Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Стоит ли покупать квартиру на стадии котлована». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Разница между стоимостью квартиры на этапе котлована и финальными стадиями, помимо ситуации на рынке, зависит от класса жилья, конкретного проекта и квартиры, а также политики девелопера. «При наличии достаточного объема собственных средств и даже при привлечении проектного финансирования застройщики выбирают стратегию продаж в готовых корпусах, что позволяет им максимизировать стоимость проекта. Некоторые застройщики уже отказались от продаж на этапе котлована», — отметила Мария Литинецкая.
Политика девелопера и количество комнат
Более того, даже в одном проекте может быть очень неравномерная динамика роста цен по мере строительной готовности. Например, однушки могут подорожать на 20% за время строительства, а трешки — только на 9%, отметила председатель совета директоров компании «Бест-Новострой» Ирина Доброхотова. «Из 600 проектов столичного региона на первичном рынке только пять показали рост цены 30% и более с момента старта, если смотреть средние показатели по ЖК. А если взять динамику по однокомнатным квартирам, то проектов с такой доходностью будет уже девять», — добавила она.
Риски при покупке квартиры на стадии котлована
Главный из возможных — заморозка или срыв строительства. Причем не только вашего объекта, но и важной инфраструктуры поблизости, с учётом которой вы принимали решение о вложении денег. В таком случае объект начнёт расти в цене и приносить прибыль намного позже расчётного срока, а может и не начать вовсе. Это может стоить вам миллионов, особенно если объект куплен в ипотеку, потому что платить проценты банку придется вне зависимости от обстоятельств — и на стадии котлована, и после.
Чтобы избежать подобного, нужно обратить самое пристальное внимание и на застройщика, и на район и его параметры. И район может сыграть даже более важную роль. Важно изучить следующие моменты:
- Транспортная доступность
Уютный малоэтажный кирпичный дом бизнес-класса рядом с парком не будет цениться очень высоко, если в него сложно попасть. Открытие станции метро или железной дороги могут отложить, а недостаточное количество въездов на территорию приведёт к пробкам в пиковые часы.
- Инженерная инфраструктура
В Петербурге, например, был случай, когда владельцы квартир в уже сданных домах в одном из центральных районов города годами ждали подключения к канализации. В других районах каждый год прорывает магистральные трубы отопления и водоснабжения.
- Назначение соседних земельных участков
Если вы присматриваете недвижимость на стадии котлована среди других котлованов, будьте готовы к постоянной стройке, разбитым дорогам и обилию рабочих на протяжении ещё 5–10 лет. То же самое, скорее всего, произойдёт, если рядом расположены промышленные зоны или чистые поля.
- Нагрузка на социальные объекты
