Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор найма доли квартиры мало чем будет отличаться от договора найма на жильё целиком. Он должен содержать ФИО сторон сделки, их паспортные данные, обязанности и права как жильца, так и собственника. В качестве предмета аренды будет указана доля (конкретная комната с её площадью или дробное обозначение доли собственности, например, ⅓ ), которая находится в квартире по конкретному адресу на основании свидетельства о праве собственности арендодателя. Этот документ обязателен: он подтверждает возможность распоряжаться частью квартиры. Также все собственники должны быть в курсе размера и порядка оплаты аренды, что тоже будет прописано в договоре.
Правильное оформление сделки
Чтобы юридически корректно сдать комнату в квартире с долевой собственностью, надо предпринять несколько сложных последовательных шагов.
- Для начала надо в письменном виде уведомить о своём желании других владельцев квартиры — с указанием размера арендной платы и прочих требований. Как и в случае с продажей, надо предложить оставшимся собственникам стать арендаторами на оговорённых арендодателем условиях (для этого и нужно описывать их в уведомлении).
- Далее последует ответ (потребуйте его также в письменном виде). Он должен содержать либо согласие на аренду по указанным требованиям, либо отказ от предложения.
- После попросите других собственников подписать разрешение на сдачу квартиру третьим лицам.
- Когда разрешение сдавать в аренду долю помещения будет получено, нужно установить правила пользования общей площадью (кухня, санузел). Заранее определите порядок расчёта и оплаты коммунальных услуг.
- В случае отказа на запрос об аренде при долевой собственности есть небольшая надежда на суд. Арендодатель должен обратиться с требованием получить возможность сдавать долю в квартире. Не забудьте приложить копии уведомлений и письменного отказа от других собственников.
- Если же согласие получено, поздравляем: можно оформлять договор!
Как правильно платить налог и кто его платит?
В соответствии со ст. 209 НК РФ, объектом налогообложения НДФЛ признается доход, полученный налогоплательщиками от источников в Российской Федерации и (или) от источников за пределами Российской Федерации – для физических лиц, являющихся налоговыми резидентами Российской Федерации.
Согласно ст. 208 НК РФ, к доходам от источников в Российской Федерации относятся в том числе доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации. Налоговая ставка равна 13 %.
То есть собственник квартиры, которая сдается в наем, обязан уплачивать НДФЛ в размере 13% от полученного дохода.
Для того, чтобы разобраться, кто из собственников должен уплачивать НДФЛ и в каком размере, необходимо обратиться к условиям договора найма.
В договоре собственникам жилого помещения надлежит указать размер доли каждого собственника в праве общей собственности. Также необходимо установить, какую часть денежных средств от суммы оплаты получит каждый из собственников жилого помещения. По общему правилу, размер оплаты, которую получит каждый из собственников, равен размеру его доли в праве общей собственности. Однако, соглашением сторон собственники могут изменить данное положение.
Именно от этого соотношения и нужно исходить при решении вопроса, кто и в каком размере платит НДФЛ. Например, у квартиры 2 собственника, каждому из них принадлежит 1/2 доли в праве общей собственности. В договоре они могут установить, что в этом же соотношении будут делить и оплату. Соответственно каждый из собственников будет уплачивать НДФЛ с 1/2 суммы полученных по договору денежных средств.
Предостережения и советы
Если определить и закрепить часть квартиры за каждым участником жилой собственности невозможно согласно его доли, указанной в правоустанавливающих документах, то некоторые из них получат фактически меньшую часть, чем предусмотрено документами на собственность.
Собственники, которые получили не полную положенную им часть, могут требовать компенсацию на часть своей, не полученной согласно распределению, доли от других участников.
Может сложиться ситуация, что квартиросъемщик будет занимать комнату большую по размеру, чем размер части в праве на жилую площадь арендодателя. Поэтому, перед заключением договора аренды на долю в квартире, наниматель должен письменно обсудить раздел размера арендной платы между всеми участниками.
В случае несоблюдения правил договора каждый из членов совместного имущества может стать инициатором расторжения договора найма.
