Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Расторжение Договора долевого участия (ДДУ) дольщиком». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура расторжения договоров, где использовалась схема оплаты напрямую застройщику (до 1 июля 2018 года) или с применением счета эскроу, на начальном этапе почти полностью идентична. Тем не менее отличия есть.
Можно ли вернуть судебные расходы?
Если суд примет решение в пользу дольщика, он имеет право сразу же после вынесения решения обратиться в тот же суд с требованием компенсировать судебные расходы за счет застройщика. Для этого, помимо самого заявления, необходимо приложить все имеющиеся документы, подтверждающие траты непосредственно по иску о расторжении ДДУ, а именно:
- квитанции об оплате почтовых услуг;
- договоры и квитанции об услугах адвокатов и экспертов;
- квитанция об оплате государственной пошлины;
- другие документы, подтверждающие траты в ходе участия в деле о расторжении ДДУ.
Кроме того, можно включить требование о возмещении судебных издержек сразу в первоначальный иск.
Как получить деньги после расторжения договора?
При внесудебном расторжении ДДУ у застройщика есть 20 рабочих дней с момента отправки уведомления на то, чтобы выплатить запрашиваемую в нем сумму. Если дольщик не указал счет, на который нужно перевести деньги, и не пришел за деньгами, то по истечении 20 рабочих дней девелопер обязан перечислить всю сумму в депозит нотариуса по месту своего нахождения и уведомить об этом покупателя. Если этого не происходит, дольщику следует обратиться в суд с требованием вернуть деньги.
В случае судебного расторжения ДДУ застройщик обязан вернуть дольщику деньги в течение 10 рабочих дней с даты расторжения договора. Если девелопер отказывается это делать, следует обратиться к судебным приставам, которые займутся возвращением денег дольщику.
Обязательно ли идти в суд
Обращение в суд — довольно распространенная мера, куда реже договор расторгается по соглашению сторон. Но прежде чем идти в суд и предпринимать любые шаги к расторжению, целесообразно проконсультироваться с юристом — специалистом по долевому строительству. Вот показательный пример.
Дольщица проекта одного крупного столичного застройщика выбрала и оплатила квартиру, где в гостиной было два окна. Квартира стоила на 700 тыс. рублей дороже, чем аналогичная, но с одним окном в гостиной.
В ходе строительства ей позвонил представитель компании и сообщил, что в её квартире будет одно окно и нужно подписать дополнительное соглашение к договору ДДУ. Дольщица отказалась и обратилась к юристу по долевому строительству. Он изучил её договор долевого участия, и выяснилось, что он составлен так, что застройщик вправе вносить изменения в конфигурацию квартиры, — количество окон в ДДУ не указано.
Доказать, что её квартира стоила дороже, тоже не получалось, потому что к тому времени корпус был распродан, и цены на квартиры пропали из открытого доступа. От компенсации девелопер отказался, а расторгать договор и забирать деньги было невыгодно — квартиры подорожали на 45%.
Ещё одно обстоятельство, требующее оценки до обращения в суд, — финансовая устойчивость застройщика. Дело в следующем: пока ДДУ не расторгнут, дольщик обладает правом залога на незавершённый объект строительства. После расторжения этим правом воспользоваться нельзя.
Это значит, что, если между расторжением и перечислением денег застройщик обанкротится, шансы вернуть сбережения резко сократятся. Среди всех требований кредиторов притязания бывшего дольщика будут в последней очереди, и на их удовлетворение вполне может не хватить средств.
Кроме того, суды — это всегда дополнительные расходы и времени, и денег.
Как расторгнуть договор и вернуть квартиру
Если дольщик хочет расторгнуть договор и вернуть квартиру, то первое, что ему нужно сделать, — предложить застройщику расторгнуть его по обоюдному согласию. В данном случае нужно указать сумму, которую застройщик обязан вернуть дольщику, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Само соглашение о расторжении ДДУ регистрируется в Росреестре.
