Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Собственник 2 квартир налог советы адвокатов и юристов». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если именно она была нужна, пришлось бы заказывать довольно дорогостоящую услугу у профессионального оценщика недвижимости каждый раз перед тем, как заплатить соответствующий налог. На практике такую цену не используют.
Особенности покупки квартиры у двух собственников
Покупка квартиры – это важный процесс, итогом которого является смена собственника недвижимости. И самым важным здесь является не выбор конкретной квартиры, которую хочется приобрести, хотя это, безусловно, очень актуально, а правильное оформление сделки по купли-продажи недвижимости.
Ведь в случае чего, можно потерять и жилье, и деньги, что обернется для покупателя катастрофой. Поэтому ответственно подойти к заключению договор купли-продажи и разузнать важные нюансы по приобретению собственности просто необходимо для безопасности и подстраховки.
Сегодня мы раскрываем все особенности покупки квартиры у двух собственников.
У любой недвижимости существует собственник. И чаще всего собственников несколько. Их бывает несколько даже тогда, когда в свидетельстве о собственности на квартиру написано, что один.
Чтобы не нарваться на неприятные ситуации, лучше досконально изучить документы и выяснить, сколько все-таки собственников у данного объекта на самом деле.
При покупке квартиры с двумя и более собственниками существуют некоторые нюансы, которые необходимо знать.
Какие штрафы грозят за скрытую аренду квартиры
- Штраф за просрочку подачи декларации 3-НДФЛ составляет 5% от неуплаченной суммы налога за каждый месяц просрочки. Минимальный размер денежного наказания равен взыскания 1 тыс. рублей, максимальный — 30% от неуплаченной суммы.
- Размер штрафа за неуплату налога будет зависеть от того, действовал ли собственник жилья умышленно или нет. В первом случае незаконному арендодателю придется заплатить 20% от неуплаченной суммы. Если же рантье действовал умышленно — 40%. Умысел устанавливается налоговым органом, при этом учитываются различные обстоятельства: например, арендодатель может сказать, что не знал, что доход от сдачи квартиры в аренду декларируется.
- Пени за просрочку для физических лиц равны 1/300 действующей на момент нарушения ключевой ставки Банка России за каждый календарный день просрочки уплаты налога.
Что грозит за неуплату налога?
Неуплата налога за сдачу квартиры в аренду чревата штрафом в размере 20% от неуплаченной суммы налога, как отмечает Светлана Горохова. А если налог не уплачивается умышленно, то штраф составит все 40%.
«В соответствии с Кодексом об административных правонарушениях, непредставление документов и иных сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, а равно представление таких сведений в неполном объеме или в искаженном виде, влечет наложение административного штрафа на граждан в размере от ста до трехсот рублей», — отмечает эксперт.
Кроме того, наказание за непредставление налоговой декларации или включение в нее заведомо ложной информации в крупном размере (сумма налогов за три финансовых года — более 900 тысяч рублей, при этом доля неуплаченных налогов превышает 10% подлежащих уплате сумм) предусмотрено в Уголовном кодексе. Это штраф от 100 до 300 тысяч рублей или в размере заработной платы или иного дохода осужденного за период от одного года до двух лет, либо принудительные работы на срок до одного года, либо арест на срок до шести месяцев, либо лишение свободы на срок до одного года.
При этом то же деяние в особо крупном размере (налогов за три финансовых года накопилось более 4,5 млн рублей, при этом неуплаченных из них — более 20% или больше чем на 13,5 млн) наказывается штрафом 200-500 тысяч рублей, принудительными работами или даже лишением свободы, как говорит Горохова.
Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
По стечению обстоятельств в 2020 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
В 2019 году я недвижимость не продавал. А в 2018 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
Налог с продажи квартиры для пенсионеров в 2021 году — новый закон
Теперь в налоговой инспекции будет учитываться не только стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи. Налоговики произведут свой расчет – умножат кадастровую стоимость объекта на коэффициент 0,7, и если размер полученной суммы будет выше, чем указано в налоговой декларации, расчет стоимости будет произведен по полученному результату, а не по указанному гражданином.
