Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Купив жилье за маткапитал, можно дать детям доли в другой квартире?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Недвижимость может находиться в личной собственности одного из супругов, а также в совместной и общей долевой собственности. Приобретенное в браке на общие средства имущество регистрируется как совместная собственность в том случае, если не был заключен брачный договор или не было подписано соглашение о разделе имущества.
Права супругов при покупке недвижимости
В Росреестре уточнили, что оформить совместно нажитую в браке недвижимость можно:
- на одного из супругов. При этом даже если законным владельцем будет зарегистрирован один супруг, оформленная на него недвижимость будет считаться совместной собственностью супругов;
- в общую совместную собственность супругов;
- с выделением долей супругов в соответствии с условиями брачного договора или соглашения о разделе имущества.
Примерная пошаговая инструкция выглядит так
Недвижимость, приобретаемая за счет средств маткапитала, оформляется при непосредственном участии Пенсионного фонда. Мать ребенка должна обратиться туда с соответствующим заявлением.
Со своей стороны, Пенсионный фонд, прежде чем перечислить средства маткапитала, потребует заверенный документ — обязательство от продавца недвижимости. Этот документ будет являться гарантией того, что в установленный срок приобретенная собственность перейдет во владение покупателя.
После покупки квартиры и/или погашения ипотеки за счет средств материнского капитала новое жилье переходит в собственность матери, которая должна выделить доли детям. Если недвижимость до погашения долга по ипотечному кредиту средствами материнского капитала была в залоге у банка, то перед выделением долей обременение нужно снять. Процедура снятия обременения проводится Росреестром по заявлению обеих сторон кредитного договора.
Далее в течение полугода после закрытия кредитных обязательств и перехода жилья в собственность необходимо выделить доли в квартире детям и супругам.
Нужно правильно рассчитать доли, чтобы не возникло проблем. Размер долей не определен законом, но нотариусы и суды рекомендуют выделять доли в размере не менее вложенного материнского капитала.
Приведем пример. Если средствами материнского капитала вы покрыли 12% стоимости квартиры, а остальные средства общие с супругом и в разделе не участвуют, то нужно выделить доли в размере 12% от площади недвижимости. Для семьи из 3 человек получится: 12% / 3 = 4% — по 4% на каждого.
В Соглашении о выделении долей полученное число будет записано в долях. Допустим, площадь квартиры 50 квадратных метров. Тогда 1 квадратный метр — это 1/50 или 2% от площади жилья. Если вам нужно выделить всем по 4%, то получится:
Обратите внимание, что оплатить нужно отдельным чеком на каждого человека. Например, для четырех членов семьи нужно четыре чека по 500 рублей.
Как оформляется выделение долей
Положения данного документа определяют, как доли детям по мат капиталу выделять в случае, если на дату, когда капитал перечисляется застройщику или продавцу недвижимости, приобретатель не имеет возможности зарегистрировать свое право собственности на покупку. Подобное возможно, если жилье покупается:
- В рассрочку. Продавец или застройщик сначала получит всю сумму, только потом передаст покупателю право собственности.
- С привлечением ипотечного займа. Объект покупки становится залогом по кредиту. До внесения последнего платежа недвижимость нельзя подарить, продать, совершать с ней иные юридически важные действия.
- По ДДУ. Дома, как такового еще нет, покупатель владеет пока виртуальными квадратными метрами.
Во всех ситуациях, перечисленных выше, передача долей детям практически невозможна (если по документам везде недвижимость значится на одном человеке).
В каких случаях необходимо отчуждение имущества
Выделение доли ребенку обязательно при:
продаже имеющегося жилья;
оформлении кредита на недвижимость, при участии в долевом строительстве;
покупке жилья на средства материнского капитала.
Подробнее рассмотрим каждый вариант.
При продаже недвижимости, собственником или долевым участником которой является ребенок, требуется получить соответствующее разрешение органов опеки. Супруги получают согласие, только если в новой квартире или доме детям будут выделены квадратные метры. На других условиях продать жилье не удастся.
Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.
