Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Принудительный обмен квартиры через суд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Весь процесс размена муниципального жилья достаточно запутан и непрост в осуществлении. Даже рассмотрев и внимательно изучив представленный выше материал, не каждый человек в полной мере сможет понять суть данной процедуры. Так или иначе, разобраться с законодательными и юридическими аспектами обмена придется.
Можно ли обменять неприватизированную квартиру?
Жильцы неприватизированных квартир имеют ограниченные права, так как владельцем недвижимости являются муниципальные власти.
Социальные помещения выдаются гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Согласно договору соцнайма, который заключается со всеми проживающими, в такой квартире можно жить на бессрочной основе и пользоваться выделенным имуществом.
А вот распорядиться данной жилплощадью в ином ключе, например, продать, подарить или завещать, жильцы не могут, даже если они живут в помещении многие годы. Все эти права приобретаются только после того, как будет проведена приватизация имущества.
В отличие от продажи обмен неприватизированной квартиры разрешен законодательно, но чтобы сделать такую операцию потребуется соблюдение ряда условий.
Размен квартиры без согласия одного собственника
В случае, когда на обмен квартиры не дает свое согласие один из собственников, необходимо обратиться в суд. В исковом заявлении следует требовать выделения доли каждому владельцу жилья и принудительного обмена.
В иске укажите несколько вариантов урегулирования спора, определив, каким образом может быть реализовано право на обмен другого собственника.
Например, вы можете предложить ему денежную компенсацию, либо покупку нового жилья с доплатой, либо просто обмен на другое жилое помещение.
Принудить несогласного собственника продать или разменять квартиру суд не может, — особенно, если это жилье у него единственное. Однако суд может предоставить возможность иным собственникам распорядиться причитающимися им долями, если ранее они не заявляли о своих правах.
Понятие и виды обмена недвижимости
Говоря об обмене, юристы отмечают, что на самом деле это слово подразумевает переход права пользования и относится к случаям, когда речь идет о нанимателях (например, муниципальных квартир), а не о собственниках. В рыночной же сделке с участием владельца недвижимости правильнее говорить о мене. Не вдаваясь в юридические тонкости, ниже будем использовать мену и обмен как равнозначные термины, под которыми будем понимать договоренность между 2-мя сторонами обменяться недвижимостью.
В своих ключевых положениях договор мены не отличается от стандартного договора купли-продажи (ДКП), что признается даже законодательно в п. 2 ст. 567 ГК РФ. На практике же вместо мены обычно проводят более привычную двойную сделку по купле-продаже.
Оставив классификацию по договорам мены и ДПК, можно выделить 3 основных вида обмена квартиры по характеру самой сделки:
- равноценный без доплаты, когда объектами сделки выступают одинаковые по стоимости квартиры;
- с доплатой, при обмене меньшей квартиры на большую или наоборот (доплату определяет собственник более дорогой квартиры, исходя из множества факторов: от метража жилья и состояния ремонта до месторасположения и года постройки дома);
- разъезд/съезд – обмен одной жилой площади на несколько (например, расселение коммунальных квартир или обмен «трешки» на одно- и двухкомнатную квартиры для разных членов семьи) или же наоборот (к примеру, собственную «однушку» и оставленную в наследство «двушку» хочется обменять на «трешку» для комфортного проживания всей семьи).
Причина вторая: наниматель предлагает варианты обмена, не предусмотренные Жилищным кодексом РФ.
Решение Ахтубинского районного суда Астраханской области от 15.06.2012.
Т.Е.Л. обратился в суд с иском к Т.М.В. о принудительном обмене жилого помещения, расположенного по адресу… В обоснование заявленных требований указал, что дальнейшая совместная жизнь на одной жилой площади с ответчицей невозможна, поскольку сложились неприязненные отношения, брак между ним и Т.М.В. расторгнут.
Соглашения об обмене жилой площади не достигнуто. Просит суд произвести принудительный обмен указанной квартиры, переселив ответчицу и несовершеннолетнего сына Ф.И.О.4 в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу… его — в однокомнатную квартиру, принадлежащую В.В.С., расположенную по адресу… третье лицо, В.В.С., в их квартиру, расположенную по вышеуказанному адресу, так как он на обмен согласен, и обязать войсковую часть 15650 выдать обменные ордера.
