Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Продать сад без межевания в 2024 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Осуществляются сделки и при отсутствии кадастрового паспорта на ЗУ, когда на наделы существуют только государственные акты старого образца (до 1993 года), без указания меж участка. В этом случае оформляется кадастровый паспорт в Госгеокадастре.
Риски, связанные с покупкой участка без межевания
Продажа участка без межевания формально возможна. Но такая сделка несёт в себе определённые риски, которые могут спровоцировать судебные споры.
К возможным рискам относятся:
- Из-за необозначенных границ территорий наделов часто возникают споры относительно прохождения межей.
- Усложняется процесс перехода права собственности по договорам дарения, перехода по наследству, купле-продаже. В правовых актах государственных органов зафиксировано требования оформления кадастрового паспорта ЗУ, внесение его в Росреестр.
- Отсутствие межевого плана создаёт юридически-правовые затруднения при регистрации доли собственности по вступлению в права по завещанию, договора дарения.
- Приобретая участок без межевания, покупатель берёт на себя обязанности по оформлению кадастрового паспорта. Следовательно, при возникновении споров, выявлении ошибок межевания ЗУ покупатель берёт на себя хлопоты по согласованию всех выявленных недочетов. Самостоятельно решает спорные моменты.
- После определения границ может измениться площадь надела.
Ошибки межевания и смена собственника
Процесс межевания определяет границы, площадь ЗУ, точки, координаты отсчёта. Устанавливают специальные отметки на границах.
Обратите внимание! Если права собственности были оформлены до 1993 года, нет точного плана, границами участка будут считаться те межи, которые были зафиксированы в течение последних 15 лет. Координаты отсчёта — существующие зафиксированные объекты.
Основные ошибки при определении координат, границ:
- данные государственного кадастра не соответствуют реальным площадям;
- иногда при неправильной фиксации границ, во время межевания, они смещаются на уже существующие постройки;
- смещение межи на соседний надел.
Плюсы и минусы межевания
По мнению экспертов, плюсов земельного участка без межевания нет, а вот минусов много. Отсутствие границ земельного участка может привести к юридическим проблемам с землей. «Например, это могут быть споры с соседями по границам земельного участка (все хотят больше грядочек). Собственник участка без точных границ может лишиться кусочка своей земли», — предупредила эксперт Кадастровой палаты.
Грамотно проведенная процедура межевания станет сильным правовым подспорьем в случае возникновения спора между владельцами двух соседних участков.
Продать такой участок будет сложнее — вряд ли покупатели захотят приобретать участок без четких границ, а потом заниматься этим самостоятельно. Поэтому уточненные границы делают земельный участок привлекательнее для покупателей как с точки зрения закона, так и ценовых характеристик.
Также межевание помогает исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. «Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. А ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога», — пояснила Марина Рыцарева.
Процедура позволяет получить разрешительную документацию для строительства или проложить коммуникации на участке, добавила Ольга Полубкова. Только после уточнения границ и внесения их в реестр земельный участок становится индивидуально-определенным объектом на местности и его границы и координаты охраняются законом.
К минусам межевания можно отнести лишь затраты — временные (на это уйдет 10–14 рабочих дней) и финансовые (услуга платная).
Как сэкономить на налоге с продажи дачи
К слову, в 2023 году вступили в силу законодательные изменения, которые позволяют здорово сэкономить при продаже дачи.
Так, с 1 января больше не нужно платить НДФЛ 13% за полную стоимость проданной недвижимости, теперь налогом облагается лишь 70% кадастровой стоимости.
Другой закон в мае подписал президент РФ Владимир Путин. Он предусматривает освобождение от уплаты налога с продажи дачи и иной недвижки многодетных семей с двумя и более детьми. Более того, в этом случае даже не играет значения срок регистрации собственности.
А ещё продолжает действовать дачная амнистия, при которой стало гораздо легче продать участок, ведь его можно зарегистрировать по упрощённой процедуре. Действовать амнистия будет до 2031 года с возможностью продления.
Как продать участок без межевания
Чтобы оформить сделку, нужно подготовить следующие документы.
- Паспорта всех собственников и свидетельства о рождении, если кто-то из них несовершеннолетний.
- Правоустанавливающий документ на земельный участок. Это может быть договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство или решение суда.
- Нотариально заверенное согласие супруга на продажу земли, если участок приобретали в браке и это совместно нажитое имущество. Такое же согласие нужно от всех совершеннолетних, у которых есть доля.