Действующее налоговое законодательство гарантирует отсутствие начисления налога для пенсионеров, которые владеют квартирой минимально положенный срок, во всех других ситуациях полученная прибыль от реализации недвижимости будет облагаться налогом по установленной процентной ставке в 13%.
Собственник квартиры – это лицо, обладающее зарегистрированным правом собственности на квартиру. Это гражданин, чьё имя занесено в Единый государственный реестр недвижимости и находится в графе «Правообладатель» в выписке из этого реестра.
Термин «прописанный» в квартире, на самом деле, юридически устарел. На смену прописке уже давно пришла регистрация по месту жительства и месту пребывания. Поэтому «прописанный» — это лицо, зарегистрированное в квартире по месту жительства или месту пребывания.
«Прописанными» выступают члены семьи собственника, проживающие совместно с ним. А это:
- Супруг, дети, родители;
- Другие родственники независимо от степени родства (например, бабушки, дедушки, братья, сестры, дяди, тети, племянники, племянницы и другие);
- Нетрудоспособные иждивенцы как самого собственника, так и членов его семьи;
- Иные граждане (например, лицо, проживающее совместно с собственником без регистрации брака).
По общим федеральным законам налог на квартиру должен быть уплачен до 1 декабря текущего года за прошедший календарный период. В 2018 году налог на вторую квартиру платится за 2017 год. Если жилплощадь была приобретена непосредственно в 2017 году, то к расчету будет принят период фактического владения.
На региональном уровне срок уплаты имущественного налога может варьироваться. Однако во всех случаях сохраняется одно общее правило – уведомление о необходимости внесения денежных средств за имеющуюся квартиру в бюджет должно быть прислано не позднее, чем за месяц до конечной даты выплат.
Отсутствие бумажного или электронного уведомления само по себе не является основанием для неуплаты налоговых взносов. Один раз в год собственник обязан совершить выплаты за имеющиеся квадратные метры, в противном случае к нему будут применены штрафные санкции.
Льготы пенсионерам в 2021 году
Все основные льготы собраны в статье 407 НК, но для пенсионеров нужна более конкретная информация. Поэтому им для изучения законов нужно изучить такую часть этой важной для всех статьи, как пункт 1.10. Что предусматривает этот пункт и положение о льготах в целом? Выделяется перечень категорий граждан, которые могут рассчитывать на смягчение налогообложения.
- Уменьшается или полностью отменяется налог для владельцев строения или сооружения с размером площади до 50 квадратных метров. Но такое строение должно находиться на земельном участке с категорией под индивидуальное жилое строительство.
- Возможны льготы и для тех граждан РФ, которые достигли пенсионного возраста. Он установлен государственным законодательством и составляет для женщин 55 лет, для мужчин 60 лет. Такие лица начинают получать помощь от государства в виде пенсии. Она может быть разного размера, в зависимости от зарплаты, категории, специальности, условий работы.
- Это лица, которые имеют статус инвалидов детства и инвалидов 1-ой, 2-ой группы.
По достижению пенсионного возраста гражданин может настаивать на пересмотре его налогообложения по недвижимости.
ВАЖНО! Но эта недвижимость должна находиться в его собственности.
Существует и такой вид собственности, как долевая. В таком случае выделяются среди дольщиков пенсионеры, они могут не платить имущественный налог. Другие собственники от такой оплаты не освобождаются.
Для того, чтобы получить освобождение от уплаты налога на недвижимое имущество, пенсионеру нужно составить по образцу заявление. Оно передается в местную налоговую службу. Если льгота уже действовала до перехода на пенсионный отдых, она может быть просто автоматически продлена.
Установлен перечень недвижимого имущества, за которое пенсионер не будет платить налог (если нет имущества другого):
- Дом или квартира.
- Комната.
- Дача.
- Сарай, гараж.
- Строения, возведенные для творческой деятельности.
- Площадка, которая оборудована для стоянки авто.
