Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав аренды нежилого помещения в Москве что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Система лизинга с последующим выкупом используется редко. В большинстве случаев, если покупатель не может получить всю сумму сразу, он прибегает к ипотеке. При таком режиме продавец получает деньги от банка, а покупатель выплачивает финансовому учреждению сумму кредита и ипотечную прибыль.
Что такое аренда с правом выкупа
Однако можно использовать и другую форму — право купить одну квартиру на условиях аренды и выкупить ее позже. Для этого заключаются следующие договоры
- Двусторонний. Участником является собственник и покупатель,
- Трехсторонний. В договоре участвуют третьи лица, агентства недвижимости, за исключением продавца и покупателя.
По условиям договора покупатель выплачивает регулярные платежи в течение периода, когда он считается арендатором. После выплаты полной стоимости недвижимости арендатор становится собственником. Эта процедура заканчивается подписанием сторонами соглашения об исполнении, после чего новый владелец идет в регистрационную палату и подтверждает право собственности на недвижимость.
В некоторых случаях стороны могут определить процент от стоимости недвижимости, выплачивая право собственности новому владельцу.
В последние годы рынок недвижимости претерпел значительные изменения. Быстрые темпы строительства привели к тому, что основные рынки являются наиболее востребованными.
Однако финансовая ситуация в стране привела к падению цен на недвижимость. Это, несомненно, связано с банкротством граждан. Это способствовало развитию сделок по переуступке, как на рынке недвижимости, так и в сфере купли-продажи и аренды.
Термин «переуступка» относится к виду сделок, непосредственно связанных с использованием недвижимости. В ходе этого процесса эмитент передает приобретенные права вместе со своими обязательствами на недвижимость третьему лицу.
Переуступка осуществляется по соглашению собственника имущества и выражается в письменной форме. Право аренды осуществляется на основании договора.
Примечание: согласие собственника является обязательным условием для арендатора в данной сделке.
На что необходимо обратить внимание при подписании договора?
Условия договора должны тщательно обговариваться заранее. Обсуждение фиксируется в переписке, протоколах согласования, и нередко используется в суде в случае спора. Если говорить о государственном или муниципальном имуществе, условия всегда ставятся жесткие, предметом переговоров являются или срок или цена. Цена, впрочем, тоже жестко регулируется.
Иное дело, если объект находится в частной собственности, договариваться можно о чем угодно, правда не исключается действие правил о лицензировании или использовании имущества исключительно в ограниченных целях.
Переуступка права всего лишь переход прав и обязанностей от одного лица к другому, поэтому нужно проследить затем, чтобы в договор не вносились значительные коррективы:
- Предмет договора желательно тщательно переписать или он должен содержать в себе ссылку на тщательно проработанные приложения с описанием;
- Кто несет ответственность в случае наличия долга по аренде;
- Вопросы ответственности за нарушения договора, обнаруженные после продажи прав аренды;
- Заложена ли в договоре возможность его продолжения после окончания срока действия.
Договор переуступки заключается с бывшим арендатором, поэтому следует просчитать все возможные варианты, связанные с результатами его деятельности.
Стоит отметить! Переуступка права влечет также и налоговые последствия. Покупатель учитывает у себя траты на переуступку в качестве иных обоснованных расходов, т.к. прямо засчитывать их в расходы не разрешается. Продавец права засчитывает результат в качестве реализации прав, что приводит к обязанности платить налог на прибыль.
Для оформления переуступки прав аренды необходимы следующие документы:
- протокол собрания совета директоров, акционеров
- свидетельство ОГРН
- свидетельство ИНН
- устав
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя)
- учредительный договор, если заключался
- собственоручное заявление
- копия доверенности, заверенная нотариусом
- копия и подлинник учредительных документов арендатора
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения
- подлинники БТИ (менее годичной давности)
- план каждого этажа
- эксплиация
- выписка по форме 1-а из технического паспорта
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды
- подлинник протокола соглашения переуступки
- оплата квитанции
Недостатки:
- Переуступка прав аренды становится отдельным бизнесом, и привлекательные объекты начинают расти в цене;
- Продажа прав аренды как бизнес рождает конкуренцию между желающими получить заманчивый объект;
- Владелец объекта может согласиться на продажу при условии повышения арендной платы;
- Риск приобрести проблемный объект из-за скрытых недостатков и отвечать за них перед владельцем имущества;
- Переуступка возможна только при согласии владельца имущества;
- Необходимость тратиться на нотариуса (если первоначальный договор был оформлен у него) и перерегистрацию (если первоначальный договор регистрировался);
- Признание договора аренды недействительным приводит к признанию недействительным и переуступки права;
- Есть некоторые сложности в связи с составлением налоговой отчетности и расчете налога, который нужно будет уплатить в будущем.
