Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Получил ключи от квартиры в новостройке: что дальше». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Если вы обнаружили техническую ошибку в реестре ЕГРН (например, опечатка в имени), необходимо обратиться в ближайший МФЦ по месту жительства и направить заявление в Росреестр с описанием выявленной ошибки. В течение 3 дней ошибка будет исправлена.

Какие документы потребуются для регистрации права собственности на ипотечную квартиру?

• паспорт;
• заявление о регистрации перехода права собственности на квартиру (подписывает продавец квартиры);
• заявление о регистрации права собственности (подписывает покупатель квартиры);
• договор купли-продажи в двух экземплярах (продавца и покупателя);
• ипотечный договор с банком (если квартира куплена в ипотеку);
• заявление о регистрации ипотеки;
• нотариально заверенное согласие супруга/супруги продавца на проведение сделки (если необходимо);
• документы, подтверждающие, что согласие супруга не требуется (если необходимо);
• разрешение (согласие) органа опеки и попечительства на распоряжение имуществом несовершеннолетних лиц и лиц, признанных судом недееспособными (если такие имеются);
• документ об уплате госпошлины за регистрацию права собственности (для физлиц — 2 тысячи рублей).

Как исправить ошибку в ЕГРН?

В случае, если ошибка связана с теми документами, которые изначально были поданы в Росреестр, придется заново собирать пакет:

• технический план на квартиру;
• договор купли-продажи (или дарения, долевого участия, приватизации и т. д.).

Росреестр несет ответственность за достоверность сведений в ЕГРН. Если вы понесли ущерб, связанный с ошибкой в базе, вы имеете права добиваться компенсации в суде.

Условия оформления в собственность квартиры по договору долевого участия

После завершения строительных работ компания-застройщик должна выполнить ряд действий, способствующих тому, чтобы покупатели смогли зарегистрировать свои права на квартиры, приобретенные по договору долевого участия:

• составление протокола о распределении жилых помещений и коммерческих площадей (если в доме предусмотрены магазины, офисные или другие нежилые помещения);
• оформление и получение в БТИ технического паспорта на построенное здание, в котором указаны этажность и планировка дома, его общий метраж и метраж каждой отдельно взятой квартиры и других помещений;
• подписание акта приема-передачи объекта недвижимости и получение разрешения на ввод его в эксплуатацию, выданное соответствующим властным органом;
• постановка жилого дома на учет в Росреестре;
• присвоение ему почтового адреса.

Оформление квартиры в собственность при уступке прав по ДДУ

Приобрести квартиру в строящемся доме можно не только у застройщика. Продавать объекты недвижимости могут, например,инвесторы, купившие жилье на начальном этапе строительства с целью получения прибыли (цена квартиры растет пропорционально изменению стадии готовности объекта), либо юридические лица.

Приобретение квартиры в недостроенном доме возможно только по договору цессии. По другому — по договору уступки прав требования, когда происходит замена дольщиков на право требования на недвижимость.

Многие застройщики за свое согласие на уступку прав требований берут определенную сумму денег или процент от стоимости недвижимости. Этот пункт прописывается в договоре долевого участия. Девелоперская компания «Меридиан» не использует в своей практике взимание комиссии за разрешение на переуступку прав. Согласия застройщика не нужно в случае полной оплаты стоимости ДДУ, но предварительно уведомить его и предоставить зарегистрированный договор уступки прав необходимо.

Заключаться договор уступки прав может хоть на следующий день после оформления ДДУ, но не позднее подписания Акта передачи между дольщиком и застройщиком.

Этап №2 — подготовить документы

Квартира регистрируется только на тех дольщиков, которые указаны в договоре основания.

• Договор основания;

  Это договор, который гражданин подписал с Застройщиком. По нему Застройщик обязуется передать ему квартиру в построенном многоквартирном доме. Договором основания может быть договор долевого участия (ДДУ), договор переуступки прав требования, договор жилищно-строительного кооператива (ЖСК) и т.п. Нужны оригиналы договора от каждого дольщика/инвестора. Если есть какие-либо дополнительные соглашения к договору, то их тоже нужно приложить.

