Очередность взыскания при банкротстве застройщика

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Очередность взыскания при банкротстве застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

При открытии процедуры конкурсного производства в отношении застройщика дольщик может в одностороннем порядке расторгнуть договор участия в долевом строительстве и уведомить в этом застройщика. В этом случае право требования передачи объекта трансформируется в денежное требование участника строительства, которое удовлетворяются в третьей очереди. Заявление о включении денежного требования дольщика на основании расторгнутого договора рассматривает также конкурсный управляющий.

Для строительства многоквартирных домов застройщики могут привлекать денежные средства граждан с использованием счетов эскроу в уполномоченных банках. На этих счетах средства дольщиков для оплаты по ДДУ блокируются и перечисляются застройщику только после исполнения им своих обязательств по договору. Тем самым дольщикам гарантируется, что их средства не будут растрачены застройщиком и они получат свои квартиры либо им вернут деньги, если этого не произойдет.

Денежные средства дольщиков на счетах эскроу подлежат обязательному страхованию на случай отзыва (аннулирования) у банка лицензии на совершение банковских операций или введения Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов. Возмещение выплачивается в размере 100% размещенных на счете эскроу средств, но не более 10 миллионов рублей.

Особенностью использования такого способа расчетов является тот факт, что участник долевого строительства при банкротстве застройщика вправе в любой момент отказаться от договора участия в долевом строительстве, что влечет за собой прекращение счета эскроу и договора счета эскроу. В дальнейшем после погашения записи в Росреестре о регистрации ДДУ банк, в котором открыт счет эскроу, возвращает деньги участнику долевого строительства.

Вместе с тем, участник строительства также вправе включить свои требования к застройщику в реестр требований участников долевого строительства. В этом случае при погашении требований такого участника долевого строительства деньги со счета эскроу списываются на специальный счет застройщика для расчетов с иными кредиторами (в определенном законом порядке). Если участник включит свои требования в реестр, а затем откажется от ДДУ, то такой отказ является основанием для исключения требований из реестра.

Порядок действий дольщика: Как включиться в реестр требований участников долевого строительства

Для включения в реестр требований участников строительства и реестр требований кредиторов дольщики должны собрать установленный комплект документов, в том числе:

1. Документ, подтверждающий приобретение прав на жилое помещение: договор долевого участия, предварительный договор.
2. Дополнительные соглашения к нему (если такие имеются).
3. Договор уступки права требования (если он использовался для приобретения квартиры).
4. Документация по внесению оплаты по вышеперечисленным договорам

(платежные поручения, квитанции к приходным кассовым ордерам, акты приема-передачи векселей, то есть финансовые документы, подтверждающие факт оплаты, иные первичные бухгалтерские документы, которые подтверждают оплату).

1. Копия паспорта дольщика.
2. Копия судебного решения(если такое было ранее вынесено), а также сведения о ходе исполнительного производства: справка о результатах исполнительного производства с указанием на сумму непогашенной задолженности, копии исполнительных листов и пр.

Основанием для включения требований в реестр является письменное заявление от кредитора (кредиторов, в случае если участников строительства несколько), которое направляется конкурсному управляющему в течение 2 месяцев с момента получения уведомления конкурсного управляющего о признании должника банкротом, но не более чем через три месяца с даты публикации сообщения о признании должника банкротом в газете «КоммерсантЪ». В заявлении обязательно следует указать:

1. ФИО конкурсного управляющего, который назначен для проведения процедуры банкротства на должность конкурсного управляющего судом. Также в заявлении указывается его адрес.
2. Наименование застройщика, его адрес, ОГРН, ИНН(их можно уточнить в договоре долевого участия или в ЕГРЮЛ).
3. ФИО участника (участников) строительства, адрес и контактные сведения (номер телефона, адрес регистрации, почтовый адрес, электронная почта).
4. Требования к должнику.
5. Обязательство, которое стало основанием для возникновения требований участника (участников) долевого строительства.

• Порядок действий дольщиков для включения в реестр:
• Первоначально стоит определиться с требованиями это может быть:
• — требование о передаче жилого помещения (квартиры),

— требование о передаче нежилого помещения (например, машино-места, или иного нежилого помещения площадью не более 7 кв.м.),

— денежные требования в виде неустойки, морального вреда, штрафов;

— денежные требования в виде возврата денежных средств, внесенных в качестве оплаты по договору долевого участия в строительстве (при желании участника долевого строительства расторгнуть договор долевого участия и вернуть деньги).

