Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «информация для желающих перевести нежилое помещение в жилое.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Формально до 2019 года согласия всех жильцов многоквартирного дома на перевод помещения в нежилое не требовалось. Но его приходилось получать, если перевод предусматривал действия с общим имуществом. Теперь обязательным условием для изменения статуса жилья стал отдельный вход. После перевода помещения из жилого в нежилое должна быть исключена возможность доступа к жилым помещениям. Это правило усложнило возможность перевода некоторых помещений, даже если на это будет согласие жителей, которое также не просто получить.
Ольга Эттлер, член Ассоциации юристов России:
— Принятые изменения значительно осложнили перевод жилых помещений в многоквартирном доме в нежилые, притом что установлен запрет на использование жилых помещений в МКД для оказания гостиничных услуг. Изменения коснулись как получения согласия собственников при требуемом кворуме, так и согласия всех владельцев примыкающих к указанной квартире помещений. Помещение должно соответствовать санитарным и техническим нормам.
Перевод жилого помещения в нежилое не допускается, если: у него нет отдельного входа и оборудовать такой вход невозможно; оно является частью жилого помещения; в нем кто-то постоянно проживает; оно обременено правами каких-либо лиц. Изменить статус помещения на нежилое можно, если оно расположено на первом этаже или выше, но только если помещения под ним также являются нежилыми.
Порядок перевода жилого помещения в нежилое
Чтобы использовать квартиру в деревне Новое как коммерческую недвижимость, следует выполнить следующие действия:
- собрать обязательный пакет документов;
- оформить ходатайство о желании перевести жилое помещение в нежилое, подав заявление в МФЦ в деревне Новое или местную администрацию;
- получить расписку о принятом решении и ожидать завершения бюрократической процедуры.
Иногда в решении могут быть определены требования по изменению планировки или благоустройству, после выполнения которых оно вступит в законную силу. В качестве доказательства исполнения требования следует оформить акт приёмочной комиссии.
Список необходимых документов:
- паспорт, удостоверяющий личность гражданина;
- поэтажный план дома, в котором находится оформляемое помещение в деревне Новое;
- документы, удостоверяющие право собственника на указанное помещение (например, выписка из ЕГРН);
- тех. паспорт квартиры.
Когда перевести нежилой фонд нельзя
Собственникам не всегда удается осуществить перевод жилого дома в нежилое здание. Если не соблюдаются первоначальные условия, то и начинать процедуру бессмысленно. Перед инициированием процедуры советуем внимательно ознакомится с ними:
- большинство собственников жилья и/или непосредственные соседи против перевода;
- квартира возведена на 2 и более этаже;
- объект находится в наемном доме для социального использования;
- помещение планируют перевести в нежилое для осуществления религиозной деятельности (независимо от религии);
- невозможно оборудовать отдельный вход, без использования жилых помещений.
Однозначно сказать, сколько стоит перевести жилое помещение в нежилое невозможно. Все зависит от индивидуальных условий. Если объект требует переустройства, то в среднем придется отдать 50-150 тыс. руб. Обращение в суд, затраты и расходы на юридические услуги, услуги эксперта, судебной экспертизы может повлечь существенные денежные потери
|
Затраты |
Сумма, в руб. |
|
Нотариальное удостоверение согласий граждан, владеющих соседними помещениями |
1000 (из расчета на одного человека) |
|
Заказ электронной выписки из ЕГРН |
350 |
|
Подготовка технического плана |
5000 |
|
Составление проекта переустройства |
20000 |
Стоимость перевода квартиры в нежилой фонд
При работе над статьей я сравнивал расходы, которые понес мой клиент в 2018 году, со средними ценами по региону и стране. Разница оказалась несущественной, поэтому я приведу стоимость перевода жилого помещения в нежилое на нашем примере:
- нотариальное согласие собственников нашей квартиры – 4500 руб. (3 согласия по 1500 руб.);
- получение выписки ЕГРН на квартиру 400 руб. (платили зря, так как проектировщик может получить выписку ЕГРН бесплатно);
- изготовление проекта и технического заключения – 17 000 руб. (цена проекта может очень существенно отличаться для разных объектов, сроков работ);
- организационные расходы на проведение собрания собственников, в том числе финансовое стимулирование – примерно 15 тыс. руб. (расходы на отправку писем, распечатку уведомлений и других бланков, и т.д.);
- согласование в местной администрации – бесплатная услуга;
- проведение строительных работ – наша смета по проекту составляла 170 тыс. руб., по факту вышло 210 тыс. руб. (эти расходы можно отнести скорее не к согласованию перевода, а к инвестициям в будущий бизнес);
- оформление акта приемочной комиссии – бесплатная услуга;
- изготовление технического плана – 6500 руб.;
- кадастровый учет в Росреестре – бесплатная услуга.