На срок до 20 лет
До 70% от стоимости имеющейся недвижимости
При покупке недвижимости в кредит ребенку можно сразу выделить долю в ипотечной квартире. Однако не все банки готовы принять такие условия, поскольку в последующем не исключены проблемы с реализацией объекта. В этом случае дети могут стать собственниками сразу после погашения кредита.
Важно помнить, что в соответствии с ФЗ №256 от 29.12.2006 «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» доли необходимо выделить в течение 6 месяцев после снятия обременения. Смягчить решение банка позволит предоставление в залог собственной недвижимости или оформление на ребенка другой собственности.
При приобретении жилья, находящегося на этапе строительства, несовершеннолетние могут быть включены в договор долевого участия. После подписания акта приема-передачи появляется возможность оформить право собственности на жилплощадь. При строительстве частного дома от родителей требуется выделить также часть земельного участка.
При задействовании материнского капитала выделение долей является обязательным. Органы опеки дадут разрешение на оформление сделки, если при составлении договора не были ущемлены права ребенка. Поэтому с отчуждением имущества следует определиться до подачи заявки на кредит.
Однако оно невозможно, пока действует обременение по ипотеке на жилье. В этом случае при заполнении заявления на использование средств маткапитала владелец квадратных метров должен подтвердить, что обязуется выделить доли детям. При невыполнении этого пункта к нему будут применены соответствующие меры.
Право ребенка на долю в имуществе и его права на распоряжение этой собственностью
Ребенок, являющийся гражданином России, с рождения наделяется правами. До 18 лет использование ребенком этих прав может быть ограничено. Независимо от возраста ребенок может быть собственником любого имущества. Понятно, что несовершеннолетний ребенок не в состоянии разумно распоряжаться имуществом, поэтому права ребенка на распоряжение имеющимся у него имуществом до 18 лет ограничены. Права и обязанности ребенка, вытекающие из владения собственностью, возлагаются на его законных представителей.
Бывают случаи, когда люди, наделенные правами законных опекунов, действуют не в интересах ребенка, а в собственных. В связи с этим любые сделки по отчуждению собственности детей контролируются органами опеки. Договоры, которые уменьшают долю ребенка в собственности или ухудшают положение ребенка, будут запрещены органами опеки.
Если вы выделяете ребенку долю в собственности, вы перестаете быть собственником этой доли. В распоряжении этим имуществом ваши права могут быть ограничены органами социальной опеки. Иногда это может быть крайне неудобно. Перед наделением ребенка долей собственности хорошенько подумайте о том, действительно ли это необходимо.
Факт наличия у родителей собственности до рождения ребенка или приобретения имущества родителями после его рождения не создает у него права собственности на имущество. У ребенка появляется право на наследование имущества, иногда это право даже заключается в обязательной доле наследства, но права собственности на имущество родителей ребенок не имеет.
Право собственности предполагает возможность распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Имущество можно:
- продать;
- подарить;
- сдать в аренду;
- распорядиться им иным способом;
Собственность можно даже уничтожить, если способ ее уничтожения не является общественно опасным.
В чем сущность нововведения
Так, с 31 июля 2019 года нотариальное удостоверение не требуется при заключении сделки по отчуждению или ипотеке долей на жилое помещение, если сделка проводится одновременно со всеми собственниками.
Другими словами, договор купли-продажи, дарения, наследования или ипотеки долей может быть заключен в простой письменной форме, если подписан всеми долевыми собственниками недвижимости без исключения.
Если ранее была оформлена общая совместная собственность на супругов или единоличная собственность на одного из родителей, и теперь предстоит выделить доли всем членам семьи, теперь идти к нотариусу не нужно!
Достаточно составить Соглашение об ОПРЕДЕЛЕНИИ долей в простой письменной форме, где указывается размер доли у каждого члена семьи. Данное соглашение вместе с заявлением о регистрации долевой собственности нужно предоставить в Росреестр.
Какая доля квартиры полагается ребенку по маткапиталу
В законе о маткапитале нет конкретики. Можно выделить ребенку 50% собственности или 1%, если доля соответствует сумме маткапитала. Но чтобы у государства не было вопросов, мы рекомендуем выделить ребенку долю пропорционально размеру материнского капитала.
