Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Перепланировка квартиры в Краснодаре в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Этот способ стал возможным потому, что в законе твердо не указано, что перепланировку можно делать только в том случае, если имеется готовый проект. С некоторыми оговорками, работы можно начинать пока проект находится в стадии разработки.
Как легализовать незаконную перепланировку
Если перепланировка была сделана без выдачи всех обязательных разрешительных документов, чтобы её узаконить необходимо:
- подготовить необходимый пакет документов;
- предъявить их на изучение в соответствующие инстанции;
- оформить ходатайство в суд, с просьбой легализовать внесённые изменения;
- если суд вынес решение в пользу заявителя, получить исполнительный лист, на основании которого заказать обследование и получить новый технический паспорт в БТИ в Краснодаре;
- написать заявление о внесении изменений в общегосударственный реестр объектов недвижимости;
- получить выписку из ЕГРН, где будут учтены итоги переустройства.
Если суд принял решение не в пользу истца, ему будет необходимо восстановить первоначальное состояние квартиры, а также уплатить штраф в соответствии с существующими нормами Кодекса об административной ответственности.
Я получил разрешение. Что дальше
Начинайте перепланировку. Срок действия разрешения ограничен: в разных регионах от отличается и составляет от 12 до 18 месяцев. Спустя это время он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.
Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:
- БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.
- Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.
- Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.
В квартире может быть совершено простое переоборудование, которое выражается, в частности, в следующем:
- разбор антресолей, которые первоначально были предусмотрены застройщиком;
- замена ванны на душевую кабину;
- сдвиг санитарных приборов;
- перемещение дверных проемов в несущих стенах, перегородках;
- перенос перегородок с одного места на другое;
- замена дверей и оконных блоков, которая не касается изменения их площади.
К сложной перепланировке можно отнести такие отдельные мероприятия:
- соединение нескольких квартир в одну, что предполагает нарушение целостности перегородок, стен;
- объединение комнаты или кухни с балконом, лоджией;
- расширение ванной комнаты, туалета за счет кухонной площади или комнатной;
- создание новых окон и дверных проемов в квартире в дополнение к существующим
- перестановка газового оборудования и систем газоснабжения
Законы нашего государства не содержат ограничений по совершению сделок с квартирой с неузаконенной планировкой. Но стоит понимать, что новый собственник получает в свое владение, пользование и распоряжение объект недвижимости, не соответствующий документам, со всеми вытекающими последствиями.
Самый оптимальный вариант – это понудить продавца до момента совершения сделки узаконить перепланировку и передать покупателю надлежащим образом оформленную документацию на квартиру. По сути, так и должно быть. Но на практике не все идет по такому идеальному плану.
В итоге, есть два варианта приобретения квартиры с неузаконенной перепланировкой:
- продавец приводит в соответствие документы до подписания договора купли-продажи
- покупатель проделывает данный путь после государственной регистрации сделки
Узаконивание самовольной планировки
С незаконными изменениями, внесенными в квартиру, связано множество возможных проблем в дальнейшем. Например, совершенно точно не получится ее продать, потому что фактическая планировка будет отличаться от той, что указана в документах БТИ. Также могут ухудшиться и сами условия проживания: повыситься влажность, появится плесень из-за сырости, начнут разрушаться перекрытия и возведенные перегородки.
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
Чтобы узаконить уже сделанную в квартире перепланировку, нужно следовать приведенному ниже алгоритму. Он состоит из нескольких стадий:
- Сбор необходимых документов.
- Оповещение администрации.
- Обращение в суд.
- Сообщение об изменениях в орган кадастрового учета.
- Регистрация изменения в Росреестре (не во всех случаях).
Далее рассмотрим каждый из этапов подробнее.
Особенности и виды перепланировок квартир
Узаконивание планировки — это длительный, утомительный процесс требующий получения множества справок и разрешений в специальных государственных учреждения. Штраф за перепланировку сравнительно небольшой, а владельцев недвижимости больше пугают ограничения, из-за которых нельзя продать или передать недвижимости в наследство. В юридической практике были случаи, когда из-за перепланировки случались аварийные ситуации в многоэтажном доме и владелец квартиры с незаконными изменениями за собственный счет ремонтировал квартиры соседей.
Начиная процедуру узаконивания перепланировки люди часто сталкиваются с отказами БТИ в регистрации изменений. Опротестовать решение администрации можно в суде, что подразумевает крупные финансовые затраты.
Рассмотрим самые популярные варианты изменения жилого пространства у жителей Краснодара.