Права арендатора имущества
Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:
- заключения договора субаренды;
- передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
- передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
- применения права аренды как залогового актива;
- его применения как части уставного капитала компании.
Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.
С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:
- распоряжение объектом;
- проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
- расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
- получение оплаты в прежнем объёме и в срок.
Переуступка прав аренды (ППА) – что это такое
Переуступка прав аренды
Очень часто переуступку прав аренды путают с термином субаренды. Главное отличие этих понятий заключается в том, что при субаренде арендатор с согласия арендодателя имеет возможность сдать имущество, взятое в аренду, а при переуступке прав аренды – права и обязанности арендатора по договору аренды передаются иному лицу. Попробуем это представить схематически. Компания «А» заключила договор, согласно которого переуступает права аренды компании «В». Вследствие этого компания «В» занимает в договоре аренды место «А», все обязанности и права, которые принадлежали «А», автоматически переходят к «В».
Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды нужно собрать и оформить следующие документы:
- заявление;
- копия доверенности, заверенная нотариусом;
- платеж;
- протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);
- копия и подлинник учредительных документов арендатора;
- свидетельство ОГРН;
- свидетельство ИНН;
- устав;
- если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;
- учредительный договор, если заключался;
- подлинники БТИ (менее годичной давности);
- план каждого этажа;
- эксплиация;
- выписка по форме 1-а из технического паспорта;
- решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;
- протокол собрания совета директоров, акционеров;
- копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;
- подлинник протокола соглашения переуступки.
После переуступки прав аренды, ответственным перед арендодателем стает новоиспеченный арендатор. Это подтверждает новый договор аренды. Осуществление и юридическое оформление популярной на сегодня сделки приносит неплохие дивиденды. К примеру, многие фирмы осуществляют аренду помещений, а в впоследствии передают право аренды другим компаниям. Естественно это делается за определенную оплату. 25% этих помещений арендуются под услуги и торговлю. Выбирается новый арендатор только с согласия владельца объекта. Для этого иногда проводится аукцион среди всех желающих. Владелец объекта выбирает наиболее подходящий ему вариант. Так, что на сегодня переуступка прав аренды стала стабильным популярным видом бизнеса. И как любой вид бизнеса, эта услуга имеет достаточно много «подводных рифов и камней» и различных тонкостей. Поэтому при оформлении ППА лучше довериться профессионалам в этой сфере.
Особенности переуступки прав аренды для коммерческой недвижимости
Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости является важным юридическим вопросом, который требует специального анализа и заключения договора между сторонами. ООО, являющееся арендатором, может переуступить свои права по аренде коммерческого помещения другому лицу. При этом оно должно соблюдать ряд условий и обязанностей, чтобы все прошло корректно и законно.
Важно учитывать, что при переуступке прав аренды могут измениться некоторые условия арендного договора, в том числе размер арендной платы или срок аренды. Передача объекта коммерческой недвижимости от арендодателя к новому арендатору требует письменного согласия арендодателя на переуступку и заключения дополнительного договора. Кроме того, имущественные обязательства по аренде несет как первоначальный арендатор, так и новый.
Одной из выгод переуступки прав аренды коммерческой недвижимости является возможность поделиться арендной платой и обязанностями, а также получить дополнительный доход от сдачи помещения в субаренду. Переуступка прав может оказаться выгодной для арендатора, если он не может или не хочет использовать недвижимость в полном объеме, либо если у него возникают финансовые трудности.
Определенные различия переуступки прав аренды и продажи недвижимости возникают в отношении права нового арендатора. При переуступке аренды арендатор передает свои права на объект недвижимости другому лицу, в то время как при продаже недвижимости права перейдут непосредственно от владельца-арендодателя к покупателю. Кроме того, переуступка прав аренды требует письменного согласия арендодателя, что не характерно для продажи недвижимости.
В практике переуступки прав аренды для коммерческой недвижимости важно учитывать все правовые последствия и обязательства каждой из сторон. Следует провести юридический анализ арендного договора, чтобы определить возможность переуступки прав и правила, которые следует соблюдать при этом. Другое важное действие при переуступке прав аренды — составление дополнительного документа, который определит права и обязанности нового арендатора.
Перспективы развития переуступки прав аренды в недвижимости
Переуступка прав аренды в недвижимости – это процесс передачи прав арендатора на арендуемое имущество другому лицу. Она может происходить при передаче всего помещения или при передаче только части помещения, включая переуступку арендодателем, вследствие передачи прав аренды другому лицу без переделок, с использованием прежнего договора или при заключении нового договора аренды на недвижимость.
Основная перспектива развития переуступки прав аренды в недвижимости – это увеличение количества случаев, когда такая передача прав будет выгодна и удобна для арендатора и арендодателя. Переуступка прав аренды может быть выгодна для арендатора в случае, если он не намерен долго использовать арендованное помещение или если помещение не соответствует его потребностям. В таких случаях арендатор может передать свои права на другую компанию или лицо, тем самым избавившись от обязанностей по аренде и платы за недвижимость.
