Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Доля детей в квартире: правила покупки и продажи». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Пoшaгoвaя инcтpyкция: кaк пpoдaть квapтиpy c нecoвepшeннoлeтним coбcтвeнникoм дoли
Пpoцecc пpoдaжи квapтиpы, peбeнoк в кoтopoй являeтcя coбcтвeнникoм oднoй из дoлeй, нe cильнo oтличaeтcя oт oпиcaннoгo вышe. Для пpoвeдeния cдeлки:
- Coбepитe пaкeт дoкyмeнтoв нa oтчyждaeмoe имyщecтвo.
- Oфopмитe pacчeтный cчeт или coбepитe дoкyмeнты нa пpиoбpeтaeмoe жильe.
- Нaпишитe зaявлeниe в oпeкy, пoлyчитe paзpeшeниe.
- Пoдпишитe дoгoвop кyпли-пpoдaжи caми, ecли peбeнoк млaдшe 14 лeт, или пycть eгo пoдпишeт нecoвepшeннoлeтний.
- Кyпитe нoвoe жильe и выдeлитe в нeм дoлю peбeнкy или пepeчиcлитe нa cчeт cyммy, эквивaлeнтнyю eгo дoлe.
- Пpeдocтaвьтe дoкyмeнты в opгaны oпeки и пoпeчитeльcтвa.
Если ребенок – в числе собственников квартиры
Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?
За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).
Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).
А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).
Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).
!!! Онлайн-заказ Выписки из ЕГРН и другие СЕРВИСЫ для покупки квартиры – ЗДЕСЬ.
Как купить квартиру на ребенка? Можно ли оформить собственность только на него, и как правильно это сделать?
Осторожно, дети. Верховный суд разъяснил, на что обращать внимание при покупке вторичного жилья
Очень полезное разъяснение сделала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ, когда разбирала спорную ситуацию, связанную с покупкой квартиры у собственников, среди которых были несовершеннолетние дети.
Известно, что жилье на так называемом вторичном рынке чаще всего дешевле новостроек. Но и рисков потерять только что приобретенную квартиру, и деньги при такой покупке — больше. Особенно если продавец — семья с маленькими детьми.
Нельзя признать недействительной сделку, основываясь только на ст. 167 Гражданского кодекса
Мало кто знает, что положенное при таких сделках согласие органов опеки еще ни о чем не говорит. Точнее, не страхует от возможных проблем.
Дело в том, что опека лишь разрешает сделку при условии, что маленьким собственникам будет куплено равноценное продаваемому жилье. А если это условие не выполнят, то уже проведенную сделку купли-продажи легко признают незаконной.
Наша история началась в Челябинской области. Там некая гражданка решила продать квартиру, в которой были прописаны двое ее несовершеннолетних детей. Каждому из них принадлежало по 1/3 доли.
На продажу мама получила письменное согласие органов опеки. Давая согласие, опека выдвинула условие — квартиру продать можно, если одновременно будет приобретено другое жилье, в котором дети получат по 1/3 доли. Сообщить о покупке госорганам надо было в течение месяца после продажи жилья.
А дальше события развивались следующим образом. Сделка состоялась. Новая хозяйка квартиры полностью рассчиталась за покупку и справила новоселье. Но пожить спокойно в новой квартире ей не удалось.
Причина оказалась в том, что прежняя владелица, вопреки договоренности, не приобрела на детей новую квартиру, которая упоминалась в согласии органа опеки. То есть гражданка нарушила прописанное в разрешении условие. Отдел опеки потребовал признать сделку недействительной по статье 168 Гражданского кодекса РФ. Эта статья говорит о сделке, противоречащей закону.
Расстроенная новая хозяйка попыталась защищаться и обратилась в суд. Она утверждала, что разрешение опеки на сделку вообще незаконно, поскольку в нем не сказано, как рассчитываться с несовершеннолетними продавцами, и не уточняется, на какой счет переводить деньги на имя несовершеннолетних после продажи их долей.
А еще она нашла такой аргумент — при выдаче разрешения не выяснили мнение отца детей, а ее, как покупательницу, не проинформировали, что продавец должен был одновременно купить жилье несовершеннолетним.
Местный городской суд с доводами опеки согласился целиком и полностью. И он удовлетворил иск отдела опеки, признав недействительным договор купли-продажи квартиры. Жилье вернули в собственность прежней владелицы и ее детей. Ну а истице, так и не ставшей полноправной собственницей новой квартиры, присудили компенсацию в сумме стоимости жилья.