Истец Т.Е.Л. в судебном заседании поддержал заявленные требования, при этом указав, что квартира, расположенная по адресу… состоит из двух комнат, общей площадью… кв. м, в квартире имеется холодная вода, балкон, отопление, раздельные санузел и ванная комната, предлагает переселить ответчицу с несовершеннолетним сыном в однокомнатную квартиру общей площадью… кв. м с аналогичными удобствами.
Вынося решение по данному делу, суд указал на существенное обстоятельство, которое в данном случае делает обмен невозможным в принципе, а именно суд установил, что две однокомнатные квартиры, расположенные по адресам… и… предложенные истцом для обмена ответчице, принадлежат на праве собственности В.В.С., а возможность такого обмена не предусмотрена статьей 72 Жилищного кодекса РФ.
Случаи, когда обмен муниципальной квартиры невозможен
- Квартира находится в залоге
- Квартира находится в аресте
- Квартира находится в споре или находится под судебной ответственностью
- Квартира находится в плохом техническом состоянии
- Наличие квартиры в учредителях многоквартирного дома
Следует учитывать, что ситуация может быть изменена в зависимости от законодательства и правил, действующих в конкретной местности.
| Случаи, когда обмен невозможен | Пояснение |
|---|---|
| Квартира находится в залоге | Если квартира является предметом залога, то ее обмен невозможен без согласия кредитора. |
| Квартира находится в аресте | В случае, когда квартира находится в состоянии ареста, обмен также невозможен |
| Квартира находится в споре или находится под судебной ответственностью | Если по квартире ведется судебное разбирательство или на нее наложено решение суда, то ее обмен будет невозможен |
| Квартира находится в плохом техническом состоянии | Если квартира нуждается в капитальном ремонте и находится в аварийном состоянии, обмен квартиры может быть отклонен |
| Наличие квартиры в учредителях многоквартирного дома | Если квартира находится в составе жилого дома, квартиры которого принадлежат категории жилого фонда и составляют имущество учредителей, то обмен невозможен |
К сожалению, в перечисленных случаях обмен муниципальной квартиры невозможен. В таких ситуациях следует обратиться к профессиональным юристам, которые помогут разобраться в вопросе и предложат альтернативные варианты решения жилищной проблемы.
После сделок с обменом жильем могут возникать спорные ситуации, требующие обращения в суд. Перед подачей иска в суд рекомендуется изучить позицию суда по этому направлению.
Решение Ленинского районного суда г. Пензы № 2-1608/2020 2-1608/2020М-1760/2020 М-1760/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-1608/2020 удовлетворило требования истцов по признанию утратившим право пользования лица, приобретшего долю в квартире по договору мены и передавшего свое имущество по договору купли-продажи другим собственникам согласно преимущественному праву выкупа.
Решение Сорочинского районного суда Оренбургской области № 2-793/2020 2-793/2020М-635/2020 М-635/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-793/2020 признает право наследников претендовать на долю, переданную по договору мены, но не перерегистрированную в связи со смертью участника сделки.
Решением Ленинского районного суда г. Уфы № 2-2930/2020 2-2930/2020М-1924/2020 М-1924/2020 от 30 июля 2020 г. по делу № 2-2930/2020 суд признал утратившим право проживания в квартире ответчика, не исполнившим установленные договором обязательства по снятию с учета в 15-дневный срок.
Определением Верховного Суда РФ от 21 июня 2019 г. по делу № А03-21487/2016 установлено нарушение прав ответчиком, не предоставившим эквивалентное встречное имущество, что позволило признать мену ничтожной согласно ст. 10 и 170 ГК РФ.
Как разменять квартиру через суд? Образец иска о принудительном обмене жилого помещения
По собственному желанию, а в некоторых случаях и принудительно владельцам жилой площади необходимо ее разменять. Как разменять квартиру через суд? В настоящее время в России по-прежнему действует механизм приватизации жилья: в процессе приватизации гражданин и члены его семьи, проживающие в жилом помещении по договору социального найма, могут бесплатно получить данное жилое помещение в собственность.