От суммы полученного дохода нужно будет заплатить в бюджет государства налоги.
Сдавать в аренду свою часть в праве на жилую площадь дело хлопотное, но осуществимое. Главное, уметь довести до совладельцев путем совместной договоренности полученных в будущем ими выгод от такой сделки.
Что такое доля в квартире
С юридической точки зрения квартира, разделенная на доли, является предметом общедолевой собственности, а порядок владения и распоряжения долями подробно прописан в соответствующем разделе Гражданского кодекса РФ.
Доля – это, конечно же, часть квартиры, однако она может быть конкретно определена, например, изолированная комната с конкретной площадью, но может быть выражена в виде численного значения к общему количеству собственников, например, 1/3 – если собственников 3 человека.
Однако помним, что квартира делится на жилую и нежилую площадь – кухня, ванная, туалет, коридоры, лоджии, балконы. Нежилая площадь также принадлежит собственникам в тех же долях что и жилая, однако право пользования нежилыми помещениями есть у всех проживающих.
Порядок выделения доли в квартире: процедура, нюансы, регулирование / Правоведус
Начнем с того, что порядок общей долевой собственности регламентируется статьей 244 Гражданского кодекса РФ. Следует разграничивать такие понятия, как долевая собственность, когда для каждого из собственников определена доля и совместная собственность, когда доли не определены. Недостатки совместного владения недвижимостью очевидны:
- без согласия сособственников в квартире нельзя сделать ремонт или установить кондиционер;
- нельзя зарегистрировать себя или членов своей семьи в квартире, если нет на то согласия других участников долевой собственности;
- законодательством установлено право преимущественной покупки – прежде чем продать право собственности на свою долю третьему лицу, собственник обязан предложить ее другим участникам собственности по той цене, по которой она продается;
- доля в квартире представляет собой некоторую виртуальность, поэтому продать долю в праве совместной собственности значительно сложнее, чем при выделенной доле;
- нет возможности сдать долю в квартире в аренду, для этого необходимо наличие соглашения о совместном распоряжении имуществом и выделении доли в натуральном виде;
- при наличии кредитора есть вероятность получения от него требования о выделении доли должника из общего долевого имущества. В случае, если выделение доли невозможно либо другие собственники возражают против этого, кредитор вправе требовать продажи доли должником остальным участникам общей долевой собственности по рыночной цене.
Способы сдачи комнаты в аренду
Разделения труда еще никто не отменял, так что хозяин комнаты может поступить двумя способами:
- Самостоятельно заняться поиском жильцов
- Поручит это дело специальному агенту или агентству
Современные занятые люди чаще предпочитают действовать через агентов. Причем, как арендодатели, так и жильцы. Участие в деле «официального лица» дает людям ощущение безопасности и законности сделки. И не только ощущение. Агенты действительно берут на себя все официальные хлопоты, связанные с оформлением документов.
Договор аренды, заключенный агентом примут в любой инстанции, как доказательство того, что гражданин действительно проживает по данному адресу.
Как правило, договор заключается на год. Впоследствии его можно автоматически продлить на тех же или измененных условиях. А затем зарегистрировать в Росреестре. За помощью в этом вопросе также можно обратиться к риэлтору или в агентство.
Однако за помощь придется платить. С арендаторов агент обычно берет комиссию, равную плате за один месяц, а с арендодателя несколько отдельных платежей:
- За поиск жильцов
- За заключение договора
- За регистрацию сделки в Росреестре
Что такое преимущественное право покупки и когда оно возникает?
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные сособственники имеют преимущественное право покупки такой доли по цене, за которую она продается (за исключением случаев продажи с публичных торгов).
Какие документы подтверждают исполнение преимущественного права покупки:
- Свидетельство нотариуса о передаче или направлении уведомления сособственнику.
- Выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. В уведомлении обязательно должны быть указаны цена и условия продажи. Если адрес совладельца неизвестен, допускается направление извещения по адресу местонахождения имущества.
Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. Указанный срок исчисляется не с момента направления такого извещения, а с момента его доставки адресату.
