Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Аренда с депозитом: как его оформить и кому он выгоден». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Залог, еще известный как страховой депозит, необходим собственнику жилья, чтобы обезопасить себя от непредвиденных расходов по вине арендатора. Четкого определения этого понятия в российском законодательстве нет, однако на практике залог представляет собой некую сумму, которую квартиросъемщик передает арендодателю при заключении договора.
Как вернуть страховой депозит
Хозяин квартиры обязан вернуть добросовестному жильцу залог по завершении срока аренды, указанного в договоре, или при согласованном досрочном расторжении контракта. Однако порой собственник отказывается возвращать деньги, апеллируя к тому, что его имуществу был нанесен ущерб.
Если жилец действительно повредил что-то в квартире, ему следует оценить возможность ремонта. Иногда устранить несерьезный ущерб можно своими руками или обратившись к мастеру за небольшую плату. В случае же, если повреждения оказались значительными, имеет смысл покрыть ущерб за счет залога, поскольку полноценный ремонт может обойтись дороже.
Если же реального ущерба квартире нанесено не было, а хозяин продолжает задерживать возврат депозита по надуманным причинам или из-за отсутствия денег, жилец может либо попробовать договориться с собственником (например, предложить ему возвращать залог по частям), либо обратиться в суд. Обращение в суд будет иметь успех, только если собственник и квартиросъемщик заключали официальный договор об аренде, а факт уплаты залога был задокументирован.
Как снять квартиру без залога
Хотя за последние годы большее число собственников начало требовать внесения залога, это не означает, что снять квартиру без страхового депозита невозможно. В основном на залоге настаивают хозяева новой недвижимости, где сделан хороший ремонт и установлена дорогая мебель и бытовая техника.
Если желаемое жилье оснащено изношенной мебелью и техникой или сдается пустым, а ремонт в нем уже несвежий, потенциальный арендатор может указать собственнику, что страховать в квартире нечего. Некоторые владельцы недвижимости в таких случаях действительно соглашаются на сделку без депозита.
Будущий квартиросъемщик также может сразу обратиться с таким запросом в риелторское агентство. Тогда специалисты либо сами договорятся с арендодателем об оформлении договора без залога, либо найдут объявление, в котором депозит не требуется изначально.
Банки приветствуют сдачу в аренду до года
В целом банки часто не против сдачи квартиры в аренду на короткий срок, утверждает Игнатьев из компании «БОН Инвестиции». «Это срок — не более одного года. Такой договор не нужно регистрировать, и, соответственно, обременение нельзя будет увидеть в ЕГРН», — пояснил эксперт.
Другим преимуществом сдачи в аренду для банка является получение заемщиком дополнительных доходов, отметил юрист. Он пояснил, что это будет способствовать стабильности кредитных платежей.
Резюмируя, можно сказать, что, перед тем как сдавать в аренду ипотечную квартиру, необходимо:
- проверить требование договора ипотеки о необходимости получения согласия банка;
- если оно требуется, сделать официальный запрос в банк о разрешении на сдачу в аренду;
- после получения такого разрешения заключить договор на срок не более года;
- заплатить все необходимые налоги и сборы, чтобы не получить штраф или не лишиться квартиры.
Как передать залог: пошаговая инструкция
После окончания поиска подходящего варианта для проживания арендатор может выплатить собственнику аванс. Эта выплата подтверждает серьезность намерений потенциального съемщика и вычитается из оплаты первого месяца проживания.
Не следует путать аванс с залогом – эти выплаты имеют различное назначение по закону.
Дальнейший алгоритм действий выглядит так:
- Стороны встречаются для оформления договора аренды. Часто приглашается посредник – риелтор или юрист.
- Квартира тщательно осматривается, проверяется работа коммуникаций, техники, сохранность мебели, состояние дверей и окон и т.д.
- Составляется акт приема-передачи, в котором указывается опись имущества, передаваемого в аренду. Все предметы перечисляются с описанием состояния и указанием выявленных дефектов.
- После составления корректной описи стороны подписывают акт приема-передачи. В этот же момент передается арендная плата за месяц проживания и залог.
- Факт передачи денежных средств оформляется распиской.
Если договор аренды составляется на срок более года, он подлежит государственной регистрации в Росреестре или МФЦ. На практике чаще всего составляют договор на 11 месяцев с возможностью пролонгации.
Обеспечительный или гарантийный платеж в договоре аренды
Договор аренды – это один из видов соглашений, в котором наиболее часто используется условие об обеспечительном платеже (ст. 381.1 ГК РФ). Связано это с тем, что в пользование арендатору зачастую поступает не только указанное в тексте договора помещение (площадь), но и находящиеся в нем предметы мебели, техника, коммуникации и т.д. Включив в текст соглашения условие об обеспечительной сумме, лицо, сдающее помещение, страхует себя от непредвиденных затрат на ремонт (восстановление) принадлежащего ему имущества, испорченного арендатором.