• Акт приема-передачи;

  Этот документ дольщики подписывают после осмотра квартиры. Количество оригиналов должно быть равно количеству дольщиков + один. Например, если два дольщика, то нужно три оригинала акта. Дополнительный оригинал можно запросить у застройщика или заверить копию у нотариуса.

• Ипотечный договор, если квартира куплена с помощью ипотеки;

  Дополнительно: Если в ипотечном договоре или договоре основания написано, что зарегистрировать право собственности нужно одновременно с регистрацией закладной, то сначала нужно заказать оценку квартиры. Список оценочных компаний спросите у своего ипотечного специалиста. У каждого банка свои аккредитованные оценщики, с которыми он работает. Оценка стоит от 3 тысяч рублей. Оценщику нужно отдать копию акта приема-передачи, договор основания, технический план квартиры (берется у застройщика).

  Полученную оценку и документы на квартиру нужно принести в банк. На их основе специалист оформит закладную на квартиру. Оформляется она от 2 недель до 2 месяцев. Оригинал закладной и оценки нужно приложить к остальным документам для регистрации. В некоторых банках закладную не отдают на руки дольщику, и подать ее на регистрацию отправляют только своего специалиста.

  Если пункта о закладной нет, то и предоставлять ее не обязательно. Большинство банков обязывают дольщика зарегистрировать закладную после регистрации собственности в течении определенного срока. В этом случае также закладную и оценку прикладывать не нужно.

• Паспорта. Если дольщику до 14 лет, то свидетельство о рождении.
• Нотариальная доверенность, если документы будет подавать доверенное лицо. Паспорт доверителя к доверенности прикладывать не нужно.
• Свидетельство о браке, если квартиру оформляют супруги в совместную собственность. Нужен оригинал.
• Справка о полной выплате пая, если с дольщиком был оформлен договор паенакопления/вступления в ЖСК. При ДДУ или переуступке такая справка не требуется.

Не нужно дополнительно получать разрешение на ввод в эксплуатацию дома. Обычно этот документ уже есть Росреестре. Если нет, то регистратор сам запрашивает его в районной администрации.

Необходимые документы

Документы для оформления частной собственности нужно подготовить заранее, чтобы не затягивать время, собирая бумаги.

Список документов для оформления квартиры в собственность следующий:

• паспорт участника долевого строительства;
• ДДУ;
• акт приема-передачи, который доказывает удовлетворенность клиента результатом работ;
• разрешение на ввод в эксплуатацию дома, где находится отдельное помещение;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Перечень документов для Росреестра, необходимых для оформления права собственности, может быть расширен. Так, кроме перечисленных бумаг, могут запросить:

• свидетельство о рождении ребенка (если ему будет определена доля);
• кредитный договор либо закладная на объект (берется в банке, если покупка потребовала ипотечного кредитования);
• доверенность на представление интересов дольщика (если процедура регистрации права собственности производится третьим лицом);
• согласие супруга на заключение договора ДУ.

Какие документы нужны для оформления собственности по ДДУ.

В отличие от сделок на вторичном рынке оформление права собственности на квартиру по ДДУ происходит после того, как застройщик не только закончит строительство. Но и подключит объект к центральным коммуникациям, оформит техпаспорт и получит почтовый адрес новостройки.

При регистрации потребуется предоставить следующие документы для оформления ДДУ в новостройке:

• заявление;
• паспорт дольщика (в случаях, если владельцев несколько, потребуется предоставить все паспорта);
• подлинник заключенного ДДУ (обязательно его бумажный вариант);
• если объект покупается за ипотечные средства, кредитный договор и закладная;
• разрешение на ввод недвижимости в эксплуатацию;
• оригинальный экземпляр акта передачи квартиры;
• подтверждение уплаты госпошлины. (Квитанцию не требуется передавать вместе с другими документами, сведения об оплате поступают в Росреестр автоматически. Однако, если в течение 5 дней данные о поступлении платежа не будут переданы, регистрация не состоится.)

Кроме перечисленного в списке могут потребоваться и иные справки:

• если покупатель женат (замужем), согласие супруга на сделку;
• если владельцем становится ребёнок – его свидетельство о рождении;
• справку из банка об окончательной оплате существовавшего долга (когда ипотека выплачена, а записи об этом еще не сделано).

