Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новостройки в 2023 году: что будет с ценами, спросом и ипотекой». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Первый критерий — категория жилья. От этого зависят стоимость, ликвидность, требования к району. Самое продаваемое — жильё классов комфорт и эконом. Комплексы, пользующиеся наибольшим спросом, расположены в перспективных районах, имеют внутреннюю инфраструктуру: предусмотренную проектом школу, садики, магазины, паркинги.
Критерии выбора объектов в ТОП-7 новостроек Москвы для инвестиций
К бизнес-классу требования выше. Такие дома должны находиться в приближённых к центру районах, иметь высокую транспортную доступность. Жильё категории премиум — это центр или особые природные зоны в пригороде.
Другие критерии:
- Благополучная экология окружающего района. Мы учли не только текущее состояние, но и будущие изменения. В некоторых районах промышленные зоны будут снесены. На их месте появятся жилые комплексы, торговые и бизнес-центры. Экологическая ситуация улучшится.
- Технология строительства. Монолитные, монолитно-кирпичные дома дают меньшую усадку, более энергоэффективны, чем панельные. Спрос на них выше.
- Качество исполнения. Учли экспертные оценки, отзывы дольщиков.
- Спрос на аренду. В расчёт взяли спрос на аренду квартир в ближайших жилых комплексах.
- Надёжность застройщика. Оценили финансовую отчётность, соблюдение сроков сдачи, отсутствие крупных долгов.
Важным критерием стала прогнозируемая доходность. Чтобы определить примерный процент роста, нашли ближайшие новостройки того же класса, рассчитали среднюю стоимость квадратного метра в них, посмотрели историю цен за предыдущие 1–2 года в самой новостройке. Вы тоже можете посмотреть историю цен — графики размещены на страницах с описаниями жилых комплексов.
Лайфхак. Нижнюю границу цены удобно определять по сделкам на вторичном рынке. Как говорит директор инвестиционной группы «ТРИНФИКО» Артём Цогоев, продать новостройку дешевле вторички вряд ли получится, поэтому реальную стоимость квадратного метра во вторичном жилье можно взять за основу.
Какие тенденции на рынке жилья 2023 станут главными?
В условиях прекращения льготной ипотеки с околонулевой ставкой, снижения доходов населения и текущей политической ситуации на рынке недвижимости-2023 сформировалось несколько интересных тенденций, которые тем или иным образом тоже должны повлиять на увеличение спроса.
Тренд №1 – Площадь новых квартир будет уменьшаться.
Для того чтобы сократить стоимость недвижимости, застройщику придется уменьшать площадь лота по всем классам. В целом по стране за основу, скорее всего возьмут усредненный показатель – 50 квадратных метров.
Тренд №2 – Популярность микроапартаментов продолжит расти.
Апарты получили статус полноценного рейтингового продукта, несмотря на высокую стоимость. А некоторые строительные компании начали предлагать своим новым клиентам услугу по официальному оформлению такого формата недвижимости в собственность.
Стагнация цен и большее количество скидок
В 2023 году закончится период быстрого роста цен, длившийся с 2018 года. В первый месяц этого года средняя цена кв. метра в Московском регионе почти не изменилась: снизилась на 0,6%, до 258,7 тыс. рублей (информация «Циан.Аналитики»). В дальнейшем тоже ожидается стагнация. С одной стороны, в текущей ситуации конкуренция между девелоперами за покупателя очень острая. После запрета «нулевой ипотеки» они переключились на длительную рассрочку, кэшбек и прямые скидки. Последние вернулись в массовую практику еще во второй половине 2022 года, а в этом году возможны новые рекорды по размеру дисконтов. С другой стороны, издержки строителей все такие же высокие, и падения цен ждать не стоит. Однако увеличивать их застройщики будут крайне осторожно, и агрессивная политика здесь невозможна.
Что происходит на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья в ноябре?
Квартиры в столичном регионе в последний месяц осени продолжают дешеветь. Тренд является вполне закономерным: еще летом аналитики прогнозировали подобную динамику, ожидая снижения цен на 10-30%. За полгода стоимость квадратного метра в Москве снизилась на 5,9%, в Новой Москве – на 3,7%, в Подмосковье – на 2,3%. Падение не выглядит фатальным, но реальность оказывается более удручающей. Фактически продавцы вынуждены закрывать сделки с дисконтом до 20% от цен предложения.
Что будет с рынком жилья в 2023 году и случится ли обвал цен на недвижимость?
