Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нотариальное согласие супруги на сделку: когда требуется и как оформить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законный брак — это не только штамп в паспорте: вместе с этим супруги получают конкретные права и обязанности. Вообще, согласно Семейному кодексу, брак уже подразумевает, что каждый член семьи принимает решения в общих интересах, а вся недвижимость, купленная в браке, считается совместной собственностью.
В каких случаях требуется нотариальное согласие супруга
Для совершения одним из супругов сделки по распоряжению недвижимостью и сделки, требующей нотариального удостоверения и (или) регистрации в установленном законом порядке, необходимо получить нотариально удостоверенное согласие другого супруга.
Примеры таких сделок:
- Сделки, направленные на приобретение ли отчуждение недвижимого имущества
- Договор ренты
- Договор ипотеки
- Договор аренды
- Договор доверительного управления недвижимым имуществом
- Сделки, направленные на приобретение или отчуждение долей в Уставном капитале
- Алиментное соглашение
- Иные сделки, подлежащие обязательному нотариальному удостоверению и/или регистрации
Пошаговая инструкция составления согласия на сделку
Согласие на продажу квартиры от супруга в обязательном порядке должно быть заверено нотариусом. В противном случае при осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности от продавца покупателю, Росреестр не примет документ и сделает пометку об отсутствии разрешения.
Оформить согласие можно, опираясь на следующую общепринятую пошаговую инструкцию:
- супруг, от которого требуется разрешение, обращается к нотариусу;
- нотариус составляет документ;
- проверяем правильность указанных в согласии данных;
- если все в порядке, подписываем разрешение;
- нотариус заверяет документ и вносит соответствующую запись в реестр.
Перед продажей квартиры рекомендуется изучить законодательства, касающееся вопроса, когда требуется согласие от второго супруга на заключение сделки.
По общим правилам, оформлять рассматриваемый документ нужно в том случае, если предмет сделки является совместно нажитым имуществом мужа и жены (куплено или приватизировано в браке).
Недвижимость, переданная мужу или жене по наследству либо по договору дарения, либо приобретенную до заключения брака, является его (ее) личной собственностью. Но даже такую квартиру можно признать совместной, если второй супруг докажет, что внес существенные улучшения в нее (финансовые и в натуральной форме), например провел капитальный ремонт за личные денежные средства либо собственноручно.
Помните о том, что Росреестр или МФЦ не имеет право отказать в осуществлении регистрационных действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, если отсутствует согласие от второго супруга на осуществление сделки. В таком случае работник ведомства просто делает соответствующую пометку, наличие которой позволяет стороне, чье право нарушено, признать договор купли-продажи недействительным.
Когда согласие обязательно
Личная собственность супруга – это то, что куплено до или после брака, а также приобретено во время семейных отношений, но по безвозмездным сделкам. Согласие на продажу требуется только при отчуждении совместной собственности.
Для признания вещи совместной собственностью важны три аспекта:
- Момент приобретения – имущество приобретено в период брака;
- Способ приобретения – предмет приобретен в результате возмездной сделки за общие деньги либо создан совместными усилиями;
- Вклад второго из супругов в усовершенствование предмета – вещь, являющаяся личной собственностью одного из супругов, была существенно улучшена за счет второго партнера или трудом последнего.
Брачный договор – подумайте обо всем заранее
С каждым годом количество брачных контрактов, заключенных россиянами, растет. Во многом это связано с прогрессирующей жилищной ипотекой, поскольку почти все банки требуют заключения брачного контракта, чтобы избежать судебных тяжб при разводе.
Брачный контракт – это соглашение между супругами или помолвленными, которое определяет имущественные обязанности и права мужа и жены, как в браке, так и после развода.
По закону договор должен быть заверен у нотариуса, при этом обязаны присутствовать лично оба супруга. Брачный контракт дает возможность распоряжаться имуществом в порядке, отличном от того, который прописан в Семейном кодексе. Такой документ может быть как срочным, так и бессрочным. Брачный договор в отдельных ситуациях можно оспорить в суде.
Важно: положения брачного контракта действуют только, пока оба супруга живы. После смерти одного из них действует наследственное право. Если супруг хочет оставить своей второй половине часть своей собственности после смерти, необходимо написать завещание.
Частный случай: Если квартира, купленная в браке, по брачному контракту принадлежит только мужу, согласие жены на совершение сделок не потребуется.
