Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарственная с правом пожизненного проживания дарителя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Отказать при составлении такого договора дарения могут органы опеки и попечительства, если одаряемый несовершеннолетний и сделка противоречит его интересам. Отказать может супруг или другие собственники, незаинтересованные в потере имущества.
Можно ли оформить дарственную без права продажи?
Составить ДД без права последующей продажи одаряемым нельзя. С момента регистрации в Росреестре одаряемый становится собственником, а право проживания не регистрируется.
Новый владелец может продать жилье, оповестив покупателя о деталях сделки. Если покупатель не согласен на пожизненное проживание постороннего человека, он вправе отказаться от заключения договора.
Согласие постоянно проживающего дарителя на продажу недвижимости не потребуется. Собственник может в любой момент продать, подарить или обменять квартиру, уведомив вторую сторону о праве другого человека на проживание и заключив договор купли-продажи, дарения или мены.
Кратко: дарственная с правом проживания актуальна, если между сторонами хорошие отношения и даритель хочет пользоваться недвижимостью до конца жизни. При этом одаряемый в любой момент может обменять, подарить или продать жилье другому человеку, предварительно оповестив его о том, что ему придется жить с посторонним.
Право на проживание в подаренной квартире
Право проживать на подаренной жилплощади возникает на основании обязательства, прописанного в договоре дарения. Чтобы это право было зафиксировано, не достаточно просто подписать дарственную. Потребуется также пройти процедуру государственной регистрации.
Это право связано исключительно с личностью дарителя и может использоваться только в его пользу. Это значит, что передать возможность пожизненного проживания в квартире наследникам нельзя. С окончанием жизни дарителя заканчивается и период действия права на проживание. Если с дарителем проживал его родственник, ему придется переехать.
В договоре дарения следует прописать, что проживание дарителя осуществляется на бесплатной основе. Он не будет вносить какую-либо плату, к примеру, за аренду или коммунальные услуги. Поддержание квартиры в хорошем состоянии также является обязанностью собственника, то есть одаряемого.
Даритель, в свою очередь, не имеет права запрещать собственнику совершать какие-либо сделки по отношению к недвижимости. Однако при отчуждении квартиры в пользу третьих лиц даритель не утрачивает права на проживание в жилплощади. Таким образом новый собственник получает обремененный объект недвижимости – он также не сможет выселить дарителя.
Если кто-то нарушит обязательство по сохранению за дарителем права на проживание, он сможет обратиться в судебные органы с иском о расторжении дарственной. Если суд удовлетворит это требование, все последующие сделки также будут признаны недействительными.
Право пожизненного проживания прописывается в дарственной конкретнее – право пожизненного владения и пользования квартирой. Для человека, далекого от юриспруденции, эти две формулировки могут показаться идентичными. Однако это не так. Вторая формулировка позволяет дарителю рассчитывать на более широкий спектр защиты своих прав.
Даритель, обладающий только правом пользования, как следует из первой формулировки, сможет рассчитывать только на обязательственные способы защиты (ст.12 ГК РФ) и только в том случае, когда нарушителем выступает сам одаряемый. Таким образом даритель бессилен при посягательстве на право проживания со стороны третьих лиц.
Порядок реализации права на проживание должен быть прописан в тексте договора. Допустим, стороны сделки могут установить, что даритель может использовать только одну определенную комнату.
Минусы для того, кто дарит
Все зависит от того, о ком конкретно идет речь. Как уже было сказано, для начала рассмотрим плюсы и минусы соответствующей сделки для того, кто является текущим хозяином жилой недвижимости. Мало кто согласится на операцию, которая будет ему не выгодна.
После оформления договора дарения квартиры с пожизненным проживанием дарителя в ней права собственности на жилье переходят к дарителю. Распоряжаться соответствующим объектом жилец не сможет.
Кроме того, никаких «бонусов» и материальной выгоды от дарственной даритель не получает. Это, как мы уже говорили, безвозмездная сделка. Если получатель имущества захочет, он отблагодарит, но требовать этого нельзя. Это попросту незаконно.
При желании одаряемый сможет продать или передарить собственность. Он также способен сделать перепланировку. Завещание тоже новый владелец сможет составить и написать тогда, когда ему захочется.