Предоставив все необходимые документы и проведя соответствующие юридические процедуры, участники приватизации на основании договора между ними и собственником жилья, в роли которого может выступать муниципалитет или государство, смогут приватизировать данный объект жилой недвижимости. Такое свидетельство, подтверждающее приобретение собственником или собственниками полного объема прав на квартиру, комнату или другое жилье, обеспечивает их теми же правами и обязанностями, какие приобретает, например, лицо, покупающее квартиру, получающее ее по договору дарения, в порядке наследования либо через размен приватизированной квартиры через суд.
Иначе говоря, в соответствии с основными положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом любым образом по своему усмотрению, в том числе продавать, дарить, завещать. Эти положения действующего законодательства, в свою очередь, устанавливают, что никто, кроме самого собственника, не вправе решать, каким именно образом он должен распорядиться своим имуществом.
При этом, если в процессе приватизации собственниками конкретного жилого помещения стали лица, которые до этого проживали в этой квартире по договору социального найма, все они приобретают равный объем прав в отношении этой жилой недвижимости. Условие равенства прав собственников применяется во всех ситуациях, связанных с распоряжением квартирой и ее использованием. Иначе говоря, если предмет сделки представляет собой приватизированная квартира, любые операции с нею возможны только в том случае, если все собственники согласны на их осуществление.
Если у квартиры имеется только один собственник, обязательным условием осуществления таких операций является его согласие. Например, в трехкомнатной квартире, которая находилась в муниципальном жилищном фонде, проживали отец, мать и их совершеннолетний сын.
Затем они решили приватизировать это жилье и подали заявление, в результате чего все трое стали равноправными собственниками данного объекта жилой недвижимости. Предположим, что обстоятельства для этой семьи сложились неблагоприятным образом, и через некоторое время родители мальчика приняли решение о разводе.
В связи с этим у них возникла необходимость размена данной квартиры с целью раздельного проживания людей, которые больше не состоят в браке. Согласно действующему законодательству, продажа или размен, как любые другие действия с этой квартирой, возможны только при условии согласия на нее всех троих собственников недвижимости — отца, матери и их сына.
И если сын, желая противодействовать разводу родителей, не даст согласие на размен квартиры , совершить его будет невозможно. Размен приватизированной квартиры в суде по обращению одного из родителей также не принесет результата, поскольку собственник в лице сына находится в своем праве, отказываясь от размена данного объекта жилой недвижимости. Согласно закону, права остальных собственников этого жилья не должны нарушаться, и если они желают проживать отдельно, то должны иметь такую возможность.
Она может быть реализована посредством выделения долей в общей собственности в натуре , то есть в натуральном выражении. Поскольку в квартире, находящейся в совместной собственности, имеется 3 комнаты, и число собственников равно 3-м, каждому из них может быть выделена натуральная доля в составе 1 комнаты.
При этом фактическое распределение имущества между ними — кто именно из членов семьи станет обладателем конкретной комнаты — должно быть установлено между ними в результате совместно достигнутой договоренности. Если такой договоренности достичь не удастся, собственники могут совместно обратиться в суд, который осуществит выделение долей в натуре.
Обратиться в суд с соответствующим заявлением может один из собственников, который заинтересован в идентификации принадлежащего ему имущества с целью распоряжения им. В частности, написать исковое заявление могут родители, желающие поделить принадлежащее им имущество с целью раздельного проживания. Достигнутое распределение имущества между собственниками должно быть подтверждено документально: если определенный механизм разделения стал результатом договоренности, ее желательно оформить в письменном виде.
На практике такой механизм чаще всего применяется к многокомнатным квартирам, в которых доли, выделенные в натуре, преимущественно представляют собой отдельные комнаты в соответствующем объекте. Если речь идет об однокомнатной квартире небольшой площади, в которой выделение долей в натуре затруднительно, раздел между собственниками может быть произведен пропорционально стоимости каждой доли.
В этом случае распоряжение долями может оказаться несколько более сложным, чем при наличии определенных в натуральном выражении долей: наиболее приемлемым механизмом здесь будет продажа владельцем своей доли в данной недвижимости другим собственникам.
После того как выделение долей в натуре произведено, каждый из собственников получает возможность по своему усмотрению распорядиться своим активом. Например, родители, желающие проживать отдельно, могут продать свои доли в квартире, и полученные в результате этой сделки деньги потратить на приобретение другого жилья.
