Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Должен ли я гасить долги за капремонт прошлых владельцев квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обязанность оплаты квитанций по взносам на капремонт распространяется на владельцев нежилых помещений и квартир МКД. Эти данные фонд видит по выписке ЕГРН, которая периодически запрашивается в Росреестре. Если на момент купли-продажи за квартирой остались долги по капитальному ремонту, то их могут взыскать с нового правообладателя.
Капремонт долг старого собственника судебная практика
Редакция ст. 395 ГК РФ, действовавшая до 1 июня 2015 г., не содержала запрета на взыскание процентов за пользование чужими денежными средствами в том случае, если законом или соглашением сторон предусмотрена неустойка за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежного обязательства. Согласно сложившейся до 1 июня 2015 г. практике применения норм ГК РФ об ответственности за неисполнение денежного обязательства кредитор был вправе предъявить требование о взыскании установленной законом (соглашением сторон) неустойки либо требование о взыскании с должника процентов на основании ст. 395 ГК РФ (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 8 октября 1998 г. № 13/14 «О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами» в редакции до 24 марта 2016 г.).
Многолетняя судебная практика показала, что статья 395 Гражданского кодекса РФ (далее-ст.395 ГК РФ) широко применима при рассмотрении гражданских дел. Зачастую такая применимость зависит от низкого уровня договорной работы в гражданско-правовых отношениях и недобросовестности сторон договора.Данная статья явилась не только законным, но и весьма удобным рычагом защиты от недобросовестных контрагентов. Очень часто статью 395 ГК РФ называют «ответственностью за пользование чужими денежными средствами», однако её верное название «ответственность за неисполнение денежного обязательства».
Кто должен оплачивать долг за капремонт от предыдущего собственника
- Повинность выплаты перейдёт к тому, кто купил жильё вне зависимости от момента возникновения задолженности, таким образом следующий собственник будет отдавать долги прежнего хозяина;
- Если прошлым владельцем был субъект РФ или орган власти, общественная либо государственная организация, долг остаётся за старым;
- У бывшего собственника квитанции и другие документы, заверяющие факт выплаты им в полном размере всех взносов на капремонт;
- У платёжного агентства либо УК выписку по счёту собственника, в случае если управляющая организация сменилась после получения старым владельцем квартиры, документы нужно запрашивать из компании-предшественника. Получить такие документы Вы имеете право, поэтому стоит насторожиться, если Вам в этом отказывают — с большой вероятностью это означает долг за капремонт от предыдущего собственника;
Долг за капремонт покупается вместе с квартирой
Бывает, что после приобретения квартиры, оказывается, что на этой квартире висит долг по оплате взносов на капитальный ремонт. У покупателя возникает куча вопросов, кто должен погасить задолженность и куда обращаться.
Типичный пример:
На вторичном рынке была куплена квартира через ипотеку Сбербанк, документы проверялись только самим Сбербанком. Через три месяца выясняется, что за этой квартирой числится долг за капитальный ремонт в размере 40 тысяч рублей.
Вот что говорится в пункте 3 ст. 158 Жилищного кодекса РФ:
Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением такой обязанности, не исполненной Российской Федерацией, субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием, являющимися предыдущим собственником помещения в многоквартирном доме.
То есть, если квартира до нового владельца принадлежала не государству, то долг по оплате взносов на капитальный ремонт, который накопил бывший хозяин квартиры, переходит новому владельцу квартиры.
В подобной ситуации нужно понимать отличие платы за капремонт от коммунальных расходов. Задолженность по оплате коммунальных услуг остается за прежним собственником квартиры, новый хозяин может получить с купленной квартирой только долг за капремонт.
Получается, что при покупке квартиры на вторичном рынке жилья, покупатель сам должен выяснять, есть ли долги за капитальный ремонт у этой квартиры. Можно потребовать квитанции у продавца или получить сведения в управляющей компании.
Если покупатель квартиры этого не сделал, то фактически считается, что он согласился купить квартиру с накопившимся долгом. Возможно, это стало причиной получить скидку.
Многое может зависеть от условий договора купли-продажи. В нем может быть прописано, что задолженности нет и за это отвечает продавец квартиры. Может быть прямо указано, что в соответствии с п. 3 ст. 158 ЖК РФ покупатель принимает квартиру с обязательством предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
Можно обратиться в суд с иском о расторжении договора, в порядке ст. 450 Гражданского кодекса РФ, в связи с существенными нарушениями договора продавцом, опять же, если в договоре есть пункт, за который можно «зацепиться».