Обеспечительный платеж может взиматься арендодателем как гарантия возмещения в следующих возможных в будущем ситуациях:
-
порча имущества по вине арендатора,
-
задержка арендной платы или ее части,
-
погашение арендной платы за последний месяц (или иной период) перед завершением срока, на который заключен договор аренды.
Основные пункты договора аренды с залогом
Включение в договор пункта о залоге — одна из форм гарантий арендодателя. Устанавливается фиксированная сумма и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, которые получены:
- в результате порчи имущества и оборудования;
- в случае отсутствия взноса платы за проживание;
- при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает спустя месяц;
- при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.
Внимание! Условия, при которых арендодатель может воспользоваться суммой залога, нужно четко прописать в договоре.
Для защиты прав арендатора важно подробно прописать наличие неисправностей либо порчи обстановки.
Что не компенсируется за счет сумм залога?
- естественный износ имущества;
- изменение цвета обоев, которое возникло при нормальной эксплуатации;
- стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели.
Как правильно оформить договор аренды и передачу залога
Договор аренды заключается на стандартных условиях.
Можно использовать типовую форму, в которую верно вписать следующую информацию:
- для физических лиц — полностью ФИО, данные из паспорта, адрес места жительства, контактную информацию;
- для юридических лиц — полностью название фирмы, юридический адрес, ФИО и должность руководителя. Рекомендую указать документ, на основании которого фирма ведет свою деятельность;
- полный адрес жилья, сдаваемого в аренду;
- характеристики — этаж, площадь (общая и жилая), количество комнат. Если предполагается аренда по комнатам, указать метраж каждой;
- реквизиты документа, подтверждающего имущественное право на помещение;
- реквизиты документа, на основании которого возникло вещное право;
- срок действия;
- размер платы за квартиру (за каждую комнату);
- порядок и периодичность ее внесения.
Также нужно прописать условие про задаток и залог, отдельно указать сумму по каждому пункту. Так как происходит передача денежных средств, составить расписку. Это делает собственник. Он указывает свои данные, прописывает сумму цифрами и письменно, ставит дату получения денег.
Если происходит безналичный перевод, то в назначении платежа рекомендую указать, на что идут деньги и реквизиты договора. Например, «задаток по договору аренды № 3 от 08.02.2019 года». Квитанцию нужно сохранить.
Кaк зaщитить ceбя oт вoзмoжныx pиcкoв
🔸 Oфopмитe coглaшeниe c coбcтвeнникoм в пиcьмeннoй фopмe — c eгo пoмoщью мoжнo oтcтoять cвoи пpaвa и пoдтвepдить пepвoнaчaльныe дoгoвopeннocти, ecли вoзникнyт пpoблeмы.
🔸 Нacтaивaйтe нa oфopмлeнии вcex дoкyмeнтoв вo вpeмя cдeлки — дoгoвopa apeнды, pacпиcки o пoлyчeнии зaлoгa и aктa пpиeмa-пepeдaчи квapтиpы.
🔸 Bнимaтeльнo пpoчитaйтe ycлoвия дoгoвopa — кaждый пyнкт дoлжeн быть для вac пoнятeн, вce ycлoвия coглacoвывaютcя в двyxcтopoннeм пopядкe. Чтoбы иcключить вoзмoжнocть измeнeния и дoпoлнeния дoгoвopa, пepeчитaйтe eгo нeпocpeдcтвeннo пepeд пoдпиcaниeм.
Oбpaтитecь зa пoмoщью в aгeнтcтвo нeдвижимocти — к pиэлтopy — cпeциaлиcты иcключaт пpeдлoжeния мoшeнникoв и oшибки пpи cocтaвлeнии coглaшeния, пoмoгyт cэкoнoмить вpeмя и пoдбepyт взaимoвыгoдныe ycлoвия для apeндaтopa и apeндoдaтeля.
Основные пункты договора аренды с залогом
Включение в договор пункта о залоге — одна из форм гарантий арендодателя. Устанавливается фиксированная сумма и прописывается в документе. Арендодатель покрывает залогом издержки, которые получены:
- в результате порчи имущества и оборудования;
- в случае отсутствия взноса платы за проживание;
- при выявлении проведенных междугородних переговоров, срок платежа которых наступает спустя месяц;
- при необходимости проведения уборки сильно загрязненного арендуемого жилья.
Внимание! Условия, при которых арендодатель может воспользоваться суммой залога, нужно четко прописать в договоре.
Для защиты прав арендатора важно подробно прописать наличие неисправностей либо порчи обстановки.
Что не компенсируется за счет сумм залога?
- естественный износ имущества;
- изменение цвета обоев, которое возникло при нормальной эксплуатации;
- стоимость приведения в исправное состояние оборудования и мебели.
Оформление передачи залога
Сумма залога передается арендодателю дополнительно к величине арендной платы. Факт передачи наличных денежных средств удостоверяется распиской. Применяется стандартный образец расписки, используемый при проведении сделок с участием физических лиц. Особенность составления расписки:
- необходимость в заверении документа у нотариуса отсутствует;
- документ должен содержать сведения, достаточные для идентификации сторон, места и даты передачи средств;
- факт передачи средств подтверждается подписями 2-х свидетелей. Подпись подлежит расшифровке с указанием фамилий и инициалов;
- данные паспортов или других документов свидетелей необходимо указать в конце расписки.
