Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бизнес процесс заключения договора аренды». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:
— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.
— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.
— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.
ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ
- Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
- Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
- После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
- В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
- Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
- Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ОФЕРТЫ
- Акцепт Оферты Заказчиком в соответствии с п. 1.3. настоящей Оферты, влечет заключение Договора оказания юридических услуг на условиях Оферты (статья 438 Гражданского Кодекса РФ).
- Договор вступает в силу с момента Акцепта Оферты Заказчиком и действует:
- до момента исполнения Сторонами обязательств по Договору, а именно оплаты Заказчиком стоимости Услуг и оказания Исполнителем юридических услуг, акцептированных Заказчиком.
- до момента расторжения Договора.
- Исполнитель оставляет за собой право внести изменения в условия Оферты и/или отозвать Оферту в любой момент по своему усмотрению. В случае внесения Исполнителем изменений в Оферту, такие изменения вступают в силу с момента опубликования, если иной срок вступления изменений в силу не определен дополнительно при их опубликовании.
Как реализовано управление арендой в системе АрендаСофт?
Программа АрендаСофт призвана устранить указанные проблемы. Система содержит весь необходимый функционал для управления арендой объектов недвижимости:
- Работа с клиентской базой. Хранение информации о каждом клиенте осуществляется в одном месте на облачном защищенном сервере, все данные подгружаются автоматически, менеджеру остается только следить за их корректностью и при необходимости вносить правки;
- История взаимодействия с каждым клиентом. Программа содержит инструменты для организации воронки продаж – от получения лида до заключения договора. За карточкой каждого клиента закрепляются договора, документы по совершенным им платежах. В системе можно просматривать, своевременно ли арендатор вносит арендную плату, есть ли текущие задолженности, были ли задолженности ранее. Программа предоставляет возможности для записи всех звонков по каждому клиенту;
- Работа с документами. Система позволяет заводить шаблоны договоров и счетов, автоматически формировать документы по каждому клиенту, рассылать готовую документацию арендатором всего в один клик; Работа с объектами недвижимости. В систему можно внести каждый сдаваемый объект недвижимости, следить за заполненностью в режиме реального времени, закреплять за каждым объектом арендатора;
- Финансы и платежи. Программа позволяет обрабатывать платежи, следить за дебиторской задолженностью, выставлять счета, есть интеграция с банками.
Также в АрендаСофт есть статистические инструменты, реализована возможность контроля за работой сотрудников. Все финансовые потоки собираются в одном месте. Это открывает новые возможности для анализа эффективности бизнеса и поиска путей увеличения прибыли.
Если ее размер не указан, договор не действителен. Если вы заключили сделку по аренде без оплаты, необходимо заключать другой тип документа – договор безвозмездного пользования.
Способ и размер арендной платы устанавливает арендодатель. Существует несколько форм арендной платы, предусмотренных законом – фиксированная сумма, ответная услуга, проведение арендатором ремонта в счет оплаты за эксплуатацию помещения и другие. Менять условия и формы оплаты можно не чаще раза в 12 месяцев. Но существуют обстоятельства, в которых арендатор имеет право требовать снижения суммы, например, при ухудшении состояния помещения.
Заранее уточните, какая из сторон оплачивает коммунальные платежи, услуги связи и охрану, уборку помещения и прилегающей территории. Нередки случаи, когда арендодатель после заключения договора пытается «повесить» эти статьи расходов. Если вы обговорили эти моменты заранее и зафиксировали их в договоре, защищать свои интересы будет намного проще.
Самый распространенный график оплаты аренды – ежемесячные отчисления в наличной или безналичной форме. Если платите наличными, обязательно требуйте от арендодателя документ, который подтверждает уплату. Вы должны знать, что несвоевременная оплата аренды более двух раз подряд становится законным основанием для расторжения договора до истечения оговоренного срока.
