Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «12. Земельные участки (территории) общего пользования». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
ЭКСПЕРТИЗА СМЕТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ. ЭКСКЛЮЗИВНО!
Дорогие и уважаемые наши Заказчики!
Хотим довести до вашего сведения одну очень важную информацию. Наше Правительство, заботясь о качестве предоставляемых в строительстве услуг, а также беспопокоясь о некотролируемом росте стоимости строительства, особенно за бюджетные деньги, внесло в Градостроительный Кодекс Российской Федерации некоторые изменения. Отныне, с 01.01.2020 года, сметную оценку стоимости строительства имеет право проводить только эксперт-сметчик, обладающий квалификационным аттестатом по направлению «Ценообразование и сметное нормирование», выданным Минстроем России.
На сегодняшний день, таких экспертов-сметчиков у нас в стране единицы. Но, Экспертный центр «ИНДЕКС», как ведущая экспертная организация России, в области строительства, заранее побеспокоилась об этом и все наши эксперты-сметчики прошли данную аттестацию. Поэтому в штате нашей организации имеется целый ряд квалифицированных аттестованных специалистов по ценообразованию и сметному нормированию.
Мы, всегда будем рады помочь вам, в любых, даже самых сложных вопросах обоснования сметной стоимости строительства, а также в спорных ситуациях, в том числе с ведомственными и надзорными органами, а также в случае судебных разбирательств.
Понятие разрешенного использования для иных видов застройки
В рамках пользования каждого населенного пункта имеются отдельные участки земли, которые характеризуются, как разрешенные для иных видов жилой застройки, что значит это сейчас будем разбирать.
По законодательным документам, это такие земли, которые предназначены для размещения объектов капитального строительства. Если быть точнее, то на подобных участках принято сооружать здания индивидуальной жилой застройки и ее резервы. В связи с данным понятием у лиц, планирующих запустить стройку может возникнуть вопрос, разрешено ли начать возводить дом для проживания на таком месте.
С юридической точки зрения, такие земли пригодны для начала строительства с использованием фундамента и без него. Здесь разрешено размещать жилые помещения практически любого вида, которые предназначены исключительно для проживания в них.
Процедура изменения целевого назначения
Предусмотренное законодательством деление земель по целевому назначению не всегда позволяет собственникам и пользователям использовать землю в поставленных целях.
Если предполагаемая деятельность не соответствует видам разрешенного использования, нужно изменить тип эксплуатации или перевести территорию из одной категории в другую. В противном случае нарушителю угрожает административная ответственность.
Когда речь идет об участках в частной собственности, решение по ним принимает местная администрация: земельный комитет, управление, департамент и иной уполномоченный орган. Он же осуществляет присвоение категории земельного участка в случае ее отсутствия.
Изменение целевого назначения может означать смену ВРИ или самой категории участка, если предполагаемая деятельность на нем невозможна в рамках установленной категории.
Процедура перевода регламентируется правилами застройки и землепользования, принятыми на местном уровне. В любом случае она требует подачи ходатайства в администрацию муниципалитета, в котором следует указать:
- кадастровый номер;
- присвоенную и желаемую категорию участка;
- существующие и желаемые виды использования;
- причины, которыми обусловлена необходимость перевода;
- сведения о правах на землю.
Обычно решение о переводе принимается с учетом результатов общественных слушаний, которые проводятся в течение 1 месяца. Решение администрации оформляется постановлением.
Несмотря на формальную простоту перевода, крупными игроками земельного рынка активно лоббируется отмена категорий земель. По их мнению, процедура перевода из одной категории в другую слишком сложна.
В парламенте на протяжении последних лет обсуждается законопроект, согласно которому земли будут делиться на зоны, определяемые местными правилами застройки и землепользования. По мнению авторов, это значительно упростит процедуру перевода земель.
Особенности объединения участков
Часто граждане имеют в собственности несколько отдельных участков, которые вполне реально объединить между собой, проведя соответствующую процедуру. Но нужно учитывать, что они должны иметь смежные границы, находясь рядом друг с другом. На каждую единицу должен быть план, в котором уточнены границы, а также ее нужно зарегистрировать в кадастре как отдельный участок.
Кроме того, в отношении земли действуют ограничения касательно максимальной площади, а к местонахождению предъявляется требование в виде одного кадастрового квартала. Кроме этого, потребуется одинаковая категориальная принадлежность, и что самое важное – ВРИ также должны совпадать. Если же собственников несколько, от них также потребуется согласие на действие в виде объединения участков.