Когда такое имущество не будет обложено налогом? При двух условиях снимается освобождение от налогообложения – если объект используется для предпринимательской деятельности или нет права собственности у пенсионера на него.
ВНИМАНИЕ! Нельзя забывать о том, что пенсионер будет освобожден от налога только по одному объекту недвижимости, за остальные придется платить.
Освобождение от налога – не единственная помощь пенсионерам – собственникам недвижимости. Они также, как и граждане более молодого возраста, могут претендовать на получение налогового вычета.
Какие налоги нужно заплатить, если продал за год несколько квартир?
По стечению обстоятельств в 2022 году у меня было три сделки по продаже недвижимости. Две квартиры мне пришлось продать по переуступке в начале года, чтобы покрыть долги по ипотеке, которую я не потянул. А в ноябре я решил поменять однокомнатную квартиру на большую двушку в новостройке в соседнем доме, в которой сейчас и живу. Помимо этого, у меня есть еще двухкомнатная квартира — тоже для жизни.
В декларации я указал все три сделки. По двум переуступкам прибыль и налог небольшие: 150 000 Р дохода и 19 500 Р НДФЛ. По однокомнатной прибыль — 1 200 000 Р , а налог — 156 000 Р .
Недавно посмотрел видео одного юриста и забеспокоился. Он рассказывает, что налоговая теперь рассматривает случаи с тремя и более сделками в году как предпринимательскую деятельность.
Что подумает налоговая о моих сделках? Может ли она счесть, что я занимаюсь предпринимательской деятельностью, и вместо 13% с дохода 1 350 000 Р рассчитать НДФЛ с суммы продажи. В моем случае это будет 13% от 15 500 000 Р . То есть я должен буду заплатить 2 015 000 Р НДФЛ.
В 2019 году я недвижимость не продавал. А в 2018 году была одна переуступка, по которой я заплатил 130 000 Р НДФЛ. В эти годы я покупал квартиры по ДДУ.
Ваше беспокойство, что налоговая может квалифицировать продажу нескольких квартир как предпринимательскую деятельность, вполне обоснованно. Если человек продает 1—2 квартиры , то у ИФНС вопросов не будет. А вот продажа трех и более квартир, которыми человек владел совсем недолго, может вызвать подозрение. Формально две квартиры вы переуступили, но для удобства я буду включать их в число проданных. Суть от этого не меняется: фактически вы продавали квартиры.
В действующем законодательстве нет критериев, сколько квартир нужно продать, чтобы это сочли предпринимательской деятельностью. Но важно не количество сделок, а фактические обстоятельства: как вы покупали имущество и потом продавали. И расценит ли инспекция вашу деятельность как предпринимательскую, будет зависеть от ваших пояснений: зачем вам столько квартир и почему вы их продавали по истечении небольшого промежутка времени.
Если сможете доказать и подтвердить документами, что квартиры вы покупали для себя или родственников, а продать их пришлось из-за непредвиденных проблем с финансами, возможно, вам удастся избежать доначислений налога и штрафных санкций.
Налог на второе жилье
Насколько налог на вторую квартиру в собственности может отличаться от налога на первую? Ведь понятно, что первая квартира — это место проживания. В это же время вторая квартира — это, скорее, не необходимость, а предмет роскоши или выгодное вложение капитала. Можно ожидать, что налог на вторую квартиру будет несколько больше, ведь считается, что за роскошь нужно платить больше чем за необходимое. Да, такие планы у законодателей существуют, но на данный момент, за исключением льготных категорий населения, в подобных случаях налоги за 2 квартиры рассчитываются аналогичным образом.
- Откуда может взяться вторая квартира
- Налоги
- Налог за владение недвижимостью
- Льготы
Налог на второе жилье
Вот некоторые из них:
- Иногда второе жильё приходит в качестве наследства. В какой-то момент человек становится хозяином двух квартир. При этом особенно важно определить для себя, что он в дальнейшем планирует с этим делать.
- Другим важным мотивом может быть приобретение недвижимости с целью поиска наилучшей формы для хранения своих сбережений.
