Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могут ли совладельцы долей квартиры без соглашения овлачивать долина». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Можно, но сначала придется уведомить об этом других владельцев долей, поскольку они имеют преимущественное право на выкуп помещения. Если другие собственники не выкупят долю в течение месяца или не напишут письменный отказ до истечения этого срока, то можно искать покупателя на стороне.
Можно ли продать свою долю
«Если собственник доли нарушил право преимущественного выкупа других владельцев долей, то они могут в течение трех месяцев подать иск в суд, который вернет им это право, — рассказывает Мария Литинецкая. — Такой сценарий возможен не только, если собственник втайне от других владельцев продал свою долю, но и в том случае, если он завысил стоимость своей доли при их извещении, а постороннему покупателю назначил меньшую цену».
Совместная продажа (одновременная продажа всей долевой квартиры) всегда гораздо выгоднее, чем продажа доли, считает брокер агентства недвижимости Century 21 Milestone Сергей Коршунов. Необходимо использовать любые возможности договориться с другими владельцами долей, нанять агента-профессионала, который сможет убедить ваших родственников на совместную продажу.
«Ваша доля и ваши возможные проблемы с родственниками не нужны никому, кроме профессиональных участников рынка — перекупщиков, — отмечает Коршунов. — А значит, и реальная стоимость доли будет как минимум на 30% ниже, чем рассчитанная арифметическим путем от стоимости целой квартиры».
ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
- Стороны несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
- Исполнитель ни при каких обстоятельствах не несет никакой ответственности по настоящему Договору за:
- какие-либо действия/бездействие, являющиеся прямым или косвенным результатом действий/бездействия каких-либо третьих сторон;
- какие-либо косвенные убытки и/или упущенную выгоду Заказчика и/или третьих сторон вне зависимости от того, мог Исполнитель предвидеть возможность таких убытков или нет;
- использование (невозможность использования) и какие бы то ни было последствия использования (невозможности использования) Заказчиком заказанных документов или шаблонов документов.
- Совокупная ответственность Исполнителя по настоящему Договору, по любому иску или претензии в отношении настоящего Договора или его исполнения, ограничивается суммой платежа, уплаченного Исполнителю Заказчиком по настоящему Договору.
- Исполнитель, надлежащим образом исполнивший свои обязательства, не несет ответственность за решения, принимаемые судом, иными государственными органами и должностными лицами, и не может нести ответственности за результат.
- Квартира может принадлежать совладельцам как совместная или долевая собственность.
- Доли в недвижимости необходимо распределить, если имущество супругов делится при разводе, жильё унаследовали несколько человек, купили с использованием маткапитала или один из совладельцев хочет распорядиться своей долей.
- Если жильё купили или приватизировали без выделения долей, переоформлять его в долевую собственность не обязательно.
- Соглашение об определении долей можно составить самостоятельно и подписать или обратиться к нотариусу. Нотариальное заверение необходимо только в том случае, если соглашение выделяет доли супругов.
- Подписанное соглашение регистрируется в Росреестре.
Какие сделки с долями подлежат нотариальному удостоверению?
Нотариальная форма сделки обязательна в следующих случаях:
- Отчуждение доли в праве общей долевой собственности, в том числе продажа доли одному из сособственников
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности
- Покупка недвижимости супругами, если размер долей определяется в договоре
Когда сделки с долями не подлежат нотариальному удостоверению:
- Отчуждение долей всеми сособственниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками в рамках одной сделки
- Оформление договора ипотеки долей с кредитными организациями
- Продажа доли в праве из целого объекта (если долю продаёт или дарит единственный собственник)
В каких случаях выделение доли невозможно
Иногда без выдела доли не обойтись. Например:
- если супруги разводятся и планируют делить совместно нажитое имущество;
- если недвижимость получена в качестве наследства, но наследников несколько;
- если один из собственников хочет распоряжаться своей частью, например, продать ее или сдать в аренду.
