Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто такой девелопер и чем он занимается?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
В России в 2019 году действующими считаются 3,2 тысячи девелоперских компаний, однако активно реализует проекты едва ли половина. Значительная часть таких организаций занимается только строительством по заказу клиента. Однако девелопмент – это более широкое понятие, и означает оно не столько возведение новых объектов, сколько увеличение стоимости и управление строительным бизнесом от поиска идеи до продажи объекта клиенту.
Наиболее приближен к такому пониманию термина Fee-девелопмент, когда исполнитель сам предлагает инвестору проект, исходя из суммы вложений и пожеланий клиента. Другие виды девелопмента (спекулятивный, а тем более BTS) ближе к продаже недвижимости на первичном рынке, объединенной в общий цикл со строительными работами.
Наиболее рискованный вариант девелопмента для самой фирмы – строительство недвижимости на свои средства. Для клиентов – строительство целиком на средства инвесторов. Как показала практика последних 10 лет, ни масштаб компании, ни громкие имена ее владельцев, ни количество одновременно возводимых объектов не являются стопроцентной гарантией от экономического краха. Многое зависит от финансовой ситуации в стране, от конкуренции на рынке и даже от отношений между соучредителями.
Поэтому выбирая девелоперскую компанию, следует учитывать множество нюансов, о которых мы и постарались рассказать в этой статье.
Девелопмент – предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
Из этого следует, что девелопер – предприниматель, который занимается девелопментом с целью получить прибыль от продажи или сдачи в аренду объекта недвижимости.
К функциям девелопера относится:
- разработка проекта объекта строительства – что, где и как строить;
- анализ рынка недвижимости;
- покупка или аренда земельного участка;
- получение разрешения на строительство;
- наем подрядчика для реализации проекта;
- надзор за ходом строительства;
- привлечение основных и дополнительных инвестиций для реализации проекта;
- реклама и реализация объекта недвижимости.
Чтобы понять, кто такой девелопер, нужно сравнить его деятельность с функциями других участников этой сферы. Так, например, риелторы тоже продают объекты недвижимости, но они не имеют отношения к их созданию. Строители же, наоборот, принимают непосредственное участие в возведении сооружений, но (при разделении функций) самостоятельно построенное не продают и не сдают в аренду. Девелопер в своей предпринимательской деятельности может совмещать оба направления.
Внутри девелопмента принято различать специфические виды работы:
- Fee-девелопмент. Формат, при котором девелопер работает на заказчика за гонорар, не рискуя собственными финансами.
- Speculative-девелопмент. При таком виде компания инвестирует в проект собственные средства, но и вся ответственность за неудачи ложится на ее персонал.
- BTS-девелопмент. Аббревиатура расшифровывается как Built-to-suit и описывает такую форму деятельности, при которой, преследуя цели определенного заказчика, специалист решает комплекс специфических задач, связанных с созданием недвижимого имущества.
Обязанности на работе
В список обязанностей девелопера входит:
- Оценка земельного участка с точки зрения его коммерческого потенциала и совершение покупки имущества.
- Анализ состояния рынка земли и недвижимости для определения перспектив и выбора наиболее эффективного направления.
- Планирование в первом приближении функционального назначения, размера и возможностей будущего (реконструируемого) объекта.
- Создание эскизного проекта.
- Направление ходатайства для получения разрешительной документации на строительство.
- Осуществление контроля за процессом строительства, а также разрешение связанных с ним финансовых вопросов.
- Сбор маркетинговых данных и проведение на их основе исследований.
- Продажа или сдача завершенного объекта в аренду согласно предварительно заключенным договорам.
Девелопмент становится все более популярным. Профессия девелопера не так часто встречается, а потому востребованная и высокооплачиваемая. Но прежде чем выбрать такой вид деятельности, надо знать, что в ней есть хорошего, а что может принести жизненные трудности.
Положительными сторонами можно считать:
- высокую оплату труда;
- низкую конкуренцию;
- возможность получения опыта исполнения проектов от идеи до полной реализации;
- получение навыков организаторской работы;
- освоение знаний в различных сферах бизнеса.