Что должно быть указано в договоре
Помимо срока сдачи квартиры, в договоре обязательно должны быть прописаны следующие пункты:
- Ф. И. О. и паспортные данные нанимателя и наймодателя (и их нужно сверить);
- Ф. И. О. и паспортные данные всех, кто будет жить в квартире;
- точные данные (адрес, этаж, номер) и параметры квартиры (площадь, количество комнат);
- права и обязанности сторон;
- срок и стоимость найма и порядок оплаты. Рассчитываться можно наличными или переводом на карту — как договоритесь. Исключение — если квартиру оплачивает компания для своего сотрудника. В этом случае надо решить (и прописать это в договоре), кто будет платить подоходный налог 13%. Обычно это делает юрлицо, которое оплачивает квартиру. Как правило, при заключении договора наниматель отдаёт деньги за первый месяц проживания плюс страховой депозит, равный сумме ежемесячного платежа. Это гарантия сохранности квартиры и имущества для хозяина. Если жилец ничего не испортит, он получит страховой депозит обратно при выселении. Кроме того, обычно наниматель платит за свет и воду по счётчикам, интернет и телефон. А наймодатель оплачивает ЖКУ. Иногда в ежемесячные платежи входят ещё услуги консьержа и парковка — стоит обговорить, кто будет рассчитываться за них;
- условия пересмотра платы за жильё. Как правило, в договоре указывают, что менять стоимость проживания в одностороннем порядке нельзя. И если собственник решит накинуть несколько тысяч в середине срока аренды, ему придётся согласовать это с нанимателем, а вот просто поставить его перед фактом не получится. Условия договора должны соблюдаться в течение всего периода его действия;
- условия и порядок досрочного расторжения договора. Договор расторгается, если одна из сторон не соблюдает его условия. Например, если наниматель обязался не заводить животных, а потом оказалось, что у него здоровенная собака, которая уже погрызла половину мебели. Или хозяин вместо оговоренного одного визита в месяц приходит, когда вздумается, да ещё и открывает дверь своим ключом. Если собственник недоволен своим жильцом, он просит его освободить квартиру — обычно на это дают месяц. Если недоволен наниматель, он тоже говорит об этом собственнику и съезжает в течение месяца. Если к соглашению они не придут (например, жилец не захочет съезжать), решать вопрос придётся через суд. Без решения суда насильно выселить никого не получится, даже при нарушении условий договора. В этом случае надо понимать, что судебный процесс может затянуться и на полгода (переносить заседание будут, например, каждый раз, когда ответчик пропускает слушания), и доверить вести его стоит юристу. На практике собственники обычно выставляют вещи квартиранта за дверь и меняют замки. Однако принципиальный жилец тоже может подать в суд, а аферист — придумать историю, как при «выдворении» его вещей из квартиры, было что-то испорчено или украдено (большая сумма денег, например) и требовать деньги за отзыв заявления из органов. Это грозит собственнику длительными разбирательствами;
- штрафные санкции. Они обычно касаются задержек оплаты — в договоре стоит прописать, сколько пени будет «капать» за каждый день просрочки;
- количество визитов собственника. Оптимальный вариант — ограничить эти визиты одним в месяц, в противном случае не исключено, что хозяин квартиры будет наведываться с проверками часто и без предупреждения;
- описание того, что можно и нельзя делать в квартире (например, курить, делать ремонт, заводить животных или вешать на стены картины без разрешения владельца). По большому счёту наймодатель может запретить всё, что захочет (квартира-то его), и только нанимателю решать, согласен он с этими или нет. Если жилец не будет выполнять прописанные в договоре условия, договор может быть расторгнут.
После длительного использования помещения для оказания услуг или продажи товаров под определенным торговым знаком у «адреса» как такового возникает самостоятельная ценность. Потребители привыкают получать необходимые услуги (товары) в данном месте, и даже если торговая марка, под которой предоставляются такие услуги, изменится, большинство потребителей, скорее всего, окажутся рабами привычки и продолжат нести свои деньги именно по этому адресу.