Причины перепланировки и переустройства:
При строительстве многоквартирных домов застройщики пользуются типовыми проектами квартир, что удешевляет стоимость проекта. При строительстве застройщик не задумывается о нуждах и потребностях людей, да и невозможно предугадать все потребности, возникающие в процессе жизнедеятельности. А у людей, в определённый период, возникает необходимость в перепланировке. В последнее время перепланировка приобрела большую популярность у населения, а в связи с этим увеличились и очереди в подведомственных инстанциях, позволяющих выполнить оформление перепланировки
Одним людям нужно оформить перепланировку из жилого в нежилое для коммерческих целей, другим же получить разрешение на перепланировку для большего комфорта, например из двух квартир сделать одну, но большую и удобную. При самовольной перепланировке дома вас подстерегают трудности, такие как продажа, дарение, обмен. Без оформления перепланировки вы не сможете осуществить вышеуказанные действия, поскольку технический паспорт должен периодически обновляться, что невозможно без узаконивания перепланировки.
Регистрация переустройства дома или квартиры — процедура не из приятных, поскольку не все люди, затеявшие перепланировку, обладают необходимыми знаниями и опытом в таком важном деле как перепланировка. Если вы решили самостоятельно узаконить перепланировку квартиры или нежилого помещения, то можно ожидать неприятностей. Нужно отметить, что согласование переустройства нежилого помещения или квартиры занимает немало времени. Для этого мы и создали услугу «Узаконивание перепланировки».
Для самостоятельного оформления перепланировки советуем вам получить первичную консультацию по вопросам регистрации перепланировок у специалистов ЮРИСТ24.
Органы исполнительной власти должны содействовать в получении документов на оформление и регистрацию переустройства, получение необходимых разрешений, однако на практике дело обстоят иначе. Все мы знаем работу аппаратов власти. Для исключения таких ситуаций мы предлагаем вам довериться профессионалам и провести узаконивание перепланировки без временных и материальных потерь.
Если же вы доверите нам данный проект, то наша компания ЮРИСТ24 получит все необходимые разрешения и предоставит вам оптимальное соотношения цены, времени и качества выполненной работы. Поскольку мы имеем в штате профессиональных юристов и адвокатов, которые в минимальный срок подготовят все необходимые согласования. А вы будете только наслаждаться результатами своего творчества.
Сколько будет стоить узаконивание?
У каждого владельца недвижимости случаи индивидуальны и отличаются видами планируемых работ. Если изменения глобальные, с демонтажем несущих перекрытий, в таком случае перепланировка будет стоить гораздо дороже, нежели незначительные изменения в помещении. Первая ситуация потребует обращения в многочисленные уполномоченные службы, сбора пакета документации, обращения к компетентным специалистам. Все это отнимает время и материальные средства.
Если вы хотите рассчитать стоимость услуг заранее, в таком случае рекомендуем учитывать расходы на следующее:
- обращение в БТИ;
- создание новых технических документов;
- получение разрешения – делать это нужно в нескольких инстанциях;
- создание документов по проекту;
- издержки суда;
- обращение к юристу;
- штраф – придется оплатить, если планировка проведена самовольно.
При подсчете стоимости процедуры учитывается оплата на получение разрешения в уполномоченных инстанциях, за разработку проекта и т. д. Практически всегда в процессе возникают непредусмотренные расходы – данный фактор тоже учитывается.
Что касается стоимости, то цена работ поэтапно будет такой (приблизительно):
- консультация специалиста – до 2 тыс. рублей;
- получение технического паспорта в БТИ – в пределах 2-7 тыс. руб.;
- составление проекта, по которому будет осуществлена перепланировка – в пределах 3-15 тыс. руб.;
- получение разрешения на работы от жилищной инспекции – порядка 30 тыс. руб.;
- получение разрешения через посредников – более 30 тыс. руб.;
- согласование документации по проекту – 5 тыс. руб.;
- сделать перепланировку законной в судебном порядке – 30 тыс. рублей.
Приведенные цифры – приблизительные, варьируются в зависимости от обстоятельств, при которых будет проведено узаконение, а также региона, где находится недвижимость.
Когда требуется узаконить перепланировку
Любые работы в жилом помещении, попадающие в разряд перепланировки, обязательно должны согласовываться с такими органами территорий, как жилищная инспекция, БТИ и архитектурный отдел администрации. Это необходимо, как для того, чтобы не нанести вред дому (бывают случаи, когда самовольное вмешательство в конструкцию помещения влекло за собой разрушение многоэтажного дома), так и для того, чтобы затем можно было без проволочек продать, обменять квартиру или совершить другие нотариальные действия.
Обязательному согласованию подлежат все виды перепланировок, как простых, так и сложных. Следует помнить, что они не должны ухудшать жилищные условия. Начинать конструктивное переустройство квартиры нужно с составления плана действий.