Например, квартира площадью 65 м2 стоит 3,5 млн рублей. Маткапитал на первого ребенка в 2021 году 483 882 рубля. В семье один ребенок, на которого и получен маткапитал, родители в законном браке. На сумму маткапитала вы фактически купили 9 м2 в квартире. Важно! Площадь 9 м2 принадлежит матери, отцу и ребенку, поэтому фактически вы можете выделить ребенку долю в 3 м2, и это будет законно. А можете передать ему 50% квартиры, 25% себе, 25% супругу.
На практике детям выделяют минимальные доли. И вот почему. Если вы продаёте квартиру, которая куплена с помощью маткапитала, сделку будут проверять и одобрять органы опеки. Родители обязаны выделить такую же долю ребенку в другой недвижимости: в доме бабушки или новой квартире. И если ребенок владел долей 20%, то должен получить такую же часть недвижимости. Эта процедура нужна для защиты прав ребенка, чтобы он не остался без права собственности. Если удалось продать квартиру без выделения доли ребенку в другой недвижимости, суд может признать сделку незаконной.
Доли надо раздать бесконечному количеству детей?
Вопрос о родственниках наделяемых долями регулирует п. 4 ст. 10 закона № 256-ФЗ. Там сказано, что жилье, приобретенное с использованием средств маткапитала, оформляется в общую собственность: «родителей, детей (в том числе первого, второго, третьего ребенка и последующих детей)». Фраза поставленная в скобки иногда трактуется в том смысле, что наделять долями необходимо всех детей, которые когда-либо появятся в этой семье. Это не так! На практике в «дележе» квартиры участвуют только дети, имеющиеся на тот момент, когда объект перешёл в собственность нового владельца, и он получил возможность решить вопрос с наделением родных долями. К этому времени в семье может быть более двух детей (в том числе совершеннолетних), так вот, все они имеют право на свою долю. А вот детей родившихся позже наделять долями в «материнской» квартире необязательно.
Юристы замечают, что в разделе квартиры должны участвовать все дети, с которыми у обладателя капитала (в полной семье это супруга) есть официальные родительские связи. То есть долю, например, должен получить её ребёнок от первого брака (в том числе, если он усыновлённый). В то же время, если дети от прошлого брака есть у супруга и обладательница маткапитала их не усыновляла, то этих детей наделять долями не надо.
Дарение доли представляет собой безвозмездную передачу части собственности на недвижимость другому лицу. Ранее приоритетным способом выделения доли считалось заключение договора дарения, так как положения о подобных сделках четко регламентированы в ГК РФ. В 2019 году все больше семей заключают соглашение о распределении долей, так как оно позволяет перераспределить собственность в дальнейшем.
Дарение может быть оформлено следующим образом:
- Путем заключения двух отдельных договоров, в таком случае доли детям будут выделены из собственности каждого из родителей.
-
По одной дарственной:
- Если мать не состоит в браке — в этом случае составляется документ, в котором указываются одаряемые (дети) и размер доли для каждого из них.
- При заключении с супругом брачного договора, по условиям которого купленное жилье отходит в собственность женщины — по одному договору собственность будет выделена как детям, так и мужу (по закону о материнском капитале супруг все равно имеет право на долю, и эту участь собственности ему необходимо выделить).
Обращение к нотариусу
Как уже было сказано выше, прежде чем ПФ одобрит перевод денег на покупку жилья или улучшение жилищных условий, обладателю сертификата (как правило, это мать) необходимо оформить обязательство выделить доли своим детям.
Если родители решили купить квартиру или построить дом, то им в обязательном порядке нужно посетить нотариуса и оформить соответствующее обязательство. Соглашение о выделении долей без нотариуса будет недействительным.