- Дополнительную квартиру иногда можно рассматривать, как возможность получить прибыль. В этом качестве второе жильё может быть гораздо более доходным, например, чем банковский депозит.
Если в собственности имеется недвижимость, за неё нужно платить налоги. Какие же налоговые обязательства связаны с принадлежащей собственнику как первой, так и второй квартирой? Есть ли разница в суммах в первом и во втором случае? Какой налог платится? Если отвечать кратко, то в самом общем случае такого различия нет, однако есть определённые ситуации, когда количество имеет значение. Это связано с механизмом предоставления налоговых льгот.
- Граждане, которые являются инвалидами первой группы.
- Владельцы квартиры, являющиеся Героями России или Героями Советского Союза.
- Те, кто носят орден Славы третьей степени, освобождены от уплаты указанного налога.
- Такая категория, как участники Великой Отечественной войны также имеют право на льготу.
- Ликвидаторы последствий, которые имели место вследствие аварии на Чернобыльской АЭС.
- Те граждане России, которые уже достигли пенсионного возраста.
- В число льготников входят семьи военнослужащих, у которых кормилец погиб при исполнении своих служебных обязанностей.
Когда говорят о площади, которая не учитывается при расчёте налога, то имеется в виду следующее. При определении налога на квартиру 20 квадратных метров исключаются из расчёта. Если у жилья имеется больше одного собственника, то на каждого из них исключается по 20 метров площади. Например, в том случае, если у квартиры 4 владельца, а общая площадь составляет 85 квадратных метров, то платить будет нужно только за 5 метров, остальные 80 метров будут исключены из расчёта. Если налог рассчитывается на 2 или 3 квартиры, льготы на квадратные метры считаются аналогичным образом и учитываются в каждой из имеющихся квартир по отдельности. Если же в собственности имеется просто одна или несколько комнат, то из расчёта исключаются только по 10 квадратных метров на каждого собственника.
Насколько налог на вторую квартиру в собственности может отличаться от налога на первую? Ведь понятно, что первая квартира — это место проживания. В это же время вторая квартира — это, скорее, не необходимость, а предмет роскоши или выгодное вложение капитала. Можно ожидать, что налог на вторую квартиру будет несколько больше, ведь считается, что за роскошь нужно платить больше чем за необходимое. Да, такие планы у законодателей существуют, но на данный момент, за исключением льготных категорий населения, в подобных случаях налоги за 2 квартиры рассчитываются аналогичным образом.
Отдельные категории граждан не смогут оформить вычет: те, кто по различным причинам не платили подоходный налог в прошлом налоговом периоде (пенсионеры, зарегистрированные безработные), родственники по сделкам с недвижимостью. Частичные суммы смогут получить предприниматели, работающие по требованиям специального налогового режима. Они имеют право на оформление налогового вычета, но без учета дохода от предпринимательства.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону. Это быстро и бесплатно!
Если оный документ не предусмотрен, или он не регулирует право собственности, тополучить два вычета с двумя собственникамиможно независимо от того, кто и как вносил денежные средства. Данное положение закреплено в разъяснении федеральной налоговой службы России:
- Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
- Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
- Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
- Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.
Что делать, если не согласен с оценкой
Если собственник не согласен с оценкой и считает ее завышенной, можно заказать независимую оценку и добиваться того, чтобы кадастровую стоимость приравняли к рыночной.
«Для этого правообладатель объекта должен обратиться в специально созданную комиссию, в том числе включающую в свой состав членов государственного бюджетного учреждения, которое первоначально устанавливало ее размер», — рассказывает советник практики недвижимости и строительства Коллегии адвокатов «Регионсервис» Анна Жолобова.
В качестве подтверждающего доказательства несоразмерности прикладывается отчет независимой оценочной организации. И в случае получения отрицательного решения комиссии правообладатель вправе обратиться в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной.
Как снизить налоговую ставку на вторую квартиру при наследстве или дарении
Каждый год все больше людей оставляют в наследство несколько недвижимостей, что может привести к необходимости платить дополнительный налог на вторую квартиру. Однако законодательство предусматривает снижение налоговой ставки в таких случаях.