Нужно ли согласие бывшего супруга на продажу или покупку квартиры
Развод – мероприятие неприятное, поэтому делить имущество мужья и жены зачастую начинают с запозданием. Когда женщина, владеющая недвижимостью, решает реализовать ее, нередко становится проблемой получить разрешение от бывшего мужа. Либо мужчина борется за имущественные права, либо живет далеко. Бывает и такой пример: бывшему супругу не нужна спорная квартира, но официально отказаться от нее он не желает. Поэтому вопросы, что касаются имущества, желательно решать сразу: мирно у нотариуса либо в суде.
Разрешение на отчуждение недвижимого имущества после развода – рекомендуемый пункт, как в браке, если не удалось разобраться в имущественных спорах. Нажитые в официальном союзе материальные ценности после разрыва отношений сохраняют статус совместной собственности.
Согласие супруга на продажу земельного участка, жилища и транспорта составляют и нотариально заверяют так же, как при брачном союзе: по свободному образцу с вышеуказанными документами. Только придется добавить свидетельство о разводе.
Согласие на покупку недвижимых объектов после развода не оформляется. У бывшей пары больше нет совместного бюджета, каждый сам по себе.
Итог: ни купить квартиру без согласия заинтересованной стороны, ни продать, ни подарить нельзя. Брачные отношения подразумевают ответственный имущественный подход. После развода тоже желательно учесть мнение бывшего супруга, чтобы не попасть впросак. Срок давности иска помогает не всегда. При сомнениях лучше обратиться к опытному юристу.
✅ Образец нотариального согласия супруга на продажу квартиры
Документ должен содержать следующую информацию:
- место и дата оформления;
- ФИО и паспортные данные заявителя;
- данные свидетельства о браке (расторжении брака);
- сведения о квартире, подлежащей отчуждению;
- выражение согласия на продажу;
- указание условий (например, дача согласия на продажу по оговоренной цене с ее указанием);
- сведения о том, что в брачном договоре не установлен иной порядок пользования совместной собственностью;
- данные об ознакомлении со ст. 34 ГК РФ;
- подпись заявителя;
- удостоверительная подпись нотариуса.
При себе необходимо иметь документы:
- оригинал удостоверения личности;
- оригинал свидетельства о браке (о расторжении брака);
- документы на продаваемую квартиру, чтобы нотариус смог убедиться, о каком имуществе идет речь.
Можно ли продать квартиру без согласия супруга после развода
Российское законодательство обязывает всех супругов при проведении сделок с общей недвижимостью получать согласие на них у партнера по браку (ст. 35 СК РФ). Но граждане часто сталкиваются с дилеммой: нужно ли получать согласие на продажу квартиры от бывших супругов?
Такие ситуации возникают повсеместно, когда супруги расторгают брак, но общее имущество не делят. Они могут устно урегулировать вопрос, но письменно никак не оформить свое решение. И это приводит к неоднозначным ситуациям.
Если недвижимость приобретена в браке на средства семейного бюджета, она является совместным владением обоих супругов. После того как стороны расторгают брак, эта норма продолжает действовать. Т.е. закон не обязывает делить имущество.
Супруги могут по-прежнему им пользоваться на равных правах. Эта норма распространяется и на те ситуации, когда в качестве владельца недвижимости зарегистрирован только один супруг. Имущество де-юре является совместной собственностью.
Семейный Кодекс устанавливает срок исковой давности в три года по основной массе дел о разделе совместно нажитого имущества. И многие ошибочно думают, что отсчет начинается с момента официального расторжения брака. Но это не верно. Отсчет начинается с момента, когда одна из сторон узнала или могла узнать о нарушении своих имущественных прав.
Например, супруги в браке приобрели двухкомнатную квартиру. Муж после развода решил, что в ней останется пока проживать его бывшая супруга с ребенком и не стал оформлять раздел.
Через пять лет ребенок женился и уехал, а бывшая супруга решила выти замуж и параллельно продать квартиру, чтобы с новым мужем купить себе более просторную в другом городе. Бывший супруг, узнав о предстоящей сделке, обратился в суд с просьбой о разделе имущества.
Хотя после развода прошло пять лет, и мужчина давно снялся с регистрационного учета, суд счел возможным удовлетворить его требования. Квартиру разделили между бывшими супругами в равных долях.
Пока общее имущество не разделено официально, оно считается совместной собственностью, значит, получение согласия бывшего супруга на продажу квартиры обязательно.
Кто-то может проигнорировать это требование, но такой поступок часто приводит к негативным последствиям для всех сторон сделки. Поэтому важно: даже если второй супруг самоустранился от раздела и заявляет, что он не претендует на общее имущество, нужно обратиться с иском в суд и оформить это документально.