Если сособственники в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки доли, то она может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков. Если один из совладельцев несовершеннолетний, то для оформления отказа требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства.
Сдать Часть Квартиры Находящейся В Долевой Собственности
Однако само по себе то обстоятельство, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться (в том числе путем передачи в аренду) таким имуществом либо его частью по своему усмотрению. Участник долевой собственности, в силу ст. 209, п. 2 ст. 246, ст. 250 ГК РФ, может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве. Распоряжение же самим имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется исключительно по соглашению всех собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача части имущества, находящегося в долевой собственности, в аренду без согласия всех участников долевой собственности противоречит указанной норме, поэтому такой договор аренды в силу ст. 168 ГК РФ является ничтожной сделкой (смотрите, например, постановления ФАС Дальневосточного округа от 25.07.2021 N Ф03-А73/08-1/2177, ФАС Московского округа от 13.05.2021 N КГ-А41/4240-10 по делу N А41-23761/09, ФАС Уральского округа от 06.05.2021 N Ф09-2476/10-С6 по делу N А47-7366/2021).
Имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Если определена доля каждого из собственников в праве собственности, то имущество признается находящимся в долевой собственности (п.п. 1, 2 ст. 244 ГК РФ).
Продажа квартиры, находящейся в общей долевой собственности
На сайте Росреестра или портале госуслуг можно оформить все документы в электронном виде. Полномочия по предоставлению и оформлению документов государственной регистрации прав можно предоставить нотариусу, который заверил сделку купли-продажи. (Основы законодательства РФ о нотариате, ст. 86.2; закон N 218-ФЗ, ст. 15, п. 5, ч. 3). Бумаги о государственной регистрации прав собственности нового правопреемника в случае нотариальной подачи документов будут готовы в течение трех дней.
Купля-продажа оформляется одним документом письменной формы. Подписи участвующих сторон и заверение договора происходит в нотариальной конторе. В документе обязательно указывается число лиц, имеющих право пользования продаваемой недвижимостью, то есть имеющих регистрацию на данной жилплощади (ГК РФ ст. 550, п.1 и ст. 558). Нотариальному заверению подлежат все сделки, как по продаже отдельных долей собственности, так и по отчуждению всех долей в одной сделке (закон № 218-Ф3, ч. 1, ст. 42).
Можно ли сдать долю в квартире без согласия второго собственника?
Вероятность аренды, точнее найма жилого помещения, при несогласии второго совладельцы обычным способом – небольшая. Однако шансы имеются и о них следует рассказать подробнее.
Суть в том, что общая долевая собственность на квартиру предполагает совместные решения по вопросам владения, пользования и распоряжения имуществом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). Так что обойти порядок, увы, не получится. Даже если один из совладельцев против аренды, придется действовать иначе .
Причины отказа могут быть самыми разными. Далеко не всем людям нравится делить жилье с посторонними квартирантами. Нужно понимать, что общедолевая собственность включает не только жилые, но и нежилые помещения: коридор, ванная, кухня, туалет. И если домочадцы привыкают делить жилье, то при заселении чужих людей могут возникнуть неудобства.
Как можно сдать долю в квартире даже без согласия дольщика:
Фактически вы становитесь владельцем комнаты. Сразу скажем, что процесс непростой, финансово затратный и долгий. Технически возможен далеко не всегда, а только для 3-комнатной квартиры или частного дома. Скорее всего не обойдется без денежной компенсации, зато можно создать отдельную комнату и сдавать ее в аренду уже без согласия содольщиков.
- и аренде
Первое, что нужно определить – кому принадлежит та или иная комната. Сразу договаривайтесь об аренде всей квартиры или части жилья (комнаты). Доход можно поделить поровну, и есть шанс, что второй собственник согласится. Заверьте, что квартиранты смогут пользоваться нежилой площадью по графику – возможно это успокоит второго собственника и он изменит решение.
- Подать иск об определении порядка пользования жильем
Самый крайний вариант, если мирные попытки решить вопрос уже исчерпаны. Потребуется составить иск, подготовить вариант раздела жилплощади и отстоять позицию в городском суде.
