Спорные вопросы по поводу продления договора аренды

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Спорные вопросы по поводу продления договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Правовое регулирование земельных отношений, осуществляется Земельным кодексом РФ (далее по тексту – ЗК РФ). Глава V.1 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности» была введена в ЗК РФ Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ и вступила в силу с 1 марта 2015 г.

Экономколлегия разъяснила, когда аренда продлевается сама собой — новости Право.ру

Срок договора аренды закончился, но арендатор продолжил пользоваться участком — он считал, что соглашение продлилось автоматически в соответствии с одним из пунктов договора. Но арендодатель и суд решили иначе. Они сослались на норму Земельного кодекса, которая запрещает «автопролонгацию» договоров аренды сельхозземель. В деле разобрался Верховный суд.

Общество «Черкизово-Свиноводство» в 2010 году взяло в аренду у Администрации Тамбовской области несколько участков для сельскохозяйственного производства сроком на 5 лет.

В договоре стороны предусмотрели, что по истечении срока договора арендатор обладает преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, если собственник за 1 месяц до окончания срока аренды не уведомит арендатора о нежелании заключать с ним договор на новый срок. Также соглашение предусматривало автоматическую пролонгацию договора на неопределенный срок в случае, если арендатор продолжает пользоваться участком после окончания соглашения, а арендодатель против этого не возражает.

До 2018 года общество пользовалось участками, а затем решило заключить соглашение на новый срок, сославшись на то, что оно и так было продлено автоматически на неопределенный срок. Но чиновники отказали — из-за того, что арендатор обратился с просьбой о заключении нового договора аренды после окончания старого.

Практика Экономколлегия запретила отказать в новом договоре аренды

Суды двух инстанций заняли сторону общества (дело № А64-6041/2018). Они решили: раз ни одна из сторон не заявила о расторжении договора и арендатор продолжил использование участков без возражений со стороны арендодателя, то действие договора продолжилось на тех же условиях. А это значит, что старое соглашение еще действовало, когда арендатор попросил о заключении нового.

Арбитражный суд Центрального округа с этим не согласился. Кассация сослалась на положения Земельного кодекса (ст. 39.6 ЗК, введена в действие с 1 марта 2015 года), из буквального толкования которого следует, что автоматическая пролонгация договора аренды земельного участка в законодательстве не предусмотрена. И положения ст.

621 Гражданского кодекса о о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок не действуют, потому что для земельных отношений ЗК имеет приоритет над ГК. А значит, чиновники правомерно отказали в заключении договора аренды участков на новый срок.

Обществу, которое хочет арендовать участки еще раз, нужно участвовать в торгах на общей основе, следовало из этого решения суда.

Арендатор пожаловался в Верховный суд.

По мнению юристов «Черкизово-Свиноводство», действие нормы Земельного кодекса, которая запрещает автоматическое продление договора аренды, не распространяется на отношения сторон — ведь договор изначально был заключен за пять лет до вступления этой нормы в силу.

«Договор аренды считается возобновленным на неопределенный срок, если он заключен до вступления в силу закона об обязательном проведении торгов и арендатор продолжил пользоваться имуществом, а арендодатель не возражает против этого», — уверен заявитель.

Экономколлегия проверила доводы жалобы.

«Если после 1 марта 2015 года арендатор продолжил пользование земельным участком, предоставленным в аренду до указанной даты, по истечении срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. К продлению таких договоров не применяется общее правило, предусмотренное в п. 1 ст. 39.6 ЗК», — подчеркнул ВС и признал законным решение первой инстанции по делу.

• Верховный суд РФ
• Экономколлегия ВС

Условия продления временного пользования аналогичны тем, что применялись в предыдущем законодательстве. По новому закону к арендатором предъявляются два требования:

1. Не истек срок договоренностей. Если действие соглашения уже прекратилось, то арендатору бессмысленно подавать заявление на продление аренды земельного участка. Однако если заявитель направит документы до момента окончания срока временного пользования, а рассматриваться заявление будет после истечения соглашения, то в таком случае арендатор вправе претендовать на пролонгацию.

Например, последний день временного пользования наступает 4 июня 2022 г., а обращение в местную администрацию направляется 3 июня 2022 г. Поскольку на момент подачи заявления срок аренды еще не истек, его обязаны рассмотреть.