В реестр требований участников строительства включаются требования дольщиков – физических лиц о передаче жилых и нежилых помещений площадью до 7 кв.м. или машино-мест. В реестр требований кредиторов включаются денежные требования кредиторов, основанные на договорах долевого участия в строительстве.

Составляется заявление о включении в реестр требований участников строительства или реестр требований кредиторов в двух экземплярах. Один экземпляр заявления направляется в адрес конкурсного управляющего заказным письмом, второй экземпляр – дольщик оставляет себе.

Денежные требования участников строительства и требования участников строительства о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений (далее — требования участников строительства) предъявляются конкурсному управляющему.

Заявление дольщика рассматривается конкурсным управляющим в течение 30 рабочих дней с даты поступления требования (п 7 ст. 201.4 ФЗ №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»).

1. В тот же срок конкурсный управляющий уведомляет соответствующего участника строительства о включении его требования в реестр требований участников строительства, или об отказе в таком включении, или о включении в реестр требований кредиторов в полном объеме, частично, либо об отказе во включении.
2. В случае, если конкурсный управляющий отказал во включении требований дольщика в реестр требований кредиторов или в реестр требований участников строительства, то кредитор вправе в течение 15 рабочих дней (с даты получения ответа конкурсного управляющего) подать в арбитражный суд, который ведет дело о банкротстве застройщика, возражения по результатам рассмотрения конкурсным управляющим требования.
3. Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в 15-дневный срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.
4. Определение арбитражного суда о включении или об отказе во включении требований участников строительства в реестр требований участников строительства может быть обжаловано в вышестоящий суд.

Штрафные санкции, моральный вред, неустойка будут погашаться в составе четвертой очереди реестра требований кредиторов.

Основанием для включения таких требований является ФЗ №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», Закон «О защите прав потребителей», Гражданский Кодекс РФ. Предъявить требования в рамках «Закона о защите прав потребителей» можно только при покупке недвижимости для личных целей.

• Порядок действий для включения требований в реестр требований кредиторов аналогичен тому порядку, который действует при передаче документов конкурсному управляющему для включения в реестр требований участников строительства.
• Приобретаемые права
• После включения в реестр требований участников строительства и (или) реестр требований кредиторов участник долевого строительства наделяется рядом прав:
• — участвовать с правом голоса в собраниях кредиторов и собраниях участников строительства;
• — предъявлять возражения относительно требований других кредиторов;
• — обжаловать определения арбитражного суда по обособленным спорам в деле о банкротстве, решения собраний кредиторов.

На адрес дольщика будут отправляться уведомления о собраниях кредиторов. В случае, изменения реквизитов, участник строительства должен отправить конкурсному управляющему уведомление о изменении этих реквизитов.

Что делать дольщику при банкротстве застройщика

Как только информация о банкротстве застройщика получена, необходимо немедленно начать действовать. А именно: дольщику необходимо заняться включением своих требований в специальный реестр требований кредиторов — он открывается в день публикации информации о банкротстве и начале конкурсного производства, а закрывается по истечении двух месяцев с этой даты.

Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, длительной командировки или службы в армии. Все эти обстоятельства нужно будет документально подтвердить в суде.

Чтобы попасть в реестр со своими требованиями, дольщику нужно подать заявление конкурсному управляющему, а тот передаст его в арбитражный суд. В отличие от других кредиторов, у дольщика есть выбор: вернуть свои деньги или претендовать на недвижимость.

Преимущества банкротства

Проблемная компания при своевременном обращении в арбитраж и грамотном ведении дела может добиться следующих результатов:

• сохранение контроля;

• сохранение ценных финансовых активов;

• избавление от сомнительных долгов;

• продление и реструктуризация кредитов и займов;

• мораторий на требования кредиторов;

• освобождение от арестов на имущество;

• приостановление взыскания по исполнительным документам.

Что понимается под банкротством?

Банкротством называют судебную процедуру, результатом которой становится признание финансовой несостоятельности компании, то есть невозможности рассчитаться по долгам. Процедура занимает довольно длительный срок (в среднем на практике 1,5-3 года) и состоит из нескольких этапов.

Федеральный закон №127-ФЗ, который регулирует эту процедуру, был принят еще в 2002 году, однако в 2011 в нем появился новый раздел — параграф 7, посвященный банкротству застройщика при долевом строительстве, в связи с растущим количеством подобных случаев.

