Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое первоначальный взнос по ипотеке и зачем его платить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговое решение о выдаче ипотеки принимают сотрудники банка, и вы не знаете заранее, какие критерии на него повлияют. Организация может отказать при наличии у вас непогашенных кредитов из-за сомнений в платежеспособности. Поэтому на данный момент оптимальный вариант — накопить на первоначальный взнос, сохраняя деньги на вкладе под проценты.
Что такое первоначальный взнос?
Первоначальный взнос — это сумма денег, которую накопил покупатель и которую он готов направить на покупку недвижимости.
Как правило, при оформлении ипотеки банк выдает кредит не на все 100% стоимости недвижимости и просит клиента заплатить продавцу разницу (обычно от 10% до 30%) из собственных средств. Эти средства и являются первоначальным взносом.
Банк же со своей стороны выдает заемщику недостающую для покупки сумму в виде ипотечного кредита. В дальнейшем эту часть стоимости недвижимости называют ипотечным кредитом или основным долгом, а ипотечные заемщики возвращают ее банку в соответствии с условиями кредитного договора.
Стоит ли брать потребительский кредит на первоначальный взнос?
Использовать потребительский кредит для первоначального взноса не рекомендуется по нескольким причинам. Прежде всего, вся информация о выданных кредитах фиксируется в вашей кредитной истории, поэтому банк будет учитывать наличие у вас дополнительной финансовой нагрузки и вполне может отказать в выдаче ипотеки. Кроме того, потребительские кредиты, как правило, выдаются под достаточно высокий процент. Это означает, что вы переплатите не только за ипотечный, но и за потребительский кредит.
Чем первоначальный взнос отличается от задатка?
Задаток наиболее распространен при покупке недвижимости напрямую и без участия банка.
Задаток — это сумма, которую передает покупатель продавцу в качестве подтверждения серьезности намерений по приобретению недвижимости. Его размер определяется в предварительном договоре или в отдельном соглашении о задатке.
При оформлении ипотеки продавец может попросить внести задаток, чтобы снять объявление о продаже с рекламных площадок и прекратить показывать помещение другим претендентам. В таком случае задаток будет являться частью первоначального взноса и будет учтен при финальном расчете по сделке недвижимости и включен в сумму, которая будет указана в документе, подтверждающем произведение полного расчета по сделке — расписке. Как правило, из суммы задатка продавец оплачивает получение необходимых для оформления сделки документов, справок, а также иные сопутствующие расходы по сделке.
Куда, как и кому платить средства?
Порядок и сроки передачи первоначального взноса в обязательном порядке указаны в предварительном соглашении между банком и заемщиком. Там должно быть указано, каким именно способом передается взнос; также в предварительном соглашении должно быть указано, переводятся ли деньги банку или же продавцу напрямую.
Как только с банковским руководством появилась договоренность о том, кому оплатить средства — продавцу напрямую или банку, — необходимо выбрать наиболее подходящий вариант передачи средств. Их существует несколько:
Аккредитивный счет лучше всего открывать в банке, который уже выдал заемщику предварительное одобрение ипотечного займа.
После передачи денег участники сделки составляют расписку. Она необходима обеим сторонам для исключения возможных в будущем претензий друг к другу — без расписки, в случае судебных тяжб, одна из сторон может безосновательно получить преимущество в судебном процессе, т. к. подтвердить чьи-либо слова документально не будет возможности ни у одной из сторон.
Впрочем, участники сделки могут и не заполнять данный документ, т. к. в качестве подтверждения факта сделки может выступать приходной чек или платежное поручение.
Расписку о получении первого взноса по ипотеке составляет продавец, при этом необходимо как минимум два экземпляра — для продавца и покупателя; иногда требуют дополнительный третий экземпляр для банка. В документе должны быть указаны:
После этого с банком подписывается окончательный договор об ипотеке и начинается процесс переоформления собственности в Росреестре.