1. Отсутствие нарушений при использовании земельного участка. Если выяснится, что арендатор недобросовестно исполняет обязательства и нарушает установленные соглашением и законодательством требования, ему откажут в пролонгации. Чтобы продлить срок, понадобится устранить нарушение.

Арендодатель имеет право отказать арендатору в пролонгации контракта. Если собственником земли являет физическое или юридическое лицо, он может отказать по следующим причинам:

• нарушение договорных обязательств арендатором;
• арендодатель не планирует больше сдавать землю в аренду;
• наниматель заранее не уведомил о своем желании пролонгировать соглашение об аренде.

Если арендатор отказал в продлении контракта нанимателю без соответствующих оснований, а после сдал в аренду недвижимость третьему лицу, то у бывшего арендатора появляется право подать иск о продлении договора аренды земли в принудительном порядке. У нанимателя есть преимущественное право на пролонгацию контракта. Данное правило действует в течение года, по истечении этого времени арендатор теряет преимущественное право.

Бывший арендатор через суд может не только обжаловать контракт, заключенный с третьим лицом, и вернуть земельный участок в свое пользование, но и требовать возмещения понесенных убытков в связи с отказом на продление договора.

Если собственником земли выступает государство или муниципалитет, то у них могут быть следующие основания для отказа в пролонгации договора:

• недвижимость была изъята из оборота;
• собственность будет зарезервирована для государственных задач;
• был наложен запрет на приватизацию земельного участка;
• земля была использована в нецелевом назначении;
• наниматель пропустил срок для продления договора аренды земли.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Как видно из названия, счастливые арендаторы бывают 2-х видов:

а) арендаторы, которые первоначально получили участок без торгов.

Иными словами, если вы изначально получали участок без торгов, то вы можете продлить аренду так же без участия в аукционе.

Из этого правила есть исключения.

Если вы получили участок как единственный участник аукциона, который признан несостоявшимся, то это не дает вам права на продление аренды без торгов.

То есть, если аукцион объявлялся при первоначальном получении участка, то это исключает возможность продления аренды по данному основанию.

б) арендаторы, получившие участок на аукционе для ведения садоводства и дачного хозяйства.

Проще говоря, первоначально получив землю на торгах, вы можете продлить аренду без аукциона, если участок предназначен для садоводства и дачного хозяйства.

Те, кто получал землю без торгов или на аукционе для дачи и садоводства, наверное, приободрились. Потому что их включили в список счастливчиков. И я рад за них.

Но депутаты Государственной Думы, принимавшие Земельный кодекс – это не дедушки Морозы.

Предоставив право на продление договора, они прописали в кодексе 4 условия.

Эти условия должны соблюдаться в совокупности. Тогда арендаторы могли реализовать свое право на продление договора.

Как говорил герой одного фильма: «Всегда есть подвох».

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

• Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
• Одноразовая пролонгация происходит, когда:

1. нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
2. нет оснований для оформления собственности на землю.
3. когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Продление срока действия договора

• Заключение договора в новой редакции.
• Заключение соглашение об изменении условий договора в части срока его действия.
• Заключение дополнительного соглашения о продлении срока действия договора поставки.
• Обмен письмами, то есть направление одной стороной письменного предложения (оферты) о продлении срока действия договора, и получение от другой стороны письменного согласия на это предложение (акцепта).
• Совершение на договоре надписи о том, что его действие продлено по соглашению сторон с указанием срока, с проставлением подписей и печатей сторон.
• Порядок продления срока может быть установлен самим договором. В этом случае стороны обязаны его соблюдать.

В случае получения земельного участка для сельскохозяйственного производства, срок аренды земли устанавливается в диапазоне от 3 до 49 лет.

Сроки аренды земель, предоставленных для сельхоз. производства, указаны в подпункте 11 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ.

Из этого правила есть одно исключение, которое касается земель для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных и ведение огородничества.

Более подробно данное исключение описано в следующем пункте.

Для сведения

Многие не знают, что существует более 53-х оснований, когда земельный участок предоставляют без торгов.

Не одно, не два, и даже не десять, а 53 основания.

Без торгов земельный участок можно получить:

• в собственность бесплатно — 9 оснований;
• обственность за плату — 10 оснований;
• в аренду — 16 оснований;
• в безвозмездное пользование — 14 оснований;
• в постоянное (бессрочное) пользование — 4 основания.

Каждое основание имеет свои условия и порядок предоставления земли.

Причины пролонгации договора

Необходимость продлевать соглашение аренды может быть разовая или регулярная.

