Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Родственный обмен квартиры на квартиру что это такое». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главное, что надо учесть при мене доли — собственникам остальных долей в недвижимости мена предлагается в первую очередь. Если они отказываются, то можно менять свою долю с родственниками, не имеющими доли. Эта сделка обязательно должна регистрироваться нотариусом.
Отдельного закона, который бы полностью регулировал эту процедуру, нет, но есть ряд статей в разных законодательных актах.
- Статья 567 Гражданского Кодекса Российской Федерации гласит, что каждая сторона берет на себя обязанности передать в распоряжение другой стороны один товар. Каждая из сторон признается одновременно и продавцом, обязующимся продать, и покупателем, обязующимся принять.
- Статья 31 ГК РФ. Объясняет процедуру обмена: если обмениваемые объекты имуществом имеют одинаковую стоимость, соглашение считается равноценным, если разную – неравноценным и предполагает доплату одной из сторон. Сделка проводится только с объектами недвижимость, мена доли квартиры на деньги невозможна, это уже будет договор купли-продажи.
- Информационное письмо от 24.09.2002 г. под №69. Разъясняет нюансы, касающиеся количества и наименований объектов, подлежащих мене.
Практика показывает, что наличие многих нюансов, которые обычно возникают во время подобных соглашений, требуют обращения к реальным договорам, уже закрепленным в судовом порядке. Почерпнуть информацию можно на официальном сайте районного суда.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Родственный обмен приватизированной на неприватизированную квартиру (и наоборот)
Как юридически оформить обмен, если одна квартира находится в собственности участника мены, а вторая не приватизирована, то есть арендуется по социальному найму? В российском законодательстве такой обмен напрямую не оговаривается. Поэтому предстоит довольно длительный процесс.
Можем посоветовать, на первом этапе приватизировать квартиру, арендуемую у государства. А затем оформить дарение жилых объектов.
Возможен и еще один вариант. Необходимо в неприватизированной квартире произвести регистрацию одного из совершеннолетних членов семьи, сняв его с регистрации в приватизированном жилом помещении. Прописать его будет возможно только в том случае, если позволяют размеры жилплощади по социальному найму. После этого нужно произвести смену главного квартиросъемщика, то есть новому жильцу заключить с административными органами договор социальной ренты. Смена владельца приватизированной квартиры может быть осуществлена посредством договора дарения.
В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.
По общему правилу в обмене отказано быть не может, за исключением следующих случаев:
- обмениваемое жилое помещение является непригодным для проживания;
- к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма жилого помещения;
- право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в суде;
- дом, в котором планируется обмен, подлежит сносу либо капитальному ремонту с перепланировкой жилых помещений;
- в результате обмена в коммунальную квартиру вселится человек, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместно проживание с ним является опасным или невозможным.
Условия письменного соглашения
Все реквизиты и формулировки договора делятся на обязательные и факультативные. К первой группе соглашения мены относятся следующие условия.
- Предмет. Он должен быть четко определенным. Важно указать адрес помещения, квадратуру, количество комнат и иные точные характеристики, которые отличают конкретно эту квартиру от другой схожей.
Все цифры обязательно должны дублироваться в письменной форме во избежание разночтений. - Лица, имеющие право пользоваться квартирой. Здесь нужно перечислить абсолютно всех прописанных в жилом помещении людей.
В договоре обязательно указывают, в какие сроки они будут сняты с регистрационного учета. Особое внимание уделяется несовершеннолетним: их не так уж просто выписать. - Информация о тех документах, на основании которых стороны считаются собственниками.
Очень значимым условием является то, что после переезда в новой квартире должны оказаться зарегистрированными все лица из прошлого жилья.
Теперь перечислим дополнительные условия. Среди них выделяются:
- стоимость квартир, указание на необходимость доплаты;
- описание состояния жилых помещений;
- механизм передачи недвижимости.
В конце договора обязательно проставляются подписи и даты обеих сторон. Иногда перечисляются все нюансы сделки, которые покупателями считаются важными и значимыми.
Отметим, что нотариальное удостоверение не является обязательным, однако иногда люди предпочитают его проводить.