В своем решении городской суд сослался на статью 167 Гражданского кодекса, которая говорит о последствиях недействительной сделки. Но Челябинский областной суд отменил решение городских коллег и принял новое решение, отказав опеке, а заодно и истице.
По мнению апелляции, то, что прежняя хозяйка не купила своим детям жилье и нарушила договоренности с опекой, не делает договор купли-продажи квартиры незаконным.
По мнению апелляции, сделку совершили с соблюдением всех процедур, фактически она исполнена и оснований для недействительности нет.
При этом позицию в суде объяснили нормами статьи 168 Гражданского кодекса, на которую первая инстанция не ссылалась.
Опека с таким отказом не согласилась и дошла до Верховного суда РФ. Там материалы спора изучили и с выводами областного суда не согласились. При этом Верховный суд сослался сразу на две статьи Гражданского кодекса — статью 168 «Сделка, противоречащая закону» и статью 173.1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Верховный суд РФ указал, что суд первой инстанции не мог признать недействительной сделку, основываясь только на статье 167 Гражданского кодекса.
В этой статье не установлены основания, по которым признается недействительность. Но эти основания предусмотрены в других статьях того же кодекса — 168 «Сделка, противоречащая закону» и статье 173.
1 «Сделка без необходимого в силу закона согласия госоргана».
Опека разрешает сделку с квартирой, если детям купят равноценное жилье. Иначе сделку отменят
Верховный суд подчеркнул — в первой инстанции не сослались ни на одну из этих статей, а апелляция не только не исправила эту ошибку, но и неправильно истолковала нормы, на которые сослалась. Вот на что обратили внимание в Верховном суде — суд основал свое решение на утратившем силу варианте статьи 168 Гражданского кодекса РФ.
Апелляция должна была уточнить, по каким основаниям истец оспаривает сделку, и в зависимости от этого определить, какие обстоятельства значимы для спора и влияют на действительность сделки или свидетельствуют о ее ничтожности, указала Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда.
А еще облсуд не принял во внимание, что согласно статье 173.1 Гражданского кодекса, установлены специальные основания для признания недействительными сделок, совершенных без необходимого согласия третьего лица, органа юрлица или госоргана либо органа местного самоуправления.
По мнению истца, не было оснований для вывода, что сделку совершили с согласия опеки, ведь ответчик не получил согласия на отчуждение недвижимости без обеспечения детей другим жильем, и этот довод в Верховном суде РФ сочли важным.
Высокий суд также отметил, что нет доказательств соблюдения прав детей, — того, что средства от продажи квартиры попали на их счет в банке или были израсходованы в их интересах. Поэтому велел спор пересмотреть.
Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей
Осуществить сделку по продаже квартиры, в которой владелец доли — ребенок, вполне реально. Родителям (опекунам) необходимо соблюдать следующий алгоритм действий:
- Получение согласия второго родителя на совершение сделки.
- Обращение в органы опеки и попечительства за разрешением на продажу.
- Выписка родителей из реализуемой недвижимости.
- Выписка несовершеннолетних. Без согласия ООП снятие с учета в регистрационном органе невозможно.
- Оформление договора купли-продажи, акта приема-передачи недвижимости. Документ подлежит нотариальному заверению.
- Обращение в регистрационную палату, внесение записи о продаже имеющейся квартиры, по возможности — регистрация приобретения нового объекта недвижимости.
Как подготовить документы к продаже?
С 02.06.2016 г. принят ФЗ №172, согласно которому сделки по продаже долей в недвижимости, принадлежащих несовершеннолетним подлежат обязательному удостоверению в нотариате. Именно поэтому полный перечень документов, который потребуется собрать родителям для продажи квартиры, становится шире.
Для получения нотариального разрешения (лицензии) необходимо явиться в нотариальную контору обоим родителям, либо их представителям по заранее оформленной доверенности. Кстати, так часто и поступают, поручая выполнять сделку квалифицированному юристу. Если же это невозможно из-за:
- отсутствия второго родителя по причине развода;
- его несогласия с продажей;
- безвестного отсутствия отца или матери,
тогда второму родителю необходимо обратиться в суд для получения соответствующего решения. Нотариусу при отсутствии на месте второго родителя можно предъявить:
- нотариально заверенное письменное согласие отсутствующего родителя, а если он находится за границей, то подойдет письменное разрешение, заверенное российским консульством в стране пребывания;
- решение суда о лишении родительских прав отсутствующего родителя;
- решение суда о признании второго родителя безвестно отсутствующим (пропавшим без вести);
- свидетельство о смерти, если второй родитель умер.
