Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Регистрация дома в СНТ: пошаговая инструкция». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Некоторые граждане, отстроив вполне комфортный дом на территории СНТ, принимают решение покинуть городскую квартиру и переселиться в него. Но тут возникает вопрос о прописке, поскольку без нее невозможно прикрепиться к поликлинике, поставить на очередь в детский сад ребенка и т.д.
Как прописаться на даче в садовом доме
В строении в СНТ после регистрации прописаться невозможно до тех пор, пока оно не получит статус жилого. Этот процесс подчиняется определенному порядку, требующему предоставления документов. Кроме обязательных для всех процедур с регистрацией недвижимости заявления по форме, паспорта заявителя и правоустанавливающих документов, потребуется проект перепланировки дома и технический план с подробным описанием.
Перевод в жилую недвижимость занимает с момента подачи всех документов 45 суток. Как только заключение о том, что строение получило статус жилого, можно подавать документы на оформление прописки.
Для этого следует обратиться в орган ФМС с документами:
- подтверждающими право собственника на участок земли и дом;
- технический паспорт, полученный в БТИ;
- уплаченная госпошлина.
При отказе ФМС в прописке, остается восстанавливать справедливость в суде, предъявив доказательство признания дома жилым. Чаще всего такие иски признаются в пользу истца и заканчиваются вынесением решения о том, что ФМС обязаны зарегистрировать в садовом дачном доме ваше место проживания.
Кто не успел, тот опоздал. А кто успел?
— У нас в СНТ много жилых домов, — говорит Людмила Саттарова. — В июне 2022 года гражданин Узбекистана, например, зарегистрировал дом и привез сюда всю свою семью. А мы, получается, не успели — и теперь без вины виноваты?
Во многих СНТ паника: те, кто уже зарегистрировал дома, боятся, что исполком их «разрегистрирует» через суд. Веры в то, что закон обратной силы не имеет, у людей нет.
— Вы название нашего СНТ не пишите и мое настоящее имя не указывайте, — предупредил «Реальное время» казанец Ильнур С. (имя изменено, — прим. ред.). — А то ну как с меня, как самого откровенного, и начнут? Я зарегистрировал дом в СНТ в черте Казани два года назад. Торопился, боялся, что что-нибудь измениться, как чувствовал… У нас в СНТ 60 домов жилых, примерно половина — не зарегистрированы, люди получили отказы из Росреестра. У соседа вообще шок: он приехал из другого региона, купил дачный домик у предпринимателя, который промышляет строительством домов в СНТ — покупает участок, возводит дом, оформляет как дачный по амнистии и продает. Работает в СНТ, которые находятся поближе к дорогам, раскупают у него дома охотно, и, сами понимаете, недешево — именно потому, что рядом и дороги, и магазины, и детсады со школами. Он покупателей уверяет, что перерегистрировать дом как жилой будет легко. И вот сейчас он при прибыли оказался, а сосед мой — на бобах. И денег на другое жилье у соседа нет.
При этом, по словам Ильнура, те, у кого дома уже зарегистрированы, теперь тоже запаниковали: по словам юриста, у которого он консультировался, дома, ранее зарегистрированные жилыми без учета того, что написано в ПЗЗ, городские чиновники запросто могут снять с регистрации через суд.
— Для многих людей это была единственная возможность обзавестись нормальным жильем, а не клетушками по заоблачным ценам. Люди поверили федеральной власти, которая объявила, что можно строить жилые дома при условии соблюдения норм, а теперь, получается, что всех нас, выражаясь бандитским языком, «кинули»?
Нужно ли получать разрешение на строительство хозяйственных построек на территории СНТ?
Если гражданин желает возвести на своем садовом участке какую-либо хозяйственную постройку, то для этого ему не требуется получать разрешения. Достаточно всего лишь:
- подготовить проектную документацию;
- оплатить государственный налоговый сбор;
- подать заявление в Росреестр;
- начать и завершить строительные работы.
Такая инструкция актуальна для:
- бань;
- гаражей;
- беседок;
- крытых террас и т.д.
Документация продавца
Если вы не сильны в правовой сфере, нужно обратиться за помощью к специалисту – риэлтору или юристу. Важной частью сделки является проверка юридической чистоты недвижимости.
Какие документы нужно запросить у продавца при покупке дачи:
- Выписка ЕГРН. В ней указывается владелец участка и имеющиеся ограничения. Внимательно изучите документ, в первую очередь на предмет наличия залога, ареста, правопритязаний третьих лиц, особых условий использования земли (например, нахождение в охранной зоне нефте- или газопровода, ЛЭП и т. д.).
- Документы, на основании которых продавец владеет недвижимостью (договор купли, свидетельство о наследстве и пр.).