Если расторгнуть договор не удалось, после погашения задолженности, в последствии можно взыскать данную задолженность с прежнего владельца квартиры, но только через суд, в порядке регресса. Для этого потребуется представить доказательства, что задолженность скопилась именно до сделки купли-продажи.
Вывод один и он простой – во избежание лишних проблем необходимо проверять квартиру на наличие задолженности по уплате взносов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
НТВП «Кедр — Консультант»
ООО «НТВП «Кедр — Консультант» » Услуги » Консультации юристов » Жилье: купля-продажа, обслуживание, оплата » О взыскании задолженности по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме при смене собственника некоторых квартир
Распечатать
Вопрос:
В период с 2012 года по 2015 год у Муниципального образования, являющегося собственником квартир, образовалась задолженность по оплате капитального ремонта общего имущества многоквартирного дома. В 2014 году одно жилое помещение было приватизировано и перешло в собственность физическому лицу согласно ч.3 ст.158 ЖК РФ Обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт. Отсюда возникает вопрос, с кого должна быть взыскана задолженность по оплате за капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме за период с 2012 года по 2015 год.
Ответ:
Статьей 158 Жилищного Кодекса РФ предусмотрена обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Взыскание долга за капремонт с предыдущего собственника
При покупке квартиры, необходимо проверить, есть ли долги за капремонт у прежнего собственника. На стадии переговоров у продавца следует запросить квитанции на оплату взносов, а в случае их отсутствия, выписку по лицевому счету капремонта квартиры.
В договоре купли-продажи недвижимости необходимо добавить пункт о том, что продавец должен предоставить документы, подтверждающие оплату взносов за все время владения объектом недвижимости.
Долги, связанные с квартирой, являются обременением, которое распространяется на недвижимость. Если такое обременение есть, это необходимо отразить в договоре купли-продажи.
При наличии долгов, сумма которых подтверждается выпиской по лицевому счету, можно требовать скидки со стоимости квартиры. В этом случае, в договоре необходимо указать, что покупатель обязуется заплатить сумму равную стоимости квартиры за вычетом задолженности по капремонту и погасить долг после регистрации права собственности.
Судебная практика 2022 года по взносам на капитальный ремонт: платить или нет
- Начисление пени, которая регулируется ЖК России, а именно статьей №155 части 14.1.
- Взыскание задолженности через судебные органы, что указано в ГПК России в статье №122 и №131.
- Наложение запрета выезд из страны, если сумма долга превысит 10 000 рублей – это регулируется ФЗ № 229 от 02.09.07 года.
- Взносы являются обязательными к оплате.
- Размер оплаты в квитанции по капремонту формируются для определенного региона в отдельно порядке. Например, в 15 году тарифы столицы на обязательные взносы составляли 15р/м²; для Питера – 2,5 руб., а для Тюменской области – 20 рублей.
- Чтобы посчитать, сколько необходимо оплачивать взносы конкретно для Вашего дома, следует расчеты производить согласно формуле, где площадь жилья (м²) необходимо умножить на установленный размер. Например, в регионе проживания установлен размер в 25 рублей, общая площадь жилья – 45 м², тогда 25 * 45 = 1125 рублей для ежемесячной оплаты по капремонту.
- Оплата в фонду капремонта производиться собственниками как жилого помещения, так и нежилого, в том случае, если они расположены в многоквартирном доме.
- Те средства, что каждый месяц перечисляют собственники предназначаются для проведения ремонтных работ того имущества, которое находится в общей собственности.
- Данные уплаченные средств может зачисляться на счет как регионального фонда, так и на лицевой счет дома.
Судебная практика: как взыскивают взносы на капремонт
На 46 из 68 участков мировых судей вообще не зарегистрировано дел о взыскании взносов Фондом капремонта. Это участки 2, 6, 8, 12, 62, 63 и 67 по Вологде; 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 22, 23, 24, 25, 65 и 66 по Череповцу; 29 по Вологодскому району; 31 и 32 по Вытегорскому району; 36 по Сокольскому району; 38 по Череповецкому району; 40 и 41 по Шекснинскому району; 42 по Бабаевскому району; 43 по Бабушкинскому району; 44 по Белозерскому району; 45 по Вашкинскому району; 46 по Верховажскому району; 47 по Вожегодскому району; 48 по Кадуйскому району; 49 по Кирилловскому району; 50 по Кичм.-Городецкому району; 51 по Междуреченскому району; 52 по Никольскому району; 53 по Нюксенскому району; 54 по Сямженскому району; 55 по Тарногскому району; 56 по Тотемскому району; 57 по Устюженскому району; 58 по Усть-Кубинскому району; 59 по Харовскому району; 60 по Чагодощенскому району.