Но есть и минусы у такой деятельности:
- высокий уровень стрессов из-за постоянного риска сделать дорогостоящую ошибку;
- нестабильность рынка недвижимости;
- строительство — очень дорогой вид бизнеса, требующий высокой организованности, большого количества разрешений и согласований;
- необходимость разбираться во множестве аспектов строительства, экономики, финансов, законодательства и др.;
Чаще всего девелоперами становятся специалисты, имеющие высшее образование по строительным специальностям, опыт руководящей работы. Они способны оценить эффективность проекта, организовать работы, контролировать процесс строительства. Опыт руководящей работы помогает в согласовании разрешительных документов, общении с заказчиками и контролирующими инстанциями, решении финансовых проблем.
Крупнейшие девелоперы России
Согласно данным на 01.07.2019 от Единого реестра застройщиков, именно эти пять компаний больше всего построили квадратных метров недвижимости:
- Группа ПИК (7.4 млн. м2);
- Группа ЛСР (4.1 млн. м2)
- Холдинг Setl Group (3.4 млн. м2)
- Группа ЦДС (1.5 млн м2)
- Группа ЮгСтройИнвест (1.36 млн. м2)
Благодаря своему упорству и старанию эти пять компании заслужили право считаться крупнейшими.
Кто такой девелопер и чем он занимается
Термин «девелопмент» заимствован из английского языка и в дословном переводе имеет значение «развитие». В российском деловом обиходе девелопментом называют развитие объектов в сфере недвижимости. Или с нуля (строительство новых зданий), или при реконструкции и реставрации. Причем речь идет только о развитии с целью получения прибыли. Купили участок, построили бизнес-центр или жилой дом, продали. Взяли в аренду обветшавший муниципальный объект, реставрировали, получили право выкупа по низкой стоимости с дальнейшей перепродажей. И так далее.
Соответственно, девелопер – это лицо, которое организует процесс создания объектов недвижимости или увеличения их стоимости.
Одному человеку нецелесообразно самому проводить все необходимые этапы – и организовать проектирование, и найти земельный участок, и оформить его покупку, и получить разрешение на строительство, и найти квалифицированных строителей, и впоследствии продать объект. Поэтому чаще всего девелопментом занимаются юрлица, имеющие возможность содержать штат сотрудников и привлекать крупные инвестиции под свои проекты. Называются такие организации девелоперскими компаниями.
Девелопмент земельных участков
Развитие недвижимости можно рассматривать как двигатель, который стимулирует рост в сфере недвижимости. Застройщики недвижимости приобретают недвижимость, на которой они планируют развивать свои проекты в сфере недвижимости, будь то в коммерческих или жилых сферах.
Эти две широкие категории охватывают все: от розничного, офисного и промышленного развития до отдельных и многоквартирных домов. Варианты столь же бесконечны, как и ваше воображение, но ваш опыт и образование помогут вам расти и преуспеть в этой, порой непостоянной и всегда сложной отрасли.
Процесс осуществления инвестиционного проекта в девелоперской деятельности включает в себя несколько этапов.
1. На первой стадии выполняется выбор земельных участков под строительство, готовится детальный бизнес-план, а также технико-экономическое обоснование выгодности проекта. На данном этапе проводится скрупулезный анализ рынка и оценка предполагаемых финансовых итогов от воплощения в жизнь проекта.
2. На 2-й стадии девелопер получает всю нужные разрешения и согласования на строительство либо скоординировать все условия договора аренды. Все указанные действия проводятся до начала процесса реализации проекта.
3. На последующем этапе непосредственно приобретается объект инвестиционного проекта. Источником финансирования на приобретение может быть как собственный, так и заемный капитал. Как правило девелоперы пытаются укоротить срок строительства для снижения своих издержек.
4. Дальше девелоперу необходимо приступить к организации проектных и строительных работ. Для выполнения чего могут быть привлечены иные организации, крупнейшие девелоперские компании имеют собственные подразделения для данных работ. Чтобы максимально уменьшить риски на этой стадии девелоперу надлежит постоянно контролировать ход работ.
5. На последней стадии инвестиционного проекта девелопер продает готовый объект недвижимости. В отдельных случаях девелоперская компания оставляет право собственности объекта за собой и сдает площади в аренду. В этом случае управление объектом не заканчивается на этой стадии.
Девелоперы напоминают дирижеров оркестра. Они не играют на каких-либо инструментах, они просто руководят исполнением.