Из документов гражданину потребуются:
- заявление, в котором описана просьба провести объединение;
- кадастровые бумаги, подтверждающие официальную информацию участка;
- выписка из госреестра на право собственности;
- письменно оформленное согласие собственников на процедуру совмещения земель.
Особенности Классификатора ВРИ
В Классификаторе для каждого ВРИ указано не только полное наименование, но и подробное описание, а также присвоенный код, который и используется во всех документах, идентифицирующих конкретный участок.
Всего в документ включено 12 обобщенных разновидностей, каждая из которых дополнена уточненными видами (максимум 18). Обобщенные виды применяются тогда, когда не известно или не установлено направление будущего развития данной территории. Присвоение участку обобщенного вида использования позволяет в дальнейшем применять все уточненные виды хозяйственного использования земель, ему соответствующие.
В каждом ВРИ обязательно указано, какие линейные объекты допускается строить (линии электропередач, инженерные коммуникации и т.д.). Это освобождает землепользователя от необходимости получать дополнительные коды для их постройки.
Одной из важнейших характеристик земельного участка является вид разрешённого использования, определяющий назначение объектов капитального строительства, которые могут быть возведены на земельном участке. Как правило, виды разрешённого использования утверждаются в составе градостроительных регламентов, содержащихся в ПЗЗ и применяющихся в пределах границ соответствующей территориальной зоны в отношении определённой категории земель.
Необходимо отметить, что градостроительный регламент может быть утверждён только в отношении земель определённых категорий.
Таблица 3. Применимость градостроительных регламентов к землям различных категорий
| Категории земель, в отношении которых может быть утверждён градрегламент | Категории земель, в отношении которых градрегламент не устанавливается |
| • земли населённых пунктов • земли сельскохозяйственного назначения за исключением сельскохозяйственных угодий • земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов в составе земель особо охраняемых территорий и объектов • земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения |
• сельскохозяйственные угодья в составе земель сельскохозяйственного назначения • земли особо охраняемых природных территорий за исключением земель лечебно-оздоровительных местностей и курортов • земли лесного фонда • земли запаса • земли, покрытые поверхностными водами • земельные участки, расположенные в границах особых экономических зон и территорий опережающего развития |
Как изменить категорию земли
Учтите! Чтобы перевести ЗУ из текущей категории в выбранную, необходимо собрать пакет документов, состоящий из:
- документов, которыми удостоверяется личность заинтересованного лица (собственника). Когда земельным участком владеет несколько граждан, то необходимо предоставить паспорт каждого;
- заверенной доверенности, если в интересах владельца действует его представитель;
- согласия на смену целевого назначения ЗУ (его следует нотариально заверить);
- кадастровых документов по земле (плана, а также паспорта участка);
- выписки, оформленной из реестра;
- документации, являющейся подтверждением законности использования гражданином земли (арендного договора, дарственной и прочего);
- составленного заявления.
Разница между использованием надела по разрешённому виду и целевому назначению
Под целевым назначением земельной территории подразумевается её использование в общем контексте земельного массива. В перечне же насчитывается 13 пунктов с указанием вида разрешённых работ, которые в свою очередь разделены на подпункты, насчитывающие до 18 наименований видов.
Пользование территорией по её целевому назначению – это общее, глобальное определение проводимой на ней деятельности. А в классификации видов акцент делается на детальное уточнение всех сторон её использования, реконструкции, извлечения выгоды и преимущества. Это даёт больше достоверности при учёте и контроле земляных ресурсов.
Важно! Числовым кодом обозначается только вид разрешённых действий на территории.
Такая необходимость обусловлена многочисленностью видов и возможностью создания эффективной структуры землепользования в соответствии с градостроительными регламентами и местными нормативными актами. Кодовые обозначения позволяют безошибочно составлять и применять документацию на землепользование.
Никакие другие критерии категории земли не предусматривают использование числовых обозначений. Это обусловлено:
- отсутствием правовой основы;
- отсутствием в них необходимости;
- отсутствием требований расположения категорий земли в определённой последовательности;
- целесообразностью их использования в виде наименований.
Как узнать вид разрешенного использования земельного участка?
Начиная с 2014 года, виды функционального использования земельных участков вносятся в правоустанавливающую документацию, получаемую правообладателем после приобретения участка на торгах. До участия в торгах, заинтересованное лицо вправе получить данные сведения в администрации.
Если участок оформлен в собственность путём приватизации или не был приватизирован – ему присвоен основной вид разрешённого использования, на общих основаниях. Чтобы получить условное разрешение на использование земельного участка, потребуется дополнительное оформление такового в местной администрации.