- Кадастровые паспорта на землю и дом (если он зарегистрирован). Обратите внимание на наличие границ участка (он должен быть размежеван), если их нет – сделку не зарегистрируют.
- Технический паспорт на строение (при наличии).
- Если недвижимость куплена в браке, должно быть нотариальное согласие супруга или он сам ставит подпись в договоре (при долевой собственности).
- Когда дача оформлена на ребенка, требуется разрешение органов опеки на продажу.
- Если продавец ведет себя странно или находится в преклонном возрасте, можно запросить справки из псих- и наркодиспансера. Это необходимо, чтобы снизить риски оспаривания купли-продажи.
- Квитанции об оплате электричества. Не забудьте сверить данные счетчика и в платежных документах. Если оплату принимает казначей или председатель кооператива, нужно встретиться с ними и убедиться в отсутствии долга.
Доверяй, но проверяй!
В первую очередь нужно запросить оригиналы правоустанавливающих (например, договор купли-продажи, договор дарения и т.п.) и правоудостоверяющих (свидетельство о регистрации права собственности на объект недвижимости или выписка из ЕГРН) документов на земельный участок и на строения, которые находятся на земле. Обязательно нужно обратить внимание на отсутствие или наличие обременений.
В договоре купли-продажи надо обратить внимание на то, когда продавец купил объекты, и в связи с этим запросить у продавца информацию о предыдущих собственниках и документы, которые были подписаны в рамках предыдущих сделок.
Всю эту информацию обязательно нужно перепроверить. На сайте Росреестра можно бесплатно воспользоваться электронным сервисом «Справочная информация об объектах недвижимости в режиме online», получить общедоступные сведения о характеристиках объекта недвижимости (адрес, описание объекта), о наличии зарегистрированных прав и ограничений (обременений) прав на объекты недвижимости. Дополнительно можно заказать выписки, справки с более подробной информацией через МФЦ, в Росреестре или в Кадастровой палате – сделать это может любой гражданин.
Многие россияне не хотят заниматься решением этого вопроса, поэтому прибегают к услугам риелтора. Так как за его услугу нужно платить, некоторые граждане хотят знать, как купить дачу без посредников. В этом им поможет наша инструкция.
В первую очередь, проверьте есть ли все необходимые бумаги. Этот момент очень важен, так как если их нет, тогда вам придется делать их самостоятельно и платить за это большую сумму. Вовремя заметив недостающие документы, вы можете попросить хозяина их сделать.
Например, продавец может предоставить садовую книжку, как правоустанавливающий документ, но это неправильно. Чтобы знать, какие конкретно в вашем случае необходимы документы, можно проконсультироваться с юристом, заполнив форму в конце этой статьи. Консультация бесплатна.
При покупке дачи вам понадобятся такие документы:
- Кадастровый паспорт дома и участка.
- Свидетельство о праве собственности на дом и участок.
- Нотариально заверенная доверенность, если заключает сделку доверенное лицо.
- Письменное согласие второго супруга на покупку дачи.
- Паспорт покупателя и продавца.
Если все документы будут правильно составлены, тогда ваша сделка с продавцом будет успешной и юридически защищенной. Давайте познакомимся с каждым этим документом.
Важно, чтобы земельный участок прошел межевание. Без проведения этой процедуры хозяину не выдадут документ на право собственности.
Межевание состоит из трех этапов: собственно межевание, получение соответствующего документа и регистрация.
Покупать землю можно только при наличии свидетельства о праве на собственность. Они могут быть розового и синего цвета. В 93 Федеральном законе о дачной амнистии говориться,
что если у человека есть кадастровый паспорт, тогда межевание земли проводить не обязательно.
Однако процедура межевания имеет свои плюсы:
- Согласно документам, земельный участок может быть больше, нежели это есть на самом деле. Межевание поможет исправить недоразумение.
- Если соседи начнут нарушать ваши границы, вы сможете быстро отстоять свои права.
Межевание защищает человека от будущих проблем.
Нюансы постройки дома на земле для садоводства в СНТ
Как мы уже убедились, садовые дома для того, чтобы они были признаны жилыми, должны быть построены с соблюдением определенных требований как обязательных для всей страны, так и прописанных в уставе собственников СНТ.
Для получения жилого статуса здание должно соответствовать ряду условий:
- При строительстве дома необходимо строго выполнять правила, принятые на общем собрании собственников товарищества;
- Расстояние от дома до межи (границы, забора, ограждения) должно быть не менее 3-х метров;
- Соблюдение этажности строительства (не более 3-х уровней, включая цоколь или мансарду);
- Дом может занимать только 25% всей площади земли, так как участки выдаются для огородничества, выращивания ягод, растений и деревьев;
- Должны быть учтены нормы пожарной безопасности (расстояние между строениями, деревьями);
- Дом должен быть подключен к электричеству и иметь систему отопления;
- В постройке должна быть своя, выделенная комната для кухни.
