Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок оформления ипотеки на вторичном рынке». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Покупка недвижимости на вторичном рынке сопряжена с риском — у квартиры уже был собственник, и, возможно, не один. Поэтому к сделке необходимо отнестись ответственно. До подписания договора купли-продажи проверьте документы на квартиру, осмотрите недвижимость, наведите справки о продавце и предыдущих собственниках.
Кто может купить вторичку в ипотеку
При рассмотрении ипотечной заявки банк в первую очередь обращает внимание на уровень дохода семьи. При расчёте платёжеспособности учитывается зарплата и прибыль от предпринимательской деятельности, в том числе доход от аренды жилья и прибыль от самозанятости.
При оформлении ипотеки значение имеет трудовой стаж — он должен составлять не менее 3 месяцев на текущем месте работы. Также при принятии решения банки учитывают отсутствие просрочек по уже выданным займам, наличие первоначального взноса, место регистрации и проживания заёмщика, его гражданство и возраст, а также образование, семейное положение и наличие иных активов.
В таблице ниже перечислены преимущества для получения ипотеки и возможные причины отказа. В разных банках рекомендации различаются, решение по каждому заёмщику принимается индивидуально.
Требования к недвижимости
Планируя оформить ипотечный кредит на вторичном рынке, обязательно обращайте внимание на требования к объектам, которые устанавливают банки.
Стандартно кредиторы указывают на следующие критерии:
-
дом не признан аварийным, не готовится к расселению;
-
многие банки не рассматривают квартиры в двухэтажных домах;
-
в квартире есть санузел и кухня, подведены все необходимые коммуникации;
-
могут звучать требования к возрасту здания, например, дом построен не раньше 1970 года;
-
не рассматриваются дома с деревянными перекрытиями, с фундаментом, изготовленным с применением горючих материалов.
Оценка объекта недвижимости – обязательный и один из важнейших этапов сделки. Он позволяет банку и покупателю верно оценить стоимость квартиры. Требование по включению оценочной стоимости в ипотечный договор закреплено в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Оценкой занимаются специальные независимые фирмы. У банков, как правило, есть список рекомендуемых организаций, однако покупатель может и сам выбрать оценщика, согласовав его с банком. Такое лицо должно быть членом самоуправляемой организации оценщиков, а также застраховать свою ответственность (см. ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Покупатель должен предоставить оценщику документы, относящиеся к недвижимости. Через несколько дней оценщик предоставляет итоговый отчет, в котором указана рыночная и ликвидационная цена. Вторая цифра всегда меньше первой, и банки ориентируются на нее. Банк не выдаст сумму большую, чем ликвидационная стоимость жилья. Разницу между предоставляемой банком суммой кредита и стоимостью жилья придется покрывать самостоятельно.
Основные этапы оформления ипотеки на вторичном рынке
Оформление документов – сложный и кропотливый процесс, который занимает много времени и сил. Условно выделим семь основных этапов оформления ипотеки:
1. Сбор пакета документов;
2. Подача документов и ожидание решения банка;
3. Заключение договора купли продажи жилья (ДКП);
4. Страхование залогового имущества (квартиры, для покупки которой нужен кредит);
5. Заключение кредитного договора с банком;
6. Внесение первоначального взноса (он может составлять от 10 до 50% от запрашиваемой суммы);
7. Оформление права собственности на жилье (с обременением в пользу банка).
Начать нужно со сбора пакета документов. К числу стандартных документов, которые требуются при оформлении ипотеки, относят следующие: копия паспорта, документы по залоговому имуществу, заявление по форме, ксерокопия трудовой книжки заемщика и справка – 2НДФЛ, иные документы, подтверждающие доходы.
Что касается документов по имуществу, которое заемщик закладывает при оформлении вторички, то следуют представить следующие документы:
• Технический паспорт объекта недвижимости;
• Сведения о кадастровой стоимости;
• Выписка из домовой книги и Единого реестра об ограничении прав;
• Оценка стоимости залогового имущества (независимым экспертом).
Кроме того, у заемщика могут попросить и дополнительные документы. К таковым относят военный билет, права, дипломы или аттестат и так далее. На сбор необходимой документации уходит приличное время, а потому лучше не откладывать дело в долгий ящик, если вы уже надумали приобретать жилище таким путем.