Пресловутый квартирный вопрос испортил всем настроение еще в прошлом году. Хотя нет, не так: уже три года он его портит. Сперва цены взлетали пропорционально количеству заболевших «короной». Потом падали пропорционально числу уехавших за рубеж…
Что же будет в этом году, и главное — ждать ли падения цен? Этим вопросом сейчас задаются многие. Те, кто уже взял ипотеку и что-то купил, — не без ужаса. А те, кто только собирается, — с потиранием рук.
ВТОРИЧКА: ЦЕНЫ ВНИЗ
Год начался с того, что почти все крупнейшие банки объявили о подорожании ипотеки. Кредит на покупку вторичного жилья теперь можно взять по ставке никак не меньше 12%. И чего же ждать?
— Снижения цен, — не сомневается вице-президент гильдии риэлторов.
— В прошлом году в Москве и области цена вторички в среднем опустились примерно на 8%. И эта тенденция сохранится, как минимум, до осени нынешнего года.
— На рынке московского региона раздулся огромный ценовой пузырь. Стоимость вторичного жилья в Москве должна вернуться к уровню начала 2020 года, то есть скорректироваться примерно на 30% от максимумов весны 2022 года, — утверждает руководитель аналитического центра.
Как могут меняться цены на квартиры в 2023 году
По данным IRN, цены на квартиры на московском рынке с весны 2022 года остаются под давлением. Ключевым фактором, удерживающим рынок от более существенного падения, являются льготные ипотечные программы от государства и застройщиков. Эти же факторы поддерживают спрос в тех регионах, где наблюдается локальный рост цен, говорят аналитики:
«С модификацией льготной государственной ипотеки и ужесточением регулятивных требований по кредитам от застройщиков рынок в 2023 году ожидает новая волна снижения цен. Дополнительным фактором давления на цены (особенно в московском регионе) в 2023 году останется геополитическая неопределенность, из-за которой отсутствует стабильный спрос покупателей и увеличивается предложение со стороны продавцов».
Цены на новостройки в 2023 году будут расти, но не активно, на уровне инфляции.
«Удорожание стройматериалов и в целом высокий уровень инфляции не позволят первичному жилью дешеветь. В то же время невысокий уровень реальных доходов населения не располагает к существенному росту цен», — говорит эксперт.
Покупатели не стали богаче, и с наступлением 2023 года вероятность повышения доходов граждан очень мала, говорит Вусал Исмаилов, инвестиционный советник компании ПФО Холдинг:
«Массовый отток населения в связи с мобилизационными мероприятиями существенно ударило по рынку недвижимости. Очень важный фактор — это развитие событий на СВО. Если произойдут негативные сценарии, новый поток мобилизации, то мы увидим существенное снижение стоимости недвижимости».
«Население не успевает подстраиваться под темпы роста цен. Для многих это остается ключевой проблемой, потому что доходы людей в большинстве случаев либо не изменились, либо снизились. Данный факт может привести к сокращению числа сделок, что в свою очередь потянет за собой рынок вниз. Именно спрос рождает предложение. Я ожидаю стагнацию цен на рынке недвижимости на какое-то время».
В 2023 году ипотечные заемщики уже не будут столь же активны, как в 2020–2021 годах:
«Власти заставят застройщиков и банки отказаться от собственных программ с экстремально низкими ставками. На этом фоне спрос не будет очень высоким, а значит и причин для роста останется немного. Поэтому в наиболее ликвидных проектах на рынке жилья сохранится плановый рост цен, в менее успешных новостройках девелоперы будут избегать прямого снижения цен, но, возможно, предложат скидки клиентам».
Что еще говорят эксперты
Рынок недвижимости – один из ключевых с точки зрения экономики страны. Поэтому, чтобы понять происходящие на нем тенденции, мы также опросили экспертов издания «Банки Сегодня».
Аналитикам задали вопросы касательно общего уровня цен, разницы в ценах на новостройки и жилье с вторичного рынка, а также о факторах, которые будут влиять на стоимость недвижимости.
Цены вырастут, мы ожидаем рост не менее 5-7% по итогу следующего года. При этом нельзя забывать, что недвижимость обычно вырастает на процент, не меньший годовой инфляции.
Вторичный рынок был перегрет. Сейчас из-за наличия более выгодных ипотечных программ на первичку, вторичка значительно проигрывает. Всё-таки доля ипотечных сделок на рынке росла два последних года.
Но уровень роста зависит от ряда факторов. Первый и основной из них — внешний. Внешние обстоятельства, которые влияют на спрос. Точнее влияют на страхи и создают напряженность, из-за которой потенциальные покупатели сидят «в деньгах», поэтому пока на низком спросе цены размели. При этом, с точки зрения самого строительства ничего не подешевело — материалы, технологии, человеческие ресурсы, обратные инженеры — стоимость всего вышеперечисленного выросла. Субсидированная ипотека и прочие программы толкают цены вверх.
