Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Из вторых рук: как купить новостройку по переуступке прав». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Кроме того, следует проверить юридическое лицо на возможные риски ответственности перед третьими лицами. Третьими лицами могут выступать все организации, принимающие участие в хозяйственной деятельности компании — клиенты, поставщики, кредиторы, подрядчики, — перед которыми у юрлица может появиться задолженность.
Приобретение жилплощади у юрлица в новостройке
Данная процедура встречается очень часто и считается одной из самых простых. Только что пущенный в эксплуатацию дом практически всегда принадлежит юрлицу — застройщику или строительной компании.
Несмотря на обыденность сделки, необходимо проявлять бдительность при покупке квартиры у юридического лица. Какие риски покупателя могут поджидать при приобретении новостройки?
- Поддельные документы. Работая с застройщиком или строительной компанией, необходимо прежде тщательно изучить все документы и необходимые разрешения. В последнее время все больше компаний работают по поддельным бумагам.
- Отсутствие опыта. Еще один риск, который может подстерегать покупателя. Перед заключение договора с застройщиком или СК, необходимо убедиться, что юрлицо ранее уже успешно сдавало дома в эксплуатацию. С неопытными компаниями лучше дел не иметь.
- Потеря денег. Передавать средства юрлицу можно только после того, как договор купли-продажи был зарегистрирован в ЕГРН. Деньги отданные ранее можно потерять безвозвратно, если они попали в руки к мошенникам.
Условия ипотеки для юрлиц на жилые и нежилые помещения
Коммерческая ипотека различается в каждом банке, однако стоит выделить общие условия, которые позволят юридическим лицам сориентироваться в предложениях.
- Предметом ипотечного кредита может стать нежилая недвижимость, которую заемщик вправе использовать для размещения офисов, торговых, складских, производственных помещений или для сдачи в аренду. Приобретаемый объект должен располагаться в зоне присутствия банка.
- Заемщик — юридическое лицо или индивидуальный предприниматель.
- Бизнес функционирует на территории РФ.
- Организация ведет деятельность не менее 6–12 месяцев.
- Отсутствуют серьезные колебания прибыли, например связанные с сезонным спросом.
- Предметом залога по ипотечным кредитам юридическим лицам выступает приобретаемая недвижимость. При несоответствии объекта требованиям ликвидности, банк вправе запросить дополнительное обеспечение, в качестве которого может быть задействована имеющаяся в собственности жилплощадь.
- Оформлено страхование предмета залога. Приветствуется также получение страховки жизни, здоровья и права собственности.
- Заемщик соответствует требованиям кредитора по возрасту, платежеспособности, кредитной истории, финансовой нагрузке и т. д.
- Отсутствуют просрочки и штрафы по другим кредитам, а также закрыты иные финансовые обязательства.
- Можно привлечь до 3-х созаемщиков по ипотеке из числа родственников, друзей и партнеров.
Условия коммерческой ипотеки для юрлиц, касающиеся процентных ставок, сумм и сроков кредитования, различаются в каждом банке. Эту информацию следует уточнять заранее у менеджера перед подачей заявки.
Заемщику, планирующему получить бизнес-ипотеку, потребуется предоставить в кредитную организацию документы из следующего списка:
- свидетельство о госрегистрации (выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП);
- лицензии на осуществление деятельности (требующей лицензирования);
- налоговые декларации за последние 12 месяцев;
- свидетельство о постановке на учет в ФНС;
- финансовая отчетность с подтверждением оплаты налогов;
- технические документы на объект;
- выписка о состоянии счета.
Какие документы необходимы
При заключении сделки на покупку недвижимости с юрлицом, потребуется такой же пакет документов, как и при сотрудничестве с физическим лицом. Так, для покупки квартиры на вторичном рынке покупателю потребуется собрать следующие документы:
- паспорт покупателя и паспорт посредника;
- доверенность на посредника;
- технический план квартиры и ее кадастровый паспорт;
- документ-основание;
- документ из налоговой, подтверждающий отсутствие долгов со стороны продавца;
- документ из ЖЭКа, содержащий информацию о состоянии коммунальных счетов;
- выписка из домовой книги;
- документы для безналичного расчета между сторонами.
Единственное отличие от оформления купли продажи физическим и юридическим лицом содержится в документе-основании. В нем указывается основание, на котором был заключен договор. В случае сотрудничества с застройщиком это может быть сразу несколько бумаг – разрешение на строительство и сдачу объекта в эксплуатацию, а также документ о праве владения земельным участком под домом.