В Правилах направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (ч.8, пункт «г»), указано:
Нотариальное обязательство выделить доли в приобретаемом, планируемом к строительству или реконструируемом жилье входит в набор обязательных документов, которые прилагаются к заявлению о направлении средств материнского капитала на улучшение жилищных условий. Не нужно обязательство, только когда жильё уже оформлено в общую долевую собственность всех членов семьи, включая детей. На практике это возможно, когда семья планирует реконструировать имеющееся жильё, которое и так в общей долевой собственности, и всем членам семьи выделены доли.
Для оформления нотариально заверенного обязательства необходимо обратиться к нотариусу.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу?
В жилье, которое было куплено или построено с использованием средств материнского капитала, необходимо выделить доли всем членам семьи. Собственность распределяется по договоренности между супругами, то есть доли детей могут быть меньше, чем у родителей. Иногда оформить право собственности невозможно сразу после распоряжения маткапиталом, в таких случаях Пенсионный фонд требует предоставить нотариальное обязательство о выделении долей.
Наделить долями супруга и детей можно одним из следующих способов:
Недвижимость, приобретенную за материнский (семейный) капитал (МСК), в которой не выделены доли всем членам семьи, в дальнейшем нельзя будет продать или обменять. Такие действия будут считаться направленными на необоснованное обогащение, а с гражданина взыщут ущерб за причиненный государству вред.
В законе не сказано, сколько конкретно нужно выделять. То есть теоретически можете выделить один метр, чтобы эту долю впоследствии нельзя было выделить в натуре и продать. А можете разделить квартиру на равные части и всем выделить одинаковые доли, в вашем случае — по 1/4.
Нотариусы рекомендуют выделять доли в размере, не меньшем, чем размер вложенного материнского капитала. Такой же позиции придерживаются и суды. Допустим, у вас квартира 45 кв. м, которая стоит 4 млн рублей. Вы вложили в нее материнский капитал в размере 450 тысяч, это 11,25% от стоимости квартиры. Остальные средства были вашими с супругой общими и в разделе не участвуют. У вас 4 члена семьи, то есть каждому нужно выделить долю: 11,25% / 4 = 2,8%. Или, если считать в метрах от общей площади квартиры, 1,3 м. Соответственно, вы выделяете жене и каждому из детей по 1,3 м.
В соглашении о выделении долей это число нужно написать в долях. Чтобы не заниматься сложными вычислениями, число можно округлить. Например, для квартиры 45 кв. м один метр в долях — это 1/45. Нам нужно выделить не меньше 1,3 м, поэтому округляем до двух метров — в долях это 2/45. Указываем в соглашении, что обоим детям и жене выделяем по 2/45, ваша доля — тоже 2/45, а в совместной собственности остается 37/45.
В качестве помощника при подсчетах можете использовать калькулятор дробей.
Как выделить доли детям по материнскому капиталу
Исполнить требование законодательства и выделить доли детям, не удостоверяя договор у нотариуса, можно, если средства капитала направляются в качестве недостающей суммы на покупку жилья. Право на заключение подобной сделки возникает у родителей при наступлении ребенку 3 летнего возраста (после рождения которого возникло право на получение материнского сертификата).
В данном случае составлять обязательство и в дальнейшем обращаться к нотариусу для выделения долей нет необходимости, так как имеется возможность зарегистрировать право собственности сразу на всех членов семьи. Для этого стороны составляют договор купли-продажи, по условиям которого родители и дети будут выступать в роли покупателей жилья (закон не запрещает несовершеннолетним приобретать недвижимость). В данном договоре необходимо указать размер долей в имуществе каждого члена семьи, например, каждому по 1/4 квартиры.
При оформлении данной сделки в договоре купли-продажи указывается условие, согласно которому часть суммы будет оплачена продавцу из средств маткапитала. После подписания договора стороны регистрируют право собственности, однако недвижимость будет находиться в залоге у продавца до полной оплаты договора.
После проведения регистрации права собственности покупатели должны обратиться с заявлением о выдаче средств капитала в ПФР. Если все оформлено должным образом, то Пенсионный фонд переводит средства на счет продавца, после чего стороны сделки должны снять обременение с жилья в Росреестре.