Для арендодателя переуступка прав аренды тоже может быть выгодной, поскольку он получает возможность продолжать получать арендную плату с новым арендатором без необходимости искать нового арендатора самостоятельно. Такая передача прав аренды может быть осуществлена с письменного согласия арендодателя и арендатора, и такое согласие не требуется регистрации в Росреестре.
Еще одной перспективой развития переуступки аренды в недвижимости является использование этого инструмента для передачи арендного объекта при продаже недвижимости. Это может быть удобным способом разделить имущество между продавцом и покупателем, если, например, помещение имеет несколько владельцев и каждый из них хочет использовать его по-своему.
Важно отметить, что переуступка прав аренды в недвижимости может иметь некоторые отличия в различных регионах, так как законодательство может различаться. Например, в Санкт-Петербурге она регулируется отдельным документом «О порядке переуступки арендных прав на недвижимость». Поэтому перед передачей прав аренды важно быть внимательным и изучить требования закона в своем регионе.
Последствия продажи арендных прав
Как уже говорилось, при купле-продаже прав аренды все обязанности переходят к новому арендатору. Поэтому за ненадлежащее исполнение всех обязанностей привлекут именно последнего арендатора. Например, если у предыдущего контрагента были не уплаченные долги по данному имуществу, то при продаже прав аренды долги будет платить последующий арендатор. Это надо четко понимать. Так что при заключении договора, этот момент лучше отразить отдельным пунктом: кто будет оплачивать долги прежнего арендатора.
Продажа прав аренды является выгодным предложением для всех участников сделки. Так новый арендатор получает нужное ему недвижимое имущество по сходной цене, предыдущий контрагент, наоборот, избавляется от ненужного, а собственник, как и прежде, получает арендную плату.
Ответственность контрагентов
Данный параграф также рекомендуется включать в договор переуступки прав аренды. Подробно указываются санкции, которые применяются к сторонам за нарушение условий этого соглашения.
В нем нужно указать:
| Величину штрафа | за просрочку внесения арендной платы, а также пени |
| Условия расторжения сделки в одностороннем порядке | по инициативе собственника или арендатора |
| Досудебная процедура урегулирования спорных ситуаций | условия подачи искового заявления в суд |
| Условия признания договора | незаключенным |
Права арендатора имущества
Суть переуступки состоит в передаче прав и обязательств полностью, после чего новый арендатор приобретает все возможности, которыми владел предыдущий. Это значит, что он наделяется правами:
- заключения договора субаренды;
- передачи полученных при подписании договора с владельцем имущества прав аренды;
- передачи полученной площади в безвозмездное пользование;
- применения права аренды как залогового актива;
- его применения как части уставного капитала компании.
Таким образом, сами по себе права аренды имущества рассматриваются как объект для заключения сделок и предмет расчёта, имея собственную ценность.
С другой стороны, владелец переданного объекта сохраняет права на:
- распоряжение объектом;
- проверку его состояния или получение отчёта, если это земельный участок;
- расторжение соглашения, если арендатор не выполняет обязательства;
- получение оплаты в прежнем объёме и в срок.
Как нужно действовать
При заключении любой сделки нужно соблюсти определённый порядок действий. Сделка по уступке права пользования помещение не исключение.
Чтобы договор был заключен правильно, и не возникло обстоятельств для признания его недействительным, нужно соблюсти определённый порядок действий:
| Сперва, три стороны сделки должны встретиться и обговорить условия будущей сделки | и если стороны пришли к обоюдному соглашению, то необходимо подать заявление в соответствующую комиссию с просьбой разрешить арендатору уступить своё право третьему лицу |
| Если комиссия выносит положительное решение | то стороны заключают между собой трехстороннее соглашение |
| В решении комиссии указано, что обязанность по организации торгов возлагается на арендатора | правила и форма организации торгов указаны в ГК РФ и в Законе № 135-ФЗ |
| В решении комиссии также указывается множество сопровождающих обстоятельств, без которых уступка права аренды не будет разрешена | арендатор готовит всю необходимую документацию, и проводит торги в виде конкурса или аукциона |
| То лицо, которое выигрывает аукцион или конкурс | (посредством предложения самой высокой цены за аренду или другими параметрами), получает права арендатора и затем заключается договор уступки права аренды |
Как уже упоминалось, торги могут быть проведены посредством конкурса или аукциона. Аукцион выигрывает тот участник, который предложит максимальную сумму арендной платы.
Арендные права и ограничения
После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.
Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.
Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.
Выгоды от переуступки
В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.
Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.
Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.
Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.
Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.
При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:
- участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
- провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.
Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.