Хочется оформить дарственную с пожизненным проживанием дарителя? Условия этой особенности соглашения придется прописать в договоре установленной формы заранее. Если этого не сделать, можно просто подарить имущество другому лицу. И последнее, в свою очередь, будет иметь право на выписку лишнего жильца. Поэтому придется заранее подготовиться.
Для начала необходимо понять, как правильно составить соглашение установленной формы о дарении. В первую очередь придется учесть, что подобный документ имеет определенную структуру.
Она включает в себя:
- шапку;
- наименование и уточнение назначения документа;
- основную часть;
- заключение.
Не лишним будет также указать список документов, прилагаемых к договору «о подарке». Соответствующий перечь прописывается после основной части, но до заключения. Ничего трудного в этом нет.
Особенности дарения с условием пожизненного проживания
К сожалению, законами РФ собственник имущества не застрахован от непредвиденных и отягчающих ситуаций при совершении и исполнении сделки.
Даже в случае составления договора с обременением, когда даритель имеет все права на дальнейшее проживание на подаренной жилплощади, новый хозяин может по своему усмотрению распоряжаться данной недвижимостью.
Собственник вправе ее передарить кому-либо, сдать в найм, продать. И никто ему в этом не воспрепятствует, так как он будет действовать в рамках закона!
Основываясь на статье 572 Гражданского Кодекса, можно с уверенностью заявить, что сделка дарения это безвозмездный акт. Кроме того, такой вид не предусматривает реверсии, к тому же совместного распоряжения предметом дарственной.
Сам акт дарения с обладанием права бессрочного пользования бывшего владельца запрещает на законных основаниях выселять его из квартиры, но не более того. При этом распоряжаться объектом недвижимости собственник может по своему усмотрению.
Поэтому к данному виду сделки все чаще прибегают престарелые граждане, желающие сделать подарок родным. Однако они хотят оставить за собой возможность проживать в подаренной квартире до конца своей жизни.
Выгода для одариваемого лица
Главной выгодой для гражданина, получающего квартиру, является бесплатное получение жилья.
Помимо этого, явными плюсами является:
- Гражданин, получивший имущество через дарение квартиры, имеет право распоряжения ею полностью по личному усмотрению, заключить договор купли-продажи, дарение, сдавать в аренду или обменять.
- Прав владения квартирой не имеют в будущем третьи лица, являющиеся родственниками дарителя. Подаренное имущество автоматически теряет статус совместного супружеского имущества, а также объекта наследства.
- Одариваемый человек – единственное лицо, у которого имеется право распоряжения недвижимостью. Если будут разорваны брачные отношения, супругами не может делиться квартира, полученная по договору дарения и пожизненного пользования квартирой.
- Одариваемое лицо не должно по договору оказывать уход за дарителем или на пожизненной основе содержать первоначального хозяина.
Минусами сделки для одариваемого можно считать:
- Отсутствие прав на выселение дарителя с семьей, которая прописана в пунктах плана.
- В независимости от того, что у одариваемого лица имеются полноценные права распоряжения недвижимостью, при продаже или сдаче в аренду жилой площади могут возникнуть трудности. Не каждый человек пожелает приобретать или снимать квартиру, в где на постоянной основе живет первоначальный хозяин и его семья.
- В случае нарушения пунктов плана права на имущество аннулируют.
Прежде, чем оформлять договор дарения с обременением, необходимо знать об ограничениях:
- Не могут вступать в правоотношения лица до 14 лет. У таких лиц имеются полные ограничения по заключению сделок. Оформить ренту с пожизненным проживанием можно только через законных представителей;
- Недееспособным гражданам, не имеющим права участия в данных отношениях, также не разрешается руководство подобными действиями;
- Нельзя заключать сделку лицам, находящимся на определенных должностях, к ним относятся государственные служащие или лица, работающие в бюджетной организации.
Выгода для одариваемого лица
Главная выгода для человека, кому дарится квартира, — это получение недвижимости бесплатно.
Кроме вышесказанного, плюсы для одариваемого лица выражаются в следующем:
- Лицо, получившее квартиру по дарственной, может распоряжаться ею по своему усмотрению совершенно свободно, то есть продавать, дарить третьему лицу, сдавать в аренду.