• Потребность в регулярной пролонгации возникает, когда участок оформляется в аренду у частного лица с целью осуществления сельскохозяйственного бизнеса. Данный договор действует 2-3 года, периодически продлевается при соблюдении всех условий его участниками. Если в договоре прописана возможность автоматического продления, такое соглашение подлежит пролонгации ежегодно при условии соблюдения участниками всех пунктов договора.
• Одноразовая пролонгация происходит, когда:

1. нужно закончить строительство (в данном случае договор продлевается еще на 3 года, если другое не оговорено сторонами).
2. нет оснований для оформления собственности на землю.
3. когда есть другая необходимость в использовании участка непродолжительное время.

Особенности трактовки

Собираясь воспользоваться автоматической пролонгацией, следует учитывать юридические нюансы:

• наличие в тексте договора пункта о пролонгации на новый срок противоречит сути арендных отношений и признается незаконным, если заключался срочный договор (см. ст. 606 гражданского законодательства);
• указание в первичном арендном соглашении заранее оговоренного условия автоматического продления, согласно ст. 209, ограничивает право распоряжения имуществом со стороны арендатора;
• если имущество остается в распоряжении арендатора по истечении действия контракта, а сам владелец не имеет ничего против данного положения вещей, допускается возобновление условий соглашения с неопределенным сроком действия, при сохранении условий аренды неизменными.

Порядок пролонгации договора

Необходимо заблаговременно (за 3 месяца) прийти в администрацию муниципального образования, которому принадлежит арендуемая земля.

• При себе нужно иметь паспорт и договор (копия). Если паспортные данные менялись, понадобится документ, на основании которого это было сделано. Сведения, указанные в договоре, должны полностью совпадать с паспортными данными.
• В случае, когда вопросами продления договора найма занимается уполномоченный представитель, понадобится нотариально заверенная доверенность от арендатора.
• В администрации пишется заявление о своем желании продлить действие договора, указываются сведения, относительно будущих намерений арендатора по распоряжению участком или об отказе от него. Такие планы должны совпадать с разрешенным использованием земли в данной местности. Сюда же вносятся сведения о договоре аренды, дате его регистрации и сроке действия. Обязательно указывается преимущественное право арендатора на пользование землей и его освобождения от аукциона. На основании статьи 621 такой участок нельзя выставить на аукцион, арендатор продлевает срок действия соглашения на льготных условиях по прежней цене.

Обратите внимание! Льготные условия действуют только в трех случаях, если участок:

1. взят в аренду без предварительного аукциона,
2. предоставлен арендатору на правах победителя аукциона для дачного строительства или садоводства,
3. предоставлен для осуществления сельскохозяйственного бизнеса.

К заявлению нужно приложить:

• основной договор (копия),
• предварительное согласование (копия),
• кадастровый паспорт,
• ситуационный план (выдается в администрации),
• справка из ЕГРП, подтверждающая отсутствие обременений,
• справка из БТИ о наличии строений (можно заказать в МФЦ или напрямую в Росреестре),
• паспорт (копия).

Если арендатор хочет выкупить участок, вместо права на пролонгацию указывается его намерение. Это дает ему право на льготные условия выкупа земли по кадастровой стоимости и освобождает от участия в аукционе.
Администрация в течение месяца может рассматривать данное заявление. Оплаты госпошлины для этого не требуется. Заявитель по прошествии указанных сроков получает административное решение. Именно оно служит основанием для перерегистрации прав собственности в Росреестре. Для оформления новой собственности придется заплатить госпошлину.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

Способы:

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок

Подборка наиболее важных документов по запросу Продление договора аренды земельного участка на неопределенный срок (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

• Аренда земли:
• 229 КОСГУ
• Акт возврата земельного участка по договору аренды
• Акт приема передачи к договору аренды земельного участка
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Аренда земельного участка КОСГУ
• Ещё.

• Государственная собственность:
• Аренда земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства
• Арендные каникулы для субъектов малого и среднего предпринимательства
• Выкуп земельного участка из аренды
• Выписка из реестра федерального имущества
• Государственная и муниципальная собственность
• Ещё.

Отказ в продлении договора аренды земельного участка

В случае, если Арендодатель отказывает Вам в аренде земельного участка, в первую очередь следует обратиться к тексту договора аренды земельного участка, а именно – обратить внимание на порядок расторжения договора, предусмотренного соглашением.