Местные муниципальные образования могут корректировать перечень документов, поэтому стоит свериться со списком на месте. Обычно для получения разрешения в ООиП требуется собрать:
- Паспорта обоих родителей (опекунов, законных представителей);
- Свидетельство о рождении ребенка (паспорт, если ему уже 14 лет);
- Предварительный договор покупки новой квартиры, подтверждающий выделение несовершеннолетнему доли в ней;
- Заявление;
- Свидетельство о браке (если есть, то и о расторжении брака);
- Техпаспорт старой квартиры;
- Выписка из ЕГРП на старую квартиру;
- Нотариальная лицензия на продажу;
- Выписки с лицевых счетов на старую, и на новую квартиру;
- Выписки из домовой книги старой и новой квартир;
- Квитанция об оплате госпошлины.
Права детей на жилье охраняются государством. В соответствии с законодательством должны соблюдаться следующие правила:
- несовершеннолетние дети должны иметь регистрацию по адресу вместе с одним из родителей;
- доля ребенка в жилом помещении может быть продана при условии, что взамен будет предоставлена доля в другом жилье не меньше прежней.
Права детей отражены в нормативных актах:
- в статьях 17 и 38 Конституции РФ, где сказано о том, что каждый гражданин с рождения имеет права, родители обязаны заботиться о своих детях и это контролируется государством;
- в статьях 60 и 65 Семейного кодекса, согласно которым дети наделяются имущественными правами, их интересы до совершеннолетия представляют родители, которые не вправе их ущемлять;
- в статьях 20 и 37 Гражданского кодекса говорится о проживании детей с родителями и возможности распоряжаться имуществом несовершеннолетних с разрешения органов опеки и попечительства.
Как продать квартиру с долями несовершеннолетних детей? Процесс оформления
Как уже говорилось выше, продать долю несовершеннолетнего ребенка в квартире можно только после получения разрешения в органах опеки и попечительства. Выдача разрешения происходит в присутствии обоих опекунов или родителей.
Если один из родителей не может присутствовать (по причине развода, несогласия с продажей, отсутствия сведений о местонахождении), то вопрос о выдаче разрешения передается в суд.
Проблему может решить предоставление письменно оформленного согласия родителя на продажу доли ребенка (нотариально заверенного), документ о лишении родительских прав или постановление суда о признании опекуна пропавшим без вести.
Чтобы начать процедуру, потребуется собрать определенный пакет документов. Перечень его может меняться в зависимости от местных требований законодательства. Предварительно стоит проконсультироваться со специалистом.
Как правило, для выдачи разрешения на продажу необходимо предоставить:
- общегражданские паспорта РФ родителей или опекунов;
- документ, удостоверяющий личность ребенка (свидетельство о рождении или паспорт);
- документы, подтверждающие покупку другого жилья, с указанием площади, переходящей в собственность ребенка;
- заявление о выдаче разрешения;
- документ, подтверждающий семейное положение опекунов (свидетельство о заключении брака или о разводе);
- правоустанавливающие документы на продаваемую квартиру;
- технический паспорт квартиры, на продажу которой требуется разрешение;
- выписка из домовой книги продаваемой квартиры;
- выписки с лицевых счетов с отсутствием задолженности по обеим квартирам;
- разрешение на продажу, выданное нотариусом.
Порядок получения согласия опеки
Перед сделкой с долей ребенка заранее получают письменное разрешение органа опеки того района, где проживает семья. Предусмотрены следующие правила (процедура, порядок) продажи квартиры:
- заявители приходят с бумагами к инспектору, заполняется и заверяется заявление;
- готовое прошение передается с приложениями инспектору на проверку;
- 2-4 недели опека анализирует ситуацию, по итогам выдает результат (разрешение или отказ);
- продать долю в квартире можно, когда опека не имеет возражений.
Важно. Сотрудник отдела вправе вызвать родителей на собеседование, осмотреть жилплощадь, запросить дополнительные доказательства.
При оформлении заявления должны присутствовать лично оба родителя или опекуна, однако иногда это объективно невозможно. Ситуацию нужно подтвердить доказательствами:
- супруг находится за рубежом – необходимо его письменное согласие;
- мужа (жену) лишили родительских прав, он пропал – решение суда;
- супруг скончался – подтверждение регистрации смерти.
