Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Определение порядка пользования квартирой в долевой собственности». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Ипотека связывает по обязательствам даже бывших супругов. Если в период брака куплена квартира по ипотечному кредиту, то в случае развода должны платить оба супруга. Квартиру, купленную в ипотеку, можно разделить между супругами только с разрешения банка.
Раздел квартиры после развода
Во избежание споров в будущем, супруги в период брака могут заключить брачный договор или соглашение о разделе имущества.
Оба договора регулируют имущественные отношения супругов, при этом предметом брачного договора может быть также «добрачное» имущество, предмет соглашения – только приобретенная в браке собственность.
Если между супругами нет договора, устанавливающего порядок пользования совместным имуществом, а спор присутствует, необходимо за его разрешением обратиться в судебные органы.
Таким образом, в случае наличия квартиры в собственности у супругов, она может быть разделена мирным способом путем заключения соглашения или в судебном порядке.
В случаи отсутствия соглашения или брачного договора гражданским законодательством установлено, что все имущество, приобретенное в браке, делится между супругами поровну.
Важно знать: при разделе квартиры не имеет значение, на кого из супругов оформлена собственность. Если в документах на квартиру указаны данные мужа, это не значит, что жена не имеет на нее никах прав (разумеется, если речь идет о квартире, приобретенной в браке).
Варианты раздела совместной квартиры при разводе:
- передать квартиру в единоличную собственность одному из супругов и получить компенсацию за имеющуюся долю в этой квартире;
- продать квартиру и разделить денежные средства, вырученные с квартиры между собой.
Компенсацию за продажу квартиры супруг может получить в виде денежного эквивалента или другого имущества, равнозначного стоимости его доли в квартире.
Как поделить ипотечную квартиру при разводе
Осуществить раздел такой квартиры можно следующими способами:
- продолжить платить ипотечные платежи, а после окончательного погашения кредита продать ее и разделить вырученные денежные средства в равных долях;
- один из супругов отдает свою долю в квартире второму супругу, который становится единоличным собственником и единственным должником по кредиту. Супруг, отказавшийся от доли в квартире, получает за нее денежную компенсацию;
- с согласия банка продать квартиру, закрыть ипотечный кредит и оставшиеся деньги поделить между собой.
Долевая собственность: особенности взаимоотношений между совладельцами
В российском законодательстве есть два определения собственности – общая и долевая. Под совместной собственностью подразумевается факт одновременного владения одним имуществом несколькими лицами. Это может произойти по многим причинам, например, если несколько человек покупают одну квартиру вместе или ими наследуется жилая площадь.
Собственность может быть поделена не только между родственниками и супругами, но также и между лицами, которых не связывают родственные узы.
Под долевой подразумевается такой тип общей собственности (квартира, дом, комната), в которой четко распределены доли всех сособственников (ст. 209 ГК).
В ситуации, когда совладельцам не удается по какой-либо причине договориться о правилах и установить компромиссный порядок владения и управления совместной жилплощадью, они могут воспользоваться правом ликвидации их правовых отношений на принципе совместной собственности.
Порядок перевода имущества из категории совместной собственности в долевую может осуществляться только по решению суда (ст. 27 ГК). Договор должен быть составлен в форме нотариального акта.
Отношения между совладельцами квартиры относительно порядка пользования строятся по принципу их участия в ее ценности/доходности/убыточности (ст. 245 ГК). В отличие от отношений при владении и управлении совместной собственностью, долевые отношения регулируются законодательно.
Когда несколько человек делят квартиру, следовательно, порядок пользования, соотношение совместного владения или управления недвижимостью, это может вызвать множество проблем. Ведь порядок отношений долевой жилой собственности, в отличие от коммерческой собственности, зависит от влияния множества факторов – материальных и эмоционально-психологических.
Поэтому зачастую достичь компромисса относительно порядка пользования общей долевой жилплощадью крайне сложно. Комфорт совместного проживания может нарушаться, например, из-за решения одного из нескольких совладельцев продать/сдать в аренду одну из комнат постороннему лицу.