- На право владения квартирой не могут претендовать родственники со стороны дарителя (супруги, дети и т. д.). Подаренная квартира уже не является ни совместным супружеским имуществом, ни объектом наследства.
- Новый владелец квартиры является единственным лицом, имеющим право распоряжаться квартирой. В случае развода, супруги не делят недвижимость, которая была дана по дарственной.
- Одариваемому лицу не вменяется в обязанность ухаживать за дарителем или обеспечивать его пожизненно.
Если сделка совершается между родственниками, плюсом также является отсутствие налога на прибыль, выраженную получением недвижимости. Если договор заключается между сторонами, не имеющими родственных уз, налог является обязательным.
Из минусов от сделки для одариваемого лица можно отметить следующие моменты:
- Новый владелец квартиры не имеет права выселить дарителя из подаренной жилплощади.
- Несмотря на то, что одариваемое лицо получает полное право распоряжаться недвижимостью, продажа или сдача в аренду жилплощади может оказаться проблематичной. Мало кто захочет покупать или арендовать помещение, в котором проживает посторонний человек (даритель) на постоянной основе.
Также одариваемое лицо обязано соблюдать тот порядок пользования жилплощадью, который обозначен в договоре дарения.
Выгода для участников дарения
Дарение с правом пожизненного проживания обладает специфическими особенностями, поэтому имеет как плюсы, так и минусы для участников сделки. Рассмотрим их подробно.
Гражданин, оформляющий в подарок дом или иное жилое помещение, указывает в тексте документа неимущественное условие. На основании данного пункта он имеет право жить на данной площади и распоряжаться её может только в бытовом плане.
Зачастую, такую сделку оформляют те, кто не имеет высоких доходов или вышел на пенсию. Поэтому передав права на собственность, он автоматически освобождается от уплаты за коммунальные услуги, т.к. уже не он является владельцем.
Для такого соглашения, как и для других видов дарственной, свойственно регистрация в государственных органах. После этой процедуры, по условиям договора, даритель не только остается жить в подаренном имуществе, но оставляет за собой прописку. Такое право регламентировано в ГК России ст.№558 и данное условие остается действительным и на 2020 год.
При заключении сделки, текущий собственник также может прописать больший объем условий. К примеру, жить в квартире вместе с супругой или одаряемый должен вовремя проводить ремонт как косметического характера, так и чрезвычайного (например, замена сантехники при её выходе из строя). На основании ГК России и статьи №450, даритель также может вернуть объект недвижимости, если одаряемый отказывается или игнорирует выполнение взятых на себя обязательств.
Таким образом, к преимущественной стороне для дарителя относят:
- пожизненно занимать комнату в подаренной недвижимости;
- жить в квартире на бесплатных условиях;
- право на аннулирование договора через суд.
Но, не смотря на плюсы, такой вид дарения обладает и недостатками:
- Жертвователь не может требовать материальных благ или услуг за передачу прав на собственность. Такие пункты не могут фигурировать в документе дарения, следовательно, одаряемый ничего не должен. Если новый собственник захочет выразить благодарность, то делает он это из личных принципов. Устная договоренность не имеет юридической силы.
- Новый собственник объекта недвижимости может использовать его по своему желанию, в т.ч. продать или подарить иному гражданину.
Порядок оформления сделки
Дарственная на квартиру с правом пожизненного проживания дарителя должна быть составлена двумя сторонами в присутствии нотариуса. После заверения нотариусом документ приобретает юридическую значимость, и недвижимость дарителя должна быть переоформлена на нового владельца в Росреестре. Для того чтобы это осуществить, нужно подготовить соответствующие документы:
- удостоверения личностей обеих сторон: паспорта, пенсионные удостоверения, военные билеты и другие документы, подтверждающие личности сторон сделки;
- три экземпляра договора;
- справка о стоимостной оценке жилой собственности, передаваемой в дар;
- справка из жилищной организации о количестве зарегистрированных на данной площади лицах;
- технический паспорт жилой недвижимости;
- подтвержденное нотариусом согласие на сделку совместных владельцев собственности, если такие имеются;
- Свидетельство о праве собственности на недвижимость дарителя.