Какие изменения нужно согласовывать?
Выделяют 3 вида работ, которые подлежат предварительному согласованию:
-
Работы по переустройству. Сюда относится установка, замена или перенос сантехники, инженерных сетей, электрики или другого оборудования. Такие изменения считаются переустройством, если требуют внесения в проект. К примеру, установка новой ванны на прежнем месте не нуждается в согласовании. А если её перенос предусматривает замену труб, то в этом случае уже потребуется разрешение;
Узаконить перепланировку через МФЦ
Документы на согласование перепланировки можно подать напрямую или через отделения МФЦ. Отметим, что МФЦ является лишь посредником между собственником и ответственным учреждением, то есть функция МФЦ — это упрощение передачи документов.
Внимание! Согласно изменениям от 21 августа 2020 года, жители Москвы не смогут согласовать перепланировку через МФЦ, только через подачу документов в Мосжилинспекцию на официальном сайте Мэра Москвы. Для остальных регионов России ограничений нет.
Документы, предоставляемые в МФЦ при обращении за согласованием перепланировки:
- паспорт владельца квартиры;
- технический паспорт на квартиру;
- правоустанавливающие документы на квартиру;
- проект с новой планировкой (изготавливается в организации, имеющей членство в СРО проектировщиков с допуском к выполнению таких работ), подается в двух экземплярах;
- техническое заключение о возможности перепланировки (если будут перестраиваться несущие конструкции);
- заявление на перепланировку (предоставят в МФЦ);
- нотариальная доверенность, если документы предоставляет представитель.
- письменное согласие всех членов семьи, прописанных в квартире.
- если жилое помещение используется на условиях социального найма, то необходима справка о составе семьи и согласие всех нанимателей, зарегистрированных по данному адресу.
Дополнительные документы:
- План объекта недвижимости (копия технического паспорта домовладения), если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о передаче в пользование части общего имущества если перепланировка затрагивает общедомовое имущество.
- Копия договора о передаче в пользование части общего имущества, по решению общего собрания собственников помещений.
- Документ, удостоверяющий право на земельный участок, и кадастровый паспорт земельного участка, если создаются входы в первые этажи, подвальные или цокольные помещения.
Административный порядок
Чтобы узаконить перепланировку в 2021 году во внесудебном порядке, для начала необходимо уточнить в органе местного самоуправления предусматривает ли их административный регламент оказание услуги по согласованию самовольной перепланировки. Если данная процедура не входит в перечень оснований для отказа в оказании муниципальной услуги, необходимо произвести следующие действия:
- получить технический паспорт на помещение;
- подготовить проект перепланировки или техническое заключение и согласовать данную документацию в соответствующих инстанциях;
- оплатить штраф за самовольную перепланировку;
- подать требуемый комплект документов с соответствующим заявлением на получение муниципальной услуги согласования перепланировки.
Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры
Важно знать! Имеется два похожих понятия «перепланировка» и «переоборудование». Под первым подразумевается, например, перенос стен или их ликвидация, увеличение площадей отдельных комнат или кухни. Переоборудование же необходимо для работы с коммуникациями: чтобы провести новые трубы, перенести старые или поменять их вовсе. И первые, и вторые работы требуют получения разрешения на них и дальнейшего внесения в техпаспорт квартиры.
После получения техпаспорта на квартиру нужно внести изменения в кадастровый учет. Для этого в Кадастровую палату (или МФЦ) владелец жилья приносит заявление, общегражданский паспорт, новый техпаспорт, заключение СЭС и копию решения суда. Обязательно потребуется оплатить госпошлину, без нее ходатайство не будет принято к рассмотрению. Далее назначается дата, в которую квартиру посетит сотрудник организации, осмотрит ее и отметит в протоколе все произошедшие изменения. После того как это будет сделано, органы кадастрового учета готовят новый кадастровый паспорт: впоследствии именно его выдают на руки собственнику жилья.
Документы необходимые при перепланировке или переустройстве квартиры
При перепланировке или при переустройстве квартиры, как правило, требуется следующий пакет документов:
- заявление о перепланировке/переустройстве квартиры по специальной форме;
- проект вносимых изменений;
- правоустанавливающие документы или копии указанных документов, заверенные в нотариальном порядке;
- технический паспорт переустраиваемого помещения;
- заключение органа по охране памятников архитектуры, если дом или квартира представляют историческую или архитектурную ценность и охраняются государством;
- если квартира находится в пользовании на основании договора социального найма, то требуются дополнительные согласования.
Если обратитесь ко мне, помогу и с документами, и с проектом!