Курить на дачном участке не запрещено
С первого марта 2023 года вступают в силу новые противопожарные Правила, которые затрагивают многие сферы нашей жизни, в том числе и сферу дачного отдыха.
Например, новые Правила предусматривают конкретные безопасные расстояния источников огня до находящихся поблизости строений.
Так, сжигание сухой травы будет правомерно только в том случае, если расстояние от источника огня до ближайшей постройки будет не менее 15 метров.
Однако если вы сжигаете сухие листья и траву в специально приспособленной для этой цели емкости, то безопасное расстояние до строения автоматически сокращается примерно в два раза.
Приготовление же еды на мангале, при соблюдении прочих правил безопасности, возможно в пяти метрах от соседского забора.
Что же касается курения, то заядлые курильщики могут вздохнуть свободно. Курить на своем дачном участке разрешается без ограничений.
Однако если вы слишком сильно увлечетесь процессом и задымите своих соседей, то они вполне могут подать иск и потребовать солидную компенсацию за нарушение их прав, если докажут, что дым от костра или курения создает неблагоприятные обстоятельства для осуществления ими безопасного и комфортного владения и пользования принадлежащей им недвижимостью.
Напомню также о тех изменениях, которые уже вступили в силу.
Какие расстояния между объектами на участке следует соблюдать
Основные требования, предъявляемые к дачному участку:
- площадь участка должна быть не менее 6 соток;
- участок должен быть отгорожен от соседнего ограждением;
- жилой дом может быть любой планировки с высотой потолка не ниже 2,2м, с погребом или подвалом;
- дождевой слив должен выходить на свой участок, а не на соседний;
- площадки с твердым покрытием (террасы, дорожки) должны составлять не более 30% от общей площади участка.
Расстояния, которые необходимо учитывать при размещении объектов на участке, определены Сводом правил 53.13330.2011 для земельного участка 6 соток:
- От жилого дома до бани, душевой – не менее 8м, до уборной – 12м;
- До соседнего участка от жилого дома – 3м, от курятника или другой постройки для мелких животных – 4м, от сарая, теплицы или иной постройки – не менее 1м, от высоких деревьев (груша, яблоня) – 4м, средних (вишня, слива) – 2м, для низких (кустарников) – 1м;
- От компостной ямы или уборной до колодца – 8м;
- От жилого дома до улицы – 5м, до проезда – 3м;
- Расстояние до лесного массива – не менее 15м.
Каким должен быть забор на дачном участке
Для собственного комфорта и с целью определения границ своего земельного участка многие владельцы устанавливают забор. Вроде бы ничего сложного нет, но здесь также необходимо соблюдать определённые нормы, касаемо внешнего вида ограждения, его высоты и других параметров.
Высота забора должна быть не более 1,5м, во избежание затемнения соседнего участка. Ограждение, установленное между соседними участками должно быть светопропускаемым, то есть с просветами — решетчатым либо сетчатым. Допускается установка сплошного и глухого забора только со стороны улицы либо при наличии согласия владельцев соседних участков, желательно письменной.
В любом случае перед установкой забора стоит уточнить в местной администрации нормы, касаемые установки забора в вашем регионе.
При наличии соседей, установивших на своём участке забор с нарушением норм, например, высокий глухой забор, стоит изначально попытаться решить проблему мирно, путём переговоров. Если договориться не получается, для восстановления справедливости следует обратиться в суд.
При установке забора важно соблюдать противопожарные нормы, в соответствии со СНиПом, он должен быть установлен на расстоянии:
-
1м – от кустарников;
-
2м – от деревьев средней высоты, важно учитывать пышность растений и его высоту, чем выше тянется растение, тем больше его удаленность от забора;
-
3м – от жилого строения;
-
4м – от высоких и крупных деревьев и подсобных строений для скота и птиц.
Процедура признания дачного строения пригодным для проживания
Выясняя, возможна ли прописка в СНТ в жилом строении, гражданин должен ознакомиться с особенностями процедуры признания дачного домика пригодным для проживания. Правом назвать его таковым обладают местные органы власти. Чтобы начать процедуру, потребуется обратиться к представителю, в составе заявления. Начиная анализ помещения, сотрудники уполномоченного органа будут руководствоваться статьей № 23 Жилищного кодекса РФ.
В большинстве ситуаций представители местного самоуправления требуют от гражданина предоставить заключение эксперта о техническом состоянии здания. Выдать документы могут только специализированные организации, у которых имеются разрешающие бумаги на предоставление подобного заключения. Дополнительно гражданину предстоит обратиться в СЭС и пожарную инспекцию. Потребуется также подать заявление с просьбой о предоставление соответствующих заключений.