Как и где регистрируется сделка
Если родственники решили обменяться квартирами, им придётся посетить:
- нотариальную контору по желанию. Нотариус удостоверит договор, но возьмёт за эту процедуру гонорар по своему прайсу. Это может быть внушительная сумма, которую родственникам придётся оплачивать сообща или кому-то одному (это тоже можно прописать в договоре);
- Росреестр. Любые сделки с недвижимостью проходят только через это ведомство. Однако, участники мены могут обратиться по удобству в сам Росреестр, в Многофункциональный центр или в центр Мои документы, а так же через портал Госуслуг. Обращение в разные инстанции ведёт к незначительному увеличению сроков обработки запроса и получения документов;
- Налоговая служба. Данные о сделке обычно автоматически отправляются в ФНС. Но на всякий случай каждому участнику мены лучше лично посетить это ведомство и уточнить, в какие сроки и в каком объёме нужно заплатить налог. Так как сделка обмена приравнивается к продаже, каждый участник должен заплатить 13% от прибыли.
Если квартира была в собственности более 5 лет, платить этот налог не нужно.
Этот договор гражданским законодательствам по многим параметрам приравнивается к договору купли-продажи. Мена предполагает, что обе стороны одновременно покупают и продают два объекта недвижимости. Договор может быть равноценным, когда стоимость обоих объектов равна, но на практике такое положение вещей встречается редко. Чаще одному из покупателей приходится доплачивать определенную сумму, так как принадлежащая ему недвижимость ниже в цене.
Договор мены относится к консенсуальным, т. е. считается заключенным с того момента, как стороны достигли договоренности по всем существенным моментам. Здесь не требуется передачи вещи, чтобы договоренность вступила в силу.
Менять можно любой объект недвижимости: квартиру, частный дом, комнату, и даже долю квартиры. Обмен долями квартиры между родственниками совершается по различным причинам, но чаще всего предполагает увеличения доли одной из сторон сделки.
Документы, необходимые для сделки
Каждая из сторон подготавливает пакеты документов на свою недвижимость по одним и тем же правилам, которые распространяются и на куплю-продажу недвижимости. Итак, придется собрать:
- Правоустанавливающий документ, это может быть договор на приватизацию, или купли-продажи, свидетельство о праве на наследство или дарственная.
- Документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Это либо Свидетельство направо собственности либо выписка из ЕГР.
- Кадастровый паспорт на квартиру, но он может и не понадобиться, если сведения об объекте недвижимости уже внесены в Росреестр. Такой вариант возможен, если с квартирой недавно совершались сделки, подлежащие госрегистрации.
- Паспорта всех участников сделки.
- Нотариально заверенное разрешение супруга, если квартира принадлежит паре на праве совместной собственности.
- Разрешение органов опеки, если в квартире прописаны несовершеннолетние лица.
Частные случаи родственного обмена квартирами
Сложности в процедуре обмена и ее регистрации возникают в результате различия в формах собственности на обмениваемое жилье. Мало того, что оно может быть не приватизировано, так еще обмен может осуществляться только в части небольшой доли жилого помещения.
Как в таких ситуациях оформить обмен квартирами, расскажем далее.
Законодательство, регулирующее обмен жилья
Производя обмен жилья между родственниками, необходимо ориентироваться на следующие нормативные акты:
- Гражданский кодекс (ГК) РФ. В нём закреплено понятие такой сделки, как мена, а также её отличия от договора дарения или купли-продажи.
- Жилищный кодекс (ЖК) РФ. В нём раскрывается понятие мены применительно к объектам недвижимости (и жилью в частности), а также описывается процедура обмена в тех случаях, когда квартиры жильцам не принадлежат (обмен жилья, используемого по договорам социального найма и принадлежащего муниципалитету или государству).
- Семейный кодекс (СК) РФ. Он определяет степень родства и указывает, кто считается близким родственником.
- Налоговый кодекс (НК) РФ. Он устанавливает размер пошлины при совершении такой сделки – и размер льготы, существующей именно при родственном обмене.
- Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 2015 г. №218-ФЗ (далее для краткости «ФЗ №218»). В нём описывается процедура регистрации сделок с недвижимостью. По закону, сделка, касающаяся любого недвижимого имущества (включая жилые помещения) имеет юридическую силу только с момента регистрации.