Если же родитель отказывается присутствовать, выдать согласие – придется обращаться за помощью к судье.
Регистрация сделки и перечень документов
Чтобы окончательно продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка, необходимо зарегистрировать сделку в Росреестре. Без регистрации у покупателя не возникнет права распоряжения, а сам контракт нельзя считать исполненным до конца.
Для регистрации понадобятся:
- Договор купли-продажи, удостоверенный у нотариуса.
- Передаточный акт, если сам договор не выполняет функции передаточного акта.
- Согласие супруги продавца на продажу – нотариальное.
- Разрешение органа опеки и попечительства на сделку.
- Документы на квартиру: выписка из ЕГРН (или свидетельство о праве собственности), технический и кадастровый план.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
- Справка о прописанных.
- Квитанция об оплате госпошлины 2 000 рублей за регистрацию.
Для регистрации сделки сторонам нужно лично подойти на прием к специалисту Росреестра или МФЦ. Записаться на прием лучше заранее по телефону или через интернет, чтобы не терять время в очереди. Регистрация займет от 5 до 14 рабочих дней.
Более удобный способ – в электронном виде через нотариуса, который удостоверял договор. Регистрация занимает 3 рабочих дня. Услуги нотариуса платные – до 3 000 рублей. Пошлина за регистрацию оплачивается дополнительно.
Основания для отказа в продаже квартиры
Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:
- покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
- новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
- новая доля меньше старой;
- в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
- новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
В соответствии с законодательством России сделки с имуществом несовершеннолетнего совершаются с обязательного предварительного согласия органов опеки и попечительства. Решение по одобрению готовящейся сделки принимается с учетом всех обстоятельств и в интересах прав ребенка. Согласно ст. 37 Гражданского кодекса РФ «Распоряжение имущества подопечного» и правовым актам, связанным с органами опеки и попечительства несовершеннолетнего, ребенок должен получить не менее того, что он имел в виде доли. Если отчуждается только доля, принадлежащая родителю, такого согласия не требуется.
Все нюансы прописываются в распоряжении органов опеки: какая площадь будет приобретаться, где ребенок будет прописан, в какой срок родителям необходимо предоставить в органы опеки документы, подтверждающие переход права на ребенка. Если этого не сделать, то органы опеки имеют право обратиться в другие инстанции для признания такой сделки недействительной в связи с нарушением распоряжения органов опеки и попечительства, говорит управляющий директор сети «Миэль» Мария Жукова.
«Взамен реализуемой квартиры или доли ребенку должна быть приобретена недвижимость площадью не меньше той, которой он располагал до продажи. Или второй вариант: после продажи квартиры рыночная стоимость долей несовершеннолетних собственников должна быть помещена на их личные счета с соблюдением условия наличия у них другого жилого помещения для проживания», — отмечает Жукова.
«Если доля была в размере 16 кв. м, то, соответственно, при приобретении другого имущества ребенок должен получить равноценные доли по стоимости, размеру того, чем он владел. В ином случае это будет уже ущемление права несовершеннолетнего, ухудшение его условий проживания, что может повлечь за собой отмену и признание договора недействительным в силу того, что были нарушены права несовершеннолетнего при отчуждении его имущества. Контроль осуществляется со стороны органов опеки и попечительства, в том числе и прокуратуры», — отмечает юрист агентства недвижимости «Азбука жилья» Елена Семенча.
В целом покупатели охотно идут на подобные сделки — удлиняются только сроки. Если квартира свободна, сделка может пройти за несколько дней. В случае привлечения органов опеки сроки проведения сделки растягиваются в среднем на 30 дней. Если объект интересен для покупателя, никаких препятствий к его приобретению в случае владения долей ребенка нет. Необходимо только соблюдение всех правил.
Выделение долей по материнскому капиталу
Определенные нюансы есть, когда привлекается материнский капитал. Если родители использовали маткапитал для приобретения жилья и по закону наделили детей долями в данном объекте, то дети являются собственниками наравне с родителями и в равных долях. Для продажи квартиры, где был использован маткапитал, нужно оформить соглашение, наделить обязательно долями детей, получить распоряжение органов опеки и попечительства, найти объект, который будет приобретаться.
