Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Срок исковой давности по взысканию неустойки по ДДУ». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.
ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН
- Заказчик имеет право:
- Получать полную и достоверную информацию о ходе оказания юридических услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по подготовке документа, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня после оплаты услуг и при условии уплаты вознаграждения за фактически оказанные услуги. Если на момент получения от Заказчика заявления об отказе от услуг Исполнитель подготовил документ (Результат оказания услуг), Заказчик не вправе отказаться от услуг.
- Отказаться от услуг Исполнителя по проведению устной консультации, уведомив об этом Исполнителя, не позднее 1 (одного) дня до даты консультации.
- Заказчик обязан:
- Принять условия настоящей публичной оферты и строго выполнять все требования, изложенные в настоящей Оферте.
- Оплатить стоимость юридических услуг в сроки, установленные в настоящей Оферте.
- Предоставить Исполнителю полную и достоверную информацию для оказания услуг, а также необходимые копии документов при заполнении Онлайн-заказа юридических услуг, а также по запросу Исполнителя.
- Без промедления принять от Исполнителя оказанные услуги в соответствии с настоящей Офертой.
- Исполнитель имеет право:
- Запрашивать у Заказчика дополнительные сведения и документы, необходимые для оказания юридических услуг.
- Не преступать к оказанию юридических услуг в случаях:
- неоплаты Заказчиком стоимости юридических услуг Исполнителю в полном объеме в соответствии с пп. 5.2 — 5.4 настоящей Оферты;
- если Заказчик не представил или не в полном объёме представил сведения и документы, необходимые для оказания услуг.
- Приостанавливать срок оказания Юридических услуг соразмерно времени, в течение которого Заказчиком будут представлены дополнительные сведения и документы в соответствии с п. 6.2.3. настоящей Оферты. При этом срок оказания юридических услуг продлевается на время предоставления Заказчиком дополнительной, необходимой Исполнителю информации (документов, сведений).
- В любой момент изменять Прайс-лист и условия настоящей Оферты в одностороннем порядке без предварительного согласования с Заказчиком, обеспечивая при этом публикацию измененных условий на официальном Веб-сайте Исполнителя.
- При невозможности оказания услуг расторгнуть в одностороннем порядке в любой момент настоящий Договор, уведомив об этом Заказчика по электронной почте. Договор считается расторгнутым с момента направления Исполнителем уведомления о расторжении. В данном случае Исполнитель возвращает Заказчику полученные в счет оплаты услуг денежные средства в течение 3 (трех) рабочих дней с момента предоставления Заказчиком полных банковских реквизитов. Заказчик не вправе требовать в данном случае компенсации убытков.
- Исполнитель обязан:
- Приступить к оказанию услуг после выполнения Заказчиком своих обязательств в соответствии с п. 4.4. настоящей Оферты;
- Предоставить Заказчику Результат оказания услуг в установленный срок.
- Оказать юридические услуги надлежащего качества, соответствующие требованиям законодательства РФ, как лично, так и с привлечением третьих лиц.
- В случае возникновения непредвиденных задержек при оказании юридических услуг, в том числе по обстоятельствам от него не зависящих, информировать Заказчика любым доступным путем о причинах возникновения задержек не позднее 3 (трёх) дней с момента их возникновения, а также высказывать свои предложения Заказчику по их возможному устранению и срокам оказания юридических услуг.
- Не распространять полученную от Заказчика информацию, затрагивающую интересы Заказчика, в ходе исполнения своих обязательств в соответствии с настоящей офертой, согласно действующему законодательству.
- Исполнитель не несет обязательств по наличию и качеству доступа Заказчика в сеть «Интернет», наличию и качеству соответствующего оборудования и необходимого программного обеспечения для доступа в сеть «Интернет». Исполнитель не несет ответственность за любые сбои или иные проблемы компьютерных систем, серверов или провайдеров, компьютерного или телефонного оборудования, программного обеспечения, сбоев электронной почты или скриптов (программ) по каким-либо причинам, которые могут привести к задержкам при оказании Услуг Заказчику.
Можно ли получить с застройщика компенсацию, когда срок исковой давности уже истек
Вместе с тем, в постановлениях Президиума ВАС от 10 февраля 2009 года и 15 января 2013 года было определено, что срок давности по требованиям об оплате периодических платежей должен рассчитываться не за общий период, а по каждой просроченной сумме отдельно. По договору долевого участия неустойка исчисляется за каждый просроченный день отдельно, следовательно, договорные отношения по ДДУ подпадают под действие данного постановления, поэтому в этом и подобных ему случаях 207 статья ГК применяться не может.
СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.
Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.
Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.
Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.
Срок для взыскания расходов на ремонт по гарантии застройщика
Каждый участник ДДУ знает, что в течение 5 лет застройщик обслуживает объект строительства. Этот срок еще называют гарантией на ремонт.
Строительная компания обязана за свой счет в течение 5 лет устранять дефекты и недочеты, выявленные участниками ДДУ, как в самом МКД, так и непосредственно в квартирах.