Переход долга за капремонт к новому собственнику
Законодательно считается, что долг за капремонт от предыдущего собственника относится к объекту недвижимости, а не к собственнику. Такой подход закреплен частью 3 статьи 158 ЖК РФ[1]. Поэтому при смене владельца помещения в многоквартирном доме, к новому собственнику переходит право собственности, и вместе с ним от предыдущего собственника переходит задолженность по оплате этого долга.
Долги же за коммунальные услуги (отопление, воду, электроэнергию) остаются за старым собственником. Под сменой владельца понимается переход собственности на недвижимость по сделкам купли-продажи, дарения, наследования.
В случае приватизации квартиры, имеющиеся долги по капремонту продолжают числиться за муниципальным образованием и не переходят к новому владельцу.
Долги старого собственника предъявляются к оплате новому собственнику, начиная с начала 2013 года. Сумма долгов может быть весьма значительной за столь продолжительный период времени.
Неоплаченные взносы должен будет перечислить новый владелец помещения. С учетом срока исковой давности взносы присуждаются к оплате не более чем за три предшествующих года, с момента регистрации права собственности.
Капитальный ремонт может производиться несколько раз в течение длительного периода эксплуатации здания. За этот срок возможно сменится не один собственник квартиры, но средства на проведение капремонта должны быть собраны.
Долг по капитальному ремонту
Там отражено, что: Потребитель обязан оплачивать услуги, которые уже были оказаны в соответствующие сроки, в нужном порядке, что подробно должно быть отражено в договоре исполнителя с потребителем. Там же подчёркнуто, что потребитель обязан оплачивать работу после того, как уже принял её в полном объёме. В ходе заключения договора работа тоже может быть оплачена, либо выдаётся аванс, но это уже происходит только с согласия потребителя.
- Если дом признан аварийным. Для этого на руках должно быть соответствующее постановление. Такое строение нет смысла ремонтировать, поэтому власти принимают решение о том, что граждане имеют право не делать перечислений за данный вид услуг.
- Если человек является не собственником, а арендатором. Не все выполнили приватизацию комнат. Некоторые люди проживают в муниципальных квартирах. Если есть договор соцнайма, то взносы человек имеет полное право не делать.
- Если земля, где построено здание, изымается государственными властями или властями на местном уровне. Сделать это они имеют право только по веским причинам. К ним относится воздвижение олимпийских объектов на территории строения. Законодательством предусмотрены и другие причины.
- Если квартира, в которой проживает человек, зарегистрирована на другого владельца. Это актуально для тех пользователей, которые снимают у собственника помещение по договору аренды или проживают с ним на одной территории, но без совместного владения. В такой ситуации делать взносы обязан только непосредственно сам собственник.
- Если строение не включено в региональную программу капремонта. Обычно исключение делается для новостроек или домов, которые находятся на гарантии у застройщика. В этом случае им дается отсрочка платежей, которая составляет пять лет. Когда время истечет, они будут обязаны оплачивать соответствующую квитанцию.
На кого возлагается обязанность по уплате долгов
Имущественные правоотношения регулируются нормами и положениями «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 188-ФЗ, с внесенными в него изменениями и дополнениями. Начиная с января 2013 года, на владельцев жилья в многоквартирных домах возлагается обязательство по уплате средств, израсходованных на капремонт. Он рассчитывается исходя из квадратуры помещения, числящегося за собственником.
Пункт 3 статьи 158 ЖК РФ регламентирует два варианта развития событий:
- Обязательства по уплате долга возлагаются на хозяина жилья вне зависимости от того, когда они возникли. То есть новый владелец, купивший недвижимость у физического лица, задолжавшего перед государством за капремонт, обязан уплатить их самостоятельно.
- Если предыдущим собственником был орган власти или субъект Российской Федерации, муниципальное или публичное образование, долговые обязательства не перейдут на нового владельца. Если он решил не рисковать и уплатить числящиеся за государством или муниципалитетом задолженности, то вся сумма переносится на счет будущих платежей.
Переход долга за капремонт к новому собственнику
Законодательно считается, что долг за капремонт от предыдущего собственника относится к объекту недвижимости, а не к собственнику. Такой подход закреплен частью 3 статьи 158 ЖК РФ[1]. Поэтому при смене владельца помещения в многоквартирном доме, к новому собственнику переходит право собственности, и вместе с ним от предыдущего собственника переходит задолженность по оплате этого долга.
Долги же за коммунальные услуги (отопление, воду, электроэнергию) остаются за старым собственником. Под сменой владельца понимается переход собственности на недвижимость по сделкам купли-продажи, дарения, наследования.