Итого мы заплатили 253 400 руб., из которых 210 000 руб. ушло на строительные работы. Фактически расходы за согласования составили 43 400 руб. Если бы нам отказали собственники МКД, мы потеряли бы 36 900 руб. (4500 + 400 + 17000 + 15000).
Прежде всего, подготовить документы для переоформления помещения:
- правоустанавливающие документы (свидетельства, договоры, решения суда). Их копии заверить у нотариуса;
- техпаспорт. Его изготавливают кадастровые инженеры;
- план всех этажей дома. План можно получить в БТИ;
- проект реконструкции. Потребуется, если в дальнейшем переустройство или перепланировка будут необходимы для пользования нежилым помещением. Подготовку проекта лучше поручить организации, имеющей лицензию на проектную деятельность (состоящая в СРО проектировщиков);
- если собственников квартиры несколько, то нужно нотариальное согласие от каждого на перевод квартиры в коммерческую недвижимость и кому из собственников поручается заниматься этим вопросом;
- доверенность от собственника, если вопросом перевода будет заниматься иное лицо;
- если квартира принадлежит не гражданину, а юридическому лицу, то необходимы его учредительные документы (копии надо заверить нотариально).
Что профессионалы думают по этому поводу? Спустимся на землю, господа
Многие, кто имеет квартиры на первых этажах, хоть раз в жизни задумывались о ее переделке в коммерцию. Было бы здорово получать кучу бабок за сдачу в аренду торговой площади, а еще лучше – сразу продать за трильон денег. К тем, у кого жилье на первом этаже не единственное и по всем параметрам подходящее — вопросов нет. Игра может стоить свеч, как у героини истории в начале статье. И, конечно, вы должны быть готовы к ожиданию разрешений, юридической волоките и дополнительным вложениям. Так, перепланировка, согласование всех документов и обивание порогов госучреждений займет у вас в среднем полгода и примерно миллион рублей.
Но зачастую на эту возможность заглядываются люди, живущие в одной-единственной квартире на первом этаже, мечтающие по-быстрому разбогатеть и уверенные, что вообще любая квартира на первом этаже жилых домов может принести большие деньги. И при этом ничего не надо делать.
Такая позиция и мысли бедняка совершенно затуманивают разум и не дают осознать, что перевести квартиру в разряд нежилого помещения — дело трудоемкое и затратное. Более того, можно сильно прогореть, лишившись единственного жилья, предлагая площади там, где никто не ходит и проживает всего полтора землекопа.
Повторюсь: бизнес-проект по переводу жилья в коммерцию оправдан лишь в конкретных случаях. Прежде всего, это должна быть большая площадь — от 70-100 м2. В таком случае с вами уже можно иметь дело. А особо выгодное расположение, высокий трафик, метро совсем рядом — и вы становитесь обладателем перспективного предложения для бизнеса. Остается только пройти сквозь бюрократические заслоны.
Да, кстати, не стоит забывать про ликвидность. Отмечу, что нежилое помещение, обладающее выгодными для коммерции параметрами, будет иметь совершенно другую стоимость, нежели квартира, ранее бывшая в этих стенах. Разница может быть колоссальная, на порядок больше.
Увы, но предприимчивым гражданам «благодаря» закону 116-Ф3 стало сложнее оформлять перевод недвижимости в нежилой фонд. Все направлено на защиту интересов остальных граждан жилого дома. Однако, здесь прослеживается двойные стандарты. Поскольку закон обратной силы не имеет, то ранее открытые магазины и точки общепита, подпадающие теперь под опасные, нежелательные и вообще запрещенные для размещения в жилом доме останутся работать. И закрытию либо переносу не подлежат. Тогда напрашивается вопрос о защите граждан — почему не запретить все полностью? Либо вернуть послабление для новых арендодателей. Хотя бы на стадии переоформления.
Порядок изменения статуса помещения
Собственник готовит и передает напрямую в уполномоченный орган, или через центр предоставления госуслуг перечень документов, оформленных должным образом. К ним относятся:
- Заполненное заявление о переводе помещения. В заявлении собственник подробно и мотивированно раскрывает причины перевода, и объясняет необходимость осуществления этой процедуры.