Если же застройщик отказался, то необходимо подготовить официальное уведомление о расторжении ДДУ и направить его по почте заказным письмом с уведомлением и описью вложения. В тексте нужно указать фактические обстоятельства, привести нормы закона, подтверждающие право дольщика на односторонний отказ от договора. К уведомлению прилагается расчет суммы к возврату и реквизиты счета дольщика для перевода ему денег.
«Деньги должны быть переведены застройщиком в течение 20 рабочих дней. Договор ДДУ считается расторгнутым со дня отправки официального уведомления застройщику, тем не менее, как и в первом случае, сам факт расторжения договора необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения ДДУ подается вместе с ксерокопией отправленного застройщику уведомления об одностороннем отказе», — отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова.
При расторжении ДДУ по суду дольщику следует обратиться с исковым заявлением в суд по месту нахождения компании-застройщика. В суд нужно также обращаться с заявлением, если застройщик в течение 20 дней после расторжения договора не перевел деньги покупателю квартиры. В заявлении необходимо указать требование о расторжении договора, о возврате денег, взыскании процентов (за пользование деньгами) и компенсации убытков (если убытки имели место).
«Вместе с исковым заявлением в суд дольщик должен приложить документы. Первое — копию договора участия в долевом строительстве. Второе — документы, подтверждающие нарушение обязательств застройщиком или неисполнение им требований закона. Третье — расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика», — уточнила Ирина Доброхотова.
Ко всем названным требованиям дольщик может добавить моральный вред, компенсацию расходов на оплату услуг юристов, добавил Кирилл Стус. После получения положительного решения суда и его вступления в законную силу следует получить исполнительный лист и обратиться в службу судебных приставов для исполнения решения и взыскания с застройщика присужденных дольщику сумм.
Причины расторжения ДДУ
Расторжение договора ДДУ с застройщиком производится по множеству причин:
- Просрочка строительной фирмой сдачи квартиры дольщику.
- Низкое качество жилья.
- Расторжение договора ДДУ по соглашению сторон (обоюдное волеизъявление участников).
- В течение отведенного периода строительная фирма не исправила дефекты жилья, либо не вернула часть средств по соглашению, либо не возместила дольщику расходы на их устранение.
- Срок действия договора поручительства истек, но строительная организация в положенное время не уведомила гражданина об этом (или не подписала новый договор поручительства).
- Прекращение (приостановка) строительства, если имеются основания считать, что многоэтажка не будет достроена в положенное время.
- Ощутимая корректировка проектной документации.
- Смена предназначения общего имущества.
- Банкротство строительной компании.
- Неуплата физлицом средств по соглашению (односторонний порядок расторжения ДДУ застройщиком).
- В прочих ситуациях, закрепленных в нормативном акте (контракте).
Расторжение ДДУ по 214-ФЗ: кто поможет в Петербурге?
В случае расторжения договора ЖСК либо ДДУ не рекомендуется действовать без помощи юристов. Зачастую застройщики применяют различные схемы, чтобы избежать прекращения действия контракта, выплаты неустойки, или возврата денег при расторжении ДДУ. Поэтому лучше заручитесь поддержкой опытных специалистов юридической компании «Петербургский дольщик».
Плюсы сотрудничества с нашими юристами:
- Мы занимается расторжением договора ДДУ по инициативе дольщика «под ключ». Это означает одно: вам не придется менять жизненные планы и тратить свое время на решение данного вопроса.
- Мы не пользуемся готовыми образцами исковых заявлений о расторжении ДДУ — вся документация готовится в индивидуальном порядке.
- Большую часть гонорара вы заплатите исключительно после достижения нами конечной цели — расторжения договора ДДУ в суде (в мирном порядке), получения вами всех причитающихся выплат.
- Если на то есть основания, мы взыскиваем со стройфирмы не только сумму по контракту, но также неустойку, компенсацию за все расходы, компенсацию за моральный вред по ФЗ.214.