Как можно распоряжаться готовой квартирой до оформления права собственности?

После того, как дом достроят, введут в эксплуатацию, а покупатель подпишет акт приема-передачи квартиры, права изменятся. В квартире можно будет начинать ремонт (правда, четко по тому проекту, что будет указан на плане БТИ, никаких перепланировок делать пока нельзя), а если она приобреталась с уже готовой отделкой – то переселяться самому или заселять арендаторов. Одновременно с этим правом возникает и обязанность содержать жилье, то есть оплачивать коммунальные платежи. А вот возможность продать его по переуступке с этого момента пропадает, и одновременно еще невозможно реализовать квартиру по договору купли-продажи, поскольку сама она собственностью пока не является. По той же причине в квартире пока нельзя зарегистрироваться и получить вытекающий из наличия регистрации первоочередной доступ к ближайшей социальной инфраструктуре – государственным школам, поликлиникам и прочему.

Подготовка документов для регистрации собственности

Рассмотрев нюансы оформления ДДУ, следует регистрация построенного объекта в собственность.

Для того чтобы зарегистрировать недвижимость потребуется:

• Удостоверение личности дольщика или дольщиков, так как сделка может быть совершена в браке или между группой лиц.
• Оригинал ДДУ.
• Оригинал акта приёма-передачи жилого помещения.
• Квитанция об уплате госпошлины. На данный момент её размер составит 2000 рублей.

Согласно договору переуступки прав, требования фиксируются отношения продавца и покупателя. Все дело в том, что такое соглашение позволяет дольщику передавать свои права другому гражданину за определенную оплату. Договор переуступки по ДДУ согласно юридической терминологии называется цессией. В момент заключения договора происходит смена дольщиков. Важно понимать:

• При приобретении прав на квартиру новый дольщик берет на себя все права и обязательства по ДДУ.
• Продавец, подписывая переуступку, может нести ответственность, только за подлинность прав и обязательств, предусмотренных в ДДУ, но при этом не отвечает за нарушения, которые могут быть допущены застройщиком.

Заключение ДДУ имеет свои положительные и отрицательные моменты. Безусловные плюсы следующие:

1. Жильё покупается в новостройке, что на долгий период не потребует капитального ремонта.
2. История помещения совершенно чистая.
3. Выбирается понравившаяся планировка квартиры.
4. Возможна перепланировка комнат по заказу дольщика.
5. Стоимость жилья ниже за счёт рентабельности долевого строительства.
6. Застройщик должен представить гарантии качества.
7. За несоблюдение сроков, ухудшение качества, и иные недочёты предусмотрены штрафные санкции.
8. На любом этапе есть возможность расторгнуть ДДУ или передать его цессией, оставшись в выигрыше.

Отрицательными характеристиками или минусами, можно считать существенную возможность возникновения непредвиденных обстоятельств до завершения строительства. Например:

1. риски банкротства застройщика;
2. риски замораживания строительства;
3. допустимость недобросовестного отношения к качеству работ.

С учётом того, что готовый продукт будет виден только на выходе, до завершения строительства придётся в той или иной степени понервничать.

Оформление квартиры в собственность по договору долевого участия

Покупателю недвижимости по договору долевого участия, по сути, предоставляется только право на приобретение собственности в будущем, так как само жилое помещение находится на стадии строительства.

В 2019 году произошли изменения в долевом строительстве: сделки по покупке квартир в новостройках теперь будут осуществляться через эскроу-счета, в связи с чем может снизится число застройщиков и увеличится стоимость жилья. Читать подробнее…

И даже после полной его оплаты, получения ключей от квартиры уже в готовом здании и заселения в нее, он еще не становится полноправным собственником приобретенной недвижимости. Это произойдет только после проведения государственной регистрации прав собственности на квартиру и получения соответствующего документа.

Этой процедуре предшествует необходимость выполнения застройщиком определенных условий и подготовки пакета соответствующих документов.

Регистрация права собственности осуществляется на основании норм и положений, регламентированных следующими правовыми актами:

• Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ«О государственной регистрации недвижимости»;
• частично Гражданским и Жилищным кодексами РФ;
• Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости».