Перечень неполный, поскольку в зависимости от конкретных обстоятельств могут применяться и другие нормативные акты. Например, если одна из обмениваемых квартир находится в здании, признанном историческим памятником, применяться будут и нормы Федерального закона №73-ФЗ от 2002 года «Об объектах культурного наследия…».
Какие документы необходимо подготовить для обмена долями в квартирах
При подготовке документов для обмена долями в квартирах между родственниками необходимо учесть ряд основных требований. Во-первых, необходимо подготовить нотариально заверенное согласие всех собственников на обмен долями. Это важно, чтобы исключить возможные споры и непредвиденные юридические проблемы в будущем.
Во-вторых, необходимо предоставить копии документов, подтверждающих право собственности на квартиру и доли в ней. Это могут быть свидетельства о государственной регистрации права собственности, выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество или другие аналогичные документы. Важно, чтобы все собственники были правильно зарегистрированы и находились в полном соответствии с земельным и жилищным законодательством.
Дополнительно, необходимо предоставить документы, подтверждающие личность и родство между участниками обмена. Это могут быть паспорта, свидетельства о рождении или другие официальные документы, подтверждающие родственные связи. Важно, чтобы все родственники были достоверно определены и не возникало сомнений в их родстве.
Кроме того, при обмене долями в квартирах между родственниками возможно наличие дополнительных требований или особенностей, которые необходимо учитывать, в зависимости от конкретной ситуации. Например, при обмене долей в квартирах, находящихся в ипотеке, может потребоваться согласие банка или исполнение иных условий, предусмотренных договором ипотеки. Поэтому перед началом процесса обмена долями рекомендуется проконсультироваться со специалистами, чтобы избежать возможных неприятностей и быть уверенным в правильности подготовки документов.
Как рассчитывается стоимость доли в квартире при обмене
Как рассчитывается стоимость доли в квартире при обмене? При обмене долями в квартире между родственниками важно учесть несколько факторов, которые могут влиять на стоимость доли. В первую очередь, необходимо оценить текущую рыночную стоимость квартиры, что можно сделать путем консультации с независимыми оценщиками или агентами по недвижимости. Это позволит установить объективную стоимость имущества и избежать споров и недоразумений в будущем. Также следует учесть возраст и состояние квартиры, наличие долгов по коммунальным платежам и другие факторы, которые могут повлиять на стоимость доли.
Кроме того, при рассчете стоимости доли в квартире необходимо принимать во внимание и другие аспекты, такие как площадь доли и долю вознаграждения за обмен. Площадь доли в квартире может быть различной, поэтому приближенно рассчитать стоимость можно, учитывая отношение площадей долей каждого участника обмена. Однако, это лишь один из аспектов, и важно учесть все факторы, чтобы получить надлежащую оценку стоимости доли в квартире.
Кроме оценки стоимости доли в квартире при обмене, необходимо также учесть возможные налоговые и юридические последствия такой сделки. В некоторых случаях, обмен долями может быть облагаем налогом на прибыль или подлежать уплате других налоговых сборов. Поэтому перед совершением обмена необходимо проконсультироваться с профессиональными юристами или налоговыми консультантами, чтобы избежать непредвиденных финансовых обязательств и связанных с ними проблем.
В целом, рассчет стоимости доли в квартире при обмене – сложная и ответственная задача, требующая профессионального подхода и учета всех факторов. Необходимо учесть текущую рыночную стоимость квартиры, площадь доли, вознаграждение за обмен, налоговые и юридические аспекты. Только внимательный анализ всех этих факторов позволит определить справедливую стоимость доли и совершить обмен, который будет выгоден для всех участников сделки.
Закон предусматривает два способа расторжения договора мены жилья: по взаимному согласию или в судебном порядке. Первый возможен, если:
- желание вернуть все, как было раньше, то есть обменяться квартирами обратно, выражают обе стороны соглашения;
- инициативу выражает один из людей, и он отправляет другому требование в письменном виде с указанием причины. Второму человеку дается 30 дней на обдумывание предложения. Если консенсус удалось достигнуть, то происходит обычное расторжение сделки.
Если же согласовать разрыв договора не удалось, придется обращаться в суд за справедливым разрешением ситуации. Какие причины могут привести к этому?
