Оформление договора купли продажи через агенство недвижимости

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оформление договора купли продажи через агенство недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Продавать квартиру можно как с риелтором, так и без него. Но стоит понимать, что помощь в продаже или покупке недвижимости — это профессиональная деятельность риелтора. А значит, он обладает соответствующими профессиональными знаниями и практическим опытом в деле покупки и продажи недвижимости. Риелтор помогает найти покупателей в кратчайшие сроки и выступает посредником между сторонами.

Может ли риелтор продать квартиру без собственника, если владелец в другом городе или стране

Бывают ситуации, когда вы находитесь в одном городе или стране, а ваша недвижимость, которую нужно продать, в другом городе или стране, при этом просить помощи у родственника или знакомого по какой-то причине невозможно. Остается только обратиться к профессионалу в сфере недвижимости. Это может быть риелтор (индивидуальный предприниматель или самозанятый) или риелторская компания (юридическое лицо).

Для дальнейшей работы риелтора от вашего имени нужно будет заключить договор и оформить нотариальную доверенность.

Доверенность, как правило, оформляют на осуществление одной сделки. В доверенности указывают, в отношении какой квартиры она действует и на каких условиях.

Действовать риелтор от имени продавца может по договору поручения, агентскому договору или договору возмездного оказания услуг. В случае продажи недвижимости права и обязанности возникают у продавца. В договоре обязательно прописывают, что риелтор будет действовать в ваших интересах от вашего имени и за ваш счет до и во время сделки. Также в договоре обязательно прописывают:

• цену, по которой хотят продать квартиру,

• сроки,

• порядок оформления сделки купли-продажи: кто и в какой момент получает деньги.

Расчеты с покупателем риелтор, который действует по доверенности от вашего имени, может осуществлять через:

1. Ваш личный расчетный счет. Это условие вместе с номером вашего расчетного счета можно указать непосредственно в доверенности.

2. Депозит нотариуса. Деньги по договору купли-продажи покупатель вносит на депозит нотариуса, у которого оформляется сделка. И как только нотариус видит поступление средств на счет, он оформляет сделку окончательно.

3. Банковскую ячейку. В банке оформляется ячейка на ваше имя, а в договоре купли-продажи указывается, что расчеты по договору будут осуществляться с использованием этой ячейки.

4. Аккредитив в банке. Покупатель кладет деньги на счет в банке. Банк их замораживает и открывает их уже после того, как ему будут предъявлены документы о переходе прав собственности на квартиру.

1. Хорошее агентство недвижимости для покупки или продажи квартиры найти тяжело, но можно. Лучше работать с риэлтором, с которым уже успешно сотрудничали знакомые.
2. Риэлторы работают по разным видам договором в зависимости от того, что нужно клиенту: поиск жилья или покупателя, юридическое сопровождение, оказание отдельных услуг.
3. Доверяйте, но проверяйте: основная цель работы большинства риэлторов – только получение денег. О клиентах заботятся лишь агенты, дорожащие своей репутацией.
4. На риэлтора можно оформить нотариальную доверенность, и сделку проведет он без участия доверителя. Но при заключении договора лучше присутствовать самому, чтобы не купить квартиру «с подвохом».
5. Если риэлтор не предоставляет юридические услуги, желательно обратиться за помощью к юристу. Он проверит недвижимость на юридическую чистоту и сделает все, чтобы клиент в дальнейшем не столкнулся с оспариванием сделки.

ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

1. Заказчик имеет право:
   1. Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
   2. Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
   3. Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
2. Заказчик обязан:
   1. Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
   2. Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
   3. Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
   4. Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
3. Исполнитель имеет право:
   1. Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
   2. Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
      • неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
      • если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
   3. Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
   4. В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
   5. При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
4. Исполнитель обязан:
   1. Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
   2. Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
   3. Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
   4. В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
   5. Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
5. Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.

СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ

1. Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
2. Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
   1. до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
   2. до момента расторжения Договора.
3. Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.

Проверяем юридическую чистоту квартиры

Перед заключением договора купли-продажи необходимо проверить собственника и юридическую чистоту объекта.

1. Проверяем собственника квартиры. Это важный пункт, так как на рынке недвижимости все еще остается немало мошенников.

Что необходимо проверить:

• Физическое и психическое здоровье продавца. Если у него есть психические расстройства или неврологические заболевания, сам собственник или его родственники могут оспорить сделку в суде, и ее признают недействительной. Именно поэтому важно запросить у собственника справки о том, что он не состоит на учете в наркологическом или психоневрологическом диспансере.
• Количество наследников, которые могут претендовать на жилье. На рынке недвижимости распространены махинации, когда владелец «забывает» о других наследниках, а потом эти третьи лица оспаривают сделку в суде и оставляют покупателя без денег и квартиры.

Оплачиваем госпошлину и регистрируем право собственности

При оформлении сделки купли-продажи покупатель должен оплатить госпошлину, размер которой зависит от его юридического статуса и статуса самого объекта недвижимости. На портале

• квартира или частный дом для физического лица — 2000 рублей;
• дом вместе с участком для физлица — 2350 рублей;
• дом или квартира для юридических лиц — 22000 рублей.

Главное условие при оплате госпошлины — платить должен участник сделки. Если в квитанции будет указано третье лицо, то ее придется оплачивать повторно.

Документы на регистрацию подают все участники сделки. Для перехода права собственности потребуется:

• весь пакет документов продавца, собранный после подписания предварительного договора купли-продажи;
• договор купли-продажи;
• передаточный акт;
• документы, удостоверяющие личность покупателя.

Задача агента — проконтролировать, чтобы все документы были заполнены правильно и убедиться, что специалист отдела регистрации их принял.

По данным портала Consultator, подать пакет документов на регистрацию можно через МФЦ или сразу в Росреестр. Разница в сроках ожидания: через МФЦ готовые документы придется ждать на 2 дня дольше.

Сегодня покупка квартиры через агентство — это удобный и вполне безопасный способ приобретения недвижимости. Безусловно, покупатель может осуществить покупку и самостоятельно, но, не обладая необходимым набором знаний в правовой области, гражданину будет крайне сложно совершить все необходимые действия.

Риэлторы занимаются поисками жилья, отсеивая ненужные варианты из большой массы предложений, проверяют юридическую чистоту сделки, занимаются необходимым сбором документов и оформлением права собственности клиента. Однако покупателю не стоит забывать и о возможных случаях мошеннических действий со стороны агентств недвижимости, необходимо подходить к выбору такой фирмы с осторожностью и тщательностью.

Когда возникают разногласия об оплате услуг риэлтора?

Если обе стороны подошли к делу грамотно, споров об оплате риэлторской работы возникать не должно. Но специалисты рассказывают, что конфликты часто возникают в таких ситуациях:

1. Услугу по факту не заказывала ни одна из сторон. Риэлторы часто звонят по номерам в объявлениях и предлагают свою помощь. Многие ошибочно считают, что такие услуги предоставляют бесплатно.
2. Риэлтор есть только у одной стороны. В такой ситуации продавец считает, что стоимость услуг агента он должен разделить с покупателем и наоборот.
3. Риэлтор работает одновременно с двумя участниками сделки. В таком случае и продавцу, и покупателю хочется, чтобы за работу платил не он.

Как подписать договор

Сотрудничество с агентством начинается после подписания договора. В нем прописаны взаимные обязательства и ответственность. Недобросовестные агентства будут стараться взять на себя как можно больше обязанностей и не нести никакой ответственности. Чтобы такого не случилось, четко пропишите в договоре круг обязанностей и ответственности агентства.

Ответственность за каждый пункт договора. Важно чтобы за каждый пункт ответственности агентства была четко прописана ответственность за их невыполнение. Например, недостаточно указать, что агентство проверит документы.