Выделение долей детям после погашения ипотеки мат капиталом
Закон позволяет воспользоваться средствами материнского капитала до наступления ребенку 3-х летнего возраста в случае направления их на оплату ипотеки . Однако при таком способе приобретения жилья выделить доли членам семьи можно будет только после полной оплаты кредита или с разрешения банка, так как до этого момента имущество находится в залоге.
- Если материнский капитал используется для оплаты первоначального взноса по ипотеке, то оформить в собственность недвижимость банк позволяет только родителям. Так как в случае образования задолженности по выплатам реализовать недвижимость в собственности детей кредитору будет затруднительно.
- Если у родителей уже имеется ипотечный кредит, то средства маткапитала можно использовать для его погашения. В таком случае банк может позволить выделить доли имущества детям до этого момента, так как вероятность образования задолженности и неоплаты кредита пропадает.
Если граждане не состоят в официальном браке и решили оформить ипотеку на двоих, то недвижимость будет являться их долевой собственностью. В таком случае последующее выделение долей будет осуществляться через нотариуса. Если же ипотека приобретается гражданином в единоличную собственность, а второй супруг отсутствует или имеется брачный договор, то впоследствии доли могут быть выделены детям без нотариуса.
- Использование материнского капитала на улучшение жилищных условий предусматривает выделение доли в жилье каждому члену семьи.
- Обязательство о выделении доли должно быть выполнено в течение 6 месяцев с момента регистрации сделки, снятия обременения, строительства или реконструкции дома.
- Закон не устанавливает, в каких пропорциях нужно выделять доли. Родители сами принимают решение.
- Выделение долей происходит по соглашению или договору дарения. Оба документа подлежат нотариальному удостоверению. Если у единственного родителя единоличная собственность — нотариус не нужен.
- Общая собственность подлежит разделу перед выделением долей детям.
- Сумма госпошлины за нотариальные действия составляет 500 рублей за каждое соглашение о разделе имущества и выделении долей или 0,5% от стоимости договора дарения (не меньше 300, не больше 20000).
- Дополнительные расходы у нотариуса — оплата правовой и технической работы, в каждом субъекте РФ свои расценки.
- Доля выделяется и супругу-иностранцу.
- Доля не выделяется супругу, если женщина приобрела жилье после развода.
- Выделить доли в другой квартире нельзя.
- За соблюдением закона следят при участи Прокуратор органы Пенсионного фонда и органы опеки.
- Продажа квартиры, в которой не были выделены доли, признается оспоримой и недействительной.
- Материнский капитал, использованный не по назначению или с нарушением требования закона, подлежит возврату в бюджет.
- Любые действия, приведшие к нарушению закона № 256-ФЗ в части улучшения жилищных условий, признаются мошенническими и уголовно наказуемыми. За это положен штраф, исправительные или принудительные работы, условный или реальный срок лишения свободы.
Ответственность за неисполнение обязательства
Между оформлением документа и воплощением данных в нем обязательств в жизнь может пройти несколько лет. Да и оригинал обязательства выделить доли детям отдается в Пенсионный фонд при оформлении заявления по целевому использованию маткапитала. Тем не менее, не стоит забывать о нем.
До настоящего времени законодатель четко не установил, кто осуществляет контроль за исполнением обязательства. Какая мера ответственности предусмотрена для нарушителя.
Практика знает множество примеров привлечения лиц к уголовной ответственности за мошенничество. Но в основном это связано с обналичиванием сертификата на материнский капитал.
Если же говорить о неисполнении обязательства по выделению долей в квартире детям, то возможны такие варианты ответственности как:
- признание недействительной сделки по продаже квартиры. Например, родители оплатили часть квартиры материнским капиталом, но не исполнили обязательства по выделению долей детям. Квартиру продали. В последующем такую продажу могут оспорить (у покупателя забирают квартиру, а родители возвращают покупателю деньги). Решается такой вопрос в судебном порядке. Истцом может быть любое заинтересованное лицо, в том числе пенсионный фонд или ребенок, достигшей совершеннолетия, кому не выделили полагающуюся долю.
- понуждение в судебном порядке выделить обязательную долю. Этим может озадачиться прокуратура или пенсионный фонд.