Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если при выборе города для инвестиций в недвижимость ориентироваться на динамику роста цен, то определенный потенциал есть у ключевых межрегиональных центров — Тюмени, Самары, Екатеринбурга, Волгограда, считает эксперт «ЦИАН.Аналитики». Здесь стоимость «квадрата» пока ниже, чем в других крупных (от 500 тыс. человек) городах.
Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области — Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тыс. руб. в спальных районах и примерно от 100 тыс. руб. на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25–30%, указал директор по продажам федеральной компании «Этажи».
«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», — допустил он. По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн руб., в Светлогорске — от 3,3 млн руб., а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.
Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году. «Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», — сказал Сергей Зайцев. По данным этажей, стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Для того, чтобы получить максимальную прибыль, важно четко понимать, в чем заключается ваша цель. В зависимости от этого подбирается определенный объект, а также учитываются различные критерии.
Для чего вкладывать деньги в недвижимость:
- Получение пассивного дохода. Для достижения этой цели можно использовать имеющуюся недвижимость или приобрести новую с последующей сдачей в аренду.
- Чтобы сохранить свои финансовые средства. Деньги обесцениваются из-за инфляции, поэтому многие принимают решение вложить их в недвижимость. В данном случае лучше выбирать объекты, которые не потеряют в цене с течением времени. Это могут быть коммерческие, жилые, элитные помещения. В качестве выгодного вложения можно рассматривать коммерческий объект, расположенный в месте с большой проходимостью, а также жилой объект, который располагается в месте с развивающейся инфраструктурой.
- Также инвестиции в недвижимость позволяют получить прибыль при перепродаже или обмене с наценкой.
Понять, насколько в действительности выгодны инвестиции в недвижимость в 2023 году, поможет полноценный анализ всех преимуществ и недостатков.
К безусловным плюсам можно отнести:
- Стабильность: как жилые, так и коммерческие помещения всегда будут востребованы, если правильно выбрать объект;
- Возможность получения пассивного дохода: достаточно правильно выбрать квартиру, и не придется прикладывать много усилий, чтобы получать доход с аренды;
- Минимальный уровень риска, так как недвижимость можно продать или сдать в аренду даже в условиях кризиса;
- Инфляция не влияет на недвижимость, поэтому стоимость будет только увеличиваться. Это можно назвать долгосрочным вложением;
- Множество вариантов для инвестиций: можно не только сдавать, но и перепродать, разделить и так далее.
Недостатков намного меньше:
- На покупку недвижимости всегда нужна довольно внушительная сумма. Или же потребуется оформить ипотечный кредит, что повышает риск;
- Относительно длительная окупаемость: доход сверх стоимости вы получите только спустя 5-10 лет;
- Необходимость дополнительных расходов: оплата коммунальных услуг и капитального ремонта, если иное не предусмотрено договором аренды, а также необходимость уплаты налога.
«Денег нет, но есть квартира» — неочевидные способы начать инвестиции в недвижимость с нуля
На моей практике было множество случаев, когда человек сидит на условном сундуке с деньгами, но в упор не замечает имеющихся возможностей. Но, уверена, вы не из таких, раз читаете эту статью, поэтому с удовольствием поделюсь рабочими способами превратить единственное жилье в устойчивый источник дохода. Нет, подселять к себе студентов не надо.
Способ подойдет тем, у кого есть превосходящее по объему личные потребности жилье. Например, большой загородный дом, в котором используется пара комнат; 2-3-4 комнатная квартира и т.д. Имеющийся объект недвижимости продаем, на вырученные средства приобретаем жилье для личного пользования, оставшиеся деньги вкладываем по своему усмотрению: в 1-2 новостройки для дальнейшей перепродажи, например; во вторичное жилье для сдачи в аренду; в покупку коммерческой площади для аналогичных целей. Грамотно вложенные инвестиции приносят хороший пассивный доход, и кроме того, все приобретенные вами объекты также дорожают во времени.