Выход из ситуации – это заявление об отмене совместной собственности на квартиру, т. е. разрыв отношений, в которых все совладельцы имеют равные права на пользование долевой недвижимостью.
Есть два способа сделать это. Первый – подписать соответствующее письменное соглашение с нотариусом. Второй – затребовать судебное решение об определении порядка пользования долевой жилплощадью.
Права и обязанности участников долевой собственности
Сособственники имеют право на выполнение таких действий, как:
- распоряжение – дольщик имеет право продавать, дарить, сдавать в аренду свою долю в квартире в законном порядке без согласия остальных дольщиков (с предварительным письменным извещением);
- пользование долевой жилплощадью – в случае отсутствия такой возможности, дольщик имеет право на истребование полагающейся компенсации;
- владение квартирой – получать доходы от сдачи в наем жилплощади в порядке, предусмотренном ГК.
Дольщики обязаны (пропорционально доли):
- платить налоги и др. платежи по совместной квартире (их порядок устанавливается в подписанном совместном договоре);
- оплачивать издержки на поддержание ее в надлежащем состоянии.
Почему не стоит пренебрегать помощью юриста
Когда суд определит, как должны использоваться помещения в квартире, то каждый из жильцов вправе на свою комнату совершенно спокойно установить замок. Если же другие собственники будут чинить препятствия, то возможно прибегнуть к помощи полиции или судебных приставов.
Перед тем, как начинать работу по определению порядка пользования квартирой полезно пообщаться с юристом. Он изучит ситуацию и предоставит все необходимые консультации. Также специалист расскажет обо всех возможных рисках, которые могут подстерегать на пути к цели.
Если необходима помощь в составлении иска и его поддержка в суде, то юрист также возьмётся за эту работу.
Помните, что самым оптимальным вариантом будет полюбовно договориться о порядке совместного пользования квартирой. Это поможет сэкономить время, нервы и финансы.
Часто задаваемые вопросы
Вопрос №1
Каковы основные действия по определению порядка пользования квартирой в долевой собственности?
Ответ: Если гражданам не удается мирным путем определить свои доли, то это необходимо сделать через суд. В судебном порядке, правовые органы выделят части, которые принадлежат каждому дольщику. На основании судебного решения можно оформить право собственности на каждого дольщика.
Что бы решать вопрос о порядке пользования квартирой, необходимо подать иск в мировой суд.
Вопрос №2
Какие документы необходимо подать в суд для выделении доли в квартире?
Ответ: К исковому заявлению необходимо приложить основной пакет документов:
- Документы о праве собственности на объект недвижимости;
- Справки из БТИ;
- Справка о составе семьи;
- Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины ( она составляет 3000 рублей);
Можно ли продать свою долю
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
Почему не стоит пренебрегать помощью юриста
Когда суд определит, как должны использоваться помещения в квартире, то каждый из жильцов вправе на свою комнату совершенно спокойно установить замок. Если же другие собственники будут чинить препятствия, то возможно прибегнуть к помощи полиции или судебных приставов.
Перед тем, как начинать работу по определению порядка пользования квартирой полезно пообщаться с юристом. Он изучит ситуацию и предоставит все необходимые консультации. Также специалист расскажет обо всех возможных рисках, которые могут подстерегать на пути к цели.
Если необходима помощь в составлении иска и его поддержка в суде, то юрист также возьмётся за эту работу.
Помните, что самым оптимальным вариантом будет полюбовно договориться о порядке совместного пользования квартирой. Это поможет сэкономить время, нервы и финансы.
Что можно делать с полученной долей
После того как жилое помещение будет поделено между собственниками, каждый из них вправе распоряжаться своей частью по собственному усмотрению. Продажа — это наиболее часто встречающийся вариант. Большинство совладельцев требуют выдела своей части именно для того, чтобы впоследствии ее продать.