Таким образом, в интересах лица, которое выстраивает франчайзинговую сеть, обеспечить использование помещения для осуществления деятельности под его брендом, даже если конкретный франчайзи по тем или иным причинам больше не сможет вести бизнес.
Основная проблема заключается в том, что договор аренды помещения связывает двух конкретных лиц, и в случае его прекращения собственник помещения сможет передать заветное помещение иному лицу, в том числе конкурирующей сети. Кроме того, замыслить недоброе может и сам франчайзи, расторгнув договор коммерческой концессии и начав оказывать аналогичные услуги под иным товарным знаком (своим собственным или конкурирующей франчайзинговой сети).
Для исключения подобных ситуаций у правообладателя имеются два варианта построения отношений:
- Договор аренды помещения заключает правообладатель и затем предоставляет помещение в субаренду франчайзи;
- Помещение получает в аренду франчайзи, а правообладатель является третьей стороной в таком договоре аренды и получает опцион на заключение договора аренды в отношении помещения.
Ниже подробно рассмотрим оба варианта:
1. Правообладатель-арендатор
Основной риск для франчайзера, когда он становится арендатором помещения, – это риск повреждения или гибели помещения. При этом франчайзер будет отвечать по этому риску непосредственно перед собственником (арендодателем) помещения [1]. Переложить данный риск на франчайзи не получится [2]. Конечно, по договору субаренды за повреждение или гибель помещения перед франчайзером будет отвечать франчайзи, но, в случае если после какого-либо происшествия франчайзи исчезнет или окажется неплатежеспособным, правообладатель все равно будет должен компенсировать убытки (а, может быть, и заплатить неустойку) собственнику помещения и сослаться на невыплату со стороны франчайзи не получится.
То же касается и иных обязанностей по договору. Правообладатель должен будет вносить арендную плату, обеспечительные платежи, выплачивать неустойки и исполнять все прочие договорные обязанности, даже если субарендатор-франчайзи обанкротился или просто не исполняет свои обязательства по договору субаренды.
Однако данные риски не всегда столь значительны и могут быть минимизированы за счет включения следующих условий в договор субаренды с франчайзи.
Арендная плата
Если франчайзер не планирует зарабатывать на разнице в арендной плате, а единственной его целью является удержание контроля над помещением, то в договоре можно предусмотреть, что франчайзи-субарендатор исполняет обязанность по внесению арендной платы непосредственно в адрес собственника помещения. Это позволит технически упросить взаимоотношения сторон. Однако необходимо понимать, что лицом, обязанным вносить арендную плату по договору с собственником, все равно остается правообладатель, просто его обязанность может исполнять третье лицо (франчази-субарендатор). То есть, требовать арендную плату и неустойку за ее несвоевременное внесение собственник все равно будет с правообладателя.
При этом рекомендуем установить срок исполнения обязанности франчайзи по перечислению арендной платы как минимум на несколько дней ранее, чем срок внесения арендной платы по договору между франчайзером и собственником помещения. Это позволит франчайзеру своевременно внести арендную плату из собственных средств и избежать начисления неустойки, если франчайзи не исполнит обязанность по оплате. Кроме того, неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора [3].
Обеспечительный платеж
Стандартным для арендных отношений способом обеспечения обязательств является обеспечительный платеж [4]. Смысл этого инструмента сводится к тому, что арендатор заранее перечисляет некую сумму арендодателю (обычно арендная плата за 2-3 месяца), и если потом арендатор не исполнит какое-либо обязательство в срок (внесение арендной платы, возмещение ущерба, причиненного помещению и пр.), то арендодатель сможет зачесть в счет исполнения соответствующую сумму из обеспечительного платежа.
При этом если нарушений договора не будет, то по общему правилу обеспечительный платеж вернется арендатору, но стороны могут договориться и об обратном. Также стороны могут установить, что после каждого зачета средств из обеспечительного платежа арендатор обязан восполнить его до первоначального размера.