Вместо заключения — с чего начинать инвестиции в недвижимость
Не думайте, что у меня проблемы с причинно-следственной связью и логикой. Этот раздел я помещаю именно в конце статьи специально. Начинать инвестиции, как и все, что хочется успешно претворить в жизнь, нужно с планирования и сбора информации. Да, именно поэтому сначала я выгрузила список вариантов, как стать инвестором в сфере недвижимости. Ознакомившись с вариантами даже бегло, вы можете создать себе общее представление о рынке и наметить собственные возможности.
Для более детальной разработки собственных инвестиционных проектов вам также понадобится:
- Анализировать рынок, учитывая экономические и геополитические ситуации и прогнозы;
- Уметь отделять потенциально привлекательные предложения от слива денег в пустоту;
- Определять инвестиционную привлекательность объектов недвижимости;
- Рассчитывать уровень доходности и прибыли проекта.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
По каким сценариям может развиваться рынок
Рынок не будет развиваться так же бурно, как накануне пандемии, но продолжит восстанавливаться.
«На мой взгляд, уровень продаж в начале 2023 года будет несколько ниже, чем в декабре 2022 года, однако по итогам годам число сделок по ДДУ приблизится к уровню 2021 года, — говорит эксперт. — Вероятно, проявится эффект отложенного спроса. Оживление произойдет даже на рынке апартаментов, ведь их средняя стоимость в 2022 году снизилась на 18,2%, так что клиентам сейчас доступно большое количество лотов по привлекательным ценам».
Негативные сценарии тоже не исключены, говорит Алексей Перлин:
«Существенного роста спроса пока никто из девелоперов не ждет — мы живем в ситуации неопределенности».
Наиболее вероятен консервативный прогноз, при котором в экономике продолжится стабилизация:
«Спрос на жилье по-прежнему будет ниже, чем в 2020–2021 годах, а цены будут стагнировать, — говорит эксперт. — Во втором полугодии новостройки Москвы дорожали очень умеренными темпами, при этом широко распространились различные скидки. Поэтому и цены, и динамика сделок выйдут на определенное плато».
Ипотека останется драйвером рынка розничного кредитования в 2023 году..
«Обусловлено это прежде всего продлением до 1 июля 2024 года ипотеки с господдержкой, а также расширением условий семейной ипотеки. Кроме того, ряд банков и застройщиков уже заявили о сохранении совместных субсидированных программ на отдельные ЖК с повышением субсидированной ставки до 4% годовых. Такие предложения будут пользоваться спросом среди граждан, которым важно получить кредит с низким платежом, несмотря на увеличение стоимости жилья при таком варианте кредитования».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Рейтинг городов Emerging Trends Europe
Исследование Emerging Trends in Real Estate Europe охватывает ежегодно 30 городов Европы. Учитывая вероятность рецессии для всей Европы, общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов ухудшились по сравнению с прошлогодним отчетом.
Если в прошлом году произошло общеевропейское восстановление после экономических последствий COVID-19, то в этом году опрос и интервью показывают гораздо более разрозненную реакцию на крайне сложные рыночные условия и значительные различия в потенциальной устойчивости городов.
Хотя рейтинг городов выглядит знакомо — Лондон сохраняет первое место, а Париж занимает второе место после Берлина — общие перспективы инвестиций и развития для всех 30 городов, охваченных отчетом, снизились по сравнению с прошлогодним опросом.