Порой продажа доли собственности является единственным выходом в сложившейся жизненной ситуации. Для того чтобы хозяин мог распорядиться своей частью, необходимо, чтобы она была определена в натуральном выражении. А на практике это не всегда возможно. Например, определить физическую часть имущества не получится, если это:
- Затруднит доступ других собственников в места общего пользования, например, на кухню или в ванную.
- Повлечет за собой перепланировку, которая может создать угрозу жизни жильцов.
- Делает непригодным для проживания другие помещения имущества. Например, согласно статье 16 ЖК РФ, если в комнате нет окна, то она не является пригодной для проживания.
- Нарушит законные интересы организаций, например, кредитного учреждения (если квартира находится в залоге у банка), либо отдельных граждан, например, проживающего в квартире инвалида, которому будет ограничен доступ к местам общего пользования.
Пошаговая инструкция по выделению доли в судебном порядке
Человек, впервые столкнувшийся с жилищными спорами, чаще всего не представляет, с чего начать. Для вас мы подготовили пошаговую инструкцию, которая призвана упростить процедуру установления права на долю собственности.
- Первым делом нужно определиться, для чего вам выдел. Тогда же вы примете решение, хотите ли вы выделить часть в натуральном выражении или же в денежном эквиваленте.
- Далее необходимо понять, возможно ли технически выделить часть в натуре, или придется довольствоваться деньгами; какие вообще варианты выдела возможны в этом случае; сколько всего будет долей и какой у них размер; сколько будет стоить ваша часть имущества на рынке недвижимости. Ответы на эти вопросы даст оценка эксперта.
- После того как вы решили, для чего вам выдел, нужно попытаться обсудить это с другими собственниками помещения. Если вам удалось договориться и подписать соглашение о долях, то основной процесс завершен. А если нет, то идем дальше.
- Составление искового заявления, подготовка пакета документов, расчет размера госпошлины и ее оплата.
- Подача искового заявления и документов в суд. Начало рассмотрения дела и судебных слушаний.
- Получение вступившего в силу решения суда.
- Регистрация изменений в Росреестре и БТИ.
Напишите письмо с предложением
Устные договоренности в суде не предоставишь, поэтому оформите предложение о покупке доли письменно. Форма письма свободная. Обязательно укажите:
- ФИО и паспорт отправителя;
- ФИО получателя;
- адрес объекта недвижимости;
- размер доли;
- сумму и возможность торга.
Поставьте подпись и дату. Если понимаете, что получите отказ, то вручайте лично, отправляйте предложение заказным письмом или через нотариуса.
- При личном вручении возьмите подпись о получении извещения.
- Отправляя по почте, сделайте опись вложения и получите извещение о доставке.
Сложности распоряжения долевой собственностью
Гражданский кодекс России позволяет выделить долю в натуре, но лишь в том случае, если есть техническая возможность оборудовать в этой части жилья отдельный вход и санузел. Только при соблюдении этих норм можно поставить объект на кадастровый учет и оформить на него право собственности.
Отчуждение долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства.
То есть доля в праве общей собственности определяется в том числе для того, чтобы из общей собственности можно было выйти.
В районном суде семье просто отказали. Тогда те упорно двинулись дальше. Городской суд посчитал, что требования истцов обоснованы, и удовлетворил иск. В апелляции пришли к выводу, что доля каждого из ответчиков незначительна, предоставить им изолированное жилое помещение, соразмерное их доле, невозможно. Договориться о праве пользования квартирой у сторон не получилось.
Совместно обреченные: три главные проблемы владельцев долей в квартире
Исходя из логики законодателя, материнский капитал – это совместная собственность всех членов молодой семьи, в том числе и несовершеннолетних детей. Во всяком случае, когда полученная помощь расходуется на приобретение недвижимости.
Однако апелляция не проверила, соответствует ли отказ Л. от выделения его доли в спорной квартире требованиям добросовестности.
Возможность выделения доли в натуре оценивается, исходя из общей площади спорного объекта, количества комнат и возможности выделения изолированного помещения. Иск сособственников может быть удовлетворен только в том случае, если доля «лишнего» соседа настолько мала, что не может быть выделена в отдельное помещение.