При покупке квартиры у компании, которая не является застройщиком, основанием служит договор о передаче или переуступке прав или доверенность.
Какие существуют риски
При покупке квартиры у юридического лица риски покупателя возрастают многократно. Что должно насторожить:
- О компании отсутствуют сведения в ЕГРЮЛ.
- Компания в стадии банкротства или кредиторы предъявили ей определенные требования, которые к банкротству приведут.
- На квартиру нет зарегистрированного права собственности. Обратите внимание: при этом она может числиться на балансе компании.
- У лица, которое действует в интересах компании, нет необходимых полномочий.
- У доверенности лица, которое действует в интересах компании, закончился срок действия.
- Продавец предоставил неполный пакет документов. Так, вас должно насторожить отсутствие согласия учредителей.
- Безусловным «красным флагом» является предоставление поддельных документов. Так, недобросовестный продавец может подделать протокол собрания, чтобы получить прибыль от продажи актива в обход учредителей.
- В деятельности компании присутствовали финансовые махинации. Например, активы выводились незаконным способом.
Помимо внимательного изучения документов юридического лица и бумаг на отчуждаемую недвижимость рекомендуется предпринять попытку попасть на собрание участников организации, посвященное принятию решения о продаже жилья.
Если продавец отказывается передать покупателю выписку из ЕГРН или обещает предъявить ее в момент заключения сделки, рекомендуется самостоятельно заказать этот документ, обратившись в Росреестр. Если в выписке присутствуют сведения о частом переходе прав собственности, это должно насторожить покупателя.
Справка: если учреждение стало владельцем квартиры менее 3 лет назад, велика вероятность оспаривания сделки через суд.
При покупке жилья на вторичном рынке за несколько дней до заключения сделки рекомендуется получить справку о зарегистрированных жильцах. Регистрация граждан в квартире после устной договоренности с продавцом также является поводом для беспокойства.
Как происходит покупка недвижимости у юридического лица
Алгоритм оформления сделки соответствует общему порядку действий при совершении операций с недвижимостью:
- Поиск подходящего объекта, отвечающего характеристикам и в пределах установленной стоимости.
- Проверить техническую документацию на квартиру и юридические полномочия на распоряжение собственностью.
- Изучить документацию по юрлицу, намеренному выступать в роли продавца.
- Согласовать нюансы сделки с привлечение банковских средств.
- Обсудить условия договора на покупку, изучить пункты и прилагаемые к соглашению документы.
- Провести расчеты согласно условиям договора и завершить регистрацию перехода прав на собственность.
Отличия приобретения квартиры у фирмы
Решение о продаже актива в виде квартиры юридическое лицо принимает коллегиально, то есть при участии всех учредителей. Тогда как физическое лицо при продаже недвижимости решение принимает единолично.
Лицо, которое вправе заключать договоры по распоряжению недвижимым имуществом, указано в Уставе компании. Как правило, это генеральный директор или должностное лицо, уполномоченное им на совершение подобных сделок. Обычный сотрудник фирмы, заместитель директора или главный бухгалтер не вправе подписывать такие соглашения, если не имеет надлежащей нотариальной доверенности.
Расчеты по сделке между физическими лицами могут происходить как в наличной, так и в безналичной форме. Однако при финансовых расчетах с компанией проведение денежных средств через расчетный счет — процедура обязательная.
- Запросите у юридического лица копию Устава, там прописаны полномочия директора или иного исполнительного органа.
- Получите сведения о состоянии юридического лица и ее исполнительном органе (директоре) из выписки из Единого государственного реестра юридических лиц — ЕГРЮЛ . Воспользуйтесь онлайн сервисом налоговой службы — Официальный сайт налоговой службы
- Изучите полномочия директораисполнительного органа продавать (отчуждать) квартиру
- Запросите справку о крупности сделки, если квартира стоит более 25% от стоимости активов компании, выясните из Устава есть ли у Директора права на продажу такого дорогого актива.
- Запросите решение общего собрания учредителей о продаже квартиры, если это отчуждение является крупной сделкой. Из выписки из ЕГРЮЛ сверьте состав участников. Обратите внимание о регистрации изменений в Устав юридического лица.
Для участия в сделке по продажи недвижимого имущества представитель, кроме директора, имеющего право представлять интересы юридического лица без доверенности, должен иметь :
- действующую Доверенность от нотариуса,
- копии уставных документов
- решение общего собрания участников(учредителей) или решение единственного участника, при необходимости
- и свежую выписку из ЕГРЮЛ.
Не лишним будет посетить сайт Федеральной службы судебных приставов, для выяснения открытых исполнительных производств в отношении юридического лица, поскольку в этом случае велика вероятность наложения ареста на квартиру.
Как не стать жертвой мошенников при покупке квартиры у юридического лица: риски покупателя и способы их избежать
Сделки с недвижимостью априори связаны с некоторыми возможными опасностями. При проведении сделок по покупке недвижимого имущества у юридического лица, они наиболее вероятны.
Основные риски при осуществлении данной сделки:
- риск осуществления сделки по продаже недвижимости по фальшивым документам;
- признание ничтожности сделки и возврат имущества продавцу через суд;
- денежные манипуляции и лишние финансовые затраты;
- отсутствие у директора прав на продажу имущества;
- ликвидация предприятия на момент процедуры продажи.
Чтобы в случае признания сделки недействительной, подтвердить в суде факт оплаты, необходимо грамотно произвести платеж: либо через кассу фирмы с подтверждением в виде кассового ордера, либо через банк, с подтверждением директора и бухгалтера факта оплаты.
Нельзя производить расчет на руки директору или другому должностному лицу без запроса документов, доказывающих право продажи.
Для того чтобы удачно осуществить сделку по покупке квартиры у юр. лица и минимизировать риски, покупатель должен проверить у продавца наличие ряда документов:
- Выписка из ЕГРН. С помощью этого документа можно узнать не только адрес и площадь недвижимости, но и посмотреть сведения о правообладателях, проверить наличие арестов и обременений на объект.
- Правоустанавливающие документы юридического лица. С их помощью можно узнать о наличии полномочий на продажу недвижимости у лица, которое будет ставить подписи при совершении сделки.
- Документы на согласование сделки по купле-продаже объекта (итог собрания учредителей).
- Документы на квартиру, доказывающие право собственности (договор купли-продажи).
- Свидетельство о праве собственности.
- Паспорт на квартиру из кадастровой палаты.
- Все документы, подтверждающие законность приобретения квартиры от прошлого владельца.
Продажа квартиры юридическим лицом физическому – особенности
Законодателем допускается заключение сделок по продаже жилья между различными лицами. Возможна покупка квартиры юридическим лицом у физического лица. Продавцом жилья могут выступать и организации. Чаще всего они предлагают к продаже квартиры в строящемся жилье. От имени застройщика продажей квартир в новостройках обычно занимаются посредники. Продажу жилья от имени юридических лиц можно встретить и на вторичном рынке.
Продажа квартиры юр. лицом физическому лицу имеет ряд особенностей.
- Во-первых, перед совершением сделки покупателям придется изучить большой объем документов. Ведь для того, чтобы обезопасить себя следует ознакомиться не только с документацией на саму квартиру, но и на продающее ее лицо. Важно, чтобы на момент подписания договора организация-продавец была действующей, не находилось в стадии банкротства или ликвидации. Неплохо изучить и репутацию будущего контрагента.
- Во-вторых, при отчуждении жилья компаниями необходимо проверять наличие согласие ее участников на сделку, полномочий конкретного лица на подписание бумаг. Если сделка для компании является крупной по стоимости, то может потребоваться принятие ее одобрение ее участниками. Иначе продажа может быть впоследствии оспорена. У лица, заключающего от организации сделку должны быть соответствующие действительные полномочия.
- В-третьих, при совершении сделок с юридическими лицами у покупателей возникает больше рисков. Зачастую простым гражданам сложно разобраться в документации организаций, поэтому они не всегда способны распознать мошеннические действия. Договоры могут быть подписаны не теми лицами или без согласия участников компании. А это влечет недействительность заключенных сделок.
Как минимизировать риски при подписании сделок с юридическими лицами
Сделки с квартирами юр. лиц требуют большей осмотрительности от покупателей.
Риски покупателя попасться мошенникам весьма велики. Поэтому перед покупкой следует провести тщательную проверку прав организации на ее осуществление. Лицу, желающему приобрести жилье у юр. лица стоит обратить свое внимание на некоторые моменты:
- нужно проверить является ли сама организация действующей, для этого можно запросить выписку из ЕГРЮЛ;
- далее важно проверить какие права у организации имеются на продаваемое имущество, чем они подтверждаются;
- требуется также выяснить соблюдена ли процедура принятия решения о продаже организацией;
- нужно проверить полномочия лица, которое собирается подписывать документы от организации;
- стоит установить отсутствие долгов за ЖКУ и жильцов в квартире;
- желательно проконсультироваться перед заключением сделки с опытным юристом.