«Если данные процедуры не провели, от такого объекта лучше отказаться. Это объект повышенной опасности, нарушение обязательств, которое дали Пенсионному фонду, — основание для признания сделки недействительной», — говорит юрист Семенча из «Азбуки жилья».
Например, родители купили квартиру с привлечением ипотечных средств. Перед последним погашением они намерены использовать материнский капитал. Привлекая данные средства, родители в Пенсионном фонде дают обязательство подписать соглашение об определении долей на всех членов семьи, включая несовершеннолетних. Ипотека погашается в том числе средствами маткапитала. Квартира выставляется на продажу, при этом родители не наделили детей долями. Подобные ситуации достаточно частые и являются грубейшим нарушением. Используя маткапитал, родители нарушили обязательства перед Пенсионным фондом — в итоге сделку могут признать недействительной.
Покупатель такой квартиры может себя обезопасить, только собрав полный пакет документов. Необходимо запросить справку из Пенсионного фонда о текущем счете, в которой поясняется, использованы средства маткапитала или нет. Также нужно взять в банке уведомление о том, привлекались ли средства маткапитала для погашения ипотеки.
Согласно статье 60 Семейного кодекса, лица младше 18 лет имеют право владеть имуществом. Но в соответствии со статьями 21 и 28 Гражданского кодекса, до наступления полной дееспособности распоряжаться таким имуществом может только мать, отец или оба (при наличии).
В период с 14 до 16 лет подростку разрешено проводить мелкие сделки, не требующие государственной регистрации. Получается, разрешение на продажу доли несовершеннолетнего сам он дать не может.
ВАЖНО! Как правило, собственность детей является совместной с родителями. И хотя последние являются законными представителями, права собственности на имущество сына или дочери они не имеют. Распоряжаться они могут лишь своими частями.
Поэтому, в соответствии со статьей 21 Федерального закона № 48-ФЗ от 24.04.2008, сделки с отчуждением имущества детей требуют предварительного разрешения органа опеки.
Как продать квартиру в долевой собственности?
Как быть, если ребенок не собственник, но прописан в квартире
«Многих покупателей пугает даже ситуация, когда несовершеннолетний не является собственником, но прописан в продаваемой квартире, – говорит Андрей Шевченко. – Но здесь нет ничего страшного, потому что ребенок или дети, временно или постоянно зарегистрированные в жилом помещении, не имеют на него никаких прав. Для продажи такой квартиры не требуется разрешение органов опеки, а также нотариальное удостоверение сделки.
Исключением является случай, когда такой ребенок остался без родителей, находится под опекой или попечительством и продажа затрагивает его права и охраняемые законом интересы. Например, в случае продажи опекуном квартиры несовершеннолетний лишается нормального места жительства».
Поэтому, если иное не предусмотрено договором купли-продажи, ребенка необходимо снять с регистрационного учета по месту жительства в продаваемой квартире. С соответствующим заявлением могут обратиться законные представители несовершеннолетнего в возрасте до 14 лет, либо сам несовершеннолетний, достигший возраста 14 лет.
«Надо заметить, что с продавцом лучше договариваться о снятии с регистрационного учета несовершеннолетних, а также всех, кто прописан в квартире, до сделки. Если это невозможно – например, продается единственное жилье и людям просто некуда выписаться – то в договоре купли-продажи следует прописать, в какие сроки зарегистрированные снимутся с регистрационного учета, а также указать, по какому адресу и на каком основании они будут зарегистрированы в дальнейшем», – говорит Андрей Шевченко.
Как правило, в договоре купли-продажи указывают срок в 14 дней, в течение которого старые жильцы, включая несовершеннолетних, обязуются выписаться и встать на регистрационный учет в другом месте.
Как продать квартиру с несовершеннолетним собственником доли без покупки
Невозможно просто продать квартиру, доля собственности в которой принадлежит не достигшему восемнадцатилетия ребенку.
Обладая с рождения полной правоспособностью, малолетние дети признаются законом ограниченно дееспособными, следовательно, особое внимание отводится защите их интересов.
Поскольку сами родители могут не знать всех тонкостей закона или намеренно пренебрегать ими, законодатель предписывает участие в сделках купли-продажи квартиры представителей органов опеки и попечительства.
Помимо прочего, для совершения такой сделки, потребуется получить нотариальное разрешение (лицензию).
