Можно ли сдавать неприватизированную квартиру жильцам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сдавать неприватизированную квартиру жильцам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Прежде, чем составлять текст объявления, обдумайте, каких именно жильцов вы хотите видеть «в своих стенах»: студентов, молодую пару (с детьми или без), одиноких работающих людей средних лет? Имеет ли для вас значение их пол, возраст, национальность, образовательный уровень? Допускаете ли вы наличие у жильцов домашних питомцев (от собаки до аквариумных рыбок). Есть ли у вас особые требования?

Как сдавать: ИП или физическое лицо

Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?

Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.

Однако у ИП свои недостатки:

• Сложность оформления статуса
• Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
• Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
• Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.

Как сдать комнату самостоятельно

Все потенциальные арендаторы прекрасно отдают себе отчет, что, обращаясь в агентство, они «теряют» арендную плату за целый месяц. Именно такой размер вознаграждения обычно требуют себе риэлторы. А поскольку съемщики комнат обычно люди небогатые, они предпочли бы избежать этих затрат. То есть, снять комнату напрямую от хозяина.

Поэтому потенциальному наймодателю совсем нетрудно найти клиента, в свою очередь, минуя агентство. Для упрощения процедуры нужно снабдить объявление фотографией сдаваемого помещения. А затем разместить его на любой электронной площадке – от «Авито» до тематических пабликов в соцсетях.

Или даже на обычной доске объявлений. Кстати, местоположение «аналоговой» доски объявлений может помочь охватить именно ту, «целевую аудиторию», которой вы рассчитываете сдать комнату. Например, если вы ищете студентку/студента – размещать объявления целесообразно вблизи учебных заведений.

При самостоятельной сдаче особенно важно публиковать достоверные данные. Попытки «приукрасить продаваемый товар» приведут только к лишней потере времени на бесплодные осмотры. Важно также корректно описывать инфраструктуру района: наличие рядом магазинов, детских и леченых учреждений, зон отдыха, транспортную систему. Для крупных городов вопросы транспорта особенно важны.

Когда дело дойдет до личных переговоров, необходимо обсудить:

• Размер и порядок арендной платы
• Срок сдачи
• Наличие или отсутствие так называемого «залога» — обычно это плата вперед за последний месяц проживания
• Правила пользования общими помещениями или особые требования. Например, условие, что квартирант не будет собирать в своей комнате шумных вечеринок.

Выселение из муниципальной квартиры

В добровольном порядке переезд не сопровождается большими трудностями. Принудительное выселение вправе инициировать:

• жильцы квартиры;
• соседи;
• муниципалитет;
• межведомственная комиссия.

Могут ли выселить из неприватизированной квартиры за громкое пение в 3 часа ночи или по причине отказа от оплаты потребленной электроэнергии? Законом установлены следующие основания для обращения в судебные инстанции:

• крупная задолженность по квартплате (6 мес. и более);
• намеренное повреждение квартиры (общедомового имущества);
• неоднократное злостное нарушение интересов (законных прав) соседей;
• нецелевое использование жилья;
• перевод здания в категорию объектов для сноса;
• реализация программы реновации;
• лишение жильца гражданских прав судебным решением;
• изъятие земель для решения государственных задач;
• изменение конфигурации, размеров или назначения помещений после реконструкции;
• переселение для выполнения капитального ремонта, реконструкции;
• передача недвижимости в собственность религиозной организации.

Могут ли выселить из неприватизированной квартиры работники муниципалитета самостоятельно? Такие действия запрещены. Они квалифицируются как произвол. Жаловаться можно в прокуратуру. Следует подчеркнуть, что при рассмотрении дел суд принимает во внимание реальные обстоятельства:

• материальное положение ответчика;
• наличие в семье иждивенцев, несовершеннолетних детей;
• возраст и состояние здоровья.

Права и обязанности нанимателя

У нанимателя такого жилья прав гораздо больше, чем у арендатора квартиры на рынке. Он может:

• обменивать или заменять жилье;
• требовать у собственника жилья проведения своевременного капремонта;
• иногда по договору жилье можно сдавать в поднаем.

Наниматель обязан:

• использовать жилье только для проживания в нем людей — к примеру, превращать квартиру в склад или мастерскую запрещено;
• поддерживать жилье в надлежащем состоянии, при необходимости ремонтировать его;
• вовремя вносить платежи за коммунальные услуги;
• сообщать наймодателю о событиях в жизни, изменяющих условия, по которым он получил квартиру.

Приватизированная комната в коммунальной квартире

Приватизированная комната является вашей собственностью. Право распоряжаться своей собственностью закреплено в законодательстве (п. 2 ст. 35 Конституции РФ, п.2 ст. 209 ГК РФ). Казалось бы, здесь согласовывать уже ничего ни с кем не нужно. Но это не так.