Подача документов и ожидание решения банка
Собрав весь пакет документов, и передав бумаги в кредитный отдел, претендент на кредит вынужден немного подождать, так как речь идет не об одной-двух тысячах рублей, решение может приниматься не одну неделю. Впрочем, многие банки выносят решение в течение недели.
Помимо оценки эксперта (работника банка), необходимо учитывать наличие системы скоринга — она автоматизирована и позволяет банку увидеть кредитный рейтинг потенциального клиента, включающий многие параметры. Как только решение будет принято, заемщику сообщат об этом. Приятной особенностью является то, что решение можно принять не сразу — да, вы будете знать сумму, которую готов предоставить вам банк в качестве кредита, но при этом, у вас будет от 1 до 3 месяцев на размышления (в зависимости от банка).
Какие документы нужны на квартиру-вторичку для ипотеки
Выбрав жилье и договорившись с продавцом-собственником по формату оплаты, нужно подготовить документы для банка по объекту ипотечного залога (т.е. по приобретаемой квартире).
На ипотечное жилье-вторичку банку потребуются:
- правоустанавливающие документы продавца. В таком документе указывается основание, дающее продавцу право собственности квартиры (ДКП, договор приватизации, дарения, свидетельство наследства и др.);
- гражданские паспорта собственников (копии). Если собственник младше 14-ти, то свидетельство о рождении (также копия);
- ЕГРН-выписка. Кредитные отделы некоторых банков запрашивают выписку ЕГРН самостоятельно;
- согласие продажи супругов, органов опеки (при потребности);
- справка о числе зарегистрированных в квартире. Получается в МФЦ;
- рыночная стоимость квартиры (отчет). Заказывается в оценочных компаниях, одобренных банком. Стоит от 3 000 руб. Некоторыми ипотечными банками данный отчет заказывается самостоятельно, за их счет.
Сделка приобретения жилья
Одобрив будущую ипотечную квартиру, приобретаемую перспективным заемщиком, банк назначает дату совершения сделки. Место ее проведения, как правило – офис банка. Вы подписываете прежде договор ипотеки. Банк переводит деньги на спецсчет. Вы и продавец подписываете договор покупки жилья, затем ипотечную закладную на него. Может потребоваться подписание договора страхования. Созаемщики (при наличии их) подписывают договор поручительства.
Перед подписанием пристально прочтите документ. Проверяйте паспортные данные, кредитуемую сумму, адрес приобретаемой недвижимости и прочие детали – ошибки случаются часто. Лучше перепроверить, задать возникшие вопросы, чем тратить время и нервничать при устранении ошибок, обнаруженных после подписания сделки.
Банк переведет деньги продавцу не раньше, чем состоится переход права собственности на вас. Оформление перехода собственности выполняется вами через МФЦ, сама процедура займет неделю максимум. Останется зайти в МФЦ и забрать документы на ваше жилье. Порядок получения ключей и дальнейший переезд в купленное жилье вам необходимо обсуждать с продавцом индивидуально.
Преимущества и недостатки ипотечного кредитования
Главный «плюс» ипотеки – это возможность решить жилищный вопрос уже сегодня. Также к преимуществам жилищного кредита можно отнести:
- низкие процентные ставки;
- длительный срок кредитования;
- кредит выдается на большие суммы;
- возможность привлечения созаемщиков для получения необходимой суммы денег;
- можно взять кредит с нулевым авансовым взносом.
Но ипотека имеет и ряд недостатков:
- строгие требования к заемщикам;
- длительный процесс оформления кредита;
- на размер процентной ставки влияет наличие полиса страхования;
- оформление кредита связано с определенными затратами для клиента (оплата услуг оценщика, нотариуса, страховые платежи);
- в случае возникновения просроченной задолженности банк имеет право конфисковать залог.
Несмотря на довольно большой перечень недостатков, на сегодня ипотека – это оптимальный вариант решения жилищного вопроса.
В какой банк обратиться
Где лучше взять ипотеку на приобретение квартиры вторичного рынка, определяет заемщик.
Финансовые консультанты рекомендуют оценивать не только ставки и комиссии, но и надежность самого банка: отзывы лицензий продолжаются. Несмотря на то, что вы будете должны структуре, а не она вам, проблем при ликвидации кредитора не избежать.