- Мы оказываем помощь на стадии исполнения решения суда и добиваемся получения нашими доверителями реальных выплат.
- Наши юристы расторгли огромное количество договоров, поэтому мы знаем, как сделать это грамотно и результативно.
Как действовать, желая расторгнуть договор участия в долевом строительстве
Порядок действий следующий:
- Вы убеждаетесь в своем желании прекратить договор, направляете застройщику отказ от исполнения договора и терпеливо ждете истечения срока в 10 дней. Застройщик должен направить вам ответ. Часто этого не происходит или вы получаете необоснованный отказ.
- При невозвращении денег в оговоренный срок, можно подать жалобу в суд, требуя возврата вложенных средств, компенсации пени, штрафа, неустойки, морального вреда.
- К иску прикладываются документы, подтверждающие вашу правоту, копии претензии (если есть), которая была направлена застройщику.
- Суд рассматривает заявление, и в зависимости от требований, содержащихся в исковом заявлении, обяжет застройщика уплатить пени, штраф и компенсировать моральный вред.
Основания для расторжения ДДУ
Перед тем, как расторгнуть договор долевого участия, дольщик обязан уведомить застройщика о своем решении, однако предварительно рекомендуется убедиться, что основания для такого решения соответствуют законодательству, а именно, Пункту 1 статьи 9 Закона № 214. Существует два пути решения данного вопроса. Первый заключается в самостоятельном расторжении, когда дольщик просто направляет застройщику уведомление заказным письмом. Второй подразумевает расторжение договора через суд.
Внесудебное расторжение ДДУ возможно по следующим объективным причинам:
- Сроки передачи квартиры застройщиком дольщику задержаны более, чем на два месяца.
- Застройщик отказывается исправлять выявленные нарушения, а также не возмещает расходы на устранение недоделов силами дольщика.
- Застройщик нарушил положения о гарантиях качества, которые прописаны в статье 7 того же закона.
- Дополнительные основания для расторжения прописаны в самом договоре.
Таким образом, расторжение ДДУ в одностороннем порядке дольщиком сводится к тому, что застройщику заказным письмом направляется уведомление с описью вложения. Договор автоматически считается расторгнутым.
Односторонний отказ от договора (без суда)
В соответствии со ст.9 ФЗ № 214 дольщик имеет право уведомить застройщика, что он отказывается принимать участие в исполнении договора долевого участия в строительстве, если:
- застройщик нарушает сроки сдачи объекта строительства, т.е. превышает их на более, чем 2 месяца;
- не собирается своими силами устранять недостатки, допущенные при проведении строительных работ, не соглашается снизить стоимость договора либо компенсировать затраты дольщика на их устранение;
- возводимая им квартира (дом) не соответствуют требованиям качества строительства;
- наблюдаются иные случаи, отраженные в ФЗ или в договоре долевого участия в строительстве.
Все, что описано выше, относится к общим условиям расторжения договора, которые касаются абсолютно всех дольщиков. Но есть категория дольщиков, которая заключает ДДУ, используя эскроу-счета. Они имеют право расторгнуть договор на другом основании статьи 15.4 ФЗ №214. Если отталкиваться от п.7 ст.15.4 ФЗ №214, то отказ дольщика от договора может быть в следующих случаях:
- Во время заключения ДДУ застройщик был признан банкротом и открылась процедура конкурсного производства, необходимая для того, чтобы выполнить взятые на себя обязательства перед кредиторами.
- Решение, вынесенное арбитражным судом относительно ликвидации юридического лица (застройщика), на момент заключения ДДУ вступило в законную силу.
- Кредитор требует досрочного исполнения обязательств от застройщика по договору займа (кредитный договор) и по обращению взыскания на участок земли, если земельный участок под строительство находится у кредитора под залогом.