В случае приватизации квартиры, имеющиеся долги по капремонту продолжают числиться за муниципальным образованием и не переходят к новому владельцу.
Долги старого собственника предъявляются к оплате новому собственнику, начиная с начала 2013 года. Сумма долгов может быть весьма значительной за столь продолжительный период времени.
Неоплаченные взносы должен будет перечислить новый владелец помещения. С учетом срока исковой давности взносы присуждаются к оплате не более чем за три предшествующих года, с момента регистрации права собственности.
Как избежать чужих долгов за капремонт?
Для того, чтобы избежать судебных тяжб с прошлым владельцем, необходимо при покупке продажи потребовать справку об отсутствии долгов за капремонт.
Какие именно документы нужно требовать от продавца?
- У бывшего собственника квитанции и другие документы, заверяющие факт выплаты им в полном размере всех взносов на капремонт;
- У платёжного агентства либо УК выписку по счёту собственника, в случае если управляющая организация сменилась после получения старым владельцем квартиры, документы нужно запрашивать из компании-предшественника. Получить такие документы Вы имеете право, поэтому стоит насторожиться, если Вам в этом отказывают — с большой вероятностью это означает долг за капремонт от предыдущего собственника;
Что делать, если уже купили квартиру с долгом?
Гражданам, которые купили квартиру с долгом за капитальный ремонт, эксперты по вопросам недвижимости советуют признать свою ошибку и заплатить самостоятельно. Если сумма невелика, то судебный спор лишен смысла.
В случае с крупной задолженностью можно подавать иск на бывшего владельца, однако, сотрудники фондов капитального ремонта предупреждают, что судебные решения по долгам за капремонт очень редко решаются в пользу новоиспеченного владельца. Суды рассматривают такие дела неохотно и придерживаются точки зрения, что за невнимательность покупателя никто, кроме него самого, платить не должен.
Ст. 158 ЖК вызвала резонанс – уже сейчас среди депутатов ведутся споры о том, справедлив ли порядок, при котором долги за капремонт передаются новому собственнику. В марте 2016 года к думским коллегам обратились депутаты Ставропольского края с жалобой на действующий порядок.
Долг за капремонт предыдущего собственника оплачивать не придется?
Однако, Минфин, Минстрой и другие ведомства «встали в позу» и резко раскритиковали инициативу ставропольских чиновников несмотря на то, что нынешние механизмы сбора взносов за капремонт показательно неэффективны: по статистике за 2015 года реально собранная сумма едва достигает половины от той, которую ожидали.
Долг по ту прошлого собственника
При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.
Апелляционное определение Челябинского областного суда от 19.09.2022 по делу N 11-9881/2022
Судебная коллегия учитывает, что работы по завершению строительства общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, без создания которого невозможна его полноценная эксплуатация, фактически аналогичны работам по капитальному ремонту общего имущества. В связи с этим, по аналогии с частью 3 статьи 158 ЖК Российской Федерации, ответчик обязан нести данный вид расходов наравне с другими собственниками жилых помещений, вне зависимости от того, возникла ли необходимость в осуществлении данных работ до признания за ним решением суда права собственности на квартиру, либо после этого момента, а также независимо от вступления в члены ЖСК.
Между тем К.В., приобретая в порядке статьи 36 ЖК Российской Федерации право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома но, создаваемое за счет личных средств собственников жилых помещений, уклонилась от несения расходов на создание данного имущества пропорционально доле принадлежавшего ей жилого помещения.
В соответствии со статьей 1102 ГК Российской Федерации лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Ответчик за счет уклонения от внесения платежей на достройку дома, установленных решением общего собрания, сберегла собственные денежные средства, вследствие чего имущество создавалось без учета взносов К.В.
Как узнать, когда будет капремонт дома
Просто впишите в поисковой системе, например: «фонд капитального ремонта СПб«, только название города замените на свой город или область! Там вы уже найдете нужную ссылку! Правда, сумму долга в открытом доступе не найти, придется завести личный кабинет (зарегистрироваться на сайте), а уже потом получить доступ к финансовой и другой информации о конкретном объекте недвижимости онлайн.Возможно, интернет пока что — не самый простой способ для получения информации о задолженности. По лицевому счету У каждого собственника имеется специальный лицевой счет для учета начисленных и оплаченных сумм взносов. Квитанция на оплату ЖКХ обычно содержит номер счета, зная который можно узнавать о платежах на капремонт в УК/ТСЖ, фонде реконструкции региона. Кроме того, если по квартире есть долг, он отмечается накопительной строкой в квитанции.