Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что делать с ипотекой при разводе». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оплата ипотеки и других финансовых обязательств за счет полученных алиментов противоречит закону. В качестве альтернативы такому решению эксперты предлагают составить с супругом/супругой соглашение, на основании которого алиментоплательщик будет платить ипотечный кредит (основной долг и проценты). Такой вариант направления алиментов в счет ипотеки возможен только при условии, что несовершеннолетний имеет долю в квартире. Соглашение должно быть заверено у нотариуса, в противном случае оно не имеет юридической силы.
Что происходит с ипотекой после развода
После расторжения брака встает вопрос о распределении между бывшими мужем и женой обязательств по открытой ипотеке. Вариантов решения может быть несколько.
-
Если недвижимость покупалась до вступления в брак, то задолженность выплачивается исключительно тем заемщиком, на которого оформлен кредитный договор.
-
При наличии брачного контракта ипотечное жилье и, соответственно, долг по нему переходит владельцу имущества, указанному в соглашении.
-
Если при разводе недвижимость разделялась через нотариальную контору, то расчет долга осуществляется в соответствии с размером полученной доли.
-
При судебном решении ипотечного вопроса все обязательства по погашению задолженности делятся поровну между бывшими супругами.
Дадут ли ипотеку, если платишь алименты
Необходимость уплаты алиментов учитывается при оформлении ипотеки, но не является причиной для отклонения заявки. При рассмотрении банк обращает внимание ни на размер выплат несовершеннолетнему, а на доход заемщика за вычетом всех финансовых обязательств. Так, если величина ежемесячных платежей будет превышать 40% от имеющегося бюджета, кредитор откажет в ипотечном кредитовании или предложит привлечь к договору созаемщиков и поручителей. На решение банковской организации может дополнительно повлиять недостаточный первоначальный взнос или испорченная кредитная история, например, из-за частых просрочек по выплатам алиментов, услуг ЖКХ или мелким займам.
Чтобы узнать, дадут ли вам ипотеку при наличии материального обеспечения несовершеннолетних и как повысить шансы, чтобы взять кредит, воспользуйтесь консультацией банковских специалистов.
Какие долги не подлежат разделу?
Есть ряд долговых обязательств, которые не подлежат разделу при расторжении брака. В первую очередь, это личные задолженности, а также пассивы, возникшие до вступления в брак. При этом обязательно нужно затронуть и тему фиктивных долгов. Они также не делятся.
«Нередко встречаются случаи составления фиктивных долговых расписок одним из супругов для того, чтобы за счет общего долга уменьшить часть имущества другого супруга и, соответственно, привлечь его к выплатам. Для доказательства притворности такой сделки в судебном процессе приходится прибегать к различного рода экспертизам: почерковедческой и психологической, проверке давности составления документа, анализу финансового состояния супругов и кредитора и т. д.», — комментирует адвокат Инна Белякова.
Особенности раздела военной ипотеки
Соглашение о разделе ипотечной квартиры не будет признано законным, если ипотека военная. Это обусловлено спецификой расчетов. По таким обязательствам исполнителем является государство, которое погашает долг перед банком. Впоследствии объект недвижимости принадлежит только военнослужащему, то есть является личной собственностью, даже если она получена уже в период брака. Такая жилая площадь не разделяется даже при наличии детей. Если будет доказано, что частично такой кредит погашался не только государством, но и за счет средств совместного семейного бюджета, в судебном порядке недвижимость может быть признана совместно нажитым имуществом и разделена между супругами по закону, без учета детей. Если выплаты осуществлялись за счет средств материнского капитала, несмотря на военную ипотеку, квартира делится в равных долях между родителями и детьми. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет разобраться в вопросах раздела имущества военнослужащих, на которых распространяются специальные нормы права.
Отличие соглашения о разделе имущества и брачного контракта
В случае с ипотекой оба варианта являются плюсом в урегулировании вопроса. Соглашение о разделе ипотечной квартиры может составляться, только когда такая недвижимость есть. Брачный договор принципиально отличается тем, что может регламентировать вопросы наперед, еще до оформления ипотеки и наличия имущества в собственности. Например, установить, что приобретенное жилье в случае развода отходит одному из супругов с одновременным переходом обязательств или становится собственностью совместного ребенка. Соглашение может удостоверяться в период брака или после развода, в то время как брачный контракт – до регистрации союза или будучи еще не разведенными. Позже – нельзя. Брачный договор признается недействительным, если закрепляет ипотечное жилье как собственность только одного из супругов, когда на его приобретение затрачивались ипотечные средства. Юридическая фирма «Нечаев и Партнеры» поможет отстоять интересы детей, составит грамотные документы для мирного урегулирования вопроса, обеспечит профессиональное правовое сопровождение.