При участии агентства в заключении договора сумма залога не передается посреднику. Право на получение суммы имеет собственник квартиры или лицо, действующее от его имени по нотариально удостоверенной доверенности с указанием права получения суммы залога.
Грамотно составленная расписка имеет юридическую силу и принимается в качестве доказательства в судебной инстанции. Скачать стандартный образец расписки можно по ссылке, указанной в конце статьи.
Составление соглашения о залоге
Договор определяет срок возврата суммы или момент компенсации издержек залогом, полученного собственником квартиры. Допускается заключение отдельного соглашения на сумму залога, являющегося неотъемлемой частью основного документа, составленного при оформлении аренды квартиры. При составлении соглашения за образец можно взять стандартный договор. В документе описываются:
- условия и причины использования залога;
- документальное оформление компенсации издержек. В ряде случаев предусматривается предоставление арендатору вместе с отчетом об издержках документов, подтверждающих расходы;
- срок, необходимый для оценки состояния квартиры и возврата средств.
Период, необходимый для возврата, может быть установлен сторонами по договоренности. В стандартном варианте срок составляет от 2 недель до 1,5 месяцев. Отсчет дней периода производится от дня освобождения квартиры и подписания акта.
Договорные отношения могут быть расторгнуты ранее окончания срока действия. В документе должны быть оговорены условия возврата сумм при преждевременном прекращении отношений. При неопределенности срока действия договора о расторжении сообщается за месяц до прекращения его действия.
Если арендодатель не выдерживает условия возврата средств, арендатор имеет все шансы получить сумму при обращении в суд. Разбирательства в судебных органах невыгодны арендодателю. Лицо может дополнительно заплатить издержки, компенсировать моральный вред пострадавшей стороне.
Как прописать в договоре аренды квартиры залог
Залог, согласно п. 1 ст. 334 ГК РФ, — это обеспечение обязательства, позволяющее залогодержателю (владельцу квартиры) в случае неисполнения должником (нанимателем) обязанностей использовать предмет залога для покрытия собственных издержек. При этом заключение договора с условием выплаты нанимателем залога является правом, а не обязанностью владельца жилья.
Данное обеспечение (обычно его размер равен сумме месячного платежа за проживание в квартире) позволяет нанимателю застраховать риски, связанные с недобросовестным исполнением жильцом своих обязанностей (несвоевременным внесением платы, причинением ущерба мебели или технике и пр.). Если владелец понесет какой-либо материальный ущерб, полученный залог позволит его компенсировать.
Факт внесения нанимателями денежных средств в этом случае обязательно должен быть зафиксирован в заключаемом с владельцем жилья договоре. В нем же должна содержаться информация о том, на какие цели и в каких случаях могут быть направлены средства залога.
Для наглядности предлагаем вашему вниманию образец договора аренды с залогом, составленный с учетом всех требования законодательства. Его можно при необходимости использовать при составлении собственного варианта, адаптировав под конкретные обстоятельства.
Составляя договор займа, необходимо прописать в нем различные условия и обязательства, которые напрямую связаны с залогом, это могут быть такие обязательства, как:
- Ежемесячное внесение арендной платы в установленном договором размере.
- Возмещение нанесенного ущерба.
- Расторжение договора в одностороннем порядке.
Чтобы правильно составить договор, нужно обладать некоторыми юридическими знаниями или обратиться за помощью к специалисту.
Информация о залоге указывается в договоре после того, как будут перечислены основные права и обязанности сторон. Обязательно нужно указать:
- размер залога – цифрами и прописью;
- срок действия договора и условия возврата залога;
- в каких случаях арендодатель может использовать деньги, полученные в качестве залога (необходимо перечислить все случаи).
В большинстве случаев залог возвращается при съезде с арендуемой квартиры. Владелец имущества не имеет права тратить деньги в собственных интересах и в случае их растраты обязан предоставить отчет, о чем также отмечается в договоре аренды квартиры.
Основные пункты в договоре аренды
Можно составить подробный договор на нескольких страницах, или использовать простую версию со всеми необходимыми пунктами и уместить всё содержимое на одном листе по следующей схеме:
- обозначение предмета договора
- имена сторон с расшифровкой
- основные данные сторон
- сведения о предъявленных документах, удостоверяющих личность
- точный адрес арендуемого (предоставляемого в аренду) жилья
- стоимость найма в принятых денежных единицах
- размер предоставляемого хозяину дома депозита
- периодичность выплат
- порядок оплаты (наличные, безнал, перевод, лично в руки и т.д.)
- порядок оплаты коммунальных услуг (какая из сторон что оплачивает)
- подписи участников
- длительность договора (не обязательно, потому что можно оговорить расторжение по соглашению сторон)
- ответственность сторон (подразумевается взаимное соблюдение условий, указанных в документе)
- дополнительные пункты, которые включаются в договор по согласованию собственника и нанимателя.