Варианты продажи квартиры с долевой собственностью несовершеннолетнего ребенка
Хотя вариантов продажи обремененной долевой собственностью не достигшего 18 лет ребенка жилплощади много, можно выделить два общих случая:
- Семья не собирается приобретать новую квартиру после продажи старой. Как бы ни сложились обстоятельства, не достигший восемнадцати лет ребенок, должен получить равную отторгаемой долю в ином объекте недвижимости, к примеру, в квартире родителей мужа или жены;
- Приобретение новой квартиры в собственность осуществляется в одно время с продажей прежней. Доля ребенка в приобретаемой квартире сохраняется в полной мере, она может стать больше, но не меньше исходной.
В обоих случаях, родителям перед началом сделки следует озаботиться получением разрешения в органах опеки и попечительства, иначе договор купли-продажи будет расторгнут в ходе судебного заседания, а участники сделки понесут ответственность.
В органы опеки и попечительства необходимо будет предоставить бумагу, подтверждающую, что ребенок в итоге сделки получит долю, не меньшую исходной.
Чтобы сделка впоследствии не была отменена судом, родителям малолетнего собственника нужно заблаговременно уточнить у органов опеки и попечительства, можно ли продать квартиру, и какую недвижимость будет разрешено приобрести.
В частности, нельзя при продаже квартиры с долевой собственностью ребенка в качестве нового жилья приобрести ему комнату: малолетнему гражданину нельзя как жить одному, так и делить комнату с родителями или одним из них.
Доля ребенка должна сохраняться в полной мере – как процентной (если было 50%, то и в новой квартире должно быть столько же), так и метрической (нельзя в новом жилье оформить на ребенка 7 м2, если до этого было 12 м2). В противном случае, сделка не получит разрешения органов опеки и попечительства.
Порядок сбора и предоставления документов
В соответствии с Федеральным законом №172-ФЗ от 2 июня 2016 г., если не достигшему 18 лет ребенку принадлежит доля собственности в недвижимости, перед ее продажей потребуется получить заверенное нотариусом разрешение.
Чтобы получить такое разрешение, иначе называемое лицензией, к нотариусу должны обратиться оба родителя. Если у них нет времени или желания утруждать себя формальностями, родители могут обратиться к юристу, оформив на его имя доверенность, дающую право действовать от их имени.
Закон особо подчеркивает, что необходимо участие и матери, и отца, однако, возможны ситуации, когда один из родителей, по той или иной причине, не может прийти, в частности:
- он умер;
- он пропал без вести;
- родители разведены и один из них не имеет возможности явиться к нотариусу;
- отец или мать не согласны с продажей доли ребенка.
Такие ситуации не являются безвыходными, в частности, для получения нотариально заверенной лицензии, будет достаточно, по ситуации, следующих документов:
- свидетельство о смерти одного из родителей;
- постановление суда о признании матери или отца пропавшей (пропавшим) без вести;
- судебное решение о лишении родительских прав;
- оформленное в письменном виде согласие второго родителя на осуществление сделки, оно должно быть также заверено у нотариуса или, если родитель находится за пределами России, консульством РФ, расположенным в соответствующей стране.
После получения нотариального разрешения, родители (или один из них) приступают к сбору документов, требующихся для получения согласия органов опеки и попечительства.
Перечень документов для предоставления лучше уточнить заранее, чтобы избежать необходимости собирать недостающие бумаги.
В список непременно входят:
- паспорта матери и отца ребенка (законных представителей или лиц, осуществляющих опеку);
- свидетельство о рождении не достигшего восемнадцатилетия ребенка и паспорт, если тому исполнилось 14 лет;
- свидетельство о браке родителей;
- свидетельство о расторжении брака, если имел место такой факт;
- заявление о получении разрешения (подписывается обоими родителями в присутствии сотрудника органов опеки и попечительства);
- согласие достигшего 14 лет ребенка на продажу своей доли в квартире;
- предварительный договор на покупку нового жилья с указанием отходящей в собственность ребенка доли;
- заблаговременно полученное нотариальное разрешение на продажу старой квартиры;
- технический паспорт старого жилья;
- выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимость (ЕГРП) на продаваемую родителями квартиру;
- выписки из домовых книг на приобретаемое и отчуждаемое жилье;
- выписки из лицевых счетов на обе квартиры;
- документ (квитанция) об уплате государственной пошлины.
Все вышеуказанные документы требуются органам опеки и попечительства для изучения законности совершаемой сделки.
По окончании исследования бумаг, родителям будет выдано разрешение на продажу и приобретение жилья, или будет отказано в выдаче такого разрешения.