Также поставленная ими цель может быть достигнута посредством обмена имеющихся у них долей на другие объекты жилой недвижимости. Возможны также другие варианты осуществления такой сделки: например, своим правом воспользуется только одна из сторон — отец. Таким образом, цель раздельного проживания будет достигнута. В таком случае его комната, проданная в результате сделки купли-продажи, станет собственностью другого лица, которое на основании заключенного договора получит право проживания в этой комнате наряду с другими собственниками — матерью и сыном.
Кроме того, в этой ситуации возможен еще один вариант: если мать и сын не желают проживания постороннего лица в одной квартире с ними, они могут выкупить долю отца. Таким образом, отец получит необходимую сумму денег, которая может быть использована им для приобретения другого жилья. Распределение его доли между матерью и сыном должно быть произведено в соответствии с условиями договора купли-продажи, заключенного между сторонами. Условия этого договора, в свою очередь, будут определены характером соглашения, достигнутого между матерью и сыном.
Так, одним из вариантов такого соглашения может стать распределение доли отца между ними пропорционально объему денежных средств, вложенных в покупку. Однако на практике сделки с недвижимостью, осуществляемые близкими родственниками, зачастую основываются на иных мотивах, нежели финансовых аспектах.
В результате мать, например, может передать сыну право собственности на долю отца полностью, тем самым обеспечив ему большую долю в этой квартире. Тем не менее все операции с данным объектом жилой недвижимости должны осуществляться строго на добровольной основе, при согласии на эти операции всех собственников. Бесплатная консультация юриста по телефону:. Всё про наследство Приватизация. Все ещё остались вопросы? Образец иска о принудительном обмене жилого помещения Размен квартиры представляет собой сделку, совершаемую гражданами с целью замены одного жилого помещения на другое.
До появления частных квартир обмен являлся единственным способом, который позволял улучшить условия проживания. С юридической позиции обмен это процедура, основными участниками которой являются наниматели муниципального жилья. Если подобная сделка совершается в секторе частного жилья, применяется понятие мена. Размен квартиры Когда речь идет о нарушении прав человека, первым делом подается заявление в суд. Порою бывает, что Если при разводе бывшие супруги не имеют друг к другу материальных претензий, наиболее правильный ша Очень часто, чтобы решить тот или иной спор, конфликтующие стороны обращаются в суд.
Размен квартиры через суд — как осуществить принудительный обмен жилыми помещениями и образец иска
Немалая часть из данных жилых помещений предоставляется нуждающимся гражданам со стороны государства по договорам социального найма. В таком случае жилье является муниципальным и принципы владения им достаточно сильно отличаются от принципов владения частной собственностью. Однако фактические владельцы — жильцы, прописанные в муниципальной квартире или доме, не лишены права провести обмен жилой площади по условиям, которые будут удобны им всем. Как правило, подобная процедура не устраивает хотя бы одного из владельцев муниципального жилья, поэтому решение об осуществлении размена принимается судебным органом. Более подробно о данном мероприятии поговорим в представленном ниже материале.
Принудительный размен муниципальной квартиры через суд
Причинами, по которым происходит обмен жилья в муниципальной собственности считаются в основном бытовые проблемы, вызванные невозможностью проживать в одной квартире (доме). Но даже при таких обстоятельствах, порой один из совладельцев не желает разделить имеющиеся квадратные метры путем обмена.
Что такое принудительный размен квартиры? Смотрите видео:
Дисциплинарная ответственность судей: основание и порядок привлечения
Статья 12.1. Дисциплинарная ответственность судей
(в ред. Федерального закона от 02.07.2013 N 179-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
1. За совершение дисциплинарного проступка, то есть за совершение виновного действия (за виновное бездействие) при исполнении служебных обязанностей либо во внеслужебное время, в результате которого были нарушены положения настоящего Закона и (или) кодекса судейской этики, утверждаемого Всероссийским съездом судей, что повлекло умаление авторитета судебной власти и причинение ущерба репутации судьи, в том числе вследствие грубого нарушения прав участников процесса, на судью, за исключением судьи Конституционного Суда Российской Федерации, может быть наложено дисциплинарное взыскание в виде:
3) понижения в квалификационном классе;
4) досрочного прекращения полномочий судьи.