Собственникам помещений никто не мешает конечно за свой счет устранить недостатки и взыскать с застройщика расходы на ремонт. Тогда какой срок исковой давности по договору долевого участия применяется в этом случае?
Ранее суды определяли для таких случаев срок исковой давности по статье 725 ГК РФ, это специальный (сокращенный) срок и он составляет всего 1 год.
Но, с 2011 года Президиум ВАС изложил четкую позицию по этому вопросу, которой теперь придерживаются все суды. Итак, при предъявлении участником ДДУ требований к застройщику о взыскании убытков за ремонт, возникших в период гарантийного срока, действует общий срок – 3 года (ст. 196 ГК РФ).
Срок давности для признания ДДУ недействительным
Участник может после подписания и регистрации ДДУ признать в судебном порядке недействительными некоторые пункты ДДУ или дополнительные соглашения к договору. При условии, что такие пункты и дополнения противоречат закону.
Очень часто участники ДДУ обращаются за помощью к юристам после подписания и регистрации договора. При анализе таких документов выявляются типовые ошибки, а также условия, которые невыгодны участнику. Очень часто застройщик прописывает в своем образце договора условия, которые освобождают его от ответственности, лишая участника права на компенсацию.
Естественно это незаконно, такие условия противоречат закону. Или например, если застройщик вносит изменения в ДДУ без согласия участника. Это нарушение и дополнительное соглашение участник может признать недействительным с помощью суда.
Срок исковой давности по долевому участию в строительстве в этом случае составляет 1 год. Применяется правило статьи 181 ГК РФ. Например, ничтожным может быть конкретное условие ДДУ, которое ущемляет права участника сделки.
Какой вывод можно сделать: срок давности по договору долевого участия в строительстве общий и его лучше не пропускать, т.к. практика судов неоднозначна. В случае с взысканием неустойки не надо тянуть срок, увеличивая мнимую сумму компенсации. Лучше воспользоваться правом на взыскание сразу, как только выявили нарушение сроков.
Для точного определения начала течения срока давности лучше обратиться к юристу.
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Можно ли проиндексировать неустойку по решению суда, если застройщик долго ее не выплачивает?
Да, есть 2 способа индексации размера неустойки:
-
Непосредственно индексация в порядке статьи 208 ГПК РФ.
Для индексации нужно подать заявление в тот же суд, который рассматривал иск по неустойке. Судья назначит отдельное судебное заседание и пригласит на него всех участников процесса, но может проиндексировать присужденные суммы и без обязательной явки сторон. -
Повторный иск на недостающую сумму неустойки.
Этот вариант подходит тем, кто подавал иск по неустойке еще до передачи квартиры по акту приема-передачи. Если по решению суда неустойка была взыскана только по дату подачи иска / вынесения решения суда, вы можете подать повторный иск на неустойку за период, не вошедший в первое решение суда. Иск подается в том же порядке, как и первоначальный иск. Разница лишь в том, что первое решение суда будет обязательно для того судьи, который будет рассматривать повторный иск (часть 2 статьи 61 ГПК РФ).
Можно ли получить с застройщика штраф по п.6 ст.13 ЗоЗПП, если по претензии неустойку не выплатили, а после подачи иска застройщик перевел деньги в счет неустойки?
Да, в этом случае всё равно можно претендовать на штраф. Застройщики довольно часто пытаются снизить размер выплат в пользу дольщика таким образом. По претензии о неустойке дольщик получает отказ, но после получения судебной повестки застройщик может перечислить дольщику почтовым переводом, на банковский счет или через депозит нотариуса небольшую часть неустойки. Скажем, 20-30 тысяч рублей при рассчитанной сумме неустойки более 100 тысяч. Отказаться от получения этих денег дольщик уже не может.
За счет частичного добровольного удовлетворения требований юрист застройщика может попытаться:
- договориться с дольщиком на отказ от иска или мировое соглашение. Учтите, что в этом случае после утверждения судом отказа от иска или мирового соглашения вы не сможете повторно подать аналогичный иск к застройщику.
- Заявить ходатайство о снижении неустойки по ст.333 ГК РФ и написать возражения на ваш иск с многочисленными ссылками на пленумы и обзоры судебной практики Верховного Суда — если дольщик не согласится забрать иск или пойти на мировую.
Если это случилось с вами, придется немного скорректировать свои исковые требования и подготовить ссылки на другую практику Верховного Суда РФ, говорящую в вашу пользу. Ни в коем случае не корректируйте иск через частичный отказ от исковых требований: по пункту 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ №17 от 28.06.2012 это будет поводом для прекращения производства по делу и отказа во взыскании штрафа. Лучше сделайте ходатайство об уменьшении исковых требований на сумму перечисленной застройщиком суммы или оставьте исковые требования в текущем виде и просите зачесть уже выплаченные застройщиком суммы в счёт итоговой суммы, присуждённой решением суда. Так вы оставите для себя возможность получить еще неустойку, компенсацию морального вреда и штраф.
Расчет неустойки по договору долевого участия
Для расчета неустойки важно правильно определить начало просрочки — следующий день после даты передачи квартиры по договору.