Когда требуется согласие супруга на продажу квартиры
На вопрос о согласии супруга отвечает Семейный кодекс. В его 34 статье сказано, что нажитое в браке имущество – общее для супругов. Это утверждение распространяется и на тот случай, если один из них домохозяйничал. При этом брак должен быть подтверждён свидетельством из ЗАГСа, так называемый «гражданский» брак правами на общие покупки не наделяет сожителей.
При этом общим считается только такое имущество, на приобретение которого потрачены деньги семейного бюджета, в том числе и кредиты. Подарок и наследство – не общее имущество, а личное, потому что такие сделки никак не касаются бюджета семьи.
Справочно. Единственным ответом на вопрос, нужно ли согласие супруга на продажу квартиры полученной по дарению, однозначный – нет, не нужен. Как и в случае с наследством.
А вот 35 статья СК поясняет, как муж с женой должны распоряжаться общим имуществом:
- если сделка не требует какой-либо регистрации, то согласие выражается в устной форме (просто предполагается, что, например, жена продала мебель с молчаливого согласия мужа);
- а когда сделка требует нотариального заверения или обязательной государственной регистрации, согласие должно быть заверено нотариусом (регистрация прав на квартиры происходит на государственном уровне, поэтому согласие нужно заверять нотариусом).
Нотариальное согласие супруга на продажу квартиры – это документ, заверенный подписью и печатью нотариуса (любого) на которой чётко прописано, что супруг согласен на продажу общей квартиры второй половиной. Её требуется предоставить в Росреестр на момент подачи заявления о переходе права от продавца к покупателю. При этом раньше требовалась просто расписка супруга о том, что он согласен на сделку, которая писалась прямо во время передачи документов регистратору Росреестра. А участие нотариуса в сделке закреплено в Семейном кодексе с начала 2016 года.
Итак, вывод – поход к нотариусу должен быть запланирован до подписания договора при отчуждении жилья, например:
- продажа общей квартиры;
- обмен;
- дарение.
Требуется ли согласие супруга на дарение квартиры?
Мы выяснили, что требуется согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусов. А сейчас узнаем, требуется ли такой нотариально заверенный документ при ее дарении.
Так, Семейный кодекс гласит, что все сделки по недвижимости должны совершаться с разрешения второго супруга. К ним относят:
- продажу;
- обмен;
- дарение.
Чтобы составить такое соглашение нужно обратиться к нотариусу и заполнить бланк по образцу. В некоторых случаях нотариально заверенное согласие может быть заменено другими видами документов. Это происходит, если:
- квартира покупалась человеком до брака;
- если он получил ее по наследованию или в подарок (независимо от того, состоял ли он на тот момент в браке или нет).
Документ составлять не нужно, если при покупке недвижимости второй супруг изначально не имел на нее прав.
Так как нет нормативно-правового акта, регламентирующего срок, в течение которого документ считается действительным, то у семейной пары нередко возникает непонимание, сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости.
Разрешительная бумага действует бессрочно, если иное не установлено её условиями. То есть, супруги вправе самостоятельно определить период, в течение которого необходимо совершить сделку. Как правило, это 1 год.
Несмотря на то, что согласие не имеет срока давности, госорганы при госрегистрации сделки требуют, чтобы документ был выдан не ранее, чем за 3 года до оформления перехода прав собственности.
Справка: Гражданин, выразивший одобрение на отчуждение жилплощади, может в любой момент отозвать разрешительный документ. Для этого ему необходимо обратиться к нотариусу и оформить соответствующую бумагу.
Что оформлять: доверенность или согласие супруга на продажу квартиры?
Согласно действующему законодательству, каких-либо исключений из принципов согласования отчуждения общего имущества быть не может. Всё это приводит к тому, что на практике возникают ситуации, при которых осуществляется чрезмерное государственное регулирование.
Некоторые органы могут отказаться регистрировать сделку с недвижимостью, если она осуществляется на основании доверенности, которую предоставил один супруг другому, но при отсутствии согласия. При этом регистрационные действия выполняет лицо, не указанное в качестве собственника помещения.
Какой-либо единообразной практики по этому вопросу нет. Из-за этого, чтобы не столкнуться с трудностями, рекомендуется предоставить нотариальное согласие супруга и доверенность. Нужно учитывать, что отозвать согласие нельзя. Его можно лишь опротестовать в суде, предоставив доказательства, что получивший согласие злоупотреблял переданным ему правом.
