Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как объединить доли в квартире на одного собственника?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Какие есть особенности кредитования долей?
Объектом кредитования выступает доля в праве собственности на квартиру либо на жилой дом. Доля в праве собственности на комнату не кредитуется.
Условия выдачи такого кредита:
- Кредитование долей в праве собственности и комнат предусмотрено в рамках программы «Готовое жилье». Приобрести комнату возможно так же в рамках «Военной ипотеки».
- В залог передаются оставшиеся доли в квартире.
- При расчете суммы кредита оценивается рыночная стоимость всего объекта и отдельно всех долей. Отчет об оценке делается на квартиру.
- Необходимо предоставить отказы от преимущественного права других сособственников (если покупатель не является собственником одной из долей).
- Использовать материнский капитал для погашения ипотеки на долю невозможно. При этом покупатель может перечислить средства маткапитала продавцу.
- Кредитование не осуществляется, если покупатель владеет «микро-долей» (например, 1/100), подаренной или проданной ему (для того, чтобы не предоставлять отказы от преимущественного права покупки).
- Продажа доли, которая находится в ипотеке, невозможно.
Сервис электронной регистрации и сервис безопасных расчетов при кредитовании долей использовать нельзя.
Если объектом кредитования является комната (выделенная часть квартиры), то в залог передается только эта комната либо иной объект недвижимости. Также в данном случае можно использовать сервисы электронной регистрации и безопасных расчетов.
✅ Могут ли отказать в объединении долей на одного собственника?
Особенностью Росреестра является тщательная проверка предоставленных сведений. Информация проверяется в течение 3 дней, после чего заявитель получает ответ. Если регистрационные органы обнаружат нарушения, вы получите отказ в объединении долей в квартире:
Что может привести к отклонению заявки?
- Отсутствие отдельных документов (сертификатов, деклараций, устаревших данных об имуществе);
- Исправления, удаления, лишние символы в заявке;
- отсутствие подписи заявителя и/или уполномоченного представителя;
- нечитаемые персональные данные владельца;
- Отсутствие нотариально заверенной формы — если в сделке участвуют акции.
Убедитесь в том, что предоставленная вами информация верна. Ошибки могут привести к задержке регистрации изменений.
Вот основные положения этой статьи:
- Концентрация акций у одного владельца означает, что схема совместного владения прекратит свое действие, и в реестр арендодателей будут внесены изменения.
- Если у владельца уже есть несколько выписок из ЕГРП, он может заменить их одним общим документом.
- Приобретение акций происходит путем продажи, дарения и наследования.
- Участие в жилой недвижимости регистрируется в Министерстве юстиции или в Федеральной регистрационной службе Росреестра.
- После нотариального заверения бывший совладелец становится единственным владельцем недвижимости.
- Отдельная недвижимость может быть включена в сделку купли-продажи и принести больше денег.
Могут ли возникнуть какие-либо трудности при объединении акций? Разумеется, как на этапе регистрации документа, так и в процессе авторизации. В теории все выглядит довольно просто. Однако на практике возникают некоторые сложности: Отказ в регистрации, устаревшая информация, споры с сособственниками, третьими лицами, сложности при регистрации и объединении долей детей в квартире. Если вы хотите защитить себя от проблем, обратитесь к адвокату. Помощь экспертов пойдет на пользу общей цели. Вместе мы рассмотрим вашу ситуацию с юридической точки зрения. Помните, что регистрация собственности — это ответственный процесс. Стоит ли действовать в одиночку на свой страх и риск?
Процесс объединения долей
Сама процедура объединения долей, как уже говорилось выше, ничем не отличается от общего порядка объединения частей недвижимого объекта в собственность. То есть, весь процесс заключается в фиксировании согласия других дольщиков в передачи прав собственности своей доли единственному владельцу (при условии, что они живы), или в оформлении недвижимости в «одни руки», если остальных собственников не осталось в живых.
Пакет документов при этом зависит именно от оснований оформления сделки (смерть дольщика, передача по наследованию, процедура дарения и т.п.).
Вероятность того, что весь процесс передачи долей жилого объекта в «одни руки» будет регламентирован законодателями в 2018, составляет лишь 55%. Так как именно с этими долями связано большинство судебных разбирательств. И именно эти доли являются лакомым куском для мошеннических схем «черных риэлторов».
Как платить госпошлину?
Госпошлину обязаны платить все, кто регистрирует свое право собственности на недвижимость. От ее уплаты освобождаются только малоимущие, признанные таковыми в законном порядке. За несовершеннолетних до 14 лет платят родители от своего имени, а если детям от 14 до 18 лет, то оплату производят от их имени.
Сейчас размер госпошлины — 2000 рублей на всех покупателей. Платить нужно каждому от своего имени пропорционально своей доле в собственности. Например, если ваша доля 1/4, то при умножении стоимость будет 2000*1/4=500 рублей.