Порядок регистрации допсоглашения к ДДУ и переуступки

Иногда может понадобиться регистрация дополнительного соглашения к договору ДУ, которая проводится в точно таком же порядке, что и основное соглашение. В основном такая необходимость может возникнуть тогда, когда случается уступка, переуступки прав по договору долевого участия, вносятся иные изменения в условия контракта.

Любые сделки с недвижимостью предполагают проведение необходимой по закону процедуры – регистрации в Едином российском Реестре недвижимого имущества. Это касается также и сделок, которые заключаются между застройщиками и долевыми участниками. Чтобы проверка уже оформленного документа ДДУ в Росреестре гарантированно состоялась, необходимо знать, где лучше проверить регистрацию договора (ДДУ). Это легко сделать через сайт Росреестра, а можно обратиться за помощью к юристу.

Регистрация права собственности по ДДУ происходит после завершения строительства и подписания акта приема передачи квартиры от застройщика. О том, как происходит приемка квартиры от застройщика, вы узнаете из следующего поста.

Ждем ваши вопросы далее.

Всегда на связи наш юрист, который окажет вам консультацию. Запись в специальной форме.

Если пост вам был полезен, то просьба оценить его и поставить лайк.

Соглашение об уступке требования по ДДУ заключается в письменной форме и в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

В большинстве случаев для регистрации соглашения требуется письменное согласие застройщика. Согласно закону такое согласие необходимо в двух случаях: если это предусмотрено договором долевого участия, а также если уступка происходит с одновременным переводом долга.

Обязательные условия:

1. дата заключения;
2. стороны: прежний участник долевого строительства и новый участник с указанием паспортных данных и места регистрации;
3. объект уступки: права (и обязанности) участника долевого строительства.
4. цена уступки, если сделка возмездная.

В обязательном порядке указываются признаки, которые определяют ДДУ — идентификационные характеристики:

• наименование,
• номер,
• дата заключения,
• наименование сторон,
• объект строительства (наименование, местоположение, план, основные характеристики объекта, назначение, этаж квартиры, количество комнат, площадь и т.д.),
• сроки сдачи объекта,
• права на земельный участок, разрешительная документация,
• дата и номер регистрации в Росреестре,
• а также все дополнительные соглашения к нему.

В особых случаях пропишите условия:

1. о безвозмездной передача прав;
2. о переводе долга, если прежний дольщик не оплатил стоимость квартиры по ДДУ;
3. об ипотеке.

Затягивание сроков регистрации

Бывают случаи, когда девелоперы тянут со строительством, сдачей объекта и его последующей регистрацией. В таком случае необходимо обратиться в суд. Если строительство уже практически на стадии заключения, можно подать иск о признании прав владения на недостроенный объект.

Но суд не является единственным механизмом, который влияет на быструю сдачу объекта. На это также влияет неустойка, которая будет выплачена дольщику в размере эквивалентном его ожиданию.

Иск может быть подан в две судебные инстанции, которые представлены «Судом общей юрисдикции» и «Арбитражным судом». При подаче иска в арбитражный суд, необходимо будет оформить договор с юридическим лицом об уступке права на неустойку, так как Арбитраж рассматривает споры исключительно между юр. лицами.

Данный способ покупки жилья уже довольно распространён на рынке, потому рисков связанных с потерей накопленных денежных средств на покупку недвижимости сведён к минимуму. Для полного ознакомления со всеми нюансами процедуры заключения договора можно изучить в ФЗ №214.

ФЗ-214 Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов (1,7 MiB, 111 hits)

Оформление регистрации недвижимости в собственность лучше производить самостоятельно, для того, чтобы исключить непредвиденные расходы на проведение данной процедуры, а также контролировать сроки передачи имущества в полное владение и распоряжение.

Предлагаем вам посмотреть видео-инструкцию, где юрист подробно рассказывает о нюансах регистрации квартиры по ДДУ.

Нуждаетесь в консультации? прямо на сайте. Все консультации бесплатны/ Качество и полнота ответа юриста зависит от того, насколько полно и четко вы опишете Вашу проблему:

Похожие записи:

• Что делать, если на ребенка платят маленькие алименты
• Меры социальной поддержки многодетным семьям
• 03.04.2023 Выплаты и пособия на детей в 2023 году