Прописка в СНТ через УФМС
Разобравшись, как осуществить на практике регистрацию в СНТ, человек может переходить непосредственно к осуществлению этой процедуры. Чтобы прописаться в недвижимости, необходимо обратиться в представительство ФМС. Предварительно необходимо получить разрешение в местной администрации или заключение суда. В миграционной службе предстоит заполнить стандартный бланк заявления о временной или постоянной прописке.
К заявке потребуется приложить другие документы. В перечень входят:
- паспорт;
- домовая книга;
- свидетельство, подтверждающее право собственности;
- разрешение местной администрации или постановление суда.
Чтобы учреждение согласилось прописать человека в строении, входящем в состав СНТ, оно должно являться единственным жильем. Если человек является владельцем иной квартиры или дома, зарегистрироваться на территории садового участка не получится.
Особенности процедуры
Не существует полностью идентичных ситуаций с землей. Каждый случай уникален и требует учета особенностей, связанных со многими параметрами.
План сельского поселения
Садовое товарищество отличается от сельского поселения не только видом разрешённого использования земли, но и отсутствием генерального плана поселения, на основании которого происходит застройка территории. Именно поэтому после того, как принято решение о включении территории садового товарищества в сельское поселение, необходимо внести изменения в такой план.
Генеральный план поселения и изменения в него утверждаются соответственно представительным органом местного самоуправления поселения.
На присоединение должны быть согласны не только «дачники», но и «деревенские», поэтому при подготовке генерального плана в обязательном порядке проводятся общественные обсуждения или публичные слушания. Протокол слушаний является обязательным приложением к проекту генерального плана.
Затем будет подготовлен проект генерального плана в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ с учётом региональных и местных нормативов проектирования и заключения о результатах общественных слушаний по проекту генерального плана, а также с учётом предложений заинтересованных лиц.
Даже при наличии положительного решения большей части населения сельского поселения могут остаться недовольные владельцы земельных участков и объектов капитального строительства. Если они считают, что их права и законные интересы нарушаются (или могут быть нарушены в результате утверждения нового генерального плана), такие землевладельцы вправе оспорить генеральный план в судебном порядке.
Исключением является внесение в генеральный план изменений, предусматривающих изменение границ населённых пунктов в целях жилищного строительства или определения зон рекреационного назначения. В таких случаях изменения осуществляются без проведения общественных слушаний.
Оспаривать кадастровую стоимость и решения местной администрации
Раньше оспорить кадастровую стоимость, установленную после оценки, можно было только через суд. Теперь сделать это можно через комиссию. Однако, крайне важно сделать всё вовремя, сразу после публикации результатов оценки. Следить за этим можно на сайте Росреестра. Только после подачи заявления кадастровая стоимость дома будет пересчитана, иначе придётся платить завышенный налог. Комиссии Росреестра созданы во всех регионах, проще всего подать заявку на пересмотр кадастровой стоимость через Госуслуги.
Кроме того, теперь дачники могут не соглашаться с решением местной администрации признать их дом незаконной постройкой. Раньше власти такое практиковали — сами давали разрешение ввести дом в эксплуатацию, а потом вдруг меняли решение. Теперь права дачников защищены. Если дом уже есть в ЕГРН, местные власти ничего не смогут с этим поделать.
Какие действия и требования лишние
Условия прописки на даче однозначно не зависят от:
- мнения собрания членов СНТ, правления или председателя. Никаких разрешений, одобрений от них не требуется;
- членства в СНТ. Прописка/выписка допускается как на участке, где владелец может быть членом, а может и не быть (просто является собственником). Кстати, а наоборот нельзя. Когда владелец участка только член СНТ, но не собственник, тогда вписать себя в жилые метры невозможно;
- площади земельного участка и жилого помещения. Количество прописываемых не ограничивается. Однако за фиктивную регистрацию предусматривается и административная, а в особо серьезных случаях, и уголовная ответственность;
- согласия соседей по земельным наделам;
- задолженности по оплате коммунальных расходов, членских и целевых взносов.
в случае ободрения строительства, вы застрахованы от негативного изменения условий и правил строительства.
Что означает негативное изменение условий и правил?
Рассмотрим это подробнее.
Допустим, вы подали уведомление о начале строительства ИЖС.
Через 7 дней администрация прислала уведомление о соответствии строительства.
Иными словами, чиновники согласовали стройку.
Юридически это означает следующее.
В течение всего периода строительства, но не более 10 лет, вам безразличны любые изменения.
Например:
- администрация внесла изменения в ПЗЗ в части параметров разрешенного строительства,
- участок попал в вновь установленную зону с особыми условиями использования,
- изменили в сторону ужесточения требования градостроительных регламентов.
На подобные изменения вам «по барабану».