Судебное решение не гарантирует сдачу в аренду без учета мнения сособственников.
Наилучший вариант при несогласии второго собственника – выделить долю в натуре, т.е. представить ее в виде комнаты в просторной квартире (см. « »).
Стороны договора найма и его суть
Сторонами договора выступают собственник жилья (наймодатель жилого помещения) и квартирант (наниматель жилого помещения). Договор определяет кто, на какой период и на каких условиях будет проживать в съемном помещении, в какой срок будет производиться оплата, что в нее будет включено, сколько людей будет жить в квартире и т. д. В договоре также прописывается состояние квартиры, качество ремонта и мебель, которая передается. Чем подробнее прописывают пункты такого договора, тем прозрачнее будут отношения между собственником и квартирантом и больше гарантий для обеих сторон.
В качестве гарантий для наймодателя предусматривается обеспечительный платеж в виде депозита, который передается нанимателем. В момент прекращения отношений по найму жилого помещения из данного депозита покрываются все издержки, которые соразмерны неадекватной амортизации помещения (к примеру, если сломано оборудование, испорчена мебель, выбиты стекла и пр.).
Как сдать свою квартиру
В первую очередь нужно определить настоящую арендную стоимость квартиры, которая будет сдаваться, для этого нужно:
1) Прозванивать разные риэлтерские фирмы, говоря, что Вы желаете сдать квартиру, описывать при этом плюсы и минусы собственного объекта, узнавать примерную стоимость, выслушивать насчёт перспектив — как быстро риэлторы помогут сдать Вашу жилплощадь. Стоимость можно услышать очень разную (зачастую её определяют сами агенты — они не всегда говорят правду, часто обрабатывая клиента, причём каждый это делает по-своему). Выслушав, нужно благодарить и прощаться. Информацию Вы узнали, с этого момента потребуется определённое время для «остывания» от бесед с риэлторами и для взвешивания всего услышанного.
2) Установить стоимость в соответствии с рыночной. Она должна быть не чрезмерно высокой, отвечать качеству объекта, тогда квартирант не убежит от Вас через 1-2 месяца, а у Вас не появятся проблемы, вызванные разными претензиями со стороны квартирантов и поисками новых. Таким образом, правильная оценка квартиры позволит обеспечить устойчивый доход надолго, а также спокойные отношения с квартирантами.
Какие именно факторы требуется учесть, подсчитывая стоимость?
- Район. Как далеко от метро. Насколько долго ехать к центральной части города? При езде в час пик можно ли попасть в пробку? Какова цена в месяц проезда для человека, место работы которого расположено приблизительно в 1 часе езды?
- Соседи. Немаловажный фактор ценообразования. Адекватные люди, не алкоголики, не шумящие — это очень хорошо. Тогда у квартирантов не будет претензий. В противном случае следует приготовиться к значительному снижению стоимости аренды или к частой смене квартирантов, пока они не окажутся ещё более проблемными, чем соседи. Тогда им точно удастся найти способ воздействия на соседей.
- Этаж. Хорошо, когда он не 1-й и не последний. В противном случае придётся приготовиться к снижению стоимости. Аналогично при угловой квартире.
- Площадь объекта. Стоимость прямо пропорциональна ей.
- Наличие ремонта, при наличии — качество его проведения и год выполнения. Наличие/отсутствие грибка, ржавчины на трубах, протекания сантехники. Данные вопросы всегда возникают во время осмотра объекта.
- Есть ли мебель, какого она качества, сколько времени эксплуатируется. Старая мебель равносильна отсутствию мебели. Для множества людей одна лишь устаревшая мебель — уже веская причина для отказа от съёма квартиры.
- Есть ли бытовая техника, каков уровень её качества, сколько времени она эксплуатируется. Устаревшая техника — это недостаток. Вряд ли новому жильцу захочется материально отвечать за технику, которую перед ним кто-то уже изрядно попользовал. Требуется её гарантийное обслуживание, в противном случае ответственность за вероятные неисправности будет лежать на Вас целиком.