Предъявление дольщиком требований

О том, что строительная компания обанкротилась, граждане, купившие объекты на этапе строительства, могут узнать из нескольких источников:

• От конкурсного управляющего, который в течение 5 дней с даты получения списка дольщиков от руководителя застройщика должен известить участников строительства.
• Из издания «Коммерсант», в котором публикуются подобные сведения.
• Посредством сервиса «Федресурс».
• С помощью базы арбитражных дел («Кадарбитр»), с которой можно познакомиться в электронном формате.

Что делать дольщикам, если застройщик обанкротился? Покупателям необходимо обращаться к конкурсному управляющему, которому подается заявление для включения в так называемый реестр кредиторов. Он содержит информацию о задолженностях и обязанностях застройщика. Так, включаются требования денежных выплат, а также требования о передаче жилья. Требования рассматриваются конкурсным управляющим в срок, не превышающий 15 рабочих дней. Документы, необходимые для включения в реестр:

• Заявление участника строительства.
• Документы, которые подтверждают факт приобретения жилья.
• Документы, подтверждающие оплату жилья.
• Заявление может подписать представитель дольщика (например, юрист), в этом случае необходима копия доверенности.

Заявление подается в течение двух месяцев с того дня, когда было официально опубликовано извещение о начале конкурсного производства. По истечении этого срока реестр подлежит закрытию. Участник строительства может потребовать:

• Передачи жилья.
• Возмещения суммы денежных средств, уплаченной в счет цены договора.
• Возмещения иных сумм — финансовых претензий к застройщику (например, иски о взыскании неустойки, штрафа).

Способы передачи жилья

Получить жилье, если компания-застройщик банкротится, можно несколькими способами:

• Предъявить требования о признании права собственности на уже готовый объект. Этот вариант возможен, если объект готов и достроен, а до начала банкротства был подписан акт приемки-передачи, что случается редко.
• Инициировать завершение строительства недостроенного дома своими силами, для чего создается жилищно-строительный кооператив. Важно: земля, на которой находится недостроенный дом, как и он сам, должна принадлежать застройщику, чтобы ЖСК мог завершить строительство.
• Достроить объект может новая компания, принявшая на себя обязательства прежней либо Фонд посредством привлечения подрядчиков. Для этого Фонд должен принять решение о целесообразности такого строительства после экспертизы. Дольщику необходимо включить в реестр требование по передаче жилого помещения или иного объекта долевого строительства.

Какие права имеют участники строительства в ходе банкротства

• участвовать в собраниях участников строительства — это особенно важно, поскольку на собраниях при участии арбитражного управляющего решается вопрос о способе удовлетворения требований дольщиков — через передачу готовых квартир или объекта незавершенного строительства;
• участвовать в собраниях кредиторов и голосовать. Число голосов зависит от суммы, которую вы уплатили застройщику за жилье (стоимости переданного имущества), а также размера ваших убытков в виде реального ущерба. На собраниях кредиторов решаются все ключевые вопросы по ходу банкротства, в т.ч. о реализации имущества должника;
• возражать против требований других кредиторов (в порядке статей 71, 100 ФЗ о несостоятельности). Это право позволит вам противодействовать недобросовестным кредиторам застройщика или его аффилированным лицам, которые желают включиться в реестр кредиторов и необоснованно получить деньги с застройщика;
• ходатайствовать о передаче дела о банкротстве в суд по месту нахождения недостроенного объекта / месту жительства или нахождения большинства участников строительства (п.4 ст.201.1 ФЗ о несостоятельности). По общему правилу банкротное дело рассматривается арбитражным судом по месту нахождения должника. Если ваш застройщик имеет юридический адрес в другом регионе, разумеется, это усложнит взаимодействие с судом и повлечет дополнительные транспортные и почтовые расходы. Как раз для таких случаев и существует возможность передачи дела на рассмотрение другого суда.

Все эти права лучше реализовывать совместно с другими дольщиками вашего дома или всех не сданных застройщиком домов. Создайте инициативную группу и выберите тех, кто будет от имени всех дольщиков участвовать в судебных заседаниях и на собраниях кредиторов, взаимодействовать с арбитражным управляющим. На имя этих людей нужно будет выдать доверенности для участия в деле о банкротстве. Также дольщики могут коллективно найти юриста, который будет помогать в составлении документов и представлять их интересы в суде.