| Классифицировать | Город | Баллы |
|---|---|---|
| 1 (1) ➖ | Лондон | 2.15 |
| 2 (3) ⬆️ | Париж | 1.72 |
| 3 (2) ⬇️ | Берлин | 1.69 |
| 4 (6) ⬆️ | Мадрид | 1.54 |
| 5 (3) ⬇️ | Мюнхен | 1.49 |
| 6 (7) ⬆️ | Амстердам | 1.48 |
| 7 (3) ⬇️ | Франкфурт | 1.30 |
| 8 (8) ➖ | Гамбург | 1.19 |
| 9 (9) ➖ | Барселона | 1.12 |
| 10 (11) ⬇️ | Милан | 1.10 |
Спрос и тренды уходящего года
Сейчас на рынке строительства частных домов затишье. В конце зимы 2022 года в сфере ИЖС был спад, затем к началу сезона рынок оживился. Но с осени рынок переживает затишье: уровень продаж снизился в сегменте готовых домов, сократилось и количество заказов на строительство, рассказывает руководитель проекта DOM TECHNONICOL Андрей Баннов. По его словам, пауза на рынке задала тренд среди подрядных организаций на переориентацию в сторону небольших заказов (мелких ремонтов, отделочных работ). Кто-то переходит в промышленную стройку, дорожное строительство.
Охлаждение спроса к строительству частных домов в 2022 году отмечают в компании «Кселла-Аэроблок-Центр». В 2021 году строительные компании набрали большой портфель заказов в сегменте ИЖС. Поэтому в начале года застройщики активно накапливали стройматериалы в преддверии старта строительного сезона, вспоминает Андрей Башкатов. В марте на фоне валютной турбулентности и инфляционных ожиданий динамика роста усилилась еще больше, и это продолжалось до апреля.
«После стабилизации рынка мы увидели серьезное охлаждение. Многие клиенты пересмотрели свои финансовые стратегии, поскольку надежность источников дохода и перспективы занятости оказались под сомнением», — отметил эксперт.
Летом рынок активизировался, но осенью просел на фоне объявления частичной мобилизации, с ноября наметился тренд на восстановление. Люди стали чаще откладывать начало строительства на более прогнозируемый период, тогда как в 2021-м хотели строить как можно скорее. Поэтому большинство заявок уходят на следующий год в связи с финансовыми проблемами у клиентов, отметил представитель «Кселла-Аэроблок-Центр».
Инвестиции в 2023 году: на что обратить внимание
Управляющий активами инвестиционного фонда Cresco Finance Степан Сумин считает, что первым шагом перед принятием решения о том, куда инвестировать деньги в 2023 году, должна быть проработка стратегии диверсификации вложений. Наш собеседник уверен в том, что распределение капитала по нескольким направлениям поможет снизить инвестиционные риски.
По мнению Степана Сумина, при правильном ежемесячном инвестировании, в виде диверсификации инвестиционного капитала, потенциальная доходность будет колебаться от 10% до 30%.
«Если не класть все “яйца” в одну “корзину”, можно увидеть положительное сальдо через год инвестирования. Главное — четко знать свои риск параметры и не быть жадными», — уверен наш собеседник.
Ниже представлены варианты, для тех, кто ищет, куда инвестировать деньги в 2023 году.
Инвестиции на долгий срок являются консервативным, но в то же время достаточно выгодным способом вложений в недвижимость. Со временем, возможно через 5–20 лет, цены на жилье в любом случае будут выше нынешних. Купить сейчас, чтобы через несколько лет продать намного дороже, — хороший инвестиционный план. Но и тут нужно учитывать некоторые особенности. Ликвидным и наиболее выгодным с точки зрения инвестиций будет жилье элитного класса или расположенное в перспективных районах. Я бы пригляделся именно к этому варианту. Но он подходит тем, у кого на данный момент времени есть наличные деньги. Даже для долгосрочных инвестиций брать ипотечное жилье сейчас я бы не советовал в силу высоких процентных ставок.
Подводя итог, стоит еще раз сказать, что покупать недвижимость с целью инвестиций стоит, но только в двух случаях: в правильно подобранном месте или с целью долгосрочных инвестиций (с учетом, что имеется наличная сумма для покупки). Оба способа требуют внушительных денежных средств, но в нынешних ситуациях это лучшие варианты. Брать ипотечное жилье или пытаться спекулировать в данное время не стоит.