Когда покупают дом с землей, на каждый объект должна быть отдельная квитанция. Размер госпошлины на участок зависит от категории: 350 рублей для земель сельхозназначения, ведения личного хозяйства и под ИЖС, 2000 рублей — в населенных пунктах.
Отдельно предусмотрены пошлины для приобретения собственности в результате дарения и вступления в наследство. Наследники, например, платят по 2000 рублей каждый. Квитанции об уплате пошлины на имя каждого участника должны быть в общем пакете документов.
Заплатить пошлину можно самостоятельно (реквизиты есть на сайте Росреестра), но проще это сделать при подаче заявления в МФЦ. Закон разрешает подождать с оплатой до 5 дней. Вам имеют права отказать в приеме документов, но сама регистрация не начнется до оплаты пошлины.
Алгоритм действий при объединении долей в квартире на одного собственника
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части. При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года;
- выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- Оплату государственной пошлины за выдачу нового правоподтверждающего документа, составляющую в текущем 2019 году 2000 рублей.
- Выбор организации и способа обращения:
- личный визит в Росреестр;
- обращение через многофункциональный центр;
- оформление доверенности на действия через выбранного представителя;
- отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты;
- направление ценным письмом с описью вложения.
- Заявление на объединение доли в квартире на одного собственника, образец заполнения которого и бланк содержатся на сайте Росреестра (см. ниже для скачивания). Название данный документ имеет иное – о прекращении долевой собственности и оформлении права на отдельный объект недвижимости.
- Одновременно с заявлением и правоподтверждающей документацией необходимо предоставить:
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность;
- правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).
Можно ли оформить договор дарения на долю в квартире?
Да, долю в квартире можно подарить. При этом не требуется даже ставить в известность своих сособственников, тем более интересоваться их мнением на этот счет. Единственное условие – сделка должна быть также заверена нотариусом. Это своего рода лазейка в нашем законодательстве для тех, кто хочет избавиться от своей доли, не ставя в известность несговорчивых сособственников. В народе практикуется такая вещь как покупка доли через договор дарения. При этом все документы оформляются как дарение, а покупатель неофициально передает деньги продавцу. С юридической точки зрения это незаконно. Если заинтересованное лицо в суде докажет, что продавец получил деньги по договору дарения, то сможет поставить вопрос о признании сделки недействительной. К тому же, такая схема очень рискованна для продавца. Деньги передаются неофициально, и, если что-то пойдет не так, никто ничего доказать не сможет. Как юрист, я никому не рекомендовал бы пользоваться такой схемой.
Дарение относится к тем сделкам, которые достаточно сложно оспорить в суде, тем не менее, это возможно при определенных обстоятельствах.
Долю несовершеннолетнего нельзя подарить. Опека не даст на это разрешения.
В каких случаях выплачивается компенсация за пользование долей в квартире?
Как правило, подобные вопросы решаются в судебном порядке. Взыскание компенсации за пользование долей возможно в том случае, если совместное проживание участников долевой собственности не представляется возможным. Например, если квартира состоит только из одной жилой комнаты и все собственники не могут в полной мере пользоваться помещением.
Также зачастую причиной судебных разбирательств о взыскании компенсации являются ситуации, когда доли собственников по площади не соответствуют размеру занимаемого ими жилого помещения. К примеру, если владельцу доли принадлежит 1/3 двухкомнатной квартиры, но при этом он занимает одну из комнат.
Сроки оформления и причины отказа
Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.
Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:
- обнаружена нехватка документации;
- записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
- в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.
Гражданин может стать владельцем нескольких составляющих в квартире по различным основаниям. Объединение в единое целое осуществляется при желании хозяина, фактически являющегося полноправным владельцем и без оформления процедуры. Для получения обновлённого документа необходимо лично, через доверенное лицо или воспользовавшись услугами почты обратиться в Росреестр с правоподтверждающими и правоустанавливающими документами.
Общая совместная собственность на квартиру
Это случай, когда квартирой одновременно владеют два или несколько человек, причем их доли владения в общей собственности не определены, и считаются равными, другими словами это — общая собственность без определения долей.
Тогда все собственники указаны в Титуле / Выписке ЕГРН на квартиру и имеют одинаковые права на владение, пользование и распоряжение этой квартирой (ст. 253 ГК РФ).
При продаже квартиры все ее владельцы действуют совместно, выступая как один собственник, единой стороной Договора купли-продажи, и полученные от продажи деньги тоже должны поделить между собой поровну.
Чаще всего, это случай совместной собственности супругов, или ситуация, когда квартира приватизировалась на всех членов семьи без определения долей. При этом, купить квартиру в совместную собственность на несколько человек (на родителей, детей и тещу, например) не получится. Только – в долевую. Режим совместной собственности предусмотрен (доступен) только для супругов и для случаев приватизации квартиры на всех прописанных в ней жильцов.