Важно: прежде чем выставить свою часть на продажу, собственник обязан предложить другим бывшим совладельцам выкупить свою часть, так как, согласно п. 1 ст. 250 ГК РФ, они имеют право преимущественной покупки. И только после того как совладельцы откажутся выкупать предложенную им часть жилого помещения, собственник доли может выставлять имущество на открытую продажу. Отказ совладельцев от покупки должен быть оформлен документально.
Совладелец жилого помещения, даже если его часть выделена в натуре, не имеет права сдавать ее в аренду, если другие совладельцы не дали своего согласия. Если, пуская арендаторов в свою часть жилого помещения, собственник не нарушает законные права других совладельцев, он имеет право обратиться в суд с исковым заявлением о возможности передать свою часть квартиры в аренду.
Самый простой способ распорядиться своей частью жилого помещения — передать ее в дар. Главное отличие от продажи — дарение подразумевает под собой безвозмездную передачу имущества.
Важно понимать, что общая собственность не дает полной свободы действий и распоряжения вашей долей. Для большинства процедур необходимо разрешение и согласие всех владельцев.
В каких ситуациях необходима процедура определения порядка использования жилья
Как правило, долями квартиры или дома владеют родственники, получившие объект недвижимости в наследство, либо бывшие супруги, расторгнувшие брак. И в том и в другом случае в одном жилом помещении фактически проживают граждане, не являющиеся членами одной семьи и не ведущие совместного хозяйства. В этих, либо аналогичных ситуациях, встает вопрос об определении порядка пользования жильем.
Оптимальным вариантом является установление правил совместного проживания в одном жилом помещении несколькими собственниками самостоятельно и добровольно. Именно с этой целью и заключается добровольное письменное соглашение, в котором совладельцы оговаривают все нюансы использования совместного дома или квартиры. В идеале соглашение должно быть удостоверено в нотариальной конторе.
Например, супруги Николай и Людмила Рокотовы проживали в двухкомнатной квартире, купленной ими совместно после вступления в брак. Через несколько лет супруги расторгли брак и разделили совместное имущество, в том числе и квартиру поровну. Ни Людмиле, ни Николаю съезжать было некуда, выкупить долю второго супруга ни один из них тоже не мог, поэтому они продолжали проживать в жилом помещении вместе.
Если с отдельными комнатами супруги как-то смогли договориться, то по порядку использования кухни и других общих помещений у них постоянно возникали мелкие стычки. Николай любил приводить приятелей и сослуживцев, зачастую они распивали спиртные напитки, при этом Николай не вел их в свою комнату, а принимал на кухне. Людмиле такие посиделки не нравились, на этой почве происходили мелкие бытовые конфликты. У Николая тоже были некоторые претензии к Людмиле по использованию ею ванной комнаты.
Но так как деваться друг от друга им было некуда, бывшие супруги решили заключить соглашение об определении порядка пользования квартирой. Они договорились, что Николай больше не будет водить на совместную кухню своих друзей, а Людмила не будет использовать ванную в качестве сушилки для белья.
Как определить порядок пользования квартирой, находящейся в долевой собственности
Порядок пользования любым жилым помещением (комнатой, квартирой, домом) подразумевает некоторые правила, которые все владельцы данного помещения устанавливают для себя и между собой, в соответствии с которыми это жилье ими всеми используется.
Регламент совместного использования может быть:
- сложившимся;
- установленным.
В первом случае имеется в виду сложившийся в течение времени порядок эксплуатации отдельных комнат, общей кухни и санузла, других помещений. Другими словами, совладельцы длительное время, иногда годами, совместно используют квартиру или дом и у них нет совместных претензий друг к другу. Зачастую всех жильцов устраивает сложившаяся ситуация и они ничего менять не собираются.
Ситуация осложняется в тех случаях, когда имеются какие-либо взаимные претензии собственников по порядку пользования жилым помещением, либо одного из совладельцев к другому (другим). В таком случае придется путем мирных переговоров, либо с помощью суда устанавливать определенный порядок пользования жилым помещением всеми его собственниками.