(п. 1 в ред. Федерального закона от 29.07.2018 N 243-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
2. При наложении дисциплинарного взыскания учитываются характер дисциплинарного проступка, обстоятельства и последствия его совершения, форма вины, личность судьи, совершившего дисциплинарный проступок, и степень нарушения действиями (бездействием) судьи прав и свобод граждан, прав и законных интересов организаций.
Исковое заявление о принудительном обмене жилого помещения
В Симоновский межмуниципальный суд г. Москвы
ИСТЕЦ: Иванова Ирина Ивановна
проживающая по адресу: Москва, ул. 5-я Советская 100, кв. 1
(д.тел. 111-11-11)
ОТВЕТЧИК: Иванов Иван Иванович
проживающий по адресу: Москва, ул. 5-я Советская 100, кв. 1
ТРЕТЬИ ЛИЦА: Петрова Н.П.
проживающая по адресу: Москва, ул. 6-я Советская 200, кв. 2;
Сидоров С.С.
проживающий по адресу: Москва, ул. 7-я Советская 300, кв. 3;
местная администрация
ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ
о принудительном обмене жилого помещения
С ответчиком Ивановым И.И. я состояла в браке с 13 декабря 1989 г. Брак расторгнут 20 ноября 2002 г. От данного брака имеем ребенка — сына Ивана, родившегося 8 августа 1990 г.
С 14 апреля 1995 г. я, ответчик и наш ребенок проживаем в квартире муниципального фонда. Квартира состоит из двух отдельных комнат жилой площадью 32.2 кв.м.
Я хочу вступить в новый брак, поэтому совместное проживание с ответчиком невозможно.
Мною ответчику предложен следующий вариант обмена:
однокомнатная квартира жилой площадью 17.2 кв. метров по адресу Москва, ул. 6-я Советская 200, кв. 2;
комната в 2-комнатной коммунальной квартире жилой площадью 10.2 кв. метров по адресу Москва, ул. 7-я Советская 300, кв. 3.
Соглашение между мною и ответчиком об обмене не достигнуто. Третьи лица с обменом согласны.
В соответствии со ст.72 ЖК РФ
ПРОШУ:
1. Произвести принудительный обмен жилого помещения и по представленному варианту обмена переселить
меня с сыном из квартиры по адресу: Москва, ул. 5-я Советская 100, кв. 1 — в квартиру по адресу: Москва, ул. 6-я Советская 200, кв. 2;
ответчика из квартиры по адресу: Москва, ул. 5-я Советская 100, кв. 1 — в комнату по адресу: Москва, ул. 7-я Советская 300, кв. 3;
третьих лиц из жилых помещений по адресу: Москва, ул. 6-я Советская 200, кв. 2 и Москва, ул. 7-я Советская 300, кв. 3 — в квартиру по адресу: Москва, ул. 5-я Советская 100, кв. 1.
2. Обязать местную администрацию расторгнуть ранее заключенные договора социального найма с одновременным заключением новых договоров социального найма жилого помещения
ПРИЛОЖЕНИЕ:
1. Копии искового заявления для ответчика и третьих лиц
2. Квитанция об уплате госпошлины
3. Заявления нанимателей, проживающих в жилых помещениях по варианту обмена, об их согласии на обмен
4. Копии лицевых счетов и поэтажные планы с экспликацией на все жилые помещения, участвующие в обмене
5. Копия свидетельства о расторжении брака
6. Согласие наймодателей на обмен (ЖЭО и др. организации) на все жилые помещения, участвующие в обмене
10 марта 2005 года
Иванова И.И
Муниципальное жилье: можно ли разменять муниципальную квартиру
Существует много моментов, по которым люди хотят разменять и разъехаться. Размен зависит от того на каком праве она принадлежит проживающим в ней лицам. При невозможности договориться мирным путём следует обратиться с заявлением в суд для вынесения решения о размене. Но суд вынесет только решение. Весь остальной процесс размена обитатели будут выполнять самостоятельно.
Некоторые претензии не могут быть удовлетворены в принудительном порядке. Переживаете о том, что не сможете в одиночку со всем этим справиться.
Что в этом случае делать? Обращаться к адвокату. Искать правды в таком непростом вопросе, как принудительный обмен жилыми помещениями по договору социального найма, самостоятельно лучше даже не начинать.