В коммунальной квартире есть также места, не принадлежащие только вам: коридор, кухня, санузел. Они находятся в общей собственности всех жильцов. В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Поэтому прежде чем заключать договор найма, следует все-таки получить согласие соседей, причем в письменной форме.

Вне зависимости от того, приватизирована комната или нет, наниматель так или иначе будет взаимодействовать с вашими соседями.

Настоятельно рекомендуем сказать нанимателю про особенности ваших взаимоотношений с соседями, а самые важные моменты отразить в договоре.

Так вы сможете избежать конфликтов с соседями как для нанимателя, так и для себя.

Контроль за ситуацией

Как мы сказали, неформально вы можете попросить соседей или представителя ТСЖ/кооператива приглядывать за новыми жильцами, и сообщить вам, если будут проблемы. Но за своим имуществом всегда надежнее следить самому. Заметим, что официально проживающий в квартире наниматель приобретает право на неприкосновенность жилища. Данное право гарантируется нам всем Конституцией и Жилищным кодексом. Поэтому, если вы просто придете без спроса, тем более в отсутствие нанимателя, его это, скорее всего, “не обрадует”.

Что же делать, как, не нарушив ничьих интересов, проведать свою квартиру?

Вы можете заранее согласовать с нанимателем время и периодичность таких проверок, и зафиксировать это в договоре. Например, ежемесячно во время получения арендной платы.

Как сдавать: ИП или физическое лицо

Над этим вопросом часто размышляют люди, которые сдают жилье на постоянной основе. По сути – это постоянный источник дохода для них. Так может нужно зарегистрировать статус ИП?

Это совсем необязательно. Любой гражданин вправе получать доход со сдачи внаем своего жилья, платя налог НДФЛ. Другое дело, что регистрация ИП дает возможность выбирать вариант налогообложения. И налог, который платит индивидуальный предприниматель, может быть меньше, чем 13% НДФЛ.

Однако у ИП свои недостатки:

• Сложность оформления статуса
• Необходимость не только платить взносы в фонд социального страхования и ПФР, но и составлять регулярные отчеты по ним
• Необходимость вести бухгалтерскую отчетность
• Наконец, в случае продажи недвижимости, дающей доход, благодаря аренде, придется сполна заплатить все налоги с продажи. Граждане же освобождаются от налога за продажу своей недвижимости, если она находилась у них в собственности больше трех лет.

Раздел квартиры при разводе

Муниципальное жилье не является имуществом, совместно нажитым в браке. Поэтому нет смысла искать способ, как делится неприватизированная квартира при разводе. После завершения формальной процедуры ответственный наниматель вправе требовать выселение бывшего супруга.

Основание – отсутствие родственных связей и прав на регистрацию (проживание) по этому адресу.

По судебной практике можно упомянуть возможность иска с доказательством одновременного получения квартиры семьей по договору социального найма. В этом варианте рекомендуется применить требование о выполнении обмена на две муниципальные квартиры меньшей площади.

Так как раздел неприватизированной квартиры при разводе не предусмотрен, следует заранее исключить возможные проблемы. Для этого пользуются стандартной процедурой передачи недвижимости в частную собственность. На стадии подготовки документов можно договориться о приемлемом распределении долей.

После регистрации прав новых владельцев имущество не может быть изъято у бывшего супруга.

Доля в квартире и другие виды недвижимости по наследству после смерти собственника: как избежать проблем при оформлении

В отношении второго пункта также важно упомянуть один нюанс. Во многих семьях встает еще и такой актуальный вопрос: может ли бывшая супруга и дети от прошлых браков унаследовать что-либо? Ответим просто, супруга — нет, ведь после развода ваши отношения прекращены юридически, и она автоматически исключается из списка наследников. А вот дети непременно унаследуют, причем в равных долях с членами вашей нынешней семьи.

Также претендовать на наследство могут и дети, рожденные вне брака, но признанные с соблюдением всех процедур.

После выдачи документа о наследовании вам обязательно придется посетить службу регистрации прав на недвижимое имущество в порядке наследования и окончательно закрепить свое право на собственность. Там вам выдадут свидетельство о собственности на гараж. С этого момента вы можете делать с ним, что захотите.

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

• Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
• Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
• Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
• Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
• В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
• Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
• Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
• В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
• Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.

Процедура заселения в арендованное жилье

Заселение в арендованное жилье является сложным и ответственным процессом, который регулируется законодательными актами и условиями договора аренды. Перед заселением необходимо ознакомиться с инструкцией и требованиями к квартирантам.