При приобретении надела, данные сведения можно уточнить соответственно этому же принципу у собственника, отчуждающего земельную собственность. При необходимости – обратиться в земельный департамент (отдел) администрации.
Особенности Классификатора ВРИ для Москвы и Московской области
Если вид разрешенного использования установили до появления этого документа, он останется действительным, даже если не соответствует Классификатору. Менять его придется, только когда появится такая необходимость.
По новым правилам отсутствует привязка ВРИ и категории земли. Также нет разделения на отдельные виды: вспомогательные, основные или условно разрешенные. Благодаря этому выбрать нужный вариант будет несколько проще, а использовать землю удобнее. На территории с видом ИЖС удастся построить жилище, и допускается выращивание плодовых растений. Второй вид деятельности автоматически станет вспомогательным.
Одна из важнейших особенностей документа – разрешение строительства газопроводов, ЛЭП и иных линейных объектов на территории. Хотя и здесь есть свои оговорки. Эксперты нашей компании дадут детальное описание каждой группы и подгруппы Классификатора. Мы поможем разобраться с применением того или иного вида, а также проведем процедуру изменения быстро и без лишних затрат.
Устранение препятствий
Если на территорию претендуют другие лица или создаются иные препятствия для ее использования, то они могут быть устранены собственником, имеющим документы на участок.
Если нарушения не устраняются в добровольном порядке, то подается иск в суд на удаление этих препятствий. Наиболее популярными нарушениями являются: установка ограждений, возведение незаконного строения, располагающегося на чужой территории, запрет без оснований от местной администрации на применение участка, а также самовольный захват земли другими гражданами.
Таким образом, земельный участок может применяться в соответствии с его видом разрешенного использования. Для этого надо пользоваться специальным классификатором. Допускается изменить данный вид, для чего надо обращаться в администрацию. При необходимости можно даже объединить несколько объектов в одну территорию, но для этого должны соблюдаться определенные условия.
Использование земли населённых пунктов. Какие виды использования допускаются законом
Территория каждого населённого пункта имеет чёткую границу и предназначена для проживания граждан, возведения зданий жилого фонда и различной инфраструктуры.
Ст. 85 ЗК РФ гласит, что зон разрешённого использования земли в населённых пунктах есть девять:
- Жилые;
- Деловые и общественные;
- Производственные;
- Инженерные и транспортные;
- Рекреационные;
- Для сельхоз-использования;
- Зоны спецназначения;
- Военные;
- Иные участки.
В рамках каждой этой зоны есть свои виды разрешённого использования.
По сути проживающим в границах города гражданам интересны только два вида: сельскохозяйственные зоны и жилые, ведь только их можно оформлять в собственность и совершать с ними разного рода сделки.
Относительно жилых земель, согласно классификатору видов разрешённого использования земельных участков, есть такие варианты использования территорий:
- Индивидуальное жилищное строительство, в рамках которого можно возвести частный дом или многоэтажку;
- Личное подсобное хозяйство, где человек может вести свой с/г бизнес;
- Дачная застройка.
В теории на каждом из этих видов разрешено возводить объекты. Правда есть некоторые ограничения и исключения. Например, на втором и третьем вариантах застройку можно проводить вне зависимости от планируемых масштабов объекта, но прописаться на такой территории довольно проблематично.
Постройки на землях категории ИЖС позволяют собственнику прописываться здесь. Ограничений на габариты постройки тоже нет, но прежде чем начинать работы, необходимо одобрить проект у муниципалитета.
Меняем категорию разрешенного использования земли
ВРИ земель населенных пунктов может быть основным, условно-разрешенным или вспомогательным. Категория присваивается на основании официального решения местного органа власти. При рассмотрении вопроса уполномоченные лица принимают во внимание возможность наиболее эффективного использования земельного участка.
К примеру, если рассматриваемая земельная территория находится в жилой зоне, то вероятнее всего там будет разрешено строительство продуктового магазина, детского сада, школы и т.д.
Строительство частного дома возможно при принадлежности земельного участка к следующим ВРИ:
• ИЖС;
• ЛПХ;
• блокированные жилые дома.
Дома, построенные на участке ИЖС, предназначаются для проживания одной семьи. В пределах прилегающей территории жители дома могут заниматься огородничеством и разбивать сады.
Дома на участках ЛПХ тоже могут быть исключительно одноквартирными. В пределах участка можно заниматься огородничеством, животноводством и садоводством.
В рамках ВРИ «блокированная жилая постройка» разрешено возведение домов одноквартирного типа, примыкающих друг к другу. В пределах таких земельных участков можно возводить сады, цветники и огороды.