В процессе подготовки документации следует убедиться в том, что у передаваемой в дар собственности нет других владельцев, кроме дарителя. Иначе придется заключать договор только на часть площади, принадлежащей по закону дарителю.
Договор дарения с правом пожизненного проживания дарителя: образец
Договор дарения широко используется в практике передачи недвижимости другому лицу. Процедура безвозмездна. Получатель квартиры не несет никаких финансовых обязательств по отношению к дарителю.
Документ может предусматривать некоторые неимущественные условия, например право пожизненного проживания.
Обусловлен факт тем, что подобное право возникло до совершения акта безвозмездной передачи в дар жилья.
Составить дарственную можно на любого человека – родственника независимо от степени дальности родства, друга, знакомого. Включение условия о проживании на подаренной жилплощади дарителя до окончания его жизни является своеобразной защитой от выселения дарителя из квартиры или других махинаций.
Список необходимой документации для передачи квартиры
Чтобы заключить сделку, потребуется подготовить пакет документов.
В список в обязательном порядке нужно включить:
- удостоверение личности каждого из участников правоотношений;
- договор дарения, составленный в трёх экземплярах;
- справка, в которой отражается инвентаризационная стоимость недвижимости;
- справка о количестве лиц, зарегистрированных в жилплощади;
- кадастровый паспорт помещения;
- нотариально заверенное согласие совладельцев на заключение сделки, если они присутствуют;
- документация, подтверждающая присутствие права собственности на недвижимость дарителя;
- заполненное заявление.
Если квартира считается совместно нажитым имуществом, в обязательном порядке список необходимо дополнить нотариально заверенным согласием супруга. В иной ситуации даритель может передать только свою долю в помещении.
Плюсы и минусы договора для наследника
Преимуществами для нового владельца недвижимости, приобретённой таким методом является:
- бесплатное получение жилплощади;
- переход права на свободное распоряжение имуществом сразу после заключения договора;
- он является единственным владельцем недвижимости. На неё не вправе претендовать другие родственники, даже спутник жизни (при разводе);
- возможность внесения поправок в договор с согласия дарителя;
- за дарителем не нужно ухаживать. Всё, что потребуется – не выселять жильца с его бывшей жилплощади;
- при заключении договора между родными, сделка не облагается налогом.
К недостаткам можно отнести 3 момента:
- нельзя выселить дарителя из недвижимости;
- при продаже или сдаче жилплощади, не получится получить большую прибыль, ведь не все согласятся платить хорошие деньги за жильё с другим человеком (особенно пожилым);
- возложение на наследника обязанности оплачивать услуги ЖКХ за дарителя, делать ремонт и обслуживать жильё.
Практика, при которой в дарственной прописывается возможность пожизненного проживания бывшего собственника в подаренной квартире, имеет ряд нюансов. Однозначное мнение среди юристов по данному вопросу отсутствует. Однако в целом судебная практика подтверждает законность таких дополнений к договору.
Оформление и регистрация договора дарения
Регистрировать договор дарения не нужно. Регистрации подлежит переход права собственности на недвижимое имущество.
Нет требований по обязательному удостоверению договора дарения недвижимого имущества у нотариуса, но лучше эту процедуру проделать.
В некоторых случаях посещение нотариуса обязательно:
- если в дар передается недвижимое имущество, принадлежащее несовершеннолетнему или гражданину, признанному ограниченно дееспособным;
- при дарении долей в праве общей собственности на недвижимое имущество.
Договор дарения нельзя оформить, если даритель признан недееспособным. В таком случае в регистрации перехода права собственности откажут.
В большинстве ситуаций достаточно составить письменный договор дарения, прописать в нем условие о праве пожизненного проживания в подаренном помещении и представить на регистрацию в Росреестр.
Для регистрации договора в Росреестре собирают комплект документов:
- договор дарения с обременением: на регистрацию сдается три экземпляра, один после регистрации останется в Росреестре, по одному будет возвращено участникам сделки после успешной регистрации;
- заявление о государственной регистрации;
- документ на квартиру (свидетельство или выписка ЕГРН);
- паспорта участников сделки или доверенность и паспорт представителя по доверенности;
- квитанция об уплате госпошлины в размере 2000 руб.