Можно ли взять ипотеку без первоначального взноса
Михаил Паюшин:
— В разное время банки предоставляли ипотечное кредитование без первоначального взноса, однако в настоящий момент такое редко встречается, за исключением случаев, когда стоимость объекта недвижимости значительно ниже его рыночной стоимости или покупателем предоставлено банку дополнительное обеспечение по кредиту. Данное понятие также используется при предоставлении продавцами и застройщиками рассрочки по оплате объекта недвижимости.
Если у вас нет накоплений, достаточных для первоначального взноса, рассмотрите варианты приобретения недвижимости без него. Некоторые банки готовы предоставить одновременно ипотеку и необходимую для первоначального взноса сумму в кредит. Прежде чем соглашаться на такие условия, проведите расчеты и обдумайте, готовы ли вы к ежемесячным выплатам по двум обязательствам сразу.
Можно взять кредит на первоначальный взнос в другом банке, если там более выгодные условия. Но в таком случае лучше не затягивать с покупкой недвижимости, иначе долг будет внесен в кредитную историю и банк, выдающий ипотеку, может учесть этот факт как неблагоприятный. Другой вариант — подождать полгода после взятия кредита на первоначальный взнос. Тогда в кредитной истории будут отражены своевременные ежемесячные платежи, что укажет на добросовестность заемщика.
Дa, мoжнo. Пo cтaндapтным ycлoвиям бaнкoвcкиx пpoгpaмм вы внocитe 15-20% в видe пepвoнaчaльнoгo взнoca, a ocтaвшиecя дeньги пoлyчaeтe oт бaнкa. Нo ecть вapиaнты, кoгдa бaнк дaeт 85% cтoимocти квapтиpы, a вы пoкyпaeтe oбъeкт, нe дoклaдывaя тe 15%. Этo вoзмoжнo в cлyчae, кoгдa бaнк пpи выдaчe кpeдитa opиeнтиpyeтcя нa pынoчнyю cтoимocть oбъeктa, yкaзaннyю в oтчeтe oб oцeнкe, a квapтиpa пpoдaeтcя нижe этoй цeны.
Нaпpимep, вы нaшли выгoдный вapиaнт зa 2 млн pyблeй, a aнaлoгичныe вapиaнты cтoят 2,5 млн, и в oтчeтe oб oцeнкe фигypиpyeт этa cтoимocть. Бaнк мoжeт выдaть кpeдит нa 80% oт цeны – 2 млн pyблeй нa пoкyпкy этoй квapтиpы. Кpeдитop бyдeт иcxoдить из вaшeй плaтeжecпocoбнocти и пpeдocтaвляeмoгo зaлoгa, a нe из пpocтaвлeннoй в дoгoвope цeны oбъeктa. Дoгoвop кyпли-пpoдaжи зaключaeтcя мeждy пpoдaвцoм и пoкyпaтeлeм, cтopoны вoльны yкaзaть в нeм любyю coглacoвaннyю мeждy coбoй cтoимocть, и бaнк нe впpaвe тpeбoвaть кoppeктиpoвки.
У пoдoбныx cxeм ecть минycы. Нaйти вapиaнт, кoгдa квapтиpa пpoдaeтcя пo cнижeннoй цeнe, нe cлишкoм пpocтo. Кpoмe тoгo, этoт oбъeкт нaдo coглacoвaть c бaнкoм. Нo caмoe глaвнoe – нaдo пoзaбoтитьcя o cвoeй бeзoпacнocти. Ecли в пocлeдyющeм пpoдaвeц дoкaжeт, чтo квapтиpy oн пpoдaл дeшeвo, нa нeвыгoдныx для нeгo ycлoвияx, зaключил кaбaльнyю cдeлкy из-зa тяжeлoй жизнeннoй cитyaции или бyдyчи в измeнeннoм cocтoянии здopoвья, oнa мoжeт быть pacтopгнyтa. Пpи oпpeдeлeнныx oбcтoятeльcтвax pacтopгнyть cдeлкy мoгyт тaкжe poдcтвeнники пpoдaвцa. Или ee ocпopят в пpoцecce бaнкpoтcтвa пpoдaвцa.