Наличие брачного договора существенно упрощает ситуацию с разделом имущества и долгов. Если в нем был установлен режим раздельной собственности. Обычно в этой ситуации супруга не выступает созаемщиком, не имеет прав на недвижимость, приобретенную супругом за наличные или в кредит.
Фактически соглашение заранее определяет, кому и что из имущества, а также обязательств достанется при разводе. В этой ситуации, если бывший муж отказывается платить ипотеку, то это будут исключительно его проблемы. Если бывшая жена не участвовала в сделке как созаемщик, то у нее и нет никаких обязательств перед финансовой организацией.
С другой стороны, ситуация не идеальна. Прав на недвижимость у бывшей жены также не будет. В случае судебных споров они с огромной долей вероятности также окажутся в пользу супруга, пусть и уже бывшего.
Замечание. К сожалению, в России отношение к брачным договорам неоднозначное. Хотя именно они позволяют заранее решить проблему с имуществом и кредитными обязательствами на случай развода. Увы, не все семьи существуют до конца жизни супругов.
Ипотека на бывшего мужа серьезная проблема при прекращении отношений. Если брачный договор между супругами не был заключен, и они не смогли прийти к согласию, то решение проблемы отнимет кучу времени и часто окажется болезненным для одно из сторон или всех. Но, главное, не пускать всю ситуацию на самотек, а начинать ее решать сразу после развода или даже на этапе подготовки к нему.
Основные направления взыскания долга по ипотеке с заемщика
Сложившаяся на сегодняшний день мировая и российская практика взыскания долгов по ипотеке, в том числе банковская, судебная практика и нормативно-правовая база, предусматривает следующие направления решения долговой проблемы:
- Досудебные меры урегулирования, ориентированные на создание условий и реализацию плана рефинансирования (реструктуризации) задолженности. На этом этапе банк и заемщик совместными усилиями в рамках проведения переговоров разрабатывают взаимовыгодную программу реструктуризации, позволяющую должнику самостоятельно справляться с долговым бременем и войти в рамки надлежащего исполнения кредитного договора.
- При недостаточности одних только мер по рефинансированию (реструктуризации) задолженности банки в качестве дополнительной меры предлагают уменьшение выплат по неустойке или полное исключение из совокупного объема задолженности разного рода штрафных санкций.
- Если все меры, направленные на урегулирование долговой проблемы с наименьшими для сторон издержками, изначально выглядят бесперспективными либо не привели к ожидаемому результату, начинается процесс оперативного и полного «избавления» банка от проблемного долга, заемщика и залога.
Предпринимаемые банком крайние меры обычно разрабатываются индивидуально, применительно к конкретному кредитному договору, заемщику и недвижимости, поэтому некие универсальные подходы здесь практически не используются. Учитывается при разработке плана действий и состояние рынка недвижимости.
Как правило, процесс обращения взыскания на находящуюся в залоге недвижимость, осуществляется по трем основным направлениям:
- Между банком и заемщиком достигается договоренность о том, что реализацией объекта залога будет заниматься сам должник, но под контролем со стороны кредитора. После того как недвижимость будет продана, заемщик погашает долг, а кредитный договор и обязанности заемщика прекращаются исполнением. Подобное развитие ситуации обычно выгодно заемщику, оставляя простор для маневра и реализации недвижимости по более высокой стоимости, нежели смог бы реализовать банк в ходе торгов. В большинстве случаев у заемщика-должника вырученных от продажи средств хватает не только для погашения долга, но и для покупки другой недвижимости, например, меньшей по площади квартиры. Однако очень многое зависит от состояния рынка недвижимости, реализуемого объекта, размера долга по сравнению со стоимостью залога.
- Банк дает согласие на сдачу заёмщиком объекта залога в аренду при условии направления арендных платежей в счет погашения задолженности. Такая практика крайне зависима от состояния рынка недвижимости, поскольку арендных платежей должно быть достаточно для расчета по кредитному договору.