Тенденции на рынке аренды жилья
Здесь, как и с куплей-продажей – предложение значительно превосходит спрос. А значит, механизмы работают те же самые. Предпосылки на падение спроса аналогичные – кто-то покинул страну, кто-то сменил локацию на более доступную в рамках региона. В целом во второй половине текущего года цены на арендуемое жилье стабильно поехали вниз и пока успешно продолжают скольжение. На текущий момент можно говорить о снижении арендных ставок в столице примерно на 10-15%, в отдельных лотах до 20%. Конечно, владельцев это не радует, а вот для арендаторов, напротив, время благодатное. Можно выбирать, торговаться. На фоне низкого спроса меняются и требования к постояльцам – владельцы вынуждены пересмотреть свое отношение к национальности и составу семью арендаторов. С детьми и животными берём). Так что по текущим прогнозам, в 2023 году ситуация с арендой останется прежней – много предложений по хорошей цене.
Друзья, подведем итоги. Какими бы обоснованными ни были предположения экспертов, ключевое слово здесь – «предположения». Да, они осуществятся с большей долей вероятности. Мы с вами разобрали все наиболее вероятные сценарии и прогнозы, что будет с ценами на недвижимость в 2023 году. Эта информация точно поможет вам если не приумножить, то хотя бы сохранить средства. Если ваша личная финансовая ситуация, будь то приобретение жилья или его продажа, требует безотлагательных действий, дерзайте. Бывает, что люди годами пытаются продать квартиру, мониторят цены в ожидании «идеального» момента, чтобы получить максимальную выгоду. Но этот момент не существует в природе – дорожает ваша квартира, и тут же дорожает то, что вы хотите купить на вырученные деньги. Все взаимосвязано. И любое действие – а лучше всего, конечно, трезво спланированное – гораздо лучше бездействия.
Ваш риэлтор Татьяна Мамонтова.
Поддержка спроса на жилье со стороны государства усилится
Без поддержки спроса со стороны государства, строительная отрасль не справится с текущими трудностями и внешними ударами. Поэтому в 2023 году помощь придется неизбежно расширять.
Так, в конце 2022 года уже было принято решение продлить программу льготной ипотеки (хотя и с повышением предельной ставки с 7% до 8% годовых). Существенно расширена семейная ипотека — теперь кредиты со ставками до 6% смогут получить семьи с двумя детьми не только младшего, но и старшего (до 18 лет) возраста. Это существенно простимулирует спрос, потому что семьи с подростками, как правило, острее нуждаются в расширении жилья.
Будут принятые и новые меры, на этот раз адресного характера. Сейчас ведется обсуждение ипотеки для молодежи, для отдельных профессиональных групп (бюджетников, ученых). Особую поддержку могут получить жители «новых территорий». Более того, рассматриваются различные варианты софинансирования покупки жилья, например, через компенсацию половины первого взноса. В 2023 году возможно сформируется целый комплекс различных механизмов стимулирования спроса.
Этажность новостроек увеличится
Тренд на строительство небоскребов в Москве будет усиливаться. За 2022 год общая площадь строящихся небоскребов (зданий от 100 метров) увеличилась на 18%. Повышение этажности — это один из способов усиления коммерческой эффективности проекта без ущерба для площади квартир и общего качества строительства. При этом высотки востребованы благодаря видовым квартирам, большому объему собственной инфраструктуры и просторным прилегающим территориям. Все эти факторы будут влиять на увеличение числа небоскребов на рынке новостроек Москвы.
«В целом предпосылки развития рынка новостроек в 2023 году позитивные, — комментирует Наталья Сазонова, директор по развитию компании „Метриум“. — Растущий объем предложения восстановит баланс между интересами покупателей и продавцов новостроек, что поможет обуздать цены. Государственная поддержка гарантирует определенный уровень спроса, который не допустит кризис на рынке. Однако по-прежнему сохраняется высокая вероятность появления „черных лебедей“, не связанных непосредственно с отраслью. Именно они и создают наибольшие риски в наступающем году».
Главные тенденции вторичного рынка в 2022 году
Уходящий год ознаменовался сразу несколькими красноречивыми тенденциями, которые стоит отметить отдельно.