Если в договоре аренды между собственником помещения и правообладателем есть условие об обеспечительном платеже (а данный инструмент имеет широкое распространение на практике), то правообладателю необходимо включить подобное условие и в договор субаренды с франчайзи, чтобы не пришлось наполнять обеспечительный платеж собственными средствами. Размер обеспечительного платежа по договору субаренды зависит от взаимоотношений сторон, но представляется, что он должен быть не меньше платежа, вносимого по договору аренды. Мы также рекомендуем указать срок внесения и восполнения обеспечительного платежа по договору субаренды на несколько дней ранее, чем аналогичный срок по договору аренды, чтобы франчайзер смог не допустить нарушения условий договора аренды.
Право передавать помещение в субаренду
По общему правилу объект передается в субаренду только с согласия арендодателя [5]. И если получение согласия на передачу помещения в субаренду первому франчайзи не должно вызвать трудностей, поскольку будет получаться практически одновременно с заключением договора аренды, то передача помещения второму и последующим франчайзи может состояться через несколько лет. К этому моменту отношения между собственником помещения и правообладателем могут претерпеть существенные изменения, и собственник по тем или иным причинам может отказать в предоставлении необходимого согласия. При этом правообладатель будет вынужден арендовать помещение (соответственно и вносить арендную плату) весь оставшийся срок, не имея возможности передать данное помещение своим франчайзи.
Для исключения данного риска, необходимо включить в договор аренды условие о том, что собственник помещения дает свое согласие на передачу арендатором (правообладателем) помещения в аренду третьим лицам по своему усмотрению на протяжении всего срока действия договора аренды.
Право на односторонний отказ от договора
Не исключено возникновение такой ситуации, когда по тем или иным причинам франчайзи больше не может продолжать ведение бизнеса. При этом самостоятельного интереса в аренде помещения у правообладателя нет. По общему правилу арендатор будет обязан продолжать арендовать помещения и исполнять все обязанности по договору и описанные выше риски до окончания срока действия договора.
Чтобы исключить этот риск, в договоре аренды необходимо предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды [6]. Конечно, для франчайзера было бы идеальным предусмотреть безусловное право на односторонний отказ, то есть право отказаться от договора вне зависимости от наступления каких-либо условий, просто уведомив собственника помещения за определенный договором срок. Однако далеко не каждый собственник будет готов сдавать помещение на таких условиях.
Поэтому, скорее всего, в данном вопросе придется искать компромисс. Можно, к примеру, предусмотреть возможность отказа от договора в случае прекращения договора коммерческой концессии с конкретным франчайзи. Также законодательство предусматривает возможность установить плату за отказ от договора [7]. Если стороны смогут договориться о включении в договор подобного условия, то правообладатель, если что-то пойдет не по плану, сможет прекратить аренду, просто выплатив согласованную сумму, а собственник помещения получит компенсацию убытков на период поиска другого арендатора.
Улучшение помещения
Поскольку франчайзинговая сеть подразумевает приблизительно одинаковое оформление всех помещений в арендованном помещении, в помещении придется проводить отделочные работы, а, скорее всего, также перепланировки и переоборудование.
Соответственно, право производить строительно-монтажные работы, включая перепланировки и переоборудование помещения, необходимо, в первую очередь, предусмотреть в договоре аренды между правообладателем и собственником помещения.
Если обязанность по приведению помещения в соответствие с требованиями франшизы возложена на франчайзи, то в договор субаренды правообладатель может включить уже более подробные требования к таким строительно-монтажным работам, включая сроки их выполнения, цветовую схему оформления, места размещения логотипов и пр. Если подобные условия уже содержатся в договоре коммерческой концессии, то в договоре субаренды можно просто сделать ссылку на соответствующие положения.
