Заключение и регистрация договора долевого участия

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Заключение и регистрация договора долевого участия». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Она включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ст. 19 214-ФЗ проектная декларация опубликовывается застройщиком в СМИ и (или) размещается в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования (в т.ч. в сети «Интернет») не позднее чем за 14 дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства.

ПОРЯДОК ОКАЗАНИЯ ЮРИДИЧЕСКИХ УСЛУГ

1. Заказчик после выбора необходимой ему юридической услуги заполняет Онлайн-заказ юридических услуг на веб-сайте Исполнителя.
2. Для оказания юридических услуг Исполнителем Заказчик обязуется указать в Онлайн-заказе юридических услуг полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также приложить скан-копии документов в хорошем качестве в формате pdf, jpg, doс, rtf в соответствии со списком необходимых документов, указанных в Онлайн-заказе юридических услуг.
3. После заполнения Онлайн-заказа юридических услуг на веб-сайте Исполнителя Заказчик производит акцепт настоящей оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг.
4. В соответствии с настоящей Офертой Исполнитель приступает к оказанию юридических услуг при одновременном соблюдении следующих условий:
   • Заказчик заполнил Онлайн-заказ юридических услуг и произвел акцепт Оферты путем полной оплаты стоимости юридических услуг;
   • Указанных в Онлайн-заказе сведений и приложенных документов достаточно для оказания услуг (при недостаточности сведений и/или документов Исполнитель запрашивает у Заказчика дополнительную информацию, на время предоставления дополнительной информации приостанавливается оказание юридических услуг по Онлайн-заказу).

   Что делать, если параметры квартиры не соответствуют ДДУ или есть расхождения?

   Согласно статье 9 214-ФЗ, расхождения между проектной и реальной площадью квартиры не должны превышать 5%. «Если процент больше, то дольщик имеет право в судебном порядке расторгнуть ДДУ, — говорит Мария Литинецкая. — Если речь идёт о менее существенных расхождениях, то проводится перерасчёт стоимости квартиры: за лишние метры придётся доплатить, а за „недостающие“ застройщик вернёт деньги. Как правило, необходимость перерасчёта цены прописывается в ДДУ».

   Кроме того, в ряде случаев дольщик может обратиться к закону «О защите прав потребителей». Согласно статье 29, при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребитель вправе потребовать бесплатно их устранить, снизить цену или возместить расходы на устранение недостатков.

   Авторы: команда Яндекс.Недвижимости. Иллюстратор: Катя Симачёва.

   Что такое договор участия в долевом строительстве?

   Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) – это соглашение, которое закрепляет договорённости между участником долевого строительства (дольщиком) и застройщиком. Застройщик обязан построить и передать дольщику квартиру или частный дом, а дольщик – гражданин или организация – в свою очередь должен оплатить стоимость жилья.

   Договор участия в долевом строительстве включает в себя и дополнительные гарантии, которые гражданам предоставляет государство.

   Справочно:

   Договор с застройщиком может называться и «договором долевого участия». Этот термин сейчас не встречается в законодательстве, однако может использоваться в отношениях между застройщиками и дольщиками, в том числе в официальных документах. От него происходит и аббревиатура «ДДУ».

   Какие документы понадобятся для заключения ДДУ?

   Перед тем как пойти в офис застройщика на подписание договора, соберите необходимые документы:

   • паспорта всех граждан, которые будут указаны в договоре (для детей до 14 лет – свидетельство о рождении);

   • нотариальное согласие супруга или брачный договор, если оформляете сделку без его присутствия;

   • нотариальная доверенность, если договор будет включать другого человека, например, супруга, без его личного присутствия;

   • договор залога права требования, если оформляется ипотека;

   • оригинал самого договора участия в долевом строительстве со всеми приложениями в трёх экземплярах:

   • совместное заявление дольщика и застройщика на регистрацию договора, подписывается на месте;

   • подтверждение оплаты госпошлины за регистрацию договора в Росреестре, это не обязательно, но сведения об оплате могут поступать в систему с задержкой, в связи с этим вам могут отказать в регистрации.

   В чем особенности заключения договора по доверенности?

   Если покупатель не может лично присутствовать при заключении договора, то от его имени действует любой другой гражданин по доверенности. В этом случае договор также заключается между двумя сторонами — застройщиком и дольщиком, однако в тексте документа будет указано, что одной из сторон договора выступает покупатель в лице его представителя, действующего на основании доверенности.

   Заключение сделок по доверенности — нормальная практика, например, в случае приобретения квартиры для несовершеннолетнего. У таких сделок есть важная особенность: доверенность на представителя необходимо оформить до совершения сделки.

   ВАЖНО: ответственность за исполнение договора все равно лежит на дольщике (покупателе жилья, который выдал доверенность), а не на том, кто заключил договор, действуя по доверенности.