Внешнее управление, как третья стадия банкротства

Идеей внешнего управления является отстранение руководства компании от процесса и назначение стороннего человека для продолжения работы. Таким образом, специалист, объективно оценивает ситуацию и может правильно распределить все процессы. Таким лицом становится арбитражный управляющий на срок 18 месяцев. Данная стадия начинается только в том случае, если есть перспектива восстановления платежеспособности компании. Такая процедура позволяет улучшить ситуацию с финансовой сферой и является лучшим способом рассчитаться перед всеми кредиторами, сохранив производство и основные активы.

Также арбитражный управляющий может погасить часть долга за счет продажи имущества должника, оставшихся денег, реализации самого предприятия, а также перепрофилировать производство. Такая процедура может быть применена в случае реальной возможности закрытия долговых обязательств.

Признание права собственности дольщиком

Чтобы оформить законное право на площади, необходимо уточнить на каком этапе банкротства находится строительная компания. То есть при наблюдении и финансовом оздоровлении можно обратиться к должнику, а на внешнем управлении — уже нет. Также можно подать заявление о признании права собственности непосредственно в арбитражный суд. Стоит учесть, что при начале процедуры конкурсного производства, подать такое заявление уже невозможно. В этом есть смысл, поскольку дальнейшая судьба кооператива остается неизвестной.

Стоит понимать сложность и важность правильной подачи и сбора документации для представительства в суде. В каждом городе Российской Федерации, в том числе и в Москве, остаются конфликтные ситуации со строительством многоквартирных домов. Чтобы добиться защиты прав физических лиц в ситуации с банкротством застройщика при долевом строительстве, а также соблюсти правила применения норм и порядка законодательства, стоит обратиться за помощью к квалифицированным специалистам. Все процедуры, применяемые в деле о банкротстве застройщика, являются важной частью поддержки бизнеса, экономики, а также соблюдения прав и обязанностей субъектов правовых отношений. При правильном подходе и грамотному выбору стороны, каждый человек сможет минимизировать риски и получить долгожданное жилье.

Что делать если застройщик обанкротился

Автоматическое включение дольщиков в реестр требований кредиторов не предусмотрено законом. Об этом придется ходатайствовать перед Арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве конкретного застройщика.

Важно! Если ДДУ не прошел гос. регистрацию, включение в реестр кредиторов считается невозможным. Поэтому, при заключении договора долевого участия, убедитесь в его регистрации в соответствующих органах.

Все требования указанные в заявлении направленном в суд должным быть обоснованы и подтверждены нормативными актами. При неграмотном составлении заявления или неубедительном изложении требований, суд вправе отказать во включении в реестр.

Пакет документов для арбитража потребуется следующий:

• Заявление с требованием включить дольщика в реестр кредиторов или подреестр требований о передаче жилья.
• Копия ДДУ.
• Копии платежных документов, подтверждающих инвестиции в строительство.
• Копия паспорта дольщика.
• Другие документы, в зависимости от конкретной ситуации.

Позиция Верховного суда РФ

Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ акт кассации отменила, оставив в силе решения первой и апелляционной инстанций. Принимая решение, ВС РФ руководствовался следующим.

Законодательство о банкротстве является составной частью гражданского законодательства.

Акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.

Закон № 151-ФЗ, исключивший юридических лиц из понятия «участника строительства» в деле о банкротстве, вступил в силу 27.06.2019 г.

Из пунктов 16 статьи 16 Закона № 151-ФЗ следует, что Закон о банкротстве в новой редакции применяется в случае, если дело о банкротстве возбуждено после вступления Закона № 151-ФЗ в силу.

В рассматриваемом случае дело о банкротстве застройщика возбуждено 14.06.2018 г., то есть согласно названному критерию, закон с обратной силой не действует.

В силу пункта 17 статьи 16 Закона № 151-ФЗ, часть положений Закона о банкротстве в новой редакции (в том числе устанавливающих понятие «участника строительства» – определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.09.2022 № 305-ЭС19-12342 (3)) применяются в случаях, если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу Закона № 151-ФЗ, при условии, что к этому дню не начаты расчеты с кредиторами третьей очереди.

Таким образом, в споре подлежал выяснению вопрос о том, начались ли по состоянию на 27.06.2019 расчеты с кредиторами в деле о банкротстве Застройщика.

По смыслу положений § 7 главы IX Закона о банкротстве в отличие от ординарных дел о несостоятельности при банкротстве застройщика удовлетворение требований кредиторов осуществляется не только посредством денежных выплат.