- Разрешение органов опеки и попечительства — оригинал и копия — если у земли есть несовершеннолетний или недееспособный собственник.
- Документ, который подтверждает право собственности на участок: свидетельство о собственности или о государственной регистрации права собственности или более свежий документ — выписка из ЕГРН.
Порядок согласования границ земельного участка – межевание или вынос точек
Если ваш надел не расположен в «чистом поле», нужно будет договориться о межевании с соседями. Они (плюс Председатель Правления, если у вас участок в садовом/дачном товариществе) должны будут письменно подтвердить, что согласны с границами участка. Известить соседей/председателя вы должны сами.
Поэтому, хоть мы и писали, что присутствие хозяина надела во время процедуры не требуется, возможно вам лучше приехать на место. Ведь соседи/председатель должны быть там, чтобы поставить соответствующие подписи. Во избежание недоразумений лучше проконтролировать все самому.
«Территориальные споры» с соседями необходимо урегулировать заранее. Если это невозможно – письменно фиксируйте факт отказа, ищите все старые документы, свидетельствующие о вашем праве на спорные «куски», нанимайте опытного юриста и обращайтесь в суд. Дело это длительное и недешевое.
Поэтому, если речь идет о паре действительно спорных квадратных метров, иногда предпочтительней уступить, чтобы избавить себя от лишних хлопот и затрат. Если же сосед «совсем совесть потерял» — судитесь.
Судебная практика оптимистична – большинство обоснованных претензий истцов удовлетворяется.
Как сэкономить на налоге с продажи дачи
К слову, в 2023 году вступили в силу законодательные изменения, которые позволяют здорово сэкономить при продаже дачи.
Так, с 1 января больше не нужно платить НДФЛ 13% за полную стоимость проданной недвижимости, теперь налогом облагается лишь 70% кадастровой стоимости.
Другой закон в мае подписал президент РФ Владимир Путин. Он предусматривает освобождение от уплаты налога с продажи дачи и иной недвижки многодетных семей с двумя и более детьми. Более того, в этом случае даже не играет значения срок регистрации собственности.
А ещё продолжает действовать дачная амнистия, при которой стало гораздо легче продать участок, ведь его можно зарегистрировать по упрощённой процедуре. Действовать амнистия будет до 2031 года с возможностью продления.
Проблемы, связанные с продажей дачи без межевания
Когда речь идет о продаже дачи без межевания, возникает ряд проблем и рисков, которые должен учитывать как продавец, так и покупатель.
Во-первых, необходимо понимать, что при продаже дачи без оформленных границ и узаконенных участков есть риск того, что купленный участок окажется меньше или больше ожидаемого.
Во-вторых, приобретение такого участка может потребовать дополнительных затрат. Например, для проведения межевания и узаконения границ понадобятся документы и услуги кадастровых инженеров, что может увеличить стоимость покупки.
В-третьих, необходимо учитывать законодательные требования при продаже неразмежеванных участков — сделка может оказать влияние на цену, и проведение межевания может занять сколько угодно времени.
В то же время, возможна продажа дачи без межевания, однако в таком случае стоит учесть все риски и особенности проведения сделки.
- Нужны ли документы и услуги кадастровых инженеров?
- Какие риски связаны с продажей неразмеженного участка?
- Как скажется отсутствие межевания на цену и проведение сделки?
- Когда и почему стоит проводить межевание?
Как получить межевой план?
Если вы планируете продать дачу, неразмежёванный участок или земельный участок, есть риски связанные с отсутствием межевания. Для узаконивания сделки, необходимо провести межевание. Но какие документы нужны и какие изменения в законодательстве влияют на проведение межевания с 2024 года?
Чтобы установить границы участка, необходимо заказать кадастровый план у межевщика. В этом случае требуется учет всех особенностей участка и установление границ с соседними землевладельцами.
Если участок уже размежеван, то можно запросить у государственных органов копию межевого плана. Такое узаконение границ обойдется дешевле.
При продаже земли покупателю необходимо знать, сколько стоит проведение межевания и установление границ участка, если этого еще не сделано.
Возможны варианты, когда участок уже межевался, но границы были изменены в связи с проведением новых границ муниципалитетов.
- Какие документы нужны для проведения межевания?
- Сколько стоит проведение межевания?
- Что связано с покупкой земли и какие документы понадобятся для совершения сделки?
Какие возможности есть у покупателя при приобретении неразмежеванной дачи?