Примеры условий, действующих в 2018 году на ипотечные программы для вторички:
| Банк | Сумма (руб.) | Тариф (%) | Первый платеж | Условия |
| Сбербанк | от 300 000 | от 9,1 | 15% | Срок кредита до 30 лет, при отказе от страховки тариф увеличивается на 1%;
при отсутствии справки 2НДФЛ первый взнос 50%. |
| ВТБ | от 600 000 | от 9,3 | 10% | Для бюджетников ставка 8,9%;
тариф 9,3% для зарплатных клиентов; стандартная ставка от 9,6%; при отказе от страхования +1%. |
| Газпромбанк | от 500 000 | от 10,2 | 10% | Без страхового полиса ставка +0,5% к базовому тарифу;
срок кредитования до 30 лет; ссуда выдается на квартиры, таунхаусы, гаражи, машино-места. |
Приведенные в таблице ставки – базовые, они меняются индивидуально. Например, в Сбербанке есть платная услуга электронной регистрации сделки. Если заемщики ею пользуются, основной тариф по кредиту снижают на 0,7%. Что влияет на окончательную процентную ставку и как получить лучшие тарифы, читайте дальше.
Это значит, что перед покупкой нужно изучить все документы. Их будет запрашивать и проверять банк, но лучше сначала самостоятельно сделать это вместе с риелтором. Расскажу, какие документы и для чего нужно проверять.
- Основание собственности продавца. Договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, свидетельство о собственности или выписка из ЕГРН не больше чем месячной давности.
- Технический паспорт квартиры. В нём вы увидите, были ли перепланировки и узаконены ли они. Паспорт не должен быть старше пяти лет. Если в квартире есть неузаконенные перепланировки, банк может не одобрить ипотеку. А если квартиру вы всё-таки купите, перепланировки все равно придётся узаконить — иначе штраф. Некоторые сервисы помогают разобраться в требованиях к перепланировкам. Например, в «Тинькофф Ипотеке» можно внести все перепланировки, а сервис подберёт банк, который согласится дать кредит на такую квартиру.
- Выписка из домовой книги. Она покажет, кто прописан в квартире. На момент покупки не должно быть никого.
- Заявление продавца о том, что при покупке и продаже недвижимости он не состоял в браке. Если продавец в браке, нужно свидетельство о браке и нотариально заверенное согласие супруга на продажу. Если продавец вдовец — свидетельство о смерти. Если документов нет, супруг сможет оспорить сделку.
- Справки из психо- и наркодиспансеров. Они нужны для доказательства того, что продавец в здравом уме. Некоторые банки делают освидетельствование прямо на сделке. Справка гарантирует, что позже не придут родственники продавца с заявлением, что он был не в себе. Если в суде докажут, что продавец не мог принимать здравое решение, сделку расторгнут.
- Справка о том, что в покупке квартиры не участвовал материнский капитал. А если участвовал — справка из органов опеки и попечительства, разрешающая продажу. Если вскроются нарушения, сделку могут признать недействительной.
Как выбрать банк и программу по ипотеке?
Все кредитные организации разрабатывают несколько программ этапов ипотечного кредитования, которые различаются требованиями к заемщикам, кредитуемыми объектами и другими условиями.
По каким параметрам нужно выбирать программу ипотеки:
- стоимость кредита (в полную стоимость ипотечного кредита включается не только процентная ставка, но и дополнительные комиссии банка и сопутствующие платежи, например, обязательное страхование; чем меньше таких оплат предусмотрено программой, тем дешевле итоговая стоимость заемных средств);
- возможность кредитования определенной недвижимости (возможно получение денег на покупку готового жилья, новостройки, доли в квартире или комнаты, покупку земли, строительство, приобретение дома; перед подачей заявки нужно поинтересоваться, какие цели предусмотрены конкретной программой ипотечного кредитования);
- возможность использовать льготы (погашение материнским капиталом возможно в любой программе, а под иное субсидирование государством процентной ставки для отдельных категорий должно быть предусмотрено отдельной ипотечной программой);
- максимальный срок кредита, который устроит заемщика;
- список документов (особенно стоит обратить внимание на количество нотариально заверенных документов, которые требует банк, т.к. это увеличивает расходы клиента на кредит);
- дополнительные услуги (некоторые банки за отдельную плату осуществляют полный комплекс услуг по регистрации, например, Росбанк Дом).
Необходимые документы для получения ипотечного кредита
Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:
- документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
- документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
- документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).