Для частного бизнеса подойдет ВРИ, допускающий возведение объектов под предпринимательство. Как правило, в черте населенных пунктов строятся магазины, гостиницы, СТО и заведения общепита. Допустимы строения, не превышающие 5 000 м2. При строительстве необходимо соблюдать установленные правила и градостроительные требования. Проект застройки согласовывается с местной администрацией и реализуется после получения соответствующих бумаг.
Дополнительная информация по теме
Перевод участка из ИЖС в коммерческие земли
Как получить топографический план земельного участка по кадастровому номеру
Нормы отступа от границ участка при строительстве дома
(в ред. Приказов Минэкономразвития РФ от 30.09.2015 N 709, от 06.10.2017 N 547, от 09.08.2018 N 418, от 04.02.2019 N 44)
В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (Собрание законодательства Российской Федерации, 2001, N 44, ст. 4147; 2003, N 27, ст. 2700; 2004, N 27, ст. 2711; N 41, ст. 3993; N 52, ст. 5276; 2005, N 1, ст. 15, 17; N 10, ст. 763; N 30, ст. 3122, 3128; 2006, N 1, ст. 17; N 17, ст. 1782; N 23, ст. 2380; N 27, ст. 2880, 2881; N 31, ст. 3453; N 43, ст. 4412; N 50, ст. 5279, 5282, 5498; 2007, N 1, ст. 23, 24; N 10, ст. 1148; N 21, ст. 2455; N 26, ст. 3075; N 31, ст. 4009; N 45, ст. 5417; N 46, ст. 5553; 2008, N 20, ст. 2251, 2253; N 29, ст. 3418; N 30, ст. 3597, 3616; N 52, ст. 6236; 2009, N 1, ст. 19; N 11, ст. 1261; N 29, ст. 3582, 3601; N 30, ст. 3735; N 52, ст. 6416, 6419, 6441; 2010, N 30, ст. 3998; 2011, N 1, ст. 47, 54; N 13, ст. 1688; N 15, ст. 2029; N 25, ст. 3531; N 27, ст. 3880; N 29, ст. 4284; N 30, ст. 4562, 4563, 4567, 4590, 4594, 4605; N 48, ст. 6732; N 49, ст. 7027, 7043; N 50, ст. 7343, 7365, 7359, 7366; N 51, ст. 7446, 7448; 2012, N 26, ст. 3446; N 31, ст. 4322; N 53, ст. 7643; 2013, N 9, ст. 873; N 14, ст. 1663; N 30, ст. 4080; 2014, N 26, ст. 3377) приказываю:
1. Утвердить классификатор видов разрешенного использования земельных участков.
2. Установить, что в соответствии с классификатором, утвержденным пунктом 1 настоящего приказа, определяются виды разрешенного использования земельных участков, устанавливаемые после вступления настоящего приказа в силу.
3. Настоящий приказ вступает в силу по истечении 90 дней после дня его официального опубликования.
Министр
А.В. УЛЮКАЕВ
Этот вид разрешенного использования предполагает, что на земельном участке может быть построен индивидуальный жилой дом, соответствующий требованиям градостроительного законодательства. То есть, отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более 20 метров, который состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
На этом же земельном участке могут быть возведены вспомогательные объекты, необходимые для обслуживания жилого дома, например, гараж, баня, хозяйственные постройки.
В этом виде разрешенного использования нет различий, связанных с категорией земель, но зато есть различие, связанное с тем, для садоводства или для огородничества предоставлен земельный участок.
Садовый земельный участок предназначен для отдыха граждан и выращивания для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей. То есть, построить на таком земельном участке жилой дом и хозяйственные постройки можно так же, как и на участке, предназначенном под индивидуальное жилищное строительство, или на приусадебном участке.
На огородном участке строить любые капитальные объекты будь то дом, гараж, баня или сарай нельзя. Единственное допустимое исключение – это хозяйственные постройки, не являющиеся объектами недвижимости, но только те, которые предназначены для хранения инвентаря и урожая сельскохозяйственных культур.
Огородный земельный участок может использоваться только для отдыха граждан или выращивания или для собственных нужд сельскохозяйственных культур.
Виды разрешенного использования
Промышленные территории размещаются за пределами населенных пунктов. Зачастую, подобные объекты и невозможно было-бы разместить в населенном пункте по причине значительных размеров санитарно-защитных зон для разнообразных промышленных объектов и производств. К примеру, расчетная санитарно-защитная зона для производств I класса опасности составляет 1000 метров, II класса опасности 500 метров.