Для расторжения договора дольщик обязан обратиться к застройщику. При этом отношения должны быть прекращены по согласию обеих сторон. Дольщик имеет право как на возвращение полной стоимости, так и на выплату неустойки, но только в том случае, если она предусмотрена законом. Бывает, что девелопер не хочет идти на подобное соглашение, тогда покупатель должен отправить на его адрес уведомление.
Как вернуть деньги после расторжения ДДУ?
Если договор долевого участия расторгнут без суда, то застройщик обязан в течение 20-ти рабочих дней со дня получения уведомления перечислить требуемую в ней сумму. Если банковский счет, на который нужно перечислить денежные средства, дольщиком не указан, и он не пришёл получать их лично, то по завершению 20-дневного срока, застройщик должен перевести сумму в депозит нотариуса и известить об этом дольщика.
Если компания не выполнила данные действия, покупатель вправе обратиться в суд за возвратом денежных средств. Если договор расторгнут по решению суда, то компания-застройщик должна вернуть средства в течение десяти рабочих дней со дня расторжения ДДУ.
Если компания не перечисляет деньги добровольно, то нужно подать заявление на возбуждение исполнительного производства в службу судебных приставов, которые займутся принудительным исполнением решения суда о возврате денег покупателю квартиры.
Расторжение ДДУ по 214 ФЗ осуществляется в добровольном и принудительном порядке. Стороны вправе решить конфликт мирно без рассмотрения спора в судебном порядке, заключив соответствующее соглашение о расторжении ДДУ. При расторжении ДДУ посредством заключения соответствующего соглашения, дольщику необходимо внимательно читать новое соглашение. Нередки ситуации, когда застройщик прописывает в тексте соглашения срок возврата денежных средств в течение одного или двух лет – такие положения заведомо невыгодны для приобретателя объекта недвижимости, поэтому даже в случае, если застройщик уверяет, что «это стандартная процедура», не следует подписывать такой документ. Если дольщик сомневается в благонадежности застройщика, то лучшим решением будет обращение к юристам. Юрист в качестве представителя не только объяснит все непонятные пункты и условия нового контракта, но и добьется изменений его положений, которые нарушают права доверителя.
Потенциальная опасность: если застройщик обанкротился
Кроме того, в правовом поле существует еще один, но очень важный нюанс. С момента расторжения договора дольщик автоматически утрачивает права требования на недвижимость, и приобретает права требования на возврат денег. Если у застройщика имеются какие-либо проблемы в плане дальнейшего финансирования строительства, после его банкротства дом будет достроен и все дольщики (не разорвавшие договор) получат свое жилье, путем реализации механизмов, предусмотренных законодательством.
Однако с удовлетворением чисто финансовых требований к застройщику-банкроту дело обстоит совсем иначе. Дольщик, который разорвал договор, может получить свои деньги только в том случае, если эти деньги имеются в наличии на счетах или были выручены в результате реализации активов застройщика (во время процедуры банкротства). Иными словами, если на момент банкротства у застройщика ничего нет, то бывший дольщик рискует остаться не только без недвижимости, но и без денег.
Расторжение договора долевого строительства по инициативе дольщика — Официальная информация
Решили вложить деньги в покупку квартиры в возводящемся доме и подписать договор со строительной компанией? Автоматически вы становитесь участником долевого строительства. Отказаться от участия возможность есть, пока не подписан акт приема-передачи квартиры. То есть, расторжение ДДУ возможно перед выдачей ключей.
Процессрасторжения ДДУ регулируетсяспециальным Законом, регламентирующим порядок участия в долевом строительстве многоквартирных домов и другой недвижимости. Онбылсозданкакединыйправовойинормативныйактвдолевомстроительстве для обеспечения прав дольщика и обязательства застройщика.
- Возможность дольщика отказаться от квартиры и основания для отказа также регламентирует Закон № 24-ФЗ.
- Одна из них – расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика в одностороннем порядке.