   ---

   Обычный или предварительный договор: гарантии и защита

   Иногда возникает следующая ситуация: строительный проект впечатлил, будущая квартира понравилась, да и месторасположение новостройки – просто мечта. Человек обращается к застройщику, и тот с радостью сообщает о возможности подписать предварительный ДДУ. Подобное, в большинстве случаев, происходит по той причине, что девелопер еще не получил от властей добро на строительство, но подготовка такого решения уже ведется.

   Следует знать, что без наличия разрешения (и оформления прочих документов), застройщики не вправе подписывать договор долевого участия (и, соответственно, принимать деньги). Им остается искать лазейки, предлагая разного рода предварительные бумаги, одновременно заманивая покупателей бонусами, рассрочками, сниженными ценами и обширным выбором квартир, предлагаемых до официального начала продаж. Заключение предварительного ДДУ законом не запрещается, однако это — всего лишь документ, отражающий намерение дольщика и застройщика заключить основной договор в будущем. Поэтому настоятельно не рекомендуется перечислять застройщику сумму, указанную в предварительном договоре.

   Как проверить, что сделка зарегистрирована?

   Если договор успешно прошел регистрацию, это означает, что документы на этот объект тщательно проверены, и сам ДДУ соответствует закону. Достаточно часто ответственность за регистрацию принимает на себя застройщик, а дольщик в итоге только получает соответствующее уведомление. Тем не менее, не помешает проверить состояние и статус своего договор, это можно сделать двумя способами:

   • получить выписку из ЕГРН, обратившись с запросом в ближайший многофункциональный центр или непосредственно в отделение Росреества;
   • получить документ посредством официального онлайн-сервиса.

   Важные аспекту дду и на что обратить внимание при подписании договора

   Правильно выбрать застройщика – 90% успеха. Это очень важно – не поленитесь потратить немного времени и проверить репутацию выбранного вами застройщика. Тем более что это очень просто. Существует два основных сервиса, которые мы могли бы порекомендовать Вам в помощь для проверки сведений о Вашем будущем продавце квартиры – это «Мой арбитр» и «База данных исполнительных производств». Сервис «Мой арбитр» объединяет Федеральные арбитражные суды Российской Федерации. Он может помочь узнать, исполняет ли застройщик свои обязательства по договорам и в каком объеме. Вам будут доступны все судебные дела, в которых застройщик участвует в качестве любой стороны по делу: истца, третьей стороны, и самое интересное — ответчика. Там же будут указаны спорные суммы и все обстоятельства дела. Регистрируетесь в системе « Мой арбитр » , заходите в картотеку дел и вводите наименование застройщика. Сервис «База данных исполнительных производств» даст возможность понять, выплачиваются ли фактически застройщиком образовавшиеся задолженности. Помимо этого осуществлять привлечение денежных средств по ДДУ вправе только застройщик, включенный в Единый реестр застройщиков. Там Вы также сможете найти интересную информацию.

   Договор долевого участия (далее ДДУ) – вид соглашения, заключаемого между дольщиком и застройщиком. ДДУ регламентирован ФЗ 214 Гражданского кодекса РФ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов», а также рядом других нормативно-правовых документов.

   Отличие покупки квартиры по ДДУ в ипотеку состоит в том, что обеспечением кредита является договор долевого участия, а не готовое жилье. Как только объект будет достроен и сдан в эксплуатацию, квартира переходит в распоряжение банка до окончательной выплаты заемных средств. Чтобы обезопасить себя от рисков, финансовая организация проверяет всех участников долевого соглашения.

   Сначала на предмет платежеспособности проверяется заемщик. Как только банк одобряет потенциального дольщика, проверке подвергается застройщик, возводимый им объект и все необходимые документы.

   Для одобрения ипотеки по ДДУ заемщик должен:

   • иметь гражданство РФ;
   • быть старше 21 года;
   • быть зарегистрированным в городе, где находится банк-кредитор;
   • иметь безукоризненную кредитную историю;
   • работать в одной организации более полугода с оформлением по Трудовому кодексу РФ.

   Банки могут иметь незначительные отличия в процедуре выдачи ипотечного займа, но в большинстве случаев условия примерно одинаковые. Основные критерии оформления ипотеки таковы:

   • размер первоначального взноса равен 10–20% от общей суммы займа;
   • процентная ставка по кредиту чаще всего составляет 11,5–17% годовых;
   • период выплаты ипотеки варьируется в пределах 20–30 лет;
   • сумма займа не может быть больше 85% от стоимости квартиры.

   Покупка квартиры по ДДУ в ипотеку: пошаговая инструкция

   При покупке квартиры по ДДУ в ипотеку схема сделки довольно проста. От потенциального дольщика требуется наличие при себе паспорта и денег. Если кредит уже одобрен, для оформления договора нужно приехать в офис застройщика. Если ипотечный заем выдается одновременно с подписанием договора долевого участия, сделка становится трехсторонней и может проходить в отделении банка. Таким образом, при покупке квартиры по ДДУ в ипотеку этапы сделки располагаются в следующем порядке:

   • Выбор финансовой организации

   О необходимости получения кредита вы наверняка осведомлены заранее, поэтому выбрать подходящий банк следует задолго до оформления ДДУ. Нередко банки, сотрудничающие с застройщиком, предлагают сниженные процентные ставки на приобретение жилья у их партнера. Во внимание нужно принять размер ставки по кредиту, страховку, сумму обязательного первичного взноса и иные условия получения займа.