Также правообладатель может предусмотреть в договоре субаренды, что франчайзи не будет иметь право на получение компенсации стоимости неотделимых улучшений помещения. При отсутствии подобного условия такую компенсацию выплатить придется [8].
2. Франчайзи-арендатор
Основным достоинством данной схемы является отсутствие у правообладателя рисков повреждения или гибели помещения, а также отсутствие финансовых рисков, связанных с невнесением арендной платы франчайзи. Поскольку франчайзи получит помещение в аренду, именно он и будет нести указанные риски. В то же время, у данной схемы есть и свои минусы. Пожалуй, основным из них является отсутствие каких-либо обязательств у собственника помещения перед правообладателем. Данное обстоятельство влечет следующие риски:
- При прекращении договора по любым основаниям у собственника не будет обязанности заключить аналогичный договор с правообладателем или другим франчайзи;
- Договор аренды может быть изменен по соглашению между собственником помещения и франчайзи-арендатором.
Оба риска могут привести к исключению помещения из франчайзинговой сети и использованию помещения конкурентами. Попробуем минимизировать данные риски за счет различных договорных конструкций.
Общее представление об арендном бизнесе
Как правило, объект недвижимого имущества приобретается с учетом наличия заключенного договора аренды. Но бывают ситуации, когда приобретается «чистый» объект, что обусловливает необходимость для собственника поиска арендатора. В этом случае срок окупаемости объекта увеличивается, что должен иметь в виду собственник.
Перед совершением сделки по приобретению недвижимого имущества покупатель проводит анализ рынка, определяет риски и срок окупаемости. Влияние на привлекательность объекта оказывают район расположения, вид разрешенного использования, наличие или отсутствие заключенного договора аренды, надежность арендатора, планы города относительно района, в котором расположен объект, стоимость объекта, его физическое состояние.
Анализ указанных показателей может проводить как сам покупатель, так и аналитики по заданию покупателя. Срок окупаемости может определить оценщик, обладающий соответствующими знаниями. Такой анализ может уже быть готов при приобретении объекта через риэлтерское агентство, что свидетельствует о сервисе.
Если говорить о Москве, то приличной популярностью пользуются объекты, расположенные в ЦАО. Но стоит иметь в виду, что стоимость приобретения таких объектов выше, нежели в других округах. Также необходимо принимать во внимание действия властей по благоустройству улиц, которые прямым образом отражаются на извлечении прибыли от объекта.
Перед совершением сделки покупатель должен для себя решить вопрос с субъектом оформления права собственности: физическое или юридическое лицо. Выбор осуществляется исходя из особенностей режима налогообложения, способов защиты объекта, налогообложения получаемого дохода и прибыли, получаемой при его продаже.
Сопровождение арендного бизнеса
Как таковое сопровождение арендного бизнеса можно рассматривать с позиции субъектов, обеспечивающих такое сопровождение. Речь идет о риэлторах и юристах. Разница между ними заключается в фундаментальном восприятии данного процесса со стороны риэлтора и юриста.
Риэлтор ориентирован на сам процесс, тогда как юристу важна юридическая безопасность. Безусловно, это не означает, что риэлтору не важна безопасность. Он также заинтересован в совершении сделки надлежащим образом. Ключевым моментом является фундаментальное образование: юридическое. Именно оно в совокупности с судебной практикой позволяют юристу в максимальной степени выявить возможные риски, минимизировать их или полностью устранить.
Кроме того, юрист-практик имеет возможность формировать договорные условия с учетом судебной практики, что позволяет идти «в ногу со временем» и учитывать актуальность применения законодательства.
Конечно, можно использовать типовые формы договора аренды, но это не единственный вариант поведения. Более того, конкретная ситуация требует отступления от формальности и учесть индивидуальные условия. Поэтому в каждой ситуации целесообразно использовать индивидуально разработанные договорные условия аренды.
Кроме того, сопровождение арендного бизнеса можно рассматривать применительно к ситуации заключения договора аренды, а также к сложившейся ситуации после заключения договора.