Регламент совместного использования жилого помещения предполагает, что у каждого из совладельцев имеется отдельная комната или ее часть, чаще всего соразмерные их доли собственности (так называемое личное пространство), помимо этого оговариваются правила использования местами общего пользования (кухней, ванной, другими подсобными помещениями).
Конечно, в ситуации с долевой собственностью на жилое помещение идеальным вариантом мог бы стать выдел доли каждого из совладельцев в натуре, но, к сожалению, на практике это получается далеко не всегда. Фактический выдел доли требует перепланировки, и если с отдельным домом процедуру раздела одного жилого помещения на два или более обособленных еще как-то можно провести, то в случаях с квартирой в многоквартирном доме это почти невозможно. Собственникам приходится договариваться и определять порядок пользования квартирой, устраивающий всех жильцов.
Существует два способа определения порядка пользования жилым помещением:
- при достижении консенсуса – заключение соглашения;
- если согласие не достигнуто – обращение с исковым заявлением в суд.
Конечно, первый вариант наиболее удачный в плане сохранения добрососедских отношений между жильцами, кроме этого, составление соглашения займет гораздо меньше времени, чем судебная тяжба. При первом варианте предполагается, что все совладельцы квартиры или дома договариваются между собой о том, каким образом они будут использовать общие помещения, кому из них какая комната достанется, и закрепят эту договоренность в тексте добровольного соглашения. При необходимости документ удостоверяется в нотариальной конторе.
Судебная практика по установлению правил использования жилых помещений
Судебная практика в делах по установлению правил использования жилой недвижимости, находящейся в долевой собственности, исходит из сложившегося порядка пользования имуществом. Он может не соответствовать точно долям в праве общей собственности.
Суд, как правило, учитывает нуждаемость каждого из сособственников в имуществе и действительную возможность совместного пользования им.
В некоторых случаях суды отказывают в удовлетворении исковых требований по наиболее распространенным причинам:
- невозможность использовать жилье совместно с другими участниками собственности;
- несоответствие требования площади помещений размеру доли собственника;
- отсутствие нуждаемости истца в жилом помещении.
Судебное решение, предоставляющее собственникам жилье в общей квартире, может быть невыгодным для некоторых жильцов. Например, владельцу маленькой доли могут предоставить самую большую комнату лишь на том основании, что у него большая семья. И поэтому жилищный спор может продолжаться до бесконечности. Если совместное проживание становится невыносимым, юристы советуют искать другие пути решения проблемы.
Можно продать свою долю одному из собственников. Этот способ подходит для владельцев квартир, так как эту недвижимость невозможно разделить в натуре. После этого квартира станет принадлежать одному собственнику, а второй сможет подобрать себе другое жилье. Недостатком этого способа можно назвать отсутствие денег у владельцев, что не дает им возможности выкупить долю.
Тогда следует продать недвижимость сообща. Это выгоднее, так как распродажа долей снижает общую стоимость жилья на 15–20%. Дело в том, что покупать лишь часть имущества нецелесообразно, так как в дальнейшем покупатель сталкивается с большим количеством судов и споров.
Понятие доли недвижимости
Долевая собственность представлена видом владения недвижимостью, когда у каждого собственника имеется выделенная доля. Данные доли могут быть как равными, так и неравными. При этом может иметься много совладельцев и долей.
Каждый человек может приобрести долю в квартире, доме, даче или другом объекте недвижимости. Для этого можно заключить договор купли-продажи, вступить в наследство, получить жилье по дарственной или осуществить процесс приватизации. Каждый собственник имеет право распоряжаться своей долей, а если у одного гражданина имеются долги, то арест накладывается только на его долю. У каждого совладельца имеется свой отдельный пакет документов на имущество.
Внимание! Основной недостаток долевой собственности заключается в том, что не всегда доля представлена отдельной комнатой, поэтому может иметься в собственности небольшой участок помещения, что приводит к сложностям во время определения порядка использования жилья.
Если жилье приватизируется несколькими членами семьи, то вся жилплощадь делится на равные доли. Но данное соотношение может быть изменено по соглашению, составленному собственниками, а также на основании судебного решения.