Надо подробно прописать какие документы проверяются, надо ли нести дополнительные расходы, что будет, если специалист проглядит в них ошибку.

Обязательно пропишите в договоре, что конечным результатом должна быть продажа квартиры, а не просто «оказание услуг».

Договор между клиентом и агентством. Договор должен быть заключен именно между вами и агентством, а не конкретным риелтором. В документе должна стоять печать агентства и личная подпись директора. Обычно договор заключается на 3-6 месяцев.

Большинство агентств указывает в договоре, что предлагать вашу квартиру смогут только они. Иначе им просто невыгодно работать — если квартиру продадут конкуренты, агентство потратит время и деньги, но ничего не заработает

Обязанности агентства:

• юридические консультации, составление плана сделки;
• проведение рекламной компании;
• поиск клиентов и ведение с ними переговоров;
• проведение показов;
• проверка документов;
• составление договоров;
• сопровождение на сделке, подписания договора купли-продажи, передаточного акта, передачи денег;
• отчеты о сделанной работе.

По закону, риелтор — не участвует в вашей сделке с недвижимостью. Поэтому он не несет ответственность за возможные ошибки — они полностью на продавце и покупателе.

Если хотите обезопасить себя от ошибки, воспользуйтесь услугами агентства, которое является участников программы страхования профессиональной ответственности. В этом случае, вам возместят любые убытки, которые вы понесете из-за ошибки риелтора.

Внимательно читайте все документы, которые подписываете. Если вам что-то непонятно, спрашивайте. Что-то не нравится, попросите агентство внести в него изменения. Сомневаетесь, проверьте договор у стороннего юриста. Это обойдется в несколько тысяч рублей, но сэкономит деньги и время, если выяснится, что с договором что-то не так.

Правило 6. Поведение риелтора

Профессиональный риелтор никогда не будет запугивать своих клиентов и продавливать их как можно скорее выйти на сделку. Если риелтор ведет себя таким образом, то с ним лучше вообще не иметь никаких дел или, если совместная работа уже началась, прекратить сотрудничество, советует директор департамента вторичного рынка риелторской компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.

Помимо консультации потенциальных продавцов и покупателей, подбора подходящих вариантов, проведения юридической экспертизы объекта недвижимости, риелтор выступает также в качестве психолога, который должен уметь урегулировать конфликты между всеми участниками сделки. «Поэтому всегда нужно помнить, что задача опытного специалиста — не играть на нервах клиентов», — отметил представитель «Инком-Недвижимости».

Недобросовестных продавцов выдает следующее поведение:

• не показывают оригиналы документов, на основании которых они приобрели квартиру;
• отказываются показать квартиру. Отговорки могут быть любые — от чрезмерной занятости до болеющего коронавирусом родственника;
• просят внести задаток, подтверждающий ваше намерение заключить договор;
• действуют по доверенности;
• существенно занижают стоимость квартиры по сравнению с рыночной;
• торопят сделку и отказываются от привлечения юристов.

Памятка продавцу квартиры

Подведем итоги пошаговой инструкции «Как продать квартиру самостоятельно и без риелторов»:

1) Проверьте ликвидность жилья и рассчитайте его рыночную стоимость.

2) Оплатите долги за коммунальные услуги и выпишитесь из квартиры.

3) Проведите косметический ремонт и сделайте генеральную уборку.

4) Разместите информативное объявление на нескольких площадках.

5) Организуйте просмотры.

6) Подготовьте полный пакет документов, который необходим для того, чтобы продать квартиру самому:

• паспорта собственника и покупателя;
• бумаги, подтверждающие право собственности;
• выписку из домовой книги;
• справку об отсутствии задолженности за коммунальные услуги и капремонт;
• ЕЖД;
• документы БТИ, если была перепланировка;
• справки из психоневрологического и наркологического диспансеров;
• нотариальное согласие супруга на сделку;
• разрешение органов опеки, если долями квартиры владеют ваши дети;
• справки по форме 9 и 12;
• копию финансово-лицевого счета;
• справку о погашении ипотеки (при необходимости).