Этап оценки недвижимости и одобрение ипотечного объекта в банках
Этап составление отчета о рыночной стоимости имущества при выдаче ипотеки нужно кредитору:
- для оценки соответствия суммы кредита и стоимости жилья (если банк выдаст кредит на сумму 100 000 000,00 рублей на покупку однокомнатной квартиры в Подмосковье – возникнут вопросы со стороны ЦБ; отчет об оценке – это подтверждение адекватности суммы кредита для данного объекта);
- для подтверждения возможности страхования и страховой суммы (в отчете об оценки дана не только фактическая стоимость, но и описано техническое состояние объекта);
- для оценки стоимости залога (это критичный фактор при выдаче кредита; банк формирует резерв под каждую выданную ссуду в размере от 0 до 100% от суммы, но у него есть право снизить этот резерв за счет стоимости обеспечения, которое и указывается в отчете об оценке).
Документы при оформлении ипотеки вторичного жилья в Сбербанке
Оформляя ипотеку на покупку вторичного жилья в Сбербанке, клиент должен иметь такие официальные бумаги:
- Заполнить анкету финансовой структуры;
- Принести ксерокопии своего паспорта и созаемщиков;
- Справку о заработной плате по специальной форме;
- Согласие на предмет получения кредита от супруга заемщика, при условии, что заем превышает 200000 рублей.
Иногда требуются еще иные документы:
- Для частных предпринимателей обязательна налоговая декларация за определенный промежуток времени (обычно за год).
- Для пенсионеров — выписка о пенсии из ПФ.
- Для военнослужащих — копия контракта, документ с места прохождения военной службы (последние 6 месяцев).
На ипотеку под вторичное жилье также требуются:
- Данные о жильцах жилой площади (из домовой книги);
- Технические документы на недвижимость;
- Свидетельство на право собственности;
- Поэтажный план дома;
- При перепланировке квартиры еще нужны разрешительные бумаги;
- Сведения, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам.
Необходимо составить договор (нотариально заверенный) о том, что супруга не возражает о передаче квартиры в залог. При наличии в семье малолетних детей дополнительно требуется принести одобрение со стороны органов опеки или попечительства. Собирая бумаги для ипотеки на покупку вторичной недвижимости, необходимо внимательно и тщательно подготовиться к предстоящим мероприятиям. Если не подать весь пакет бумаг, то процедура выдачи займа может затянуться на долгое время.
- Исполнитель соблюдает режим конфиденциальности всей информации, полученной от Заказчика в процессе оказания юридических услуг и уполномоченных им лиц, конфиденциальность личной информации Заказчика, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим Договором.
- Заказчик уведомлен и соглашается с тем, что он отправляет информацию по незащищенным каналам электронной связи компьютерной сети общего пользования, и Исполнитель не несет ответственность за сохранность информации, передаваемой по таким каналам электронной связи.
- Письменная консультация, письменные документы (заявления, письма, жалобы, претензии и иные по запросу Заказчика), подготовленные Исполнителем, высылаются Заказчику на электронный адрес, указанный им в Онлайн-заказе юридических услуг. Заказчик не вправе использовать полученные от Заказчика документы для распространения среди неограниченного круга лиц и публикации на интернет-ресурсах.
- Акцептируя настоящую Оферту, Заказчик выражает своё согласие Исполнителю обрабатывать свои персональные данные, в том числе фамилию, имя, отчество, дату рождения, пол, место работы и должность, почтовый адрес, домашний, рабочий и мобильный телефоны, адрес электронной почты, иные сведения, предоставленные для оказания услуг, включая сбор систематизацию, накопление, хранение, уточнение, использование, распространение, для проведения исследований, направленных на улучшение качества услуг Исполнителя, маркетинговых акций, стратегических исследований и для продвижения услуг Исполнителя путём прямых контактов с Заказчиком с помощью различных средств связи, включая, но не ограничиваясь: почтовую рассылку, электронную почту, информационную сеть Интернет. Заказчик выражает согласие Исполнителю на обработку своих персональных данных с помощью автоматизированных систем управления базами данных и иных программных средств. Заказчик не возражает против передачи Исполнителем своих персональных данных третьим лицам, если это необходимо для реализации настоящего Договора.
- Согласие Заказчика на сбор и обработку его персональных данных является бессрочным и может быть отозвано путём направления Исполнителю письменного заявления.