Когда вы приобретаете неразмежеванный участок земли для дачи, могут возникнуть некоторые вопросы. Во-первых, сколько стоит проведение межевания и на что оно влияет на цену дачи? Кроме того, что нужно узнать про риски, связанные с продажей неразмежёванной земли, и какие возможности есть у покупателя в этом случае?
Что такое межевание участка, зачем оно нужно и с какими документами оно связано? Можно ли продать дачу без межевания, и что для этого необходимо? Какие варианты и какие особенности установки границ участков в соответствии с законодательством?
Если вы собираетесь продать дачу без межевания в 2024 году, нужно узнать, какие изменения могут произойти, и как они могут влиять на куплю-продажу участка. Что необходимо знать покупателю при покупке неразмежёванной дачи, какие документы участвуют в учете и какие риски связаны с такой сделкой?
- Существуют варианты узаконивания границ участка, которые могут быть необходимы в случае продажи?
- Понадобятся ли совершения каких-либо сделок или проведения работ на участке перед его продажей?
- Что делать, если границы участка не совпадают со старыми документами?
Все эти вопросы нужно учитывать при покупке неразмежёванной дачи и выборе варианта установки границ участка.
Как восстановить утраченное межевание дачи?
Утраченное межевание дачи можно восстановить путем обращения в компетентные организации, ответственные за земельные вопросы. В первую очередь стоит обратиться в местное управление по земельным ресурсам или в администрацию муниципального образования, где находится ваш участок.
Для восстановления межевания необходимо предоставить все имеющиеся документы на дачу, такие как свидетельство о праве собственности, план участка и другие документы, подтверждающие ваше право владения и пользования землей.
В процессе восстановления межевания дачи должен участвовать специалист-землемер, который проведет топографическую съемку участка и установит его границы. Результаты такой съемки оформляются в виде геодезического плана, который станет основой для восстановления межевания.
После восстановления межевания дачи вам будет выдано новое межевое свидетельство, подтверждающее границы вашего участка. Важно помнить, что процедура восстановления межевания может занимать определенное время и требовать определенных затрат.
Для более подробной информации и конкретных рекомендаций по восстановлению утраченного межевания дачи рекомендуется обратиться к юристам или специалистам в области земельного права. Они смогут оказать профессиональную помощь и указать на все нюансы данной процедуры.
Основные требования к продаже участка
В процессе продажи участка покупателю нужно будет предоставить документы, подтверждающие право собственности на участок. Если участок находится в собственности несовершеннолетнего или других владельцев, требуется согласие всех заинтересованных лиц на продажу.
Особенности продажи участка без межевания связаны с рисками и ограничениями, которые возникают для покупателя. Во-первых, без проведения межевания нет возможности определить точные границы участка. Это может привести к спорам и проблемам при дальнейшей продаже доли участка. Во-вторых, отсутствие межевания может ограничить возможность использования участка в определенных целях или проведения строительных работ.
Если продажа доли участка без межевания все же планируется, нужно учитывать, что необходимо будет провести процедуру узаконивания доли и получить согласие других собственников на продажу. Также стоит учесть, что процесс продажи может затянуться и понадобится дополнительное время и деньги для решения связанных с межеванием вопросов.
При продаже доли участка без межевания требуется также обратить внимание на изменения в законодательстве. Некоторые правила и условия сделки могут быть не применимы к такой продаже, поэтому нужно тщательно изучить действующие нормы и правила.
Как оформить покупку дачи в СНТ
Покупка дачи в СНТ – дело ответственное в наше время. Чтобы не стать жертвой мошенников, черных риэлторов и недобросовестных продавцов нужно знать, как оформить покупку дачи в СНТ и какие документы должны быть у продавца на земельный участок и дачный дом.
Рассмотрим, как оформить покупку дачи с земельным участком самостоятельно и на что стоит обратить особое внимание при покупке дачного участка в садовом товариществе.
Государство всячески склоняет народ ставить свои владения на кадастровый учет, но не каждый спешит это сделать из разных соображений. Многие не регистрируют дачи в СНТ, чтобы не платить лишние налоги. Другие — не готовы тратить свое время и средства на должное оформление документов, а некоторые попросту не знают что недвижимость в СНТ — будь то дачные участки, садовые дома, или иные фундаментальные постройки должны быть зарегистрированы в Росреестре.
- Свежая выписка из ЕГРН на участок – основной документ, который понадобится при покупке дачи.
Как известно, свидетельства о праве собственности с 2023 года не выдаются. Вместо них используют расширенную выписку ЕГРН, в которой находятся все основные параметры дачного участка (координаты, площадь, ФИО собственника и т.д.).