Сопровождение процесса заключения договора аренды обусловливает необходимость проверки арендатора, подготовки договора аренды и обеспечение его подписания. Особенности данного процесса были рассмотрены ранее.
Процесс сопровождения арендного бизнеса после заключения договора аренды заключается в реагировании на действия арендатора: правильное применение мер самозащиты, подготовка претензий, исковых заявлений и участие в судебных заседаниях.
Действия арендатора, которые могут потребовать реагирования со стороны собственника могут заключаться в задержке внесения арендной платы, использования имущества не по назначению, передаче имущества в субаренды в отсутствие согласия собственника. Указанные действия не должны оставаться без надлежащей реакции со стороны собственника.
В таких ситуациях помощь квалифицированного юриста будет крайне необходима. Безусловно, собственник может самостоятельно подготовить претензию и передать ее арендатору, но крайне важно изначально формировать правовую позицию, с которой впоследствии можно отстаивать свои права в суде. Данная задача может быть выполнена при условии понимания духа закона, а также знания особенностей судебной практики.
Права кредиторов при аренде предприятий
При заключении договора аренды все кредиторы арендодателя должны быть уведомлены им в письменном виде о совершении сделки до момента передачи предприятия арендатору.
Если кредитор не был уведомлен о передаче в аренду бизнеса надлежащим образом, то он имеет право подать исковое заявление о прекращении или досрочном исполнении обязательства арендодателем, а также о возмещении убытков, возникших в связи с отсутствием уведомления.
Также, в силу п. 4 ст. 657 ГК РФ, стороны договора аренды предприятия несут солидарную ответственность за неисполнение обязательств, переведенных арендодателем на арендатора без согласия на то кредиторов.
Из вышеизложенного следует, что при предоставлении в аренду предприятия, необходимо соблюсти процедуру уведомления всех кредиторов. При невыполнении таких действий, у арендатора и арендодателя могут возникнуть значительные финансовые потери.
Расходы арендатора при аренде бизнеса
В рамках аренды бизнеса арендатор и арендодатель несут соответствующие расходы. Их распределение между контрагентами регулируется нормами законодательства, а также условиями договора.
Как сдать квартиру, если среди собственников несовершеннолетние?
Если среди собственников жилья есть несовершеннолетние, для заключения договора найма или аренды потребуется разрешение органов опеки. Если ребенок только зарегистрирован в квартире, но не выступает совладельцем, такое разрешение не понадобится. Обычно его можно получить в муниципалитете, а в Москве — в отделе социальной защиты по месту жительства несовершеннолетнего. Это займет максимум 15 дней. Правда, родители или опекуны не смогут воспользоваться средствами от сдачи квартиры внаем или в аренду, пока ребенок не достигнет совершеннолетия. Им придется открыть в банке специальный счет на имя ребенка, на который будет поступать выручка от сдачи квартиры.
Что нужно отражать в отчетности?
В бухгалтерской (финансовой) отчетности организации подлежит раскрытию с учетом существенности:
а) характер деятельности организации, связанной с договорами аренды;
б) проценты, начисленные на задолженность по арендным платежам;
в) основание и порядок расчета процентной ставки;
г) допущения, использованные при определении переменных арендных платежей;
д) доходы и расходы, относящиеся к переменным платежам, которые не учитываются при оценке задолженности по аренде;
е) затраты, связанные с произведенными улучшениями предмета аренды, и порядок их компенсации;
ж) потенциальные денежные потоки, обусловленные договором аренды до даты предоставления предмета аренды;
з) ограничения использования предмета аренды, обусловленные договором аренды (в частности, необходимость соответствия определенным финансовым показателям);
и) иная информация о влиянии договоров аренды на финансовое положение организации, финансовые результаты ее деятельности и движение денежных средств, необходимая пользователям бухгалтерской (финансовой) отчетности для принятия экономических решений.