Пoэтoмy гoтoвить дoкyмeнты для тaкoй cдeлки и пpoпиcывaть ycлoвия дoгoвopa, чтoбы иcключить pиcк pacтopжeния, дoлжны юpиcты бaнкa вмecтe c юpиcтaми, пpeдcтaвляющими интepecы зaeмщикa.
Xopoшo, я peшилcя нa ипoтeкy. Кaкoв пopядoк дeйcтвий?
- 3aпoлнитe aнкeтy-зaявкy – этo мoжнo cдeлaть в oфиce бaнкa, в интepнeт-бaнкингe. Кaк пpaвилo, paccмaтpивaeтcя зaявкa в тeчeниe 1-14 днeй в зaвиcимocти oт peглaмeнтa бaнкa;
- B cлyчae oдoбpeния пoдбepитe вapиaнт пoдxoдящeгo жилья в yкaзaнный бaнкoм cpoк – oбычнo 3-4 мecяцa;
- Пpeдocтaвьтe бaнкy пaкeт дoкyмeнтoв пo выбpaннoмy oбъeктy: пpaвoycтaнaвливaющиe дoкyмeнты, тexничecкий и кaдacтpoвый пacпopтa, выпиcкy из EГPН, выпиcкy из лицeвoгo cчeтa, oцeнкy pынoчнoй cтoимocти жилья и дpyгиe дoкyмeнты пo тpeбoвaнию бaнкa.
- Ecли бaнк oдoбpит cдeлкy пo выбpaннoмy oбъeктy, пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи и кpeдитный дoгoвop.
- Пocлe пoдпиcaния зapeгиcтpиpyйтe пepexoд пpaвa, вaшe пpaвo coбcтвeннocти и ипoтeкy.
- Пocлe peгиcтpaции paccчитaйтecь c пpoдaвцoм и пoдпишитe aкт пepeдaчи квapтиpы.
Дaлeкo нe вce бaнки дaют ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca. Кoгдa нaйдeтe opгaнизaцию, гдe дaют ипoтeкy бeз пepвoгo взнoca нa пoкyпкy жилья, yтoчнитe пopядoк oфopмлeния y cпeциaлиcтoв тaкoгo бaнкa. Baм пoдpoбнo paccкaжyт, кaк oфopмить ипoтeкy бeз пepвoнaчaльнoгo взнoca. Bпoлнe вepoятнo, чтo выгoднee бyдeт oтлoжить пoкyпкy и нaкoпить нyжнyю cyммy зa пapy лeт.
Можно ли взять ипотеку и кредит на первоначальный взнос одновременно?
На практике существует такая тенденция, как взятие потребительского кредита, за счет которого получается внести первичный взнос за ипотеку. Обычно это делается в другой кредитной организации и втайне. Это потому, что банки крайне негативно относятся к подобным шагам. Но идти на это следует только в том случае, если есть полная уверенность, что имеющегося дохода хватит на покрытие двух платежей.
Если раньше на это не обращали внимание, то теперь банки стали осторожны в плане кредитования и всячески стараются оценивать платежеспособность клиентов. Если же у соискателя нет личных сбережений, то это ставит под сомнение его финансовую дисциплину. Где гарантии, что даже не сумев накопить определенную сумму на первичный взнос, он сможет благополучно вносить ежемесячные платежи по ипотеке. А может быть у клиента низкий доход или он скрывает какие-то другие серьезные обстоятельства.
Разумно ли вносить слишком большой первоначальный взнос?
Если имеется достаточно большой личный капитал, но его все равно не хватает для покупки квартиры, то рационально ли вносить слишком большой первоначальный взнос? Оптимальное соотношение – это 40 на 60%. Где 40 – это взнос, а 60 – кредитные средства. Допустимый вариант – 50 на 50%.
Слишком большой первичный вклад тоже не по нраву банкам, поскольку уменьшается кредитуемая сумма, а значит, и доход кредитора. Исходя из этого во многих финансовых учреждениях ставят верхнюю границу на первоначальный взнос – 30-50% от цены недвижимости.