Но в то же время девелоперы берут на себя 100% ответственности и рисков проекта. Если здание нерентабельно и не окупается (потому что вы не можете продать квартиры или сдавать в аренду офисные помещения), все это ложится на девелопера (и его инвесторов). Все остальные члены команды получают оплату в зависимости от фактически выполненных ими услуг.
Что такое редевелопмент?
Редевелопментом называют реконструкцию старых объектов. Обычно это происходит так: прекратило работу крупное предприятие, занимавшее огромную площадь. Можно оставить его зарастать травой и разваливаться, а можно на его месте построить крупный торговый комплекс и коттеджный поселок (если позволяет экологическая обстановка).
Девелоперская компания проводит весь комплекс работ: переводит участок из земель промышленности в другие категории, разрабатывает проект, проводит строительные работы.
Аналогично – со зданиями, имеющими историческую ценность или являющимися памятниками архитектуры. В ретро-дизайн интегрируются современные коммуникации и прочие бытовые удобства.
Что такое девелоперский проект?
Это полный цикл действий девелопера от разработки идеи до передачи конечного результата клиенту. В отличие от застройщика, девелопер не просто выполняет заказ, а сам формирует рыночную ценность объекта. В состав девелоперского проекта полного цикла входят следующие этапы:
- Поиск идеи проекта на основе маркетингового анализа.
- Разработка концепции проекта, формирование образа будущего объекта.
- Анализ инвестиционной составляющей – где взять деньги, будет ли проект выгоден инвестору.
- Образование команды для выполнения проекта, создание необходимых оргструктур.
- Подбор земельного участка, оформление прав на него.
- Проектирование объекта.
- Управление стройкой.
- Поиск покупателей/арендаторов.
- Управление построенной недвижимостью.
Как построить карьеру
В девелопмент приходят из разных сфер. Кто-то начинает как агент по недвижимости, с прибылью продавая купленные и реконструированные объекты. Накопив стартовый капитал, привлекает команду архитекторов и застройщиков для разработки и реализации проектов, например, современных жилых комплексов. Но самые большие доходы девелоперы получают от строительства коммерческой недвижимости, так как в этой сфере больший оборот денежных средств и меньший объем государственного регулирования.
Другие новички-девелоперы первые шаги в карьере делают на строительном поприще, заключая контракты на возведение жилой или коммерческой недвижимости, со временем увеличивая масштабы проектов. Еще один путь роста – движение к руководящим должностям в совете директоров инвестиционных корпораций.
Какие функции выполняет девелопер
Функций у девелоперской компании на самом деле много:
- Поиск способа вложения средств. То есть изучение рынка недвижимости в поисках наиболее выгодного варианта инвестиций.
- Оценка привлекательности расположения объекта, поиск подходящего земельного участка в выбранном районе.
- Проектирование объекта, составление плана строительства.
- Составление сметы расходов. Проводится точный расчет суммы вложений, которые обязательно должны окупиться.
- Привлечение сторонних инвесторов. Часто собственных денег у девелопера просто недостаточно. Поэтому он начинает рекламировать свое объект, привлекая желающих выгодно вложить деньги.
- Контроль за расходованием средств, все должно идти точно по плану, по смете.
- Контроль за строительством, капитальным ремонтом, реконструкцией. Процесс должен идти четко по графику, ведется управление строительной бригадой.
- Продажа объекта. Целиком или по частям. Или сдача в аренду, если речь идет о коммерческой недвижимости. На этом этапе девелоперу важно выбрать эффективную маркетинговую стратегию и выгодно продать/сдать в аренду готовый объект или объекты недвижимости.
- Управление объектом. Зачастую девелопер берет на себя функции управляющей компании, занимается текущими ремонтами и обслуживанием зданий.
Чаще всего девелоперы являются авторами коммерческого объекта, они предлагают место для строительства и сферу эксплуатации будущей недвижимости.
Чем занимается девелопер:
- поиск участка, расчет его ценности – финансовой и коммерческой;
- изучение рынка недвижимости и определение эффективной эксплуатации объекта;
- формирование идеи с указанием площади и назначения недвижимости;
- подготовка эскиза и необходимой проектной документации, согласование в соответствующих организациях;
- оформление разрешительных документов на проведение строительства;
- возведение здания;
- сдача в аренду или продажа объекта.
