планировка и площадь
Планировка квартиры должна соответствовать проекту, который был представлен застройщиком при подписании ДДУ. И расхождения здесь встречаются очень редко.
Приемка квартиры в новостройке без отделки
Если в отопительный сезон дефекты появятся, то застройщик будет обязан их устранить.
Через несколько месяцев после ввода дома в эксплуатацию, застройщик высылает вам официальное уведомление (заказным письмом, по телефону, электронной почте) о том, что вы можете прийти и принять квартиру.
Очень важно убедится в том, что дом действительно сдан.
Для этого запросите у застройщика копию разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если дом не сдан в эксплуатацию, то ремонт в квартире будет делать невозможно, так как может отсутствовать электричество, водоснабжение и т.д.
Начинать приемку нужно с придомовой территории, осмотра фасада дома, мест общего пользования и только потом переходить к осмотру квартиры. Во время приемки вас будет сопровождать представитель застройщика.Сверяясь с чек-листом записывайте все увиденные недочеты в смотровой лист или записывайте их на отдельном листке бумаги.
Важно
Рекомендуем прочесть: Мошеники на авито предлагают получить приз
Смотровой лист при приемке квартиры образец
Реквизиты Застройщика: Сведения об Участнике ДДУ: (информация должна копировать данные, изложенные в ДДУ) (подпись) /Ф.
И. О./ В дефектной ведомости также желательно указать, в какие сроки застройщик обязан устранить обнаруженные недоработки.
В данном образце подобная строка отсутствует, поскольку претензионная работа велась с застройщиком, который не соблюдает сроки сдачи объекта в эксплуатацию.
Следует также учитывать, что в ДДУ чётко регламентированы сроки, в которые должен проводиться осмотр квартиры в новостройке и сдача её дольщику. Соответственно, за их несоблюдение должна уплачиваться неустойка, начисление которой не приостанавливается на период, за который требуется устранить недостатки.
Важно Количество дней указывается вами, но предоставляется так, чтобы застройщик имел временную возможность исправить недоработки квартиры.
Важно: все то, что вы желаете исправить за счет застройщика, необходимо указать в письменном виде и отправить заказным письмом с уведомлением.
Правило № 6: Не попадайтесь на уловки застройщиков при передаче объекта
Застройщики часто идут на разные хитрости в порыве сдать объект поскорее и в том виде, в каком он есть. Они «теряют» подписанные дольщиками акты осмотра, дефектные ведомости, акты приема-передачи, и доп. соглашения. Либо наоборот подсовывают лишние документы на подписание. Застройщики часто направляют уведомления о готовности объекта еще до начала работ по отделке в вашей квартире — и все это ради того, чтобы потом в суде «помахать» этим уведомлением и обвинить вас в уклонении от приемки.
Застройщики обладают целым арсеналом уловок, позволяющих им выходить сухими из воды при определенной степени наивности и доверчивости дольщиков. А мы, в свою очередь, обладаем целым арсеналом инструментов по борьбе с застройщиками, с их юристами и менеджерами, допускающими злоупотребления.
Когда можно и нельзя подписывать акт приёма-передачи
Перед тем, как идти на приёмку, нужно морально подготовиться к тому, что косяки будут, т.к. идеальных застройщиков пока не существует. А вот масштаб трагедии может быть разный. Начнем с того, что недочеты могут быть двух видов: существенные и несущественные.
Первые не позволяют жить в квартире: сломанная канализация или водопровод, разбитые окна, глубокие трещины в стенах, неработающее отопление. Если найден хотя бы один из таких, то АПП подписывать нельзя. Претензии вносятся в дефектный акт, который передаётся застройщику.
Второй вид недоработок позволяет въехать в квартиру: неровности штукатурки или стяжки, царапины или окалина на окнах, заедающая ручка двери. В этом случае АПП нужно подписать, но вместе с дефектным. В законодательных актах не указано, что считается существенным недостатком, а что нет, поэтому важно указать, что именно из-за данного недочёта заселиться невозможно.
В какой период застройщик должен устранить недочеты законом не определяется, а туманно упоминаются только «разумные сроки». Чем больше квартир в жилом комплексе, тем дольше придется ждать, пока руки подрядчиков дойдут до каждой недоработки.
Подписание акта приема-передачи квартиры в новостройке
Чтобы осуществить приемку жилого помещения в новостройке, необходимо составить и подписать 2 документа:
- лист осмотра жилого помещения, или по-другому смотровой лист (в случае наличия существенных несоответствий);
- непосредственно акт приема-передачи.
Прежде чем подписывать смотровой лист, необходимо убедиться, что в нем присутствует следующая информация:
- паспортные данные и реквизиты заинтересованных сторон;
- полный юридический адрес жилого помещения;
- недочеты, выявленные в процессе осмотра жилья;
- сроки их устранения;
- ответственность, которую несет застройщик в случае невыполнения этих предписаний в заявленные сроки.
Акт приема-передачи также подлежит документальному оформлению с указанием полных реквизитов и паспортных данных сторон, описанием приобретаемого имущества (адрес, метраж, стоимость, отсылки на гарантийные письма, а также на листы осмотра, место и дата составления, подписи сторон).
Оба документа составляются в двух экземплярах и обычно не требуют заверения нотариусом, однако по желанию сторон их можно заверить нотариально.
Те недочеты, которые не были перечислены в акте приемки, дольщику необходимо будет устранять за свой счет. Доказать вину застройщика будет весьма проблематично.
Если же компания не устранила имеющиеся недостатки в установленные в листе осмотра сроки, на нее может быть возложена следующая ответственность:
- выплата компенсации расходов собственнику жилья для устранения недочетов в полном объеме;
- уменьшение конечной стоимости недвижимого имущества с учетом суммы, которая понадобится для приведения жилого помещения в порядок.
Акт приема-передачи вместе со смотровым листом подлежит юридически грамотному оформлению и подписанию с обязательной печатью застройщика, иначе в процедуре регистрации права собственности в Росреестре может быть отказано.
Общий порядок и правила приемки
К моменту подписания акта приема-передачи многоквартирный дом (МКД) должен быть введен в эксплуатацию и иметь почтовый адрес. Бюро технической инвентаризации (БТИ) должно произвести замер всех помещений и выдать застройщику технические паспорта, с указанием квадратной площади каждой конкретной квартиры.
После начинается процесс приемки квартир покупателями:
- Застройщик уведомляет дольщиков о готовности сдать объект. Он может это сделать это по телефону или отправить уведомление заказным письмом. Обычно о завершении строительства застройщик сообщает за 2 месяца до передачи ключей.
- В течение 7 дней после получения уведомления от строительной организации дольщик должен подтвердить свое намерение принять квартиру — записаться на приемку.
- Если покупатель не отвечает на приглашение или уклоняется от приемки больше 2 месяцев, застройщик имеет право подписать акт приема-передачи в одностороннем порядке (п. 6 ст. 8 Федерального закона № 214 от 30.12.2014).
По общему правилу приемка новой квартиры проводится в два этапа:
- В назначенный день покупатели встречаются с застройщиком в его офисе, чтобы проверить документы. На встречу приезжают все будущие собственники, у каждого из них с собой должен быть паспорт, а также договор долевого участия (ДДУ). Он нужен, чтобы застройщик убедился, что у граждан есть права на квартиру. Если в приемке участвует не сам покупатель, а его представитель, он должен предъявить застройщику нотариальную доверенность, подтверждающую его полномочия.