Также, добавил Суд, законодатель не связывает критерий незначительности с учетными нормами, применяемыми для постановки нуждающихся граждан на учёт для улучшения жилищных условий.
Раздел 1: Определение прав на долю в квартире
Если у вас возник вопрос о праве на долю в жилой квартире, то для получения компенсации за ее использование необходимо изучить все общие правила и законы гражданского имущества.
Определение прав на долю в квартире связано с различными договорами между владельцами жилья. Если вы не имеете доказательств о том, что были заключены какие-либо соглашения относительно доли, то невозможно получить выплаты за ее использование.
Если у вас есть сомнения в том, имеете ли вы право на долевое имущество, то вы должны обратиться за консультацией к специалистам в области гражданского права.
Для защиты своих интересов может потребоваться обращение за взысканием денежных средств или доли имущества в верховном суде. Однако, если доля является незначительной, то вопрос о ее использовании может решаться без включения других сторон.
Если у вас есть все необходимые доказательства и право на долевую комнату в квартире, то компенсации за ее использование можно договориться отдельно с владельцем квартиры или обратиться в суд за ее выплатой.
| Вопрос | Ответ |
|---|---|
| Что такое долевая собственность? | Это вид собственности, при котором несколько владельцев имеют право собственности на одно жилое или иное имущество. В данном случае, на жилую квартиру или комнату в общежитии. |
| Какую компенсацию можно получить при использовании доли в квартире? | Если использование вашей доли привело к получению денежных выплат, вы можете потребовать компенсации. Если же не было получено денежных выплат, то компенсация может быть ограничена незначительными суммами, и их доказательство может быть невозможно. |
| Как договориться о выплате компенсации? | Владелец доли должен договориться с владельцем о том, сколько будет выплачено за использование его доли. В случае отсутствия договоренности, верховный суд может дать определение о выплате. |
| Могут ли вас заставить платить за использование доли в квартире? | Если вы не соглашались на использование доли, или если соглашение не было заключено письменно, или если вы не знали, что имеете долевую собственность в квартире, то вам не должны требовать оплату. |
Раздел 5: Рассмотрение заявления и получение компенсации
После того, как вы представили заявление на взыскание компенсации за использование доли в квартире, верховный суд проведет рассмотрение вашего дела. Суд может потребовать доказательств, подтверждающих ваше право на компенсацию.
Если у вас есть все необходимые документы и доказательства, то вы можете получить компенсацию за использование доли в квартире. Однако, если у вас нет необходимых доказательств, то суд может отказать вам в выплате компенсации.
Также следует учитывать, что все владельцы доли в квартире должны договориться о способах распределения компенсации. Если это невозможно, верховный суд может принять решение о распределении компенсации между всеми владельцами доли в квартире.
Не забывайте, что вам может понадобиться консультация гражданского юриста для того, чтобы узнать, как получить компенсацию. Этот эксперт может помочь вам определить, какого рода доказательства вам нужны, как оценить имущество и т.д.
Если в процессе рассмотрения заявления будут обнаружены незначительные ошибки, вы либо сможете их исправить, либо будете разъяснены о том, как их исправить в дальнейшем. Все решения, принятые вам последовательно как владельцу доли в квартире, так и имущества в целом, должны соответствовать действующему законодательству.
Что делать, если один из собственников не вносит коммунальные платежи?
Если перед управляющей компанией образовался большой долг, она может ходатайствовать об уплате задолженности вместе с пеней через суд. Исковое заявление составляется на всех собственников, поэтому им придется доказывать, что они исполняли свои обязательства добросовестно и не должны отвечать за долги одного из них.