Титул на квартиру при общей совместной собственности выдается один для всех правообладателей. Правда, с июля 2021 года Свидетельства о собственности перестали выдавать, но все прежние выданные Свидетельства-Титулы сохранили свою силу.
Подача документов на регистрацию
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить в орган регистрации прав одним из следующих способов:
- лично (либо через представителя по доверенности) в ФГБУ «ФКП Росреестра» или МФЦ, в том числе независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений и МФЦ, размещенному на сайте Росреестра;
- при выездном приеме;
- по почте ценным письмом с уведомлением. При этом подлинность подписи на заявлении должна быть заверена нотариально, соглашение между собственниками комнат (при его наличии) также должно быть нотариально удостоверено. К заявлению необходимо приложить копию паспорта или иного документа, удостоверяющего личность;
- через нотариуса, засвидетельствовавшего подпись на заявлении о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав;
- в электронной форме с использованием сети Интернет, в том числе посредством официального сайта Росреестра. При этом заявление подписывается усиленной квалифицированной электронной подписью.
Как объединить доли в квартире на одного собственника
Сроки изготовления обновлённого документа зависят от организации обращения и составляют при подаче документов регистратору Росреестру 3 дня, если обращение происходит через многофункциональный центр, то увеличиваются до 5-8 дней. Состояние готовности можно отслеживать на сайте государственного регистратора или путём получения СМС-уведомлений.
Несмотря на небольшое количество требуемых документов, регистратор может ответить отказом в оформлении объединения долей, если:
- обнаружена нехватка документации;
- записи нечитабельны или отсутствует подпись адресанта;
- в тесте заявления присутствуют ошибки и исправления.
Владелец доли в квартире имеет право сам зарегистрироваться в ней без согласия других собственников. Он также может зарегистрировать там своего несовершеннолетнего ребенка, поскольку по закону местом жительства несовершеннолетнего до 14 лет является место жительство его родителей (или одного из них). Если же владелец хочет зарегистрировать в долевой квартире супруга или супругу, родителей, других родственников, а также лиц, не состоящих с ним в родстве, то ему придется получить согласие всех совладельцев квартиры.
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
«При выделении доли в натуре участник долевой собственности становится индивидуальным собственником, для него долевая собственность на имущество прекращается, — поясняет Светлана Краснова. — Но применительно к квартирам реализация процедуры выдела доли практически невозможна. Поэтому чаще всего собственники долей обращаются в суд с требованием об определении порядка пользования квартирой (закреплении конкретной комнаты за истцом)».
Поделить современные квартиры непросто, поскольку общая площадь должна быть не менее 28 кв. м (СНиП 01.31.2003) с учетом особенностей планировки. Если представить себе, что квартира очень большая и обустройство двух отдельных входов в ней возможно, то изменение жилой и нежилой площади, установка нового оборудования и подвод коммуникаций обойдутся недешево.
«В случае когда обособление доли в натуре осложняется объективными причинами, юристы советуют выделить свою долю в денежном эквиваленте, — отмечает Ирина Доброхотова. — Владелец, отказавшийся от своей доли, взамен получит деньги от других сособственников, которые после этого смогут распределить его долю между собой».
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.
| Стоимость | 425 000 Р |
| Расходы на нотариуса | 2000 Р |
| Госпошлина в МФЦ | 750 Р |
Как переоформить квартиру из совместной собственности в долевую
Сама процедура объединения долей, как уже говорилось выше, ничем не отличается от общего порядка объединения частей недвижимого объекта в собственность. То есть, весь процесс заключается в фиксировании согласия других дольщиков в передачи прав собственности своей доли единственному владельцу (при условии, что они живы), или в оформлении недвижимости в «одни руки», если остальных собственников не осталось в живых.
Пакет документов при этом зависит именно от оснований оформления сделки (смерть дольщика, передача по наследованию, процедура дарения и т.п.).
Вероятность того, что весь процесс передачи долей жилого объекта в «одни руки» будет регламентирован законодателями в 2018, составляет лишь 55%. Так как именно с этими долями связано большинство судебных разбирательств. И именно эти доли являются лакомым куском для мошеннических схем «черных риэлторов».
Сделки с долевой собственностью
Если гражданин не планирует отчуждение объекта недвижимости, то владение «кусками» вызывает неудобство при оплате квитанций за коммунальные услуги и уплате раз в год налога. Но нужно ли объединять доли квартиры для продажи, если квартира состоит, к примеру, из четырёх частей и полностью принадлежит одному хозяину? По формальному признаку ни Росреестр, ни покупатель претензий предъявить не могут, необходимо лишь перечисление всех четырёх оснований, по которым принадлежит квартира в разрезе каждой составляющей части.