Привлечение инвестора (нового застройщика), готового взять на себя обязанность завершить мероприятия по строительству проблемного объекта, и передача ему в ведение этого объекта фактически свидетельствует о разработке плана выхода из кризиса, обусловленного невозможностью завершить строительство и передать квартиры силами и средствами должника, что в конечном счете существенно повышает гарантии прав и законных интересов кредиторов (участников строительства) на получение исполнения.

Передача инвестору (новому застройщику) объекта незавершенного строительства является моментом начала реализации такого плана. Следовательно, с этого момента, с точки зрения дела о банкротстве, начинаются и расчеты с кредиторами третьей очереди.

Суды первой и апелляционной инстанции данные обстоятельства учли и пришли к правильному выводу, что Истец вправе претендовать на получение жилого помещения в натуре.

О КОНСТИТУЦИОННОСТИ МЕХАНИЗМА ВЫКУПА УЧАСТНИКАМИ СТРОИТЕЛЬСТВА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

Как мы установили, воля застройщика по передаче жилых помещений в построенном им объекте недвижимости ограничена и «скована» наличием обязательственных отношений с участниками строительства. Передача построенного объекта третьим лицам либо оставление его за собой является недопустимым и невозможным в такой ситуации.

В этой связи выкуп имущества, подразумевающий под собой внесение дополнительных денежных средств, нельзя признать обоснованным и верным решением законодателя: как доступно объяснить участнику строительства, почему он должен выкупать, по сути, свое же имущество у третьих лиц (кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов), которое (а) никому, кроме него самого, застройщиком не может быть передано, а также учитывая, что (б) вышеуказанные третьи лица никогда не смогут стать собственниками построенного застройщиком жилого помещения в силу ограничений и государственной регистрации договора долевого участия?

Очевидно, что, несмотря на всю привлекательность данного механизма для кредиторов первой и второй очереди, текущих и залоговых кредиторов, найти непротиворечивое объяснение данному феномену представляется весьма непростой задачей.

Приведенные выше рассуждения позволяют нам обнаружить еще один аргумент, свидетельствующий о явной недоработке исследуемого нами механизма выкупа.

Речь идет о том, что посредством внесения дополнительных «выкупных» платежей удовлетворение требований кредиторов первой и второй очереди, а также текущих и залоговых требований происходит не за счет имущества должника, а за счет имущества участников строительства. Едва ли можно найти причины, по которым они, будучи единственными и первоначальными собственниками построенного объекта недвижимости, должны брать на себя обязательства застройщика, в то время как объект недвижимого имущества вообще не должен быть включен в конкурсную массу должника как ему не принадлежащий. Другими словами, происходит удовлетворение требований одних кредиторов за счет имущества других кредиторов — участников строительства.

Вследствие сказанного уместно ставить вопрос о том, насколько вообще названные положения, касающиеся реализации участниками строительства своего привилегированного положения, а точнее — механизма выкупа жилых помещений из конкурсной массы должника, соответствуют закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Можно ли признать допустимым удовлетворение требований кредиторов не за счет имущества должника, а за счет вносимых другими кредиторами (участниками строительства) денежных средств и квалифицировать возникающие отношения как некое исключение из общего правила, продиктованное необходимостью соблюдения прав кредиторов первой и второй очереди и кредиторов по текущим платежам?

Представляется, что на данный вопрос следует дать отрицательный ответ. И дело не только в том, что подобное решение представляет собой пример выхода законодателя за конституционно допустимые рамки возложения ответственности по долгам застройщика на третье лицо — участников строительства (которое также не находит своей поддержки с точки зрения доктринальных воззрений на природу изъятия имущества из конкурсной массы должника). (В этой связи нельзя не провести аналогию с позицией Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 22.07.2002 N 14-П, который, рассматривая конституционность положений Федерального закона от 08.07.1999 N 144-ФЗ «О реструктуризации кредитных организаций», касающихся заключения мирового соглашения в процессе реструктуризации, отметил следующее:

«…несмотря на ясно выраженное федеральным законодателем намерение создать льготный правовой режим гражданам-вкладчикам, основные законы рыночной экономики и имманентные им правовые принципы регулирования, вытекающие из смысла и духа Конституции Российской Федерации, не позволяют ему установить такой порядок заключения мирового соглашения при реструктуризации кредитной организации, при котором за счет сокращения выплат другим кредиторам граждане-вкладчики получали бы причитающиеся им вклады в полном объеме. Иное противоречило бы закрепленному в статье 17 (часть 3) Конституции Российской Федерации принципу, в соответствии с которым осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц». — Прим. авт.)