При этом важно обратить внимание на переходные положения стандарта. Стандарт обязателен к применению, начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год. Организация может принять решение о применении настоящего Стандарта до указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.
Снижение стоимости арендной платы
Снижение стоимости арендной платы в новом стандарте не указаны. Однако в условиях неопределенности понятно, что многие арендаторы не справляются с затратами.
Такие проблемы существовали и ранее.
Еще до принятия карантинных мер в виде закрытия ресторанов уровень их посещения имел критическое падение. Эта тенденция прослеживалась не только в России, но и во всем мире. Иными словами, даже когда заведения еще были открыты и какие-либо ограничения на их посещение отсутствовали, коронавирусная ситуация оказала ощутимое влияние.
В этой связи арендаторы естественно будут вынуждены или снижать издержки или закрывать бизнес.
Договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы в полном объеме или в части (ст. 328 ГК РФ).
При неполучении по независящим от арендатора обстоятельствам предусмотренного договором аренды предоставления в виде права беспрепятственного пользования имуществом в полном объеме ценность такого предоставления для арендатора снижается. В такой ситуации арендатор в целях соблюдения принципа эквивалентности вправе требовать пропорционального уменьшения арендной платы.
В такой ситуации арендатор вправе рассчитывать лишь на снижение арендной платы и только в исключительных случаях на ее снижение до 0 рублей – до полного освобождения. Такой подход направлен на разумное, с точки зрения законодателя, распределения экономических рисков сторон в условиях пандемии COVID-19.
В бухгалтерском учете в этом случае необходимо учитывать без ставки дисконтирования, а по реальной арендной плате.
Период, за который арендатор вправе требовать снижения арендной оплаты, обозначен в ч. 3 ст. 19 ФЗ-98 как весь 2020 год.
Если арендатор имел доступ к помещению, продолжал свою деятельность, однако арендуемое имущество не могло полноценно использоваться по целевому назначению, согласованному в аренде (например, фактически было перепрофилировано для других целей (ресторан в кухню для приготовления еды на вынос; магазин электроники в пункт выдачи товаров и т.д.), то он также вправе рассчитывать на уменьшение арендной платы на основании ч. 3 ст. 19 ФЗ-98. В поддержку этой позиции можно ссылаться на Обзор по отдельным вопросам судебной практики, связанным с применением законодательства и мер по противодействию распространению на территории Российской Федерации новой коронавирусной инфекции (COVID-19) № 2 от 30.04.2020 г., где отмечено, что основанием для уменьшения является невозможность использования имущества по изначально согласованному назначению (вопрос 5). Иными словами, возможность ресторана работать на вынос, хотя и не свидетельствует о полной невозможности использовать арендуемое имущество, однако не может быть признано использованием имущества по изначально согласованному назначению.
Дополнительным правовым основанием для снижения арендной платы в связи с невозможностью полноценного использования имущества по изначально согласованному назначению является п. 4 ст. 614 ГК РФ. Из указанной нормы следует, что арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. А вот в новом стандарте такие особенности отсутствуют, поэтому бухгалтеру необходимо исходить именно из правовых особенностей.
Ордерная схема движения оборудования
Ордерная схема применяется достаточно редко. Смысл ее в том, что мы вначале в офисе заключаем сделку, описываем условия. После заключения сделки выдаем оборудование на складе. Т.е. разделяем процессы заключения сделки и подбор оборудования.
При возврате оборудования вначале оформляем поступление на склад. После – закрываем сделку в офисе, проводим взаиморасчеты.
Вопрос: Применяется в организации ордерная схема?
Совет: Если у вас небольшое предприятие, оформляются документы и выдается оборудование одновременно, то никакой ордерной схемы применять не нужно. Напротив, если у вас физически разделены офис и склад, если через склад движется большой объем оборудования, если процессы ввоза-вывоза занимают много времени, то, скорее всего ордерная схема будет полезна.
Похожие записи: