Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно продлить договор аренды нежилого помещения без регистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Дополнительное соглашение подлежит регистрации в том случае, если основной договор найма зарегистрирован в Росреестре. Договор, в свою очередь, нужно регистрировать в случае долгосрочной аренды — более 11 месяцев. Согласно ФЗ №218, в Росреестр необходимо обратиться в течение месяца с даты подписания допсоглашения. В ведомство предоставляют следующие документы: паспорт, заявление о внесении изменений, квитанцию с оплатой госпошлины, подписанное обеими сторонами дополнительное соглашение к договору найма. В редких случаях Росреестр может запросить дополнительные документы — например, поэтажный план и экспликацию. Поэтому лучше уточнить требования заранее.
Пролонгация договора аренды
Организация (арендатор) подписала с арендодателем договор на аренду у него нежилого объекта недвижимости.
Договор действовал 11 месяцев, по прошествии которых арендатор продолжает пользоваться данным помещением, при этом арендодатель соглашается и дальше продолжать сдавать в аренду это же помещение с прежними условиями.
Нужно ли в такой ситуации подписывать сторонами дополнительное соглашение для пролонгации договора аренды? Необходимо ли при этом регистрировать договор?
При подписании арендного договора на период до года, его можно пролонгировать на старых условиях, а также путем подписания сторонами дополнительного соглашения к подписанному ранее договору. Регистрировать такой договор не требуется. Достаточно следовать данным рекомендациям.
Дополнительное соглашение к договору аренды в 2019 — образец, о продлении срока, повышении платы, изменение предмета
Если стороны заключили договор аренды жилого или нежилого помещения, им следует помнить, что ГК РФ (далее – Кодекс) позволяет вносить изменения в изначально заключенную сделку посредством дополнительного соглашения.
На основе этого документа могут быть изменены сроки сделки, порядок ее осуществления, права и обязанности сторон и другие условия. Рассмотрим далее, как заключить доп. соглашение к договору аренды и что это даст.
Дополнительным соглашением признается договор, вносящий определенные изменения в изначально заключенный – в данном случае, арендный контракт.
Стороны могут отразить в дополнительном соглашении:
- новые положения и условия, которых не было в изначальном контракте;
- сведения об исключении действующих условий;
- или об изменении пунктов договора полностью или только в части.
Таким образом, посредством дополнительного соглашения могут быть изменены практически все существенные условия:
- замена какой-либо из сторон договора;
- срок действия сделки;
- площадь арендуемого помещения (актуально, если была произведена перепланировка);
- размер арендных платежей;
- условия внесения оплаты;
- порядок проведения капитального и текущего ремонта, лицо, ответственное за их проведение;
- правила досрочного расторжения – можно внести новые или исключить старые пункты;
- условие о выкупе объекта аренды и др.
Подводные камни заключения дополнительного соглашения к договору аренды
Дополнительное соглашение кажется привлекательным и удобным инструментом. Оно позволяет сторонам сэкономить на разработке нового договора с нуля. Это особенно удобно, когда такое соглашение является многостраничным. Разработка всего с нуля означает существенные потери. Она также подразумевает довольно большие временные траты. То есть дополнительное соглашение – удобный и предпочтительный вариант.
Однако в данном случае стоит учесть массу важных моментов:
- Такое соглашение не должно вступать в противоречие с основным договором и законодательством. Его заключение стоит поручить опытным юристам, которые хорошо разбираются в нюансах. Кроме того, очень важно, чтобы само дополнительное соглашение не содержало пунктов, которые будут внутреннее противоречить друг другу. Это значит, что к его оформлению нужно подойти так же, как и к составлению самостоятельного договора. Однако заключение дополнения быстрее и стоит дешевле. Последнее особенно важно в современных экономических реалиях.
- Если допустить какие-то ошибки в дополнительном соглашении, оно может быть признано недействительным. В большинстве случаев в такой ситуации считается, что пролонгированным остаётся основной договор. Однако многое зависит от контекста ситуации.
- Если основной договор подписывался на срок больше 1 года, то он подлежит регистрации в Росреестре. Это касается и дополнительного соглашения. В этом плане оно наследует правовую судьбу договора.
- При составлении дополнительного соглашения надо учитывать и подзаконные нормативно-правовые акты, которые влияют на всю отрасль. Кроме того, следует принимать во внимание положение дел в регионах. Не забывайте, что в РФ есть как федеральное, так и региональное законодательство. Последнее имеет не должно противоречить федеральному. Так что у заключения дополнительного соглашения могут быть свои особенности.
Способы продления срока действия договора аренды
Согласно гражданскому законодательству РФ, субъекты имущественного найма могут установить любой срок аренды и указать его в договоре. Если срок в документе не определен, то договор считается бессрочным.