Дело еще и в том, что такая организация процесса удовлетворения привилегированных требований кредиторов не объясняет, почему предпочтение в данном случае должно быть отдано кредиторам первой и второй очереди и текущим кредиторам, получающим удовлетворение за счет участников строительства.

Изложенное выводит нас на еще одну грань проблемы конституционности выкупа участниками строительства жилых помещений — на вопрос о соотношении очередности удовлетворения требований кредиторов в рамках дела о банкротстве и о предпосылках их отнесения к той или иной очереди.

С одной стороны, законодатель относит участников строительства к привилегированной категории кредиторов, о чем недвусмысленно свидетельствуют положения статьи 201.9 Закона о банкротстве.

С другой стороны, обеспечение привилегированного положения участников строительства находится в «плавающем» состоянии. Это объясняется тем, что правовое положение участников строительства (их привилегированный режим) целиком и полностью находится во власти независящих от них обстоятельств (условий):

1) будет ли «благосклонна судьба» к участнику строительства, а точнее, не придется ли последнему вносить дополнительные денежные средства согласно положениям статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве. В случае если участнику строительства все же придется выкупать свое имущество, то неизбежно встанет вопрос о том, располагает ли он достаточным количеством денежных средств, необходимых для покрытия «расходов» своего привилегированного положения (пункты 4 и 5 статьи 201.10 Закона о банкротстве и аналогичные положения статьи 201.11 Закона о банкротстве);

2) нельзя также забывать про пункт 7 статьи 201.10 Закона о банкротстве, согласно которому, «если жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства не будет достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства… в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений… передача объекта незавершенного строительства возможна при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства».

Как представляется, подобное положение, при котором участник строительства не может даже приблизительно спрогнозировать модель своего поведения в случае несостоятельности застройщика (стоит ли уступить свое право требования к застройщику третьим лицам или лучше заявить названные требования в рамках процедуры банкротства, рассчитывая на привилегированное удовлетворение таких требований и пр.), создало для него риски правовой неопределенности.

Мы являемся свидетелями того, как законодатель «балансирует» между интересами участников строительства и всех остальных кредиторов застройщика. Законодатель, с одной стороны, стремится «не обидеть» текущих и залоговых кредиторов, а также кредиторов первой и второй очереди (которые оказываются позади участников строительства, ввиду того что последним предоставляется право получить удовлетворение своих требований за счет построенного застройщиком объекта недвижимости), с другой — учесть необходимость защиты дольщиков как непрофессиональных инвесторов.

В этих целях законодатель для текущих, залоговых кредиторов и кредиторов первой и второй очереди устанавливает режим, при котором они получают определенную денежную компенсацию от участников строительства при использовании последними привилегированного порядка удовлетворения своих требований. Что касается участников строительства, то законодатель позволяет им получить удовлетворение своих требований за счет передачи им построенного объекта недвижимости.

Как устанавливается размер денежной компенсации при банкротстве застройщика?

Компенсацию выплачивают из средств, собранных в Фонде защиты дольщиков. Если дольщики на собрании проголосовали за выплату компенсации, им, скорее всего, не удастся вернуть всю сумму, вложенную в покупку квартиры. Размер выплаты определяется по формуле: площадь квартиры, умноженная на среднюю рыночную стоимость квадратного метра, которую для каждого региона устанавливает Минстрой. Этот показатель ниже реальной рыночной цены объектов. При расчете компенсации ограничивается площадь квартиры. Она не может быть больше 120 квадратных метров.

До недавнего времени в невыгодное положение попадали покупатели нежилых помещений: кладовых и машино-мест в паркингах под жилыми домами. Они оказывались в последней очереди кредиторов застройщика. Если сам дом отдавали жилищно-строительному кооперативу для достройки, то эти объекты при банкротстве застройщика попадали в конкурсную массу. И когда у застройщика оказывалось меньше имущества, чем нужно, чтобы удовлетворить все требования кредиторов, покупатели парковок могли лишиться вложенных средств.

Теперь собственников парковочных мест уравняли в правах с покупателями квартир. Наряду с ними покупателей машино-мест включают в реестр кредиторов.

Проведение процедуры банкротства застройщика потребует времени. Для того чтобы дом можно было передать для достройки кооперативу или новому застройщику, необходимо выполнить ряд обязательных шагов, установленных законом.

Похожие записи:

• Установление статуса «Ветеран труда Республики Карелия»
• Как получить налоговый вычет за лечение: инструкция
• Какие документы нужны нотариусу для вступления в наследство на машину