- План дома, в составе которого находится помещение, с указанием всех этажей.
- Техническое описание помещения с подробными характеристиками и его план, а если необходимо — проект перепланировки или переустройства.
- Документы, подтверждающие права лица, подающего заявление, на переводимое помещение (например: о праве собственности на квартиру, о принятии помещения в наследство).
При согласованности заявления и иной указанной документации с требованиями закона, дополнительных документов от собственника не требуется.
Причины и основания запрета перевода нежилого помещения в жилое
Отказ в подобной ситуации также регламентируется статьей 22ЖК РФ, но имеет свои особенности. Существуют условия, при наличии которых о переводе помещения заявитель получит отрицательное решение:
- право собственности заявителя на помещение ограничено определенным сроком, например, договором аренды;
- условия и технические характеристики помещения непригодны для нормального проживания людей.
Закон определяет требования к жилым помещениям, без соблюдения которых совершить перевод нежилого помещения в жилое нельзя:
- несущие конструкции жилых помещений должны быть в состоянии, пригодном для эксплуатации и отвечать требованиям безопасности;
- в помещении, предназначенном для проживания: квартире, комнате, жилом доме коммуникации должны быть расположены удобным и безопасным для жильцов образом;
- обязательно наличие в жилых помещениях инженерных коммуникаций, которые соответствуют нормам санитарной и пожарной безопасности.
Причины перевода нежилого дома (строения) в жилой.
На самом деле причин перевода нежилого дома в жилой, нежилого строения в жилой дом, садового дома в жилой великое множество и каждая ситуация индивидуальна. Мы постараемся выделить четыре основные и самые распространенные группы:
- Вступление в силу ФЗ 217 «О ведении гражданами садоводства и огородничества», по которому садовый дом – это здание сезонного использования для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд и предназначенное для временного пребывания в нем, а никак ни для проживания;
- Затянулся процесс строительно-монтажных работ (например, не подвели коммуникации и т.д.) и строение, учитывая его технические характеристики, не могло быть признано жилым, а как-то оформить было нужно;
- Решение собственника (причин может быть великое множество);
- Ошибка специалиста при оформлении дома.
Кратко процесс выглядит так:
- Вы покупаете квартиру на первом этаже жилого дома для организации своего бизнеса;
- Готовите пакет необходимых документов и с заявлением о переводе квартиры в нежилой фонд передаете в местный исполком;
- Письменный ответ с решением исполкома вы получите в течение 15 дней. Если оно отрицательное вы получите подробное разъяснение. Если положительное, можно приступать к реконструкции и ремонту;
- Когда помещение готово, обращайтесь в соответствующие инстанции для начала проверок;
- После проведения всех проверок и получения разрешений помещение регистрируется в Едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним как нежилое помещение.
- Можно открывать свой бизнес для клиентов или сдавать помещение в аренду.
Как перевести жилой дом в нежилой?
Я хочу присвоить своему дому статус объекта нежилой недвижимости. Поскольку планирую использовать его для предпринимательских целей. Какие для этого нужны документы и куда обращаться?
Ответ: Закон позволяет собственнику перевести жилое помещение в нежилое. Для этого должен соблюдаться ряд условий:
- помещение располагается на первом этаже здания. Перевод помещения, находящегося на втором и прочих этажах, допускается, если на всех нижних этажах расположены нежилые помещения;
- объект недвижимости принадлежит гражданину на праве исключительной собственности (по договору купли-продажи, дарения, по свидетельству о праве на наследство и т.д);
- в помещении не проживают и не зарегистрированы третьи лица;
- не имеется правовых обременений в виде арестов, залога, претензий и др.
Когда можно не переводить
Можно ли перевести часть дома
Перевод частного дома в нежилой фонд – это разумный выход для тех, кто желает вести бизнес на своей собственности. При этом дом по назначению не используется, а возможность открытия собственного дела имеется. По сравнению с покупкой отдельного помещения, это вариант бюджетный. Хотя по времени – затратный. Понадобиться не один месяц, чтобы получить разрешение от всех возможных инстанций и провести ремонтные работы.
- Как переоформить жилой дом в нежилое помещение
- Как перевести частный дом в нежилое помещение
- Как перевести жилое помещение в коммерческое
Заявление рассматривается по правилам искового производства, предусмотренным Кодексом административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Обжаловать отказ можно в течение 10 календарных дней с даты принятия соответствующего решения.