Кроме этого, на специалиста возлагаются вопросы финансовой сферы, связанные с возведением объекта и его реализацией. Также специалист занимается поиском инвесторов для реализации проекта, рассчитывает возможные риски и объем затрат, при необходимости заключает договоры кредитования с банковскими организациями.
Чтобы понять, кто такой девелопер, нужно сравнить его деятельность с функциями других участников этой сферы. Так, например, риелторы тоже продают объекты недвижимости, но они не имеют отношения к их созданию. Строители же, наоборот, принимают непосредственное участие в возведении сооружений, но (при разделении функций) самостоятельно построенное не продают и не сдают в аренду. Девелопер в своей предпринимательской деятельности может совмещать оба направления.
Внутри девелопмента принято различать специфические виды работы:
- Fee-девелопмент. Формат, при котором девелопер работает на заказчика за гонорар, не рискуя собственными финансами.
- Speculative-девелопмент. При таком виде компания инвестирует в проект собственные средства, но и вся ответственность за неудачи ложится на ее персонал.
- BTS-девелопмент. Аббревиатура расшифровывается как Built-to-suit и описывает такую форму деятельности, при которой, преследуя цели определенного заказчика, специалист решает комплекс специфических задач, связанных с созданием недвижимого имущества.
Девелоперу нужно разбираться в инженерных, финансовых, юридических науках. Поэтому в профессию зачастую приходят послу учебы в строительных и экономических вузах.
Отличие девелопера от застройщика
Застройщик не только имеет непосредственное отношение к процессу строительства, но и прописывается стороной договора долевого участия с физическими лицами. Поэтому, даже покупая квартиру от крупного девелопера, в договоре вы увидите название застройщика.
Как правило, застройщик необходим для реализации строительства новостройки. И в случае неудачных продаж жилья или «заморозки» строительства девелопер может обанкротить застройщика, тем самым скрыть свои обязательства. Поэтому при возникновении каких-либо проблем отвечать перед дольщиками будет застройщик, а не девелопер.
На законодательном уровне девелопер не несет ни какой ответственности перед дольщиками.
Поэтому перед тем, как заключать ДДУ, необходимо изучить проектную декларацию на объект. Если учредителем застройщика в полной мере является девелопер, то он заинтересован в окончании строительства и реализации квартир в доме, так как видна юридическая связь девелопера и застройщика.
В случаи когда акции застройщика принадлежат неизвестной зарубежной компании, то неизвестно, чем может закончиться история с вложенными деньгами дольщиков. Это большой риск потери финансов и квартиры.
Где учиться на Девелопера
Девелопмент в России развивается постепенно, поэтому и квалифицированных специалистов в этой области сегодня не так много. Как правило, в девелопмент приходят специалисты из строительного бизнеса (например, проектировщики и руководители строительных проектов). Успехов в девелопменте добиваются выпускники экономических, строительных, финансовых и даже технических факультетов. Специальности «Девелопмент» в ВУЗах вы не найдете, зато есть «близкие по смыслу»: «Промышленное и гражданское строительство», «Менеджмент организации», «Экономика и управление на предприятии», «Экспертиза и управление недвижимостью«.
Многогранность профессии «девелопер» предполагает широкий круг знаний в различных областях юриспруденции, бизнеса и инженерных наук. Такому специалисту необходимо и образование в сфере финансов и маркетинга. На сегодняшний день большинство специалистов в области девелопмента имеют техническое образование. Многие из них являются выпускниками МГСУ (Московский государственный строительный университет). Девелоперу не помешает финансовое, юридическое, экономическое образование. Кроме того, приветствуется знание английского языка и постоянное повышение квалификации – стажировки, курсы и т. д.
Девелопер должен уметь считать деньги, распознавать перспективные возможности, находить и использовать связи, привлекать инвестиции, координировать деятельность других участников процесса — это все качества предпринимателя и управленца. Развивают их, как правило, на специализации business administration (МВА). А специализированных дипломов девелопера нигде в мире пока не выдают.
Большим подспорьем в развитии девелопера как специалиста являются так называемые IPP (Individual Professional Project), то есть стажировки в реальных условиях с целью получения необходимого опыта.
Начальные знания по направлению «Девелопмент», можно получить в Школе менеджеров «Арсенал» на бизнес-курсе «Управление недвижимостью».
Зачастую девелоперские компании стремятся самостоятельно обучить собственного специалиста, нежели потратить огромные средства на поиск и найм опытного профессионала.