Застройщик указывает в ДДУ несколько дат, чаще всего три:
1) срок сдачи дома в эксплуатацию;
2) начало периода передачи объекта;
3) окончание периода передачи объекта.
Дольщику важна вторая дата — начало периода передачи объекта. Застройщик оставляет за собой право завершить строительство раньше срока, но никак не позже.
Например, если процесс передачи должен начаться 15 июня 2023 года, то уже на следующий день — 16 июня — дольщик может подать в суд на взыскание неустойки по ДДУ, если застройщик не начал уведомлять о завершении строительства.
Уклонение застройщика от заключения ДДУ, признания права собственности
В случае уклонения застройщика от заключения основного договора участия в долевом строительстве и от исполнения обязательств по вводу в эксплуатацию многоквартирного дома, фактически законченного строительством, истец, денежные средства которого привлечены для строительства дома, имеет право на признание права собственности на квартиру.
Требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.
Требование лица, заключившего предварительный договор купли-продажи квартиры в объекте строительства с условием ее предварительной оплаты и исполнившего такое обязательство, о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры подлежит удовлетворению.
Требование о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства — многоквартирном доме, разрешение на строительство которого получено до вступления в силу Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», удовлетворено, поскольку истец, заключивший договор подряда, оплатил в полном объеме работу по строительству предназначенного для него помещения в составе многоквартирного дома.
При разрешении споров по искам о признании права собственности в связи с привлечением денежных средств граждан для строительства суду следует устанавливать, принадлежало ли ответчику право распоряжаться помещениями в объекте строительства.
Определение срока исковой давности (СИД) в России существует в судебной практике во всех отраслях: в трудовых отношениях, при реализации и поставки товаров, в рекламе и маркетинге, и в долевом строительстве тоже.
СИД является таким периодом, в течение которого гражданин может рассчитывать на защиту нарушенных прав. Когда этот период (на судебную защиту) истекает, то это означает, что даже если какое-либо право или права были нарушены, то их исправление уже невозможно. В части нарушений условий договоров участия в долевом строительстве пропуск срока исковой давности означает невозможность взыскать убытки, оспорить действие или бездействие застройщика или взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры. Любое лицо, пропустившее период для защиты своих интересов теряет возможность оспаривать что-либо и теряет возможность получения денежных компенсаций, штрафов, пеней и неустоек с застройщика — даже если на это вполне можно было рассчитывать ранее.
В долевом строительстве не предусматриваются отдельные нормы, по которым рассчитывается СИД в отношении невыполнения застройщиком его обязательств. В федеральном законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» нет специального алгоритма расчёта срока исковой давности, поэтому в рамках долевого строительства действуют общие правила, прописанные в статье 196 и статье 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В указанных ст. ГК РФ установлены чёткие сроки, применимые к вопросам долевого строительства, по договорам строительного подряда и иным схожим отношениям. СИД по всем указанным договорам составляет три года. Но не всё так однозначно: периодически возникают споры о том, с какого дня начинает исчисляться срок исковой давности по взысканию неустойки.
В ст. шестой ГК РФ указывается, что если застройщик свои обязательства не выполняет в срок, он выплачивает дольщику за каждый день просрочки пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (в процентах) от суммы договора.
Потребовать исполнения обязательств по исковому заявлению истца можно даже после начала процедуры банкротства и увольнения всех сотрудников, связанного с финансовой несостоятельностью. Но для таких споров в нашем государстве установлена иная система.
Общий срок исковой давности по взысканию неустойки составляет три года. Начало срока давности исчисляется с момента появления права на подачу иска (т.е. с того момента, когда лицо узнало о том, что его права нарушены). Если срок исполнения обязательств был подтвержден в документах – срок исковой давности берет свое начало с момента наступления срока исполнения, а если же срок выполнения обязательств не определен – течение исковой давности идет с того момента, когда было предъявлено требование об исполнении возложенных на лицо обязательств.
С истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.
Срок исковой давности в делах о взыскании неустойки по ДДУ
ВС РФ принял определение от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, которым разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки с застройщика.
Между застройщиком и дольщиком 23.01.2014 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался сдать объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Однако квартира была передана по акту приема-передачи только 3 марта 2016 г. Участники строительства обратились с подачей иска о взыскании неустойки за просрочку лишь 10.10.2018 г.
Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, который по мнению суда, исчисляется с момента, как истцы узнали о том, что их право нарушено, а именно – со следующего дня, когда квартира не была сдана в срок по заключенному договору.
Апелляционная инстанция поддержала доводы суда первой инстанции и оставила решение в силе.
Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.
Согласно статье 200 ГК РФ — по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
С учетом положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», каждый день за период с момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства до момента исполнения обязательства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки, срок исковой давности по которому на основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.
Это означает, что сроком, с которого необходимо исчислять исковую давность является не начало периода просрочки, а, в нашем случае, дата передачи застройщиком объекта строительства дольщикам, а именно – 3.03.2016, поэтому срок исковой давности не является пропущенным.
На основании указанных выводов, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила принятые акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию.
СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.
Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.
Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.
Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.