Когда второй супруг не имеет российского гражданства
Стоит отметить случай, когда один из супругов не является гражданином Российской Федерации. Порядок действий для получения согласия на продажу недвижимости для иностранного гражданина будет выглядеть следующим образом:
- Документы оформляются в стране, гражданином которой является супруг на официальном языке этого государства;
- Заверяется разрешение также в стране, гражданином которой является супруг;
- Разрешение переводится на русский язык, со всеми необходимыми печатями и подписями;
- Если иностранный супруг проживает на территории Российской Федерации, оформить разрешение можно в официальном консульстве;
- Текст разрешения выполняется в печатном виде;
- Все реквизиты должны быть на одном и том же языке, как требуется в законодательстве;
- Ошибки, исправления и пропуски недопустимы;
- Подписи на документах проверяются в консульстве на достоверность.
Согласие супруги на продажу недвижимости
А также необходимо учитывать дополнительные нюансы оформления согласия на распоряжение жилыми помещениями. В частности, еслибывшие супруги остаются совладельцаминедвижимости, без оформления согласия продать жилье также невозможно.
Продажа с оформлением документовкупли-продажи не требуетучастие обоих супругов, поскольку второй партнер долженсоглашатьсяна условия, изложенные в проекте договора (в частности, на цену, на порядок расчетов и т. д.).
Если в текстесогласия вписывается ценапродажи, заключение договора на иных условиях будет невозможно. Как правило, если сторонамиуказываются цены в согласии, то это условие определяет минимальное значение стоимости продажи.
А такжепродать недвижимость без согласия супруганельзя, даже если представить доверенность,оформленную нотариусом. Это связано с различным правовым значением данных документов, поскольку доверенность только предоставляет полномочия по совершению юридически значимых действий.
Если распоряжение недвижимостью осуществлялось без оформления согласия, сделка может быть оспорена в пределах трехлетнего срока исковой давности.После пропуска сроков на подачу иска, оспорить сделку будет практически невозможно, поэтому необходимо обратить особое внимание на своевременность предъявления претензий.
Как правильно оформить согласие и где его сделать
Согласие предоставляется для сделки только в нотариальном виде — согласно п. 3 ст. 35 СК РФ. Поэтому супругу нужно направиться к любому нотариусу с оригиналом паспорта, свидетельства о заключении брака и документом на квартиру, в котором есть адрес отчуждаемого объекта недвижимости. Таким документов моет быть свидетельство о праве собственности или выписка ЕГРН. Свидетельства прекратили выдавать с июля 2016 года, на их смену пришли выписки из ЕГРН (единый государственный реестр недвижимости). В момент обращения нотариус составит сразу для вас согласие, и оплатите вы за его услугу от 1100 до 2000 рублей.
По закону РФ согласие от вас могут и не требовать, но если его не предоставить, будет ряд неприятностей в будущем. Без согласия на отчуждение вашу сделку зарегистрируют, но супруг, чье согласие не было предоставлено, может через суд признать сделку по отчуждению квартиры недействительной.
При сдаче документов на регистрацию, специалисты МФЦ или Росреестра не имеют право потребовать согласия супруга. Государственный регистратор зарегистрирует вашу сделку, но т.к. сделка без согласия супруга может быть оспорена в суде, на недвижимость будет наложено обременение в виде записи «На государственную регистрацию не предоставлено согласие супруга продавца — его ФИО» (пп. 4 п. 3 ст. 9 и п. 5 ст. 38 Федерального закона о регистрации недвижимости).
Такое обременение будет передаваться по всем последующим сделкам с недвижимостью. Новейший собственник квартиры может его снять только через суд — п. 52 Постановления Пленумов ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 года N 10/22. Сам факт снятия обременения ничего не изменит для нового собственника — второй супруг в любой момент может оспорить сделку через суд и возвратить квартиру назад.
Мы все советуем и рекомендуем сделать согласие супруга у нотариуса и без будущих проблем оформить сделку. Ни один умный покупатель не будет покупать недвижимость, которая может быть в будущем оспорена в суде. Если ваши покупатели хотят купить квартиру по ипотеке – ни один банк не одобрит им ипотеку под покупку такой недвижимости. Если для оформления сделки нужно будет обратиться к нотариусу – ни один нотариус не удостоверит договор, если нет согласия супруга. Поэтому хорошо подумайте, стоит ли сдавать сделку на регистрацию без согласия супруга, если вы продавец недвижимости. А если вы покупатель квартиры – подумайте, нужны ли вам проблемы в будущем с такими документами!