   • Получение информации о застройщике

   Кто где и как должен регистрировать договор долевого участия в строительстве?

   Один лишь нюанс говорит о сложности правоотношений между дольщиками и застройщиком — не так часто нормативные правовые акты устанавливают требования по регистрации непосредственно самого договора, то есть юридического документа. Как правило, обязательным является лишь регистрация перехода права.

   Договор долевого участия является единственным в своем роде, который является обязательным для оформления в письменном виде и регистрации в Росреестре, когда речь идет об оформлении инвестиционных отношений дольщика и застройщика.

   Такая страховка исключает недоразумения, возникающие с правами требования на квартиру в проектируем и строящемся доме. Договор долевого участия в Росреестре подлежит регистрации в обязательном порядке.

   Законодательно порядок, а также условия заключения соглашения дольщиков и застройщика (договор участия в долевом строительстве) регламентирует ставший знаменитым в народе ФЗ-214, защищающий права дольщиков. Согласно правил п.3, ст.4, ФЗ-214 только после гос регистрации Росреестр долевое участие в строительстве приобретает правовую основу.

   Особенности регистрации договора долевого участия в Росреестре

   Процесс госрегистрации ДДУ имеет особенности, связанные с тем, регистрируется это первый договор, касаемо конкретного строительного проекта, или это любой из следующих договоров ДДУ этого же проекта строительства многоэтажного дома. Отличия состоят в перечне подаваемых в Росреестр документов. Регистрация первого договора предполагает наличие гораздо большего количества документов.

   Подготовка документов включает проверку и изучение:

   • правового режима строящегося объекта;
   • правового статуса застройщика;
   • наличия всех разрешительных документов на застройку;
   • правильность и соответствие требованиям законодательства проектной документации и многое другое.

   Что делал и проверял юрист

   Специалист провел серьезную работу:

   • проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
   • сделал анализ и оценку рисков;
   • тщательно проверил договор долевого участия;
   • проанализировал дополнительные документы;
   • предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
   • участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
   • сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
   • помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
   • подготовил акт приема-передачи;
   • проконтролировал передачу расписок, ключей.

   Краткий ликбез о том, как правильно провести переговоры с застройщиком

   У каждого застройщика есть свой стандартный договор долевого участия, который он предлагает подписать всем покупателям квартир. И прописанные там условия (зачастую невыгодные для инвестора) не особо стремится менять. Однако мы нашли аргументы (об оптовой покупке), что сподвигли девелопера внести в типовой ДДУ изменения, отвечающие интересам покупателя – моим в данном случае.

   Подскажу по собственному опыту – для того, чтобы все сложилось самым благоприятным образом, важно следовать простым правилам:

   1. Ограничиться минимальным количеством человек на переговорах – чем их больше, тем сложнее найти компромисс.
   2. Стараться, чтобы с обеих сторон число людей, присутствующих на переговорах было одинаковым. Это важный психологический ход – преобладание численности отрицательно воздействует на противника.
   3. Встречу лучше назначить в первой половине дня – когда минимальна усталость и нервозность.
   4. Полезно внедрять прием «завышенных требований», тогда ваши реальные требования покажутся цветочками (например, максимально повысить уровень ответственности застройщика или минимизировать сроки выполнения им обязательств).
   5. Самые важные корректировки в ДДУ отложить напоследок. Чем больше раз вам откажет противоположная сторона в правках, тем выше вероятность, что она хоть в чем-то будет вынуждена уступить (чем и станет последний пункт).
   6. Придерживаться правил этикета – разговаривать спокойным и низким тоном, реагировать на все сдержанно.

   Регистрация договора участия в долевом строительстве — документы застройщика

   Набор документов, необходимый компании, приступившей к строительству многоквартирного жилого дома, зависит от того, сколько раз производилась регистрация договора участия в долевом строительстве до этого. Также имеет значение то, каким по счету был заключен договор. Так, если договор заключается с первым с начала строительства многоквартирного дома дольщиком, то, в соответствии со статьей 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», застройщику придется предоставить следующие документы:

   • разрешение на строительство;
   • проектная декларация;
   • план создаваемого объекта недвижимого имущества с указанием его местоположения, количества находящихся в составе жилых и нежилых помещений и планируемой площади каждого из них;
   • договор страхования гражданской ответственности застройщика за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по передаче жилого помещения по договору участия в долевом строительстве, а также документ, подтверждающий уплату страховой премии в соответствии с договором страхования;
   • учредительные документы;
   • подтверждение государственной регистрации юридического лица.
   
   

   Похожие записи:

   • Каков размер штрафа за утерю паспорта?
   • Пособия для самозанятых: какие выплаты полагаются и как получить
   • Единый налоговый платёж и единый налоговый счёт: что это и как с ними работать