Отказ в выдаче разрешения зависит от мнения инспектора и сложившейся в целом вокруг сделки ситуации, однако, собирающимся продать квартиру собственникам, необходимо представлять наиболее распространенные ситуации:
- в районе расположения приобретаемой квартиры нет необходимых элементов инфраструктуры (школы, детского сада);
- планируется приобрести еще не введенное в эксплуатацию жилье (в новостройке);
- в приобретаемой квартире нет удобств (канализации, системы подачи воды и т.д.) или их меньше, чем в продаваемой;
- имеющееся у собственников жилье продается полностью, в новое приобретается в рассрочку;
- в сделке одновременно присутствуют и дарение, и продажа недвижимости.
С другой стороны, склонить мнение органов опеки и попечительства на свою сторону родители могут, доказав, что новое жилье:
- расположено в более экологически чистой зоне или на территории с лучшим климатом;
- включено в лучшую, чем старое, инфраструктуру (ближе расположена школа или садик, больше необходимых магазинов, удобнее добираться до автобусных остановок);
- находится в районе, при переезде в который отец и/или мать в результате трудовой деятельности станут получать больший доход.
После получения одобрения органов опеки и попечительства, собственники могут договариваться с контрагентами о порядке завершения сделки.
При получении отказа в разрешении на осуществление сделки у родителей, в зависимости от ситуации, есть несколько вариантов действий:
- Указать представителю органов опеки и попечительства на неправильность принятого решения (например, если вместо основного договора купли-продажи представлен предварительный договор, это не является основанием для отказа);
- Оспорить отказ в суде. В этом случае, истец (родители ребенка или их законный представитель) подает соответствующее заявление с тем же пакетом документов, что он предоставлял в органы опеки и попечительства. Ответчиком выступает принявший решение об отказе орган;
- Ребенок может быть признанным полностью дееспособным с 16 лет, если он женится (или выйдет замуж), станет индивидуальным предпринимателем или официально устроится на рабочее место с полным соцпакетом. Тогда согласие органов опеки и попечительства уже не потребуется;
- Самый простой, но долгий способ – дождаться, пока ребенок достигнет 18 лет.
Если после продажи объекта недвижимости не планируется приобретать новое жилье, возможно, также с согласия органов опеки и попечительства, оформить на ребенка до 18 лет счет в банке и перевести на него денежный эквивалент доли собственности. Снять деньги с такого вклада может только сам ребенок по достижении совершеннолетия.
Порядок действий после подачи документов в органы опеки и попечительства:
- Дождаться выдачи разрешения на сделку или получения отказа. Органы опеки и попечительства должны принять решение в течение 14 дней со времени подачи собственниками заявления с пакетом документов;
- Проверить правильность составления документа. В выданном разрешении, помимо согласия органа, непременно приводятся адреса продаваемой и приобретаемой квартир;
- При получении разрешения, собственникам необходимо сняться с регистрационного учета. И если с выпиской родителей проблем не возникнет, выписать ребенка до 18 лет, является он собственником или нет, без согласия тех же органов невозможно. Если это условие нарушено, сделку не зарегистрируют в Регистрационной палате;
- Оформить и нотариально заверить основной договор купли-продажи вместе с актом приемки-передачи квартиры. Следует особенно тщательно отнестись к правильности составления этих бумаг;
- Подать в Регистрационную палату заявления на регистрацию обеих операций: приобретения нового жилья и продажи старого. Получить соответствующие выписки из ЕГРП;
- Встать на учет по новому месту жительства, представив необходимые документы в УФМС;
- Ознакомить органы опеки и попечительства с копиями договоров купли-продажи.
Купля продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребёнка. Риски покупателя
Если вы – покупатель и боитесь потерять в деньгах при покупке квартиры, учтите тонкости, не отдавайте задаток, пока не удостоверитесь в чистоте квартиры.
Как определить чистоту квартиры
- закажите в Росреестре выписку из ЕГРП на квартиру или пусть её (свежую) предоставит продавец (смотрите – нет ли малолетних собственников);
- если есть, у продавца на руках должно быть письменное разрешение органа опеки на продажу;
- посмотрите в свидетельство на собственность – если документ-основание это договор приватизации, а в квартире прописан ребёнок, повод задуматься о возможности признания сделки недействительной;
- в договоре купли-продажи определите срок, в который все прописанные выпишутся из квартиры.