- Банк обращается в суд с требованием об обращении взыскания на залог или, если такое условие предусмотрено ипотекой, самостоятельно изымает залог и реализует его или использует иным образом на свое усмотрение. Такой сценарий всегда рассматривается как крайняя мера. Во-первых, потому что банку брать на себя организацию и осуществление процесса обращения взыскания на залог – дорого и хлопотно, а недвижимость может оказаться в категории не пользующихся спросом на рынке объектов. Во-вторых, к сумме долга по кредиту придется прибавлять затраты на оценку, реализацию залога и убытки, что чревато длительными судебными тяжбами и спорами. Наконец, частая позиция неплатежеспособных заемщиков – игнорировать проблему или пускать все на самотек, считая, что кредит будет погашен за счет залога, и проблема для должника решится сама собой.
Как реализуется недвижимое имущество
Пристав выносит постановление о передаче недвижимости на реализацию ( ч. 6 ст. 87 Закона). После этого он передает имущество на реализацию территориальному органу Росимущества или привлеченной им специализированной организации ( ч. 7 ст. 87 Закона ).
Недвижимость продают на открытых торгах в форме аукциона (ч. 3 ст. 87 Закона об исполнительном производстве). Порядок их проведения установлен Гражданским кодексом РФ, Законом об исполнительном производстве и иными нормативными правовыми актами ( ч. 2 ст. 90 Закона).
Так, по закону начальная продажная цена на торгах по общему правилу не может быть меньше стоимости имущества, которую пристав указал в постановлении об оценке ( ч. 8 ст. 87 Закона).
Кроме того, закон устанавливает порядок извещения о торгах, определяет, какие сведения должны быть в извещении и где их надо публиковать (п. п. 2, 3, 5 ст. 448, п. 4 ст. 449.1 ГК РФ, ч. 3 ст. 90 Закона об исполнительном производстве).
В определенных случаях организатор торгов может признать их несостоявшимися – в частности, если победитель торгов вовремя не оплатит имущество в полном объеме ( п. 4 ст. 91 Закона). В таком случае по общему правилу могут быть назначены повторные торги (ч. 1 ст. 92 Закона). Если и они будут признаны несостоявшимися, взыскатель при определенных условиях может оставить нереализованную недвижимость себе (ч. 3 ст. 92, ч. 11 – 14 ст. 87 Закона об исполнительном производстве).
Для реализации заложенной недвижимости Законом об ипотеке установлены специальные правила. В частности, повторные торги можно провести, только если залогодатель и залогодержатель не договорятся, что последний приобретет имущество по начальной продажной цене и зачтет в счет покупной цены требования, обеспеченные ипотекой (п. п. 2, 3 ст. 58 Закона об ипотеке).
Судебная практика по ипотеке
В большинстве случаев, судебное дело, касаемое ипотеки, в мировой практике происходит следующим образом:
Банк присылает должнику уведомление о задолженности. Если оно игнорируется, кредитор подает иск в суд, где подробно описывает обстоятельства, которые привели к неприятной ситуации, кредитование лица, просрочившего выплату более не производится. Там же указываются условия, процентная ставка и прочее.
Суд начнет изучение дела и обратит внимание, что заложенная квартира куплена в ипотеку. Однако в качестве залога может быть другое имущество: машины, участок земли и прочее. Если суд постановил выселить должника из заложенной квартиры, а имущество арестовывается вместе со счетами, никакие социальные факторы не спасут, банкротство физических лиц при ипотеке судебная практика не рассматривает, то есть, не важно, что случилось, закон есть закон.
Судебный процесс
Должники редко оспаривают, что брали кредит, ведь это легко доказать. Когда суд рассмотрит представленные обеими сторонами материалы, примет решение изъять заложенную квартиру и продаст ее на публичных торгах по своей цене.
Существует ряд дополнительных моментов в судебной практике:
- каждый человек имеет право на жилье, на это пытается обратить внимание в суде каждый должник, у которого приставы изымают объект, но это бесполезно, суд всегда поддержит банк, ибо его действия законны;
- часто заемщик оспаривает цену по которой суд желает продать жилье, тогда от него требуются доказательства, что она недостаточно высокая, например, заключение независимого эксперта;
- у заемщика есть право на отсрочку до 1 года, для этого нужно предоставить весомые аргументы, например, что он платил как мог, но в силу определенных обстоятельств временно не может, однако, обязательно вернет долг позже;
- суд вправе снизить неустойку, установленную банком, но редко его использует. Кредитуемый может оспорить это с помощью заявления (образец узнавайте в судебном органе) и добиться снижения.