- Причины различны:
- в квартире были выявлены существенные, не устранённые, недостатки, усложняющие или делающие невозможным ее целевое использование;
- строительство происходило с существенными нарушениями условий договора, должных норм и стандартов;
- нарушены сроки строительства больше чем на 2 месяца;
- поручительство, которое застройщик применил как гарантию исполнения своих обязательств, прекратилось и не было возобновлено на протяжении 15 дней;
- приостановлена или прекращена стройка и очевидно, что объект к установленному сроку не сдадут;
- существенно изменена проектная документация, включая площадь и планировку квартиры;
- у общего имущества в доме поменялось назначение.
Как и любое соглашение, ДДУ может быть расторгнут в одностороннем порядке по инициативе дольщика, через суд и по соглашению участников.
Расторжение ДДУ по инициативе дольщика
Мной бы заключен договор ДДУ со сроком окончания строительства 2 квартал 2016. Оплатил 100% наличными.
Срок был перенесен на 3 квартал 2016 (доп. соглашение пока не пришло, но придет).
Еще 2 неделе назад (до официального переноса сроков) подавал заявление на расторжение без указания причины – ответ от застройщика пока не пришел.
Возможно ли расторжение договора:
– со штрафными санкциями из-за переноса сроков
– возврат средство с уплатой процентов за пользование уплаченными мной денежными средствами?
P.S. Как я понял – после прихода письма с доп. соглашением о переносе срока – необходимо написать отказ от переноса срок и отправить заказным письмом с описью.
- договор долевого участия в строительстве, расторгнуть ДДУ, расторжение ДДУ, ДДУ, дольщики
- Поделиться
Ответы на самые распространенные вопросы
Вопрос №1: До какого момента я могу отказаться от долевого участия?
Ответ: Сдача и приемка квартиры происходит по специальному акту. Именно этот документ означает выполнение всех обязательств двумя сторонами, следовательно, пока он не оформлен – сделка не закрыта. Вы можете передумать до момента подписания акта приемки-передачи жилого помещения.
Вопрос №2: Я недавно понял, что мне просто не нравится квартира, которую я покупал еще на этапе раскопки котлована. Могу ли я перепродать свою квартиру кому-то другому до того, как дом будет сдан?
Ответ: Если дольщик потерял интерес к приобретаемой недвижимости, то он может переуступить свое право требования другому лицу. Для этого заключается договор уступки права требования, на основании которого дольщик перестает быть стороной договора долевого участия, а новый приобретатель становится таким лицом.
Риски расторжения ДДУ
Прежде, чем расторгать в одностороннем порядке ДДУ или инициировать его расторжение по соглашению сторон, дольщику следует оценить возможные риски, которые зависят от конкретной ситуации. В целом можно рекомендовать рассмотреть следующие проблемные стороны расторжения:
- возможность дальнейшего приобретения квартиры. Если ДДУ расторгается по причине того, что застройщик затягивает сроки сдачи, дольщик может рассчитывать на то, что забрав деньги из ДДУ он сможет вложить их в другое жилье. Однако цены на недвижимость меняются постоянно, поэтому к моменту выхода из ДДУ жилье того же уровня может стоить уже на порядок выше;
- застройщики редко соглашаются с инициативой дольщиков на расторжение ДДУ, что приводит стороны к судебному разбирательству. Судебное разрешение вопроса займет от трех месяцев до нескольких лет. Все это время дольщик не получит своих денег, что опять же затянет приобретение жилья;
- особую сложность имеют ДДУ, оплаченные полностью или частично за счет кредитных средств. Такие договоры дополнительно обременены залогом банка, поэтому стороны таких договоров и кредитор дольщика нередко оказываются в суде, разрешая вопрос о расторжении ДДУ.
После того, как ДДУ был расторгнут, дольщик получает назад все внесенные по нему средства:
- в течение 10 дней, если решение о расторжении принял застройщик из-за неуплаты со стороны дольщика;
- в течение 20 дней, если инициатором был дольщик. Кроме суммы платежей дольщика застройщик в таком случае уплачивает еще и проценты за пользование средствами дольщика за весь период, пока они находились на его счетах.