- Пластиковые окна. Их наличие очень приветствуют квартиранты, однако сегодня это скорее обычный атрибут нормальной квартиры. Такие окна попросту должны быть, а при их отсутствии цена уменьшается.
- Время аренды. При съёме квартиры более, чем на год, торг вполне уместен.
- Активность арендного рынка, зависящая прежде всего от сезона. Обычно сильные спады его активности имеют место примерно с конца декабря до конца января, со второй половины апреля до середины мая и с середины июня до начала сентября.
Как сдать долю квартиры в аренду
Получать пассивный заработок на сдаче доли апартаментов — хорошая перспектива, особенно для тех людей, которые не готовы делить, продавать или как-либо еще распоряжаться совместным имуществом. Как правило, развод или получение наследства — наиболее распространенные причины, когда человек сталкивается с желанием разделить совместное имущество. Апартаменты имеют отдельные жилые комнаты, а также комнаты общего пользования, например, ванную, кухню. Часто хозяева обращаются в агентство недвижимости the Capital, поскольку понимают, что совместно проживать они не смогут, но были бы не против заработать деньги, передав свою часть в эксплуатацию арендатору и решившись сдать долю квартиры в аренду постояльцу. Рассматривая вопрос сквозь призму юридической точки зрения, грамотнее будет сформулировать понятие не как доля в квартире, а как часть в праве на нее. Поскольку доля не привязана к какой-то конкретной комнате в квартире.
Может ли муж сдавать квартиру жены
Распоряжаться имуществом, которое находится в совместной собственности, может любой из супругов, так как предполагается, что он действует с согласия другого. Таким образом, сделку по аренде может проводить любой из супругов — если только они не подписали соглашение о другом режиме.
Например, мужчина сдаёт квартиру, которая оформлена на его жену и была приобретена в браке. Тогда он предоставляет свидетельство о браке и свидетельство о собственности. Даты, указанные на них, подтверждают, что по закону это совместное имущество.
Если сделка не подлежит регистрации (например, квартира сдаётся на 11 месяцев), нотариально заверенное согласие не требуется.
Но потенциальный арендатор может опасаться, что квартиру сдаёт не собственник, который указан в правоустанавливающих документах. В таком случае он скорее всего попросит согласие второго супруга на аренду недвижимости. Предоставлять его не обязательно, если сделка не регистрируется, но можно перестраховаться и получить нотариально заверенное согласие супруги на заключение договора аренды, чтобы всем участникам сделки было спокойнее.
Не стоит забывать, что арендатор защищён законом. Сделка может быть признана недействительной, только если один из супругов выступит с таким требованием и только если будет доказано, что второй супруг заранее знал о несогласии первого сдавать квартиру в аренду.
А вот если квартира была приобретена до брака и оформлена, например, на жену, то у мужа не получится сдать её без согласия супруги. Это будет собственность жены, которой она вольна распоряжаться только сама. Однако она может оформить нотариальную доверенность на мужа и разрешить ему оформить договор от своего имени — например, если ей некогда этим заниматься.
Как сдать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью?
Собственник квартиры вправе сдать ее внаем, то есть предоставить во владение и (или) пользование на основании договора найма принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение (ч. 2 ст. 30 ЖК РФ).
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) — обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем ( п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома) (п. 1 ст. 673 ГК РФ).
Чтобы сдать внаем часть квартиры, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
Шаг 1. Получите согласие собственников остальных частей квартиры
Имущество, находящееся в долевой собственности, используется по соглашению всех собственников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом (п. 1 ст. 247 ГК РФ). То есть сдавать часть квартиры, находящейся в долевой собственности, внаем можно только с согласия остальных собственников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).
Если кто-то из сособственников будет сдавать внаем часть квартиры, являющейся долевой собственностью, с нарушением требований закона, то каждый из сособственников может обратиться в суд с иском о признании сделки недействительной и выселении нанимателя из комнаты ( ст. 166 ГК РФ).
Следовательно, чтобы остальные собственники не оспорили в суде договор найма части квартиры, необходимо получить их письменное согласие на сдачу внаем части квартиры.