В зависимости от данных обстоятельств пролонгация договора имущественного найма может осуществляться двумя способами:
- При помощи заключения дополнительного соглашения или нового договора. При этом условия сделки могут остаться прежними или быть изменены.
- Путем бездействия сторон. При определенных условиях договор может продлеваться автоматически.
Какие вопросы часто возникают у арендаторов?
В связи с требованием обязательной регистрации долгосрочных договоров аренды, многие наниматели предпочитают заключать соглашение на срок 11 месяцев. Основные вопросы, возникающие у арендаторов при продлении срока краткосрочного договора:
- Надо ли обращаться в Росреестр для регистрации соглашения?
- Новое соглашение будет означать, что срок договора превысил год?
Если в краткосрочном договоре определено, что после завершения срока сделки он автоматически пролонгируется на тот же период и на прежних условиях, то подобное соглашение не нужно регистрировать в Росреестре. Отношения нанимателя и наймодателя определяются новым договором аренды, который не подлежит госрегистрации.
Что означает автоматическое продление?
Этот вариант для упрощения взаимоотношений очень часто предлагают владельцы нежилых помещений, которые по разным причинам имеют дело с большим количеством арендаторов.
В таком случае дополнительный договор можно не заключать, что экономит время. Но нужно учесть, что такое соглашение будет считаться оформленным на неопределённый срок.
Причём даже тогда, когда предыдущий договор составлялся с указанием конкретного временного периода.
У автоматической пролонгации есть определённые минусы:
- Она не даёт возможность изменить стоимость аренды. Все условия остаются прежними, что касается и оплаты. Это невыгодно для арендодателя, который желает изменить стоимость аренды в сторону увеличения. А менять цену в одностороннем порядке уже после того, как такой договор будет считаться пролонгированным, реально далеко не всегда. Плюс появляется масса нюансов, которые тоже надо учитывать.
- Арендодатель может забыть о сроках, в итоге пролонгация пройдёт автоматически даже тогда, когда арендатор по каким-то причинам перестал устраивать. Например, начал небрежно относиться к имуществу или перестал выполнять свои обязательства в полном объёме.
- Расторгнуть в таком случае отношения можно будет только с предварительным уведомлением за 3 месяца. То есть всё несколько усложняется.
В договоре можно напрямую запретить автоматически что-то пролонгировать. Это позволит арендодателю сохранить контроль над ситуацией.
Основные моменты продления договора аренды нежилого помещения
- Порядок продления договора аренды нежилых помещений определяется в самом договоре или закладывается в законодательстве. В большинстве случаев необходимо написать письменное заявление на продление срока аренды и предоставить его арендодателю за определенный срок до истечения срока действия договора.
- Продление договора аренды может осуществляться на тех же условиях и с тем же сроком, что и в исходном договоре. Однако, случаются и изменения, например, увеличение арендной платы или изменение прочих условий.
- Для регистрации продления договора аренды нежилых помещений необходимо обратиться в госрегистрационную службу. Зависит от региона, но в большинстве случаев требуется подать заявление о госрегистрации продления договора вместе с необходимыми документами (копия договора и другие документы, определенные в законодательстве).
- Образцы арендных договоров и формы заявлений на продление договоров аренды нежилых помещений можно найти в сети Интернет или обратиться в специализированные организации. Стоит отметить, что эти документы могут требовать дополнительного заполнения в зависимости от конкретной ситуации.
Тонкости продления договора аренды нежилых помещений
При продлении договора аренды нежилых помещений следует обратить внимание на следующие моменты:
- Необходимо продлевать договор до истечения его срока. Если срок действия договора истек, то продление может потребовать дополнительных документов и действий.
- При продлении договора следует учитывать все изменения законодательства, которые могли произойти с момента заключения старого договора. Если правила или порядок использования помещения изменились, это следует отразить в новом договоре.
- В некоторых случаях может возникнуть необходимость увеличения арендной платы при продлении договора. Такие изменения следует согласовывать с арендатором заранее.
Процедура продления договора аренды нежилого помещения требует внимания к деталям и своевременности. Следуя указанным советам и используя предложенные образцы документов, вы сможете осуществить продление договора без проблем.
Порядок действий при продлении договора аренды
- Определите срок продления. Если вы хотите продлить аренду на тот же срок, что и в старом договоре, укажите это в письме-уведомлении. Если вы хотите увеличить или уменьшить срок аренды, укажите желаемый новый срок.
- Подготовьте письмо-уведомление о намерении продлить аренду. Убедитесь, что в письме указаны все необходимые данные о помещении, сроке и основаниях продления.
- Отправьте письмо-уведомление арендодателю. Приложите к письму все нужные документы, например, копию старого договора аренды.
- Дождитесь ответа от арендодателя. Он может принять решение продлить договор или отказать в продлении.