Если решением суда собственники будут обязаны компенсировать долг перед УК, они могут направить исковое заявление, где ответчиком выступает должник. Что в нем указывается:
| Сведения | Описание |
| Истец |
Ф.И.О., адрес регистрации |
| Ответчик | |
| Третье лицо | Например, УК или РЭУ |
| Цена иска | Общий размер долга с учетом пеней и штрафов |
| Квартира, за платежи по которой возникла задолженность | Адрес расположения |
| Количество зарегистрированных лиц | — |
| Размер доли ответчика в недвижимости | — |
| Ссылки на законодательство | Используются нормы ЖК и ГК РФ, согласно которым все владельцы должны оплачивать услуги в соответствии с определенными долями |
| Суть | Просьба взыскать с ответчика компенсацию за понесенные расходы с указанием конкретного размера |
| Опись прилагающихся документов | Копия иска от УК и решения суда по первому делу, квитанция об оплате госпошлины, выписка из домовой книги |
Обязанности по оплате коммунальных услуг
В случае, когда в доме проживает несколько собственников, каждый из них несет обязанность оплачивать коммунальные услуги. Каждый участник общедолевого жилья должен оплачивать коммунальные услуги пропорционально своей доле в квартире. Это оговорено в соглашении между участниками долевой собственности.
Если один из собственников не платит коммунальные платежи, другие участники могут принимать различные меры для разрешения этой проблемы. Они могут обратиться в суд, чтобы лишить неплательщика его права собственности на долю в жилье. Также возможен перерасчет доли других собственников в случае, если неуплата коммуналки повлекла увеличение их компенсации за проживание или неустойку.
В некоторых случаях участники долевой собственности могут договориться с должником об определенных мерах воздействия, чтобы он начал платить. Например, они могут предложить снижение суммы долга, разрешить изъять из общедолевого имущества некоторые активы или предложить общий перерасчет задолженности.
Если должник не соглашается на такие условия или это не приводит к платежу, участники могут обратиться в суд. В данном случае суд может принять решение о выселении неплательщика из жилья. Также возможна привлечение к ответственности в соответствии с законом о неуплате налогов.
Участник, не проживающий в квартире: последствия и действия остальных дольщиков
Если один из участников долевой собственности не проживает в квартире и не платит коммунальные платежи, это может привести к ряду негативных последствий для остальных собственников.
В случае неуплаты коммунальных услуг собственником, проживающим в квартире, общедолевые платежи будут распределены неравномерно между остальными участниками доли. Это может привести к перерасчету коммунальных платежей для всех собственников.
Если неуплату коммунальных платежей продолжает несовершеннолетний участник или иной лицо, не являющийся собственником, тогда необходимо принять меры в соответствии с законодательством. Согласно Закону о долевом строительстве, дольщикам имеется возможность обратиться в суд для защиты своих прав и возмещения убытков.
Действия остальных собственников в случае, если один из членов доли не платит коммунальные услуги, зависят от соглашения, заключенного между участниками доли. Если соглашение предусматривает право участников доли на лишение такого участника своей доли, то собственники могут принять решение об исключении данного участника.
В случаях, когда соглашение не предусматривает лишение участника доли или его добровольное согласие на такие действия не получено, собственники могут предпринять другие меры для защиты своих интересов. Например, они могут обратиться в суд с требованием о взыскании задолженности за коммунальные услуги с данного участника. Возможно также обращение в налоговую инспекцию для предъявления претензий к участнику, не оплачивающему коммунальные платежи.
В некоторых случаях соглашение между участниками доли может предусматривать выселение участника, не проживающего в квартире и не платящего коммунальные услуги. Однако, для этого требуется проведение специальных процедур, включая обращение в суд.
Важно отметить, что в случае, когда участник доли не платит коммунальные платежи из-за непроживания в квартире, необходимо доказать факт непроживания. Для этого могут потребоваться свидетельские показания, документы и иные доказательства.
Таким образом, в случае, когда один из участников доли не оплачивает коммунальные платежи и не проживает в квартире, остальным собственникам необходимо действовать в соответствии с законодательством и соглашением между участниками доли. Это может включать обращение в суд, обращение в налоговую инспекцию или предпринятие других мер для защиты своих интересов.