- Стоимость недвижимости: Налог на вторую квартиру будет рассчитываться на основе кадастровой стоимости недвижимости. Поэтому, если после оценки цены недвижимости окажется, что налог превышает определенный порог, то необходимо узнать, как изменения цены могут повлиять на налоговую ставку.
- Кому нужно оплачивать налог: Налог на вторую квартиру распространяется на тех, кто имеет в собственности более одной недвижимости. При этом налог оплачивается не на все имущество, а только на ту недвижимость, которая была приобретена позднее. Нужно учитывать сроки уплаты налога.
- Как производится расчет налога: На основе законодательства налог на вторую квартиру производится по ставке, которая зависит от кадастровой стоимости недвижимости.
Для того, чтобы снизить налог на вторую квартиру при наследстве или дарении, нужно узнать адекватную кадастровую стоимость недвижимости и произвести расчет налога с учетом всех изменений.
Что дает право владения долей в общей совместной собственности (ОДС)?
Общая долевая собственность (ОДС) возникает в ситуации, когда два или более лица владеют долей в одной или нескольких квартирах. Определить размер собственной доли вы можете, узнав кадастровую стоимость имущества и поделив ее на общую стоимость объекта.
Доля в ОДС может использоваться в качестве обеспечения по заемным сделкам, право собственности на нее можно продать или использовать для покупки квартиры. Более того, владение долями в ОДС позволяет получить доход от ее сдачи в аренду или использования для личных нужд.
Однако, владение долями в ОДС сопряжено с определенными ограничениями. Например, если один из собственников решит продать свою долю, остальные собственники получают преимущественное право на ее покупку. Также, при решении вопросов, связанных с использованием и передачей общей собственности, согласие всех собственников является необходимым условием.
В случае доли в ОДС на новостройках, собственники также имеют право участвовать в управлении процессом строительства и дальнейшей эксплуатации объекта.
Таким образом, владение долями в ОДС дает право на долю в собственности на квартиру или несколько квартир. Определить размер данной доли можно, узнав кадастровую цену имущества и поделив ее на общую стоимость объекта. Владение долями в ОДС позволяет использовать их как собственность, продавать, арендовать или использовать для покупки другой квартиры. Однако, такое владение сопряжено с ограничениями и осуществляется в совместной собственности с другими собственниками.
Как определяется доля владения несколькими квартирами?
Определение доли владения несколькими квартирами является важным аспектом при расчете налоговых платежей и управлении собственностью. Доля владения определяет, какую часть общего имущества принадлежит каждому собственнику, если квартиры находятся в совместном владении.
В России, информация о доле владения каждого собственника регистрируется в кадастровой книге. Чтобы узнать свою долю владения, необходимо обратиться в Росреестр или в органы местного самоуправления, которые ведут кадастровый учет. Также можно обратиться к нотариусу, который проведет проверку кадастровой информации.
Доли владения могут быть ограничены, например, в случае перепланировки квартиры без соответствующих разрешений. В таком случае, собственники квартир могут обратиться в суд с целью признания договора долевой собственности недействительным.
Если собственность на квартиру приобретается совместно, то каждый из собственников имеет право на продажу своей доли владения без согласия остальных собственников. При этом, если один из собственников продает свою долю, новый собственник приобретает не саму квартиру, а долю в ней.
Определение доли владения также важно при покупке квартиры в новостройке, которая еще находится в процессе строительства. В этом случае, покупатель приобретает долю во всей строящейся недвижимости.
Как рассчитывается доля владения? Для каждого собственника определяется доля владения в процентах, которая рассчитывается на основе площади квартиры или доли от общей стоимости всех квартир в доме.
В случае совместной собственности, доли могут быть равными или различными, в зависимости от договоренностей между собственниками. В случае различных долей, каждый собственник владеет определенной частью общего имущества и несет соответствующие расходы и обязательства.
Таким образом, доля владения в нескольких квартирах определяется владельцами на основании договоренностей, документов о праве собственности и регулирования на уровне государственных органов.