- нарушение условий сделки одной из сторон;
- значительное изменение обстоятельств, например, когда человеку не сообщили о каких-то проблемах до подписания договора;
- заключение соглашения произошло под давлением;
- наличие опечаток в обязательных реквизитах, например, в номере квартиры.
Все это значит, что рекомендуется очень серьезно и внимательно читать соглашение перед подписанием, предварительно осмотреть квартиру и потребовать все важные документы, например, о том, что жилье не является предметом залога.
Часто рекомендуют обращаться к грамотному юристу, чтобы он составил договор правильно, а также сопроводил сделку на всех этапах.
Обмен квартир между родственниками производится по правилам, принятым для всех остальных граждан РФ.
- Для договора обмена применяются правила договора купли-продажи. При этом каждая из сторон является продавцом и покупателем одновременно.
- Можно обменивать как приватизированные, так и неприватизированные квартиры.
- При наличии несовершеннолетних собственников квартиры для регистрации договора мены необходимо разрешения органа опеки.
- Для уменьшения риска при обмене квартиры желательно, чтобы передача обеих квартир происходила одновременно, а квартира принадлежала одному владельцу, не являющемуся должником банка и не страдающему алкоголизмом и наркоманией.
Какие нужны документы
Перед непосредственным заключением сделки следует тщательно разобраться в том, как оформить родственный обмен квартирами. Процесс предполагает подготовку нужной документации, к которой относятся бумаги:
- Выписки из ЕГРН на квартиры, в которых прописывается тот, кто выступает владельцем недвижимости.
- Согласие всех собственников на совершение сделки. Оно должно быть заверено нотариусом.
- Технические бумаги на объект. К ним относятся технический план и паспорт. С помощью этих документов родственники могут убедиться, что в квартире отсутствует незаконная перепланировка.
- Справки из БТИ.
- Копии домовых книг, включающие информацию о том, кто именно прописан в жилище.
- Квитанция об уплате госпошлины за регистрацию недвижимости на нового владельца.
- Непосредственный договор мены, содержащий важные и существенные условия, так как если отсутствуют сведения о сторонах, доплате и обмениваемых квартирах, то такой документ легко признается судом недействительным.
Если выбирается способ, предполагающий составление дарственных, то дополнительно формируется непосредственный договор дарения, а также подготавливаются документы, выступающие подтверждением, что между участниками сделки имеются родственные отношения. Это позволит не уплачивать налог.
Родственный обмен квартирами: принципы и выгоды
Основные принципы родственного обмена квартирами:
| Принцип | Описание |
|---|---|
| Взаимная договоренность | Обмен происходит только при взаимном согласии обеих сторон. Каждый владелец квартиры выбирает подходящий для себя вариант обмена. |
| Длительность обмена | Длительность обмена квартирами может быть различной: от нескольких дней до нескольких месяцев. Все зависит от желания каждой стороны. |
| Условия проживания | Условия проживания, такие как уборка и обслуживание квартиры, взаимное использование имущества и другие практические моменты, обычно регулируются договором обмена. |
| Обеспечение безопасности | Каждая сторона, участвующая в обмене квартирами, должна обеспечить безопасность и сохранность имущества друг друга. Это может включать в себя запрет на использование определенных предметов или установку системы безопасности. |
Принципы родственного обмена квартирами
Основные принципы родственного обмена квартирами включают следующее:
| Взаимовыгодность | Обмен должен быть взаимовыгодным для обеих сторон. Каждая семья должна получить выгоду от пребывания в другой квартире. |
| Доверие и ответственность | Участники обмена должны доверять друг другу и быть ответственными за состояние квартиры, которую они используют. |
| Согласование условий | Детали обмена, такие как даты, продолжительность и условия проживания, должны быть согласованы заранее между участниками. |
| Взаимовыручка | Родственный обмен квартирами может быть полезен для решения различных проблем и неудобств, связанных с проживанием, например, нехваткой места, отсутствием удобств или неремонтированностью жилого помещения. |
Родственный обмен квартирами может быть отличной альтернативой аренде или проживанию в отеле. Он позволяет сэкономить средства и получить уникальный опыт проживания в новом месте. Кроме того, обмен квартирами может способствовать образованию новых дружеских связей и расширению кругозора.