При покупке квартиры, оформленной на юридическое лицо, также следует быть внимательным к вопросам оплаты по сделке.
Какие существуют риски при заключении сделки
Покупка квартиры юридическим лицом у физического лица предполагает риски, аналогичные тем, что существуют при заключении других сделок с недвижимостью. Основной риск – неправоспособность соглашения. Причинами этому могут послужить следующие основания:
- отсутствие у руководителя юридического лица соответствующих полномочий на продажу;
- квартира арестована в связи с инициированием процедуры банкротства организации;
- сделка не была согласована с учредителями компании;
- объект входит в категорию ведомственного жилья и не подлежит реализации;
- собственность относится к залоговому имуществу юридического лица;
- строительство квартиры заморожено по тем или иным причинам, а значит, недвижимость, как в большинстве случаев, придется ждать несколько лет.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия).
Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Схемы мошенничества и способы их избежать
Серые схемы, по которым работают мошенники на рынке продажи недвижимости, реализуются через подставные компании и подставных директоров. В результате могут быть выявлены случаи:
- Получение денег по предварительному договору купли продажи в полном объёме стоимости жилья, при моментальном исчезновении злоумышленников.
- Получение денег по ПДКП, оформленному на один объект и нескольких покупателей, с исчезновением мошенников до заключения основного договора.
- Заключение договора по поддельным документам или на не принадлежащее преступникам жильё, с исчезновением по пути в МФЦ.
- Подмена квартиры при составлении договора, путём внесения в ДКП другого адреса.
После проведения махинаций такие компании исчезают, а при исчезновении мошенников, взыскать с них полученное по сделке невозможно. Сделка считается ничтожной и не вступает в силу, а утраченные деньги вернуть практически невозможно. Поэтому избежать попадания в ловушку мошенников можно только при предварительной проверке правоспособности продавца и объекта, для этого целесообразно воспользоваться следующими рекомендациями:
- найти сведения о компании в поисковике Яндекс;
- на сайте Росреестра найти сведения о собственнике объекта;
- проверить подготовленную учредительную документацию;
- проверить пакет документации на квартиру;
- правоустанавливающий документ должен быть оригиналом, а не копией;
- проверить все существенные положения ДКП перед подписанием;
- проявлять бдительность на каждом этапе сделки.
ВАЖНО: Подлинность генеральной доверенности представителя можно проверить у нотариуса, выдавшего документ.
Кроме этого, нужно проверить наличие выписки из ЕГРП и идентифицировать все внесённые в неё сведения. А так же – никогда не соглашаться на проблемную сделку, с несоразмерным снижением стоимости объекта.
Особенности продажи недвижимости юридическим лицом физическому лицу
Законодательством предусмотрен особый порядок продажи имущества акционерных обществ. Существует ряд требований при продаже имущества юридического лица, если сделка относится к категории крупных (стоимость реализуемого объекта более 25% от суммарной балансовой стоимости всего имущества предприятия). Кроме того, уставом акционерного общества к крупным сделкам могут быть отнесены все операции, связанные с отчуждением или приобретением недвижимости. Совершение таких сделок генеральным директором должно быть согласовано с остальными участниками общества. Такое согласование происходит на собрании акционеров или на совете директоров. Покупателю должен быть предъявлен соответствующий документ (протокол заседания или собрания).
Если продаваемый объект не относится к категории крупных, то это тоже должно быть подтверждено документально.
Кроме тщательной проверки документов, перечень которых приведен выше, покупателю стоит попытаться попасть на собрание участников (директоров), на котором будет приниматься решение о продаже объекта недвижимости.
Если юридическое лицо не предоставляет выписку из ЕГРП или обещает ее предъявить только на сделку, ее можно получить самостоятельно, сделав соответствующий запрос в Россреестр. Наличие информации в выписке о частой смене собственника должно насторожить. Необходимо помнить, что если юридическое лицо стало собственником недвижимости меньше, чем три года назад, то эту сделку также могут оспорить в судебном порядке.
Не позже, чем за 2-3 дня до подписания договора купли-продажи, стоит заказать выписку из домовой книги (если речь идет о вторичном рынке). «Тревожным звонком» является регистрация какого-либо лица в квартире после того, как были достигнуты договоренности о продаже.