Бывают случаи, когда у продавца есть свидетельство о праве собственности, но на кадастровом учете участок не стоит. Здесь надо проявить бдительность и лучше не покупать такой участок, а дождаться, когда владелец зарегистрирует на него права в Росреестре. - Документы на дачный дом (выписка из ЕГРН);
- Копия паспорта собственника;
- Документ – основание собственности (договор купли-продажи, судебное решение, свидетельство о праве на наследование);
- Согласие супруга;
- Справка из психдиспансера (не обязательно, но желательно, дабы исключить признание сделки недействительной);
- Избегайте покупки дачных участков в СНТ, которые не прошли процедуру межевания, и не поставлены на кадастровый учет, даже если формально все документы у собственника в порядке. Имейте в виду, что процедура межевания стоит денег, требует согласования границ с соседями.
- Садовая книжка не является документом, подтверждающим право собственности, она говорит о членстве в СНТ! О том, можно или нельзя покупать дачу по садовой книжке – читайте в отдельной статье.
- Росреестр имеет право приостановить регистрацию договора купли-продажи дачи в СНТ, если на то есть законные основания (подробно о приостановке читайте здесь). Например, участок не имеет четких границ (не отмежеван), заявление подано ненадлежащим лицом, в отношении участка есть судебные споры (наложен арест и т.п.).
- Если собственник продает дачу через доверенное лицо – не поленитесь и проверьте доверенность на подлинность, случаи бывают разные. Постарайтесь встретиться с собственником и получить копию его паспорта.
- Если на дачном участке есть строения – дом, баня, хозблоки и прочее – проверьте их постановку на кадастровый учет, а также соответствуют ли постройки всем нормам отступов от границ земельного участка.
- После получения выписки из ЕГРН на участок – проверьте его границы, прибегнув к услугам геодезической компании – закажите вынос границ в натуру – так вы обезопасите себя от возможных серьезных проблем в будущем.
- Уточните вид разрешенного использования и назначение земель, а также не находится ли участок в зоне с особыми условиями использования территорий (ЗОУТ). Например покупка дачи в приаэродромной территории, в зоне культурного наследия или в водоохранной зоне – может обернуться значительными трудностями при оформлении документации на дачный дом в дальнейшем.
Сроки перечисления взносов
Несвоевременное отчисление выплат в России приводит к образованию задолженности и последующему начислению пени. Во избежание таких неприятностей следует знать, каковы сроки перечисления денег. По сравнению с 2023 годом изменений не произошло:
| Налог | Крайний срок уплаты |
| НДС | 28 числа каждого месяца |
| На прибыль (за год и авансы) | 28 марта |
| Упрощенка для ИП | 28 апреля |
| Упрощенка (авансы) | 28 апреля |
| НДФЛ | 28 числа |
| Фиксированный | 31 декабря |
| С доходов более 300 000 руб. | 1 июля |
Упрощённая система налообложения (она же «упрощенка») — наиболее универсальный из спецрежимов: предприниматели вправе применять его, если не ведут деятельность, для которой запрещено применение УСН, сумма их основных средств и годовой доход не превышают 150 млн.руб., а количество наемных работников — не больше 100. Этот режим может вам подойти, если вы не уверены в будущих доходах или точно знаете, что они будут небольшими.
При работе на упрощённой системе налогообложения вы освобождаетесь от налогов, уплачиваемых на общей системе (НДС, налог на прибыль и т.п.), но за работников продолжаете уплачивать все налоги и взносы в общем порядке.
Есть два варианта расчета единого налога на УСН: «доходы» с налоговой ставкой 6% и «доходы минус расходы» со ставкой 15%.
Какие налоговые режимы нельзя применять для интернет-магазина
Явных ограничений, установленных законодательно, для продаж через интернет-магазин по налогообложению в 2022 году не предусмотрено. Однако при выборе ЕСХН, ПСН и НПД необходимо тщательно проверить, не попадает ли деятельность компании или предпринимателя под ограничения для применения этих режимов. Например, НПД не предназначена для перепродажи товаров, а ПСН больше ориентирована на работу с населением и должна осторожно применяться при работе с юридическими лицами.
За неправомерное применение систем налогообложения для работы интернет-магазина, ФНС предусмотрены штрафы, размер которых зависит от ситуации. Кроме того, после выявления нарушений, необходимо уплатить недоимки по налогам и пени, которые набежали за период, пока применялась неправильная система налогообложения.