• Заключение договора. Перед заселением необходимо заключить договор аренды жилого помещения, где будут указаны все условия аренды, права и обязанности сторон.
• Проверка правового статуса жилья. Перед заселением важно проверить, является ли арендуемое жилье государственной или муниципальной собственностью, а также его приватизированным или неприватизированным статусом.
• Получение разрешения на поднайм. В случае если арендуемая квартира имеет статус неприватизированной муниципальной собственности, необходимо получить разрешение на поднайм от соответствующих органов.
• Оплата арендной платы. Перед заселением нужно уладить вопросы об оплате арендной платы и своевременно ее вносить согласно условиям договора аренды.
• Проверка состояния жилья. При заселении важно проверить состояние арендуемого жилья и сделать соответствующие записи в акте приема-передачи. В случае обнаружения повреждений или дефектов, необходимо немедленно сообщить об этом арендодателю.

Нарушение условий договора аренды может привести к расторжению договора и прекращению права на проживание в арендованном жилье. Какую ответственность несут квартиранты при нарушении условий договора и в каких случаях может быть прекращено право на проживание — все это также регулируется законодательством.

Прекращение и расторжение договора поднайма

Условия расторжения договора поднайма

Договор поднайма муниципальной квартиры может быть расторгнут при наличии определенных условий. В случае если квартирант не соблюдает условия договора, совершает нарушения или не оплачивает арендную плату, собственник имеет право провести процедуру расторжения. При этом, перед расторжением договора поднайма необходимо предоставить квартиранту предупреждение об устранении нарушений.

Процедура расторжения договора поднайма

Процедура расторжения договора поднайма муниципальной квартиры включает следующие шаги:

1. Подготовка уведомления о расторжении договора, в котором указываются причины расторжения;
2. Ознакомление квартиранта с уведомлением и предоставление возможности устранить нарушения;
3. Заседание комиссии по рассмотрению вопросов расторжения и принятие решения о расторжении договора;
4. Оформление протокола о расторжении договора и передача его квартиранту;
5. Оповещение органов исполнительной власти о расторжении.

Прекращение договора поднайма по законодательству

В соответствии с законодательством, договор поднайма муниципальной квартиры может быть прекращен по следующим основаниям:

• потребность государственной или муниципальной организации в данной квартире;
• неприватизированное состояние жилого помещения;
• нарушение арендатором условий договора поднайма;
• искажение информации при заключении договора;
• неправомерная сдача помещения в субаренду.

О чём ещё следует знать?

Как и в любом деле, есть вещи, о которых необходимо сказать отдельно:

• Просто так наймодатель не может выгнать жильца до окончания срока договора. Он должен обратиться в суд с указанием причины расторжения договора, и только суд вправе принимать решение.
• Ответственность за жилье, его состояние, ремонт, наличие приборов учета, за то, как ведет себя поднаниматель, ответственность несет наймодатель. Поэтому важно указывать в договоре, что на время его действия, ответственность будет переложена на поднаемщика.
• Если договор составлен без указания сроков, то предупредить жильца о его прекращении необходимо за 3 месяца.
• Если по каким-либо причинам муниципалитет прекращает договор социального найма, то и договор поднайма перестает действовать.
• В случае, когда договор расторгнут, а бывший поднаниматель не хочет съезжать, придется обращаться в суд с просьбой о принудительном выселении.
• Стоимость оплаты рассчитывается не наймодателем, а государственными органами, как правило, эта сумма ниже арендной стоимости частных квартир.
• Плата может быть увеличена не раньше, чем через 3 года. Исключение составляют индексированные увеличения суммы коммунальных платежей.
• В каждом регионе свои методы расчета оплаты по договору поднайма.
• Наниматель теряет право на субсидии по оплате коммунальных услуг с момента заключения договора поднайма.

Что говорит законодательство?

Все взаимоотношения, касающиеся квартир, домов и другого жилья, регулируются Жилищным Кодексом РФ. Муниципальные (неприватизированные) квартиры принадлежат государству, а люди, проживающие в них, сами являются нанимателями.

Статья 83 ЖК говорит о том, что договор социального найма помещения может быть прекращен или расторгнут, если квартира будет использоваться не по назначению. А правильное назначение может быть только одно – проживание самого нанимателя или его семьи. Кроме того, выселить человека из такого жилья можно за нарушение прав соседей и порчу имущества. Для такой процедуры достаточно неоднократных жалоб соседей. У местных властей есть право расширять список «проступков», за которые город может выселить жильцов из своей собственности.

Естественно, граждане, живущие в муниципальном жилье, считают, что законного варианта сдачи его в аренду не существует, а в случае неофициальной сдачи они могут лишиться жилой площади.

Между тем, есть вариант, который позволяет получить доход от сдачи внаем без опасений наказания.

Похожие записи:

• Сколько платят на третьего ребенка в 2024 по уходу за ребёнком до 1.5
• Досрочная пенсия родителям детей-инвалидов: порядок оформления в 2023 году
• Развод по согласию супругов при наличии несовершеннолетних детей