Возможные риски купли-продажи

Законодатель предусматривает все новые правила, которые дополнительно страхуют граждан, как участвующих в купле-продаже, так и заинтересованных в ней, от нарушения их прав и интересов. Например, введено обязательное нотариальное удостоверение сделок с долями в праве собственности, чтобы не допустить ущемления интересов остальных долевых владельцев.

Однако все без исключения потенциальные опасности сложно устранить.

Приобретатель рискует, что:

● продавцом не будут учтены интересы всех третьих лиц (например, он не получит нотариальное согласие от своего супруга). Отсутствие такого согласия не является препятствием для сделки, право за новым собственником все равно зарегистрируют, но в течение года после этого супруг, чье мнение не было испрошено, вправе попытаться оспорить сделку;

● купит жилье с обременением — например, обнаружится, что имеется круг лиц, которые даже после продажи квартиры сохраняют право на ее использование. Это, например, люди, которые когда-то отказались от приватизации продаваемого помещения;

● продавец будет признан недееспособным, из-за чего его опекун или попечитель инициирует признание сделки недействительной, либо продавец докажет, что действовал не осознавая последствий или под принуждением. Такое событие, даже если оно произошло после того, как переход собственности состоялся, опасно. Оно может стать основанием для того, чтобы заявить, что бывший собственник не осознавал своих действий, и оспорить сделку;

● контрагент окажется недобросовестным и не передаст приобретенное имущество, как это было оговорено, забрав при этом деньги;

● будет оспорена предыдущая сделка или право предыдущего владельца, что поставит под угрозу оспоримости все последующие сделки.

Собственник также рискует, что приобретатель:

● откажется от сделки, что грозит потерей времени и других претендентов, а в некоторых случаях и убытками;

● окажется мошенником, и в результате продавец останется и без квартиры, и без денег;

● откажется принимать имущество и подписывать акт приема-передачи.

Таким образом, профессиональное сопровождение необходимо обоим участникам сделки.

Подводные камни сделки с агентством недвижимости

Несмотря на то, что продать недвижимость не так проблематично, в сравнении с процедурой приобретения, но и тут попадаются подводные камни. На что следует обратить внимание, подписывая договор с риэлтором:

1. Заключив с риэлтором эксклюзивный договор, клиент обязан продавать квартиру, только через агентство, с которым договор был заключен. Продавать жилое помещение самостоятельно или через другое агентство клиент не может.
2. При совершении сделки агентство требует предоставить им следующие оригиналы документов на квартиру:
   • свидетельство о праве собственности;
   • договор купли-продажи, договор передачи прав собственности, договор дарения, право вступления в наследство.

   Отдавать оригиналы документов ни в коем случае нельзя. Лучше сделайте копию документов в двойном экземпляре. Один экземпляр передайте агентству, второй оставьте у себя. Оригиналы документов положите в банковскую ячейку для сохранности.

3. В нотариально оформленную доверенность на риэлтора вставляют пункт об отчуждении квартиры без участия клиента.

   В доверенности укажите действия совершаемые риэлтором от вашего имени: подготовку документов и сбор справок, получение аванса по предварительному договору или договору задатка. Никогда не доверяйте право подписывать договор от вашего имени и получения денег за квартиру.

4. Не соглашайтесь получать деньги наличными. Передача денежных средств должна происходить только через депозитную ячейку банка.

Похожие записи:

• Земельный участок как объект недвижимого имущества
• Губернаторские выплаты на детей в 2023 году: что нового в Челябинске
• Как Купить Билеты на Поезд Ласточка до Твери • Льготы и проездные