После подачи заявления в местный муниципалитет, представители администрации оценивают целесообразность размещения на конкретном участке производственных объектов. Также изучаются характеристики земли и рельефа местности, доступность территории для транспортного сообщения, близость к населенным пунктам и другие параметры. Законом запрещено предоставлять землю для ведения промышленной деятельности, если она располагается неподалеку от жилых объектов.
Вид разрешенного использования подобных наделов влияет на площадь конкретного участка. Для каждой отрасли законом определены свои индивидуальные размеры наделов. Многое зависит и от технической документации, разработанной для определенного промышленного объекта. Учитывая нехватку земель данной категории, при высоком росте необходимости в таких участках, допускается перевод в промышленные территории наделов с другим назначением. Наши юристы оказывают полное сопровождение процедуры выделения и оформления промышленных земельных участков из государственной или муниципальной собственности.
Чтобы в итоге процедуры получилась категория земли промышленности, и появились подходящие виды разрешенного использования, необходимо изучить положения Земельного кодекса в части перевода территории в другое назначение.
- Если в промышленную категорию переводят сельскохозяйственные наделы, придется доказать, что они имеют низкую ценность или полностью непригодны для сельского хозяйства.
- В некоторых случаях приходится обращаться за проведением экологической экспертизы, изучать близость природоохранных и водоохранных зон.
- Предварительно потребуется запросить действующие правила застройки и землепользования в отношении данного участка, составить проект будущего использования участка, утвердить документацию и добиться согласия местных властей.
- Необходимо согласовать границы будущего земельного участка, провести межевые работы и иные мероприятия.
Процедура эта довольно сложная, с множеством нюансов и подводных камней. Даже выполнение всех регистрационных действий без отказов и приостановок, не позволяет сократить срок изменения категории участка до менее полугода.
Стать собственником участка, относящегося к данной категории, вправе не только организация или муниципалитет, но и государство, либо частное лицо. Владелец земли может сдавать ее в аренду, продавать или дарить, главное, чтобы при этом виды разрешенного использования соответствовали реальной эксплуатации.
Если территория предназначена для размещения складов, то станцию технического обслуживания или автозаправочную станцию здесь уже не построишь. Придется менять ВРИ или нарушать закон, возводя объекты без разрешения и рискуя их последующим сносом. Поэтому, приобретая промышленный надел в собственность или аренду, учитывайте текущий вид разрешенного использования.
В случае несоответствия текущего вида разрешенного использования планируемому использованию земельного участка, вы можете обратиться к нашим специалистам за изменением ВРИ. Мы проведем необходимые согласования, соберем пакет документов,подадим ходатайства и добьемся положительного решения в сжатые сроки.
Классификатор видов разрешенного использования земельных участков — классификатор.
Изменение видов разрешенного использования земельных участков — услуги.
Изменение категорий земельных участков — услуги.
В 2019 году Правительство РФ в лице Министерства экономического развития утвердило Классификатор видов разрешенного использования для земельных наделов или ВРИ. База была опубликована в официальных источниках и содержит текстовую информацию по каждому ВРИ, а также цифровую комбинацию и краткое наименование каждого вида. Наименование представлено краткой диспозицией, описание дает подробные сведения принадлежности, а код указан в числовой комбинации цифр от 0 до 9.
Обновленный классификатор имеет 13 разделов, который включает 137 подвидов и подразделов для каждого основного направления. Земельные участки имеют цифровое обозначение, подробное описание, но не представлены категорией земельного надела. В последнем случае ожидается опубликование официального регламента, который будет дополнение к Классификатору ВРИ.
Классификатор позволяет проводить оценку участка, определять право пользования, владения, аренды и прочее. Кроме этого, Классификатор ВРИ используется для определения статуса правого фактора, который учитывает следующие критерии:
- Какой максимально допустимый параметр площади допустим по ВРИ.
- Ограничения по застройке, строительству на основании распоряжения или иного нормативного акта.
- Порядок и нормы налогообложения применяемые по земельным участкам в отношении собственников, в том числе льготы.
- Порядок имущественного права по строениям, которые привязаны по земельным наделам.
- Параметры субсидирования и прочие льготные факторы.
Общий принцип действия Классификатора был введен в действие в 2014 году, как рекомендация Приказом Минэкономразвития РФ. В 2018 году был отредактирован приказ №418 от 9 августа, который имеет обновленный стандарт от 4 февраля 2019 года. Новые поправки применимы к сельскохозяйственной деятельности как частных лиц, так и организаций, и государственных учреждений.