Так, например, отказ должен быть Вам направлен в письменной форме. Отказ в пролонгации аренды должен быть мотивирован (например, неиспользование земельного участка, неправильное его использование, но самое частое очевидное основание – окончание сроков аренды).

Текст самого соглашения может предусматривать обязанность возвращения земельного участка в первостепенное состояние, когда Вам придется избавиться от всех зданий, возведенных на земельном участке, иных изменений первоначального состояния земельного участка.

Важно помнить, что законом предусмотрено право арендатора земельного участка предложить арендодателю пролонгировать договор аренды. В случае, если Вам поступил отказ в заключении аренды и арендодатель в течение года с момента окончания аренды заключит аналогичное соглашение с другим лицом, то у Вас появляется право обратиться в суд с требованием обвязывания арендодателя пролонгировать аренду или же взыскать с него фактически причиненный ущерб, возникший вследствие неправомерного отказа.

Прекращение арендных правоотношений

Обратная ситуация наблюдается в случаях, когда арендаторам пытаются «навязать» продление арендных правоотношений при прекращении использования ранее арендованного имущества.

Основанием для подобного «продления» договоров и взыскания арендной платы в этих случаях выступает отсутствие актов возврата (передачи) арендованного имущества, которые якобы в обязательном порядке должны оформляться после прекращения срока договоров.

Причем многие арбитражные суды встают именно на сторону арендодателей, взыскивая с арендаторов плату по сути за не используемое ими имущество.

По мнению судов, если арендатор не представляет акт возврата имущества арендодателю, составление которого требуется по условиям договора, то арендованная вещь остается в распоряжении арендатора. Ею продолжают пользоваться и, следовательно, должны вносить соответствующую арендную плату.

Сам же факт освобождения арендатором помещений без расторжения договора и без возврата арендодателю имущества по акту приема-передачи не может служить основанием для освобождения от внесения арендной платы.

ВС РФ признал подобную практику противоречащей нормам ГК РФ (определение ВС РФ № 310-ЭС19-26908).

Суд пояснил, что отсутствие актов приема-передачи не является безусловным доказательством того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом после прекращения срока действия договора. Не свидетельствует отсутствие этих актов и о возобновлении договоров аренды на неопределенный срок.

Дело в том, что п. 2 ст. 621 ГК РФ связывает возобновление прекратившего действие договора аренды исключительно с продолжением использования арендатором данного имущества, но не с фактом составления акта приема- передачи.

Стороны могут письменно и не составлять данный акт, попросту вернув имущество арендодателю по устной договоренности. Однако это не является основанием для взыскания с арендатора платы за неиспользуемое имущество.

Основания и способы продления арендных отношений

Пролонгация договора на предмет аренды участка может осуществляться на следующих основаниях:

1. Добровольное волеизъявление участников ранее оформленного соглашения;
2. Согласно административному акту, решению (при отношениях с органом МСУ);
3. По решению органа правосудия (в случае нарушения некоторых условий ранее действовавшего договора, пренебрежении преимущественным правом или наличии неразрешенного спора).

1. Посредством оформления дополнительного соглашения

• Соглашение выступает приложением к основному договору и не обладает юридической самостоятельностью;
• Подлежит регистрации, если новые условия предусматривают аренду, превышающую годовой срок;
• Конструкция соглашения должна совпадать по форме с основным договором;
• Помимо указаний на срок, стороны могут скорректировать и другие условия ранее оформленного соглашения;
• Наиболее экономичный способ решения вопроса;

1. Путем составления текстуально нового образца

• Необходимо соблюдение 3 месячного срока уведомления;
• Обязательная регистрация;
• В Росреестре оформляется перерегистрация договора, которая требует уплаты госпошлины;
• Ранее заключенное соглашение считается недействительным и отсылки к нему в новой конструкции договора являются незаконными;

1. Автоматическое пролонгация ранее действовавшего соглашения

• Участники отношений проигнорировали факт окончания действия договора;
• Ни одна из сторон не выдвинула новых требований к условиям аренды (сохраняются все условия, в том числе и касаемо нового срока действия);
• Не требуется повторной регистрации;
• Одностороннее расторжение автоматически продленного договора требует весомых оснований.

Похожие записи:

• Экологическая отчетность 2023 года
• Изменения в больничных с 2023 года
• Как обналичить до 3 лет материнский капитал в 2023 году?