Таким образом, внесение первого взноса позволяет заемщику получить определенные льготы при оформлении ипотеки. Но здесь банки в первую очередь думают о своей безопасности – чем больше клиент внес денег на начальном этапе, тем выше шанс, что в случае дефолта залог легче удастся продать и покрыть задолженность.
Вопрос: Банк одобряет ипотеку уже вместе с первоначальным взносом?
Ответ: Банк учитывает размер первоначального взноса при одобрении. Но прежде ориентируется на доход. Поэтому и сумма одобрения всегда больше, чем подавалось изначально.
Вместе с первоначальным ипотека может быть одобрена в единственном случае: если на первый взнос идет материнский капитал или иная субсидия. И доход учитывается также на всю эту сумму. Ведь пока ПФР или местная администрация не перечислит сумму на гашение ипотеки, заемщик обязан будет вносить платежи со всей суммы вместе с первым взносом. Но и перечислит продавцу банк также всю сумму.
Например, квартира стоит 1000 000 рублей. И есть материнский капитал — 453000. Чаще банки одобряют сумму больше, пусть это будет — 1300000. Но нам так много не нужно, ведь цена квартиры 1млн. Кредитный договор подписываем на 1млн, и перечислит банк продавцу также — 1млн. И только после заявления и предоставления документов в ПФР, будет перечислен (в течении 1.5 мес.) материнский капитал (453000). И платежи тогда станут меньше по новому графику, с 547000.
Что такое первоначальный взнос по ипотеке?
Внимание
Первоначальный взнос по ипотеке – это частично вносимая сумма в счет приобретаемой недвижимости на кредитные средства. Это наличность, которую заемщик должен сразу выплатить продавцу жилплощади, а остаток перечисляет банк за счет ипотечного займа. Таким образом подтверждается платежеспособность заемщика и серьезные намерения клиента в отношении дальнейших выплат по кредиту.
Величина минимального взноса по ипотечным предложениям варьируется у каждого банка в пределах 10-30% от стоимости покупаемой недвижимости. Первоначальный взнос по ипотеке – это один из ключевых показателей для банков, поскольку влияет на процентную ставку годовых по ипотечному займу.
Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.
Хотя по ипотеке первый взнос во многом зависит от решения банка, но есть и внешние факторы, которые влияют на его уровень. Начиная с 2018 года для банков, которые делают первоначальный взнос по ипотеке менее 20%, будет повышен коэффициент риска, то есть будет увеличено количество средств, которые эти банки должны разместить на счету Центробанка, чтобы тот, если что, мог подстраховать банки и выплатить средства вкладчикам обанкротившихся банков. Поэтому в ближайшей перспективе стоит ждать одного из двух вариантов развития событий:
- Количество предложений со ставкой менее 20% будет постепенно уменьшаться.
- Ставка по ипотеке с первоначальным взносом будет постепенно увеличиваться.
Потому если у вас мало свободных средств, то чем раньше вы возьмёте ипотеку, тем будет лучше.
Ипотека с минимальным первоначальным взносом
Выгодной считается ипотека под минимальный первоначальный взнос в размере 10%. Конечно, встречаются предложения и по более низкой ставке, но они имеют слишком завышенный процент годовых и потому не пользуются особой популярностью.
Можно рассматривать как снижение первого взноса такие банковские предложения:
- Оформление отдельного кредита для вложения средств на начальном этапе. Так, Альфа-банк и Дельтакредит предлагают такую возможность клиентам в случае необходимости. Только требуется оставлять в залог имеющуюся в собственности недвижимость.
- Предоставление материнского сертификата (Газпромбанк).
- Наличие зарплатной карты в учреждении, где пытаются взять ипотечный займ.
К сведению
Россельхозбанк, Промсвязьбанк и Металлинвест банк вовсе освобождают от взноса на начальном этапе, если залогом выступает личное имущество.