- Если арендодатель согласился на продление, вам необходимо оформить новый договор аренды по образцу, предоставленному арендодателем. Обратите внимание на все условия договора и в случае необходимости проконсультируйтесь с юристом.
- Заключите новый договор аренды и обратите внимание на необходимость его госрегистрации, если требуется.
Какие есть способы пролонгации договора?
Большинство интернет-источников предлагают три способа продления контракта. К ним относятся: создание нового договора, добавление пункта об автоматическом продлении к первоначальному документу или заключение дополнительного соглашения.
Однако неправильно характеризовать первый способ как метод обновления, поскольку он предполагает начало новых договорных отношений, если не с нуля.
Если вы читаете этот текст, можно предположить, что вас интересует, как продлить контракт, а не заключить новый договор. Это связано с тем, что в последнем случае может потребоваться преддоговорная работа (переговоры, перегруппировка необходимые документы), что обычно требует много времени и усилий.
По сути, существует два различных способа продления договорных отношений. Один из них заключается в установлении оговорки о продлении с самого начала, а другой — в заключении дополнительной оговорки после факта. Если вы находитесь в процессе подписания контракта и уже предполагаете, что может потребоваться продление, включите в него такие пункты, как.
‘Расторгнуть договорные отношения за один месяц’ .
При необходимости вы можете указать, что контракт может быть продлен несколько раз с помощью этого метода. Обратите внимание, что такой способ продления не изменяет остальные условия договора.
Продление контракта дает сторонам больше свободы для одновременного продления и изменения документа. Помните, однако, что если любое из основных условий изменено, то это становится новым договором, а не дополнительным соглашением.
Дополнительный контракт используется в течение срока действия основного контракта и по истечении срока действия основного контракта. Согласно требованиям статьи 452(1) Гражданского кодекса, договор должен быть заключен в той форме, в которой он был заключен (обычно в письменной).
Что должно быть включено? Детали основного документа (должно быть понятно, что именно вы хотите продлить), ваши данные и данные другой стороны, а также формулировка и срок действия договорных отношений, которые вы хотите продлить. Новое условие договора может совпадать с первоначальным или отличаться от него (опять же, здесь действует принцип свободы договора).
В целом, договорные отношения могут быть продлены законом или самими сторонами при условии отсутствия возражений. Если вы находитесь на стадии переговоров и планируете долгосрочное сотрудничество, рекомендуется сразу включить в договор пункт об автоматическом продлении.
Если вы пропустили этот момент, но не хотите подписывать новый контракт, вы можете составить дополнительное соглашение, которое может включать один или несколько пунктов о продлении.
Доверьте эту работу профессионалам. Адвокат выполнит работу за установленную вами плату. Вам не нужно изучать закон, читать статьи или самостоятельно разбираться в предмете.
Как арендатору пролонгировать договор?
Если вы хотите продолжать пользоваться имуществом, вам следует заранее сообщить арендодателю о своем намерении продолжать пользоваться имуществом, а не ждать, пока он выразит свое несогласие с продлением договора в конце срока действия договора. .
Для этого арендатор должен уведомить арендодателя в письменной форме, отправив соответствующее уведомление о продлении договора по адресу арендодателя.
Письмо должно быть отправлено заказной почтой, а уведомление должно быть сделано так, чтобы владелец получил его. Это важно для того, чтобы арендатор мог доказать в суде, что уведомление было отправлено арендодателю в случае возникновения спора.
Договоры аренды могут продлеваться автоматически (без заключения дополнительного соглашения) или по договоренности.
Если арендатор продолжает снимать помещение по окончании срока действия договора и арендодатель не возражает, сделка считается возобновленной. Соглашение о продлении необходимо регистрировать только в том случае, если сделка длится более одного года.
В договоре аренды указан контрактный срок с 18 февраля 2015 года по 17 января 2016 года. Согласно условиям договора, договор заканчивается по истечении срока аренды и не подлежит бессрочному или автоматическому продлению на тот же срок.
Однако судья не принял ссылку арендодателя на этот пункт в договоре аренды.
Судья исходил из обязательности статьи 621 Гражданского кодекса. Он не предусматривает возможности прямого запрета в договоре на бессрочное продление аренды (Решение АС Поволжского округа от 6 сентября 2017 года, № . A72-17765/ 2016). Другими словами, такие условия договора не соответствуют закону.
В решении Арбитражного суда Ульяновской области от 20 ноября 2017 года № А72-7740/2017 предметом являлся договор аренды, содержащий условие о том, что договор прекращается по истечении срока его действия и возобновляется на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ. Российской Федерации и не продлевается автоматически на тот же срок. Судья также постановил, что данное положение договора не подлежит исполнению, поскольку нарушает императивные положения Гражданского кодекса Российской Федерации.