При принятии решения об объединении долей право собственности не будет считаться с новой даты.
Алгоритм действий включает:
- Подготовку правоподтверждающих документов на доли:
- свидетельств о праве собственности при получении части до 2016 года; выписок из ЕГРН при возникновении права с 2016 года, исключивших из состава подтверждающих документов привычные розовые свидетельства.
- личный визит в Росреестр; обращение через многофункциональный центр; оформление доверенности на действия через выбранного представителя; отправление заявки в электронном виде на соответствующие сайты; направление ценным письмом с описью вложения.
- общегражданский паспорт, удостоверяющий личность; правоустанавливающие документы на каждую составляющую для объединения долей в квартире одним собственником (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, дарственная, свидетельство о вступлении в наследство, договор долевого участия на строительство нового объекта).
Норма ст. 244 ГК РФ прямо указывает на то, что один и тот же человек не может быть долевым сособственником в отношении самого себя. Это означает, что даже если у вас на руках по тем или иным причинам несколько свидетельств о собственности на части одного объекта недвижимости (общая сумма долей – 1), то вы имеете права и обязанности полноправного собственника всего жилья.
Такие ситуации могут быть в следующих случаях:
- Наследование.Оно возможно, как по завещанию, так и по закону. Например, если супруги были совладельцами квартиры, составили завещание в отношении друг друга, то после смерти одного из них второй станет владельцем и своей части, и части супруга, а по итогу — целой квартиры.
- Дарение. Существует определенная процедура дарения части жилого помещения, о которой мы уже рассказывали. В этом случае одаряемый также становиться единоличным владельцем целого жилья, даже если получал части от нескольких человек. Например, родители оформили две дарственные на свои 1/3 части квартиры, передав их ребенку, который уже владел 1/3.
- Покупка. Зачастую сособственники квартиры могут быть фактически чужими друг для друга людьми. И в этом случае проживание под одной крышей практически невозможно. Так, один из совладельцев может по соглашению (или по решению суда) выкупить у остальных их доли.
- Совокупность. Это может быть комбинация двух или нескольких оснований, описанных выше. Например, три собственника – мать и брат с сестрой. После смерти матери ее доля отошла в равных пропорциях к детям, а сестра уже после этого подарила свою часть брату.
Если вы стали обладателем всего объекта недвижимости, но при этом у вас на руках несколько свидетельств о собственности на его части, то необходимо провести процесс переоформления.
Для этого необходимо соблюдать следующую последовательность действий:
- Получение выписок из ЕГРН о праве собственности на каждую из долей.
- Сбор всех требуемых справок и документов.
- Оплата обязательного налогового сбора (госпошлины).
- Обращение в региональное отделение Росреестра, МФЦ или же через портал «Госуслуги».
- Составление заявление о переоформлении права на собственность.
- Получение выписки из ЕГРН о единоличном владении объектом недвижимости.
Выделяют 3 основных способа объединения долей. Как уже было сказано выше, конкретно именно подобного понятия не существует. Как следствие, прежде чем вносить соответствующие изменения в Росреестр, сначала нужно стать непосредственным владельцем всех объединяемых долей.
Наиболее простой, доступный и дешевый вариант при котором один собственник дарит другому свою долю, а тот, в свою очередь, производит объединение на общих для всех основаниях. В данном случае, если сделка производится между близкими родственниками, не нужно платить налог, но нотариальное заверение договора дарения все равно требуется.
Пример: У квартиры есть 2 владельца – родные братья. У каждого из них в собственности находится 1/2 часть недвижимости. Один брат уезжает в другой город и дарит свою часть второму брату. Тот, на основании договора дарения и двух документов на право собственности может объединить доли и в результате стать владельцем всей квартиры.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Российское законодательство не ограничивает минимального размера долей собственности. Это открывает путь к бесконечному дроблению любых помещений.
«На одну квартиру могут претендовать собственники с мизерными долями, — объясняет Мария Литинецкая. — В судебной практике были случаи, когда владельцы, скажем, 1/40 квартиры требовали вселения в жилье и снятие препятствий, которые им чинили собственники половины или трети квартиры. Обычно суд назначает выплату компенсации, то есть фактически принуждает владельца большей доли согласиться на выкуп незначительной доли».
Надо понимать, что общая собственность нередко объединяет людей с противоречивыми интересами. Не все владельцы долевой собственности одинаково ответственно оплачивают коммунальные услуги и налоги. Один из владельцев может попытаться тайно или обманным путем продать свою долю. Возможны и другие конфликтные ситуации. Все спорные вопросы, касающиеся долевой собственности (даже если речь идет об оплате услуг ЖКХ), нередко решаются в суде.