Решение суда взыскать половину ипотечных платежей выплаченных за общую квартиру после расторжения брака
При разрешении спора судом принято во внимание, что кредитный договор был заключен бывшей супругой в период совместного проживания, квартира перешла в единоличную собственность бывшей жены, которая несет обязанность по оплате ипотечного кредита перед банком; по указанным основаниям и в силу закона суд пришел к выводу о взыскании с супруги компенсации в размере 1/2 (половины) доли от суммы кредита, погашенного за счет общих супружеских средств в период брака.
Между мужем и женой был официально расторгнут брак. Квартира, в которой проживали супруги, взята в ипотеку и зарегистрирована на супругу до заключения брака. В период брака из общих семейных средств супруги ежемесячно вносили платежи в счет погашения кредита по ипотеке. Период совместной супружеской жизни составлял более двух лет.
Раздел ипотеки в суде
Отметим, что банк может отнять ипотечную квартиру и в том случае, когда задолженность не успела образоваться, но созаемщики-супруги приняли решение о разрыве брачных отношений.
Кредитная организация в этом случается привлекается к процессу в качестве третьей стороны и может претендовать на возврат залогового имущества, если нет уверенности, что уже бывшие супруги погасят долг. При этом оставшийся долг вернуть все равно придется, даже если недвижимость отнимут.
Юристы по ипотечному кредитованию предлагают несколько решений проблемы: либо найти недостающую часть долга, выплатить ее банку и решать вопрос с разделом выкупленной жилплощади, либо перепродать квартиру. Подробнее о разделе недвижимости.
Как делят кредитную квартиру
Ситуация, когда оформляется ипотека при разводе, бывшие супруги созаемщики начинают судебную тяжбу относительно раздела квартиры, довольно стандартна для российской действительности. На сегодняшний день получить одобрение банка на кредитование без согласия мужа или жены участвовать в ипотеке на правах созаемщика практически невозможно — таким способом банки гарантируют возврат своих средств. Ответственность созаемщика по ипотеке в браке сохраняется и после развода.
Согласно Семейному кодексу Российской Федерации, заемщик и созаемщик в ипотеке при разводе имеют на недвижимость одинаковые права, как и на все прочее совместно нажитое имущество — раздел квартиры будет произведен в равных долях, если граждане не решат иначе, оговорив все нюансы в брачном или мировом договоре. Ситуацию существенно меняет факт участия материнского капитала в качестве кредитного взноса. Тогда необходимо выделить доли несовершеннолетних граждан в жилье. Если пара не может прийти к общему знаменателю и решить проблему с ипотечным жильем добровольно, то вариант один — идти в суд.
Однако каким бы образом ни решался вопрос раздела квартиры, поделить жилье и обязательства по кредитным выплатам муж и жена не смогут без участия третьего собственника — банка, который выдал средства на приобретение недвижимости.
Судебная практика по ипотеке
В большинстве случаев, судебное дело, касаемое ипотеки, в мировой практике происходит следующим образом:
Банк присылает должнику уведомление о задолженности. Если оно игнорируется, кредитор подает иск в суд, где подробно описывает обстоятельства, которые привели к неприятной ситуации, кредитование лица, просрочившего выплату более не производится. Там же указываются условия, процентная ставка и прочее.
Суд начнет изучение дела и обратит внимание, что заложенная квартира куплена в ипотеку. Однако в качестве залога может быть другое имущество: машины, участок земли и прочее. Если суд постановил выселить должника из заложенной квартиры, а имущество арестовывается вместе со счетами, никакие социальные факторы не спасут, банкротство физических лиц при ипотеке судебная практика не рассматривает, то есть, не важно, что случилось, закон есть закон.
Реализация имущества супругов при банкротстве — кредитор отнимет все?
Если арбитражный управляющий в отчете укажет, что личного имущества у должника нет или его стоимость мизерна и не покрывает даже минимальной части кредитных обязательств, тогда суд принимает решение о включении в конкурсную массу совместного имущества супругов.
Семейный Кодекс РФ признает совместным имуществом то, которое было приобретено за время брака. При этом после реализации супруг должника получает выплату равную 50 % от суммы, вырученной от продажи.
Если супруги вместе оформляли ипотеку или один из супругов выступал поручителем, тогда никакой компенсации не полагается, — вся сумма конкурсной массы уходит на погашение долгов.
Также нужно опасаться за совместное имущество супругам при банкротстве юридических лиц, если они выступают соучредителями. Это возможно если в ходе судебного разбирательства будет выявлена их вина в финансовом крахе, и они привлекутся к субсидиарной ответственности.