Первая тенденция — лучше всего на вторичном рынке продавали однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Эксперты объясняют эту тенденцию тем, что в непростой ситуации на рынке потенциальные покупатели начали подсчитывать расходы и большое внимание обращали на цену лота. Естественно, что на квартиры небольших метражей цены ниже, чем на лоты, условно говоря, от 55-60 кв. метров.
Вторая тенденция — сроки продажи трехкомнатных и многокомнатных квартир больших метражей увеличились примерно на 20-25%. Это связано с тем, что цены на них держались на высоком уровне, во многом благодаря большим площадям. Да и далеко не каждому покупателю нужна трехкомнатная или четырехкомнатная квартира.
Третья тенденция — несмотря на летнее затишье на рынке готового жилья, собственники не шли на большие скидки. А многие лоты продавались вообще без всякого дисконта. Таким образом, ситуация отличалась от той, которую фиксировали в предыдущие годы, когда продавцы, в случае необходимости, давали небольшую скидку более охотно, чем на затормозившем рынке.
Четвертая тенденция — даже серьезные экономические и внешнеполитические события не сказались фатальным образом на рынке готового жилья, он остался устойчивым и не обвалился. Более того, в отдельные периоды активность на вторичном рынке превосходила рынок новостроек.
Туристическая недвижимость
Отличный потенциал для инвестирования сегодня у объектов туристической недвижимости, полагает Сухий. Сложная геополитическая ситуация вслед за пандемией дала мощный импульс для роста внутреннего туризма. Все больше россиян переориентируются с зарубежных направлений на путешествия внутри страны.
Инвестиции в туристические объекты вполне доступны игрокам с небольшим бюджетом.
«Для реализации стратегии необходимо приобрести или арендовать земельный участок и разместить там несколько отапливаемых палаток либо построить несколько домиков стоимость по 1,5-2 млн рублей. Главное для такого проекта — удачная локация. С одной стороны, должно быть уединенное место с красивой природой — например, в лесу, рядом с речкой или озером. С другой — расположение должно быть удобным, чтобы была возможность добраться на машине за час-полтора езды от крупного города.
Я знаком с проектом глэмпингов на Алтае, окупаемость которых составляет порядка двух лет. То есть уровень доходности — 50% годовых. Это очень хорошие показатели в текущих условиях», — рассказывает Сухий.
Чтобы оценить потенциал и вероятность роста или падения цен на недвижимость Москвы нужно хорошо поразмыслить, что будет со спросом и предложением. К сожалению, максимум на чем фокусируются интернет-эксперты это вопросы роста и падение объемов ввода жилья и изменение макроэкономических показателей.
А выделять нужно хотя бы 6 основных факторов влияют на цены на недвижимость сейчас и будут влиять и через 5 и через 25 лет:
- Демографический – сколько жилья будет освобождаться со смертью людей? сколько и какого жилья необходимо для покупателей разных возрастных групп и какова будет динамика изменений этих потребностей?
- Экономический – насколько доступна ипотека? сколько есть свободных денег у людей? какие перспективы и ожидания роста/падения доходов? сместиться ли развитие в регионы? будет ли больше удаленной работы и насколько?
- Инвестиционный – какова доходность аренды (cap rate)? какие есть альтернативы вложений средств: акции, облигации, REIT, бизнес?
- Поведенческий – какую жилплощадь хочет покупатель: в каком районе, какого уровня доме, с какой планировкой и метражом? какие есть альтернативы на рынке съемного жилья? отомрет ли традиция покупки жилья детям? Сколько готов ехать человек на транспорте до работы?
- Физический – какова структура и объем физического предложения на рынке, как эти вещи будут меняться?
- Законодательный – какие сюрпризы готовит нам власть, как увеличатся налоги и другие издержки владения?
Подробно и по порядку рассмотрим каждый из вышеперечисленных факторов.
Итак, суммируем как все эти факторы вместе повлияют на рынок недвижимости в ближайшие 10 лет:
Аргументы за рост цен:
- Рост спроса на качественную недвижимость со стороны людей в возрасте 35-45 лет
- Люди устали жить в морально устаревшим жилье и хотят новое, качественное, “европейское” жилье
- Физическое отсутствие предложение в сегменте качественного жилья
Аргументы за падение цен:
- Меньше людей в возрасте 25-35, а значит и потребности в “дешевом” жилье
- Плохая экономическая ситуация в мире и в стране
- Инвестиционно – если считать – жилье больше не привлекательно
- Растет финансовая грамотность населения и люди открывают для себя новые возможности вложения средств
- Давление со стороны государства по увеличение налогов и их сбору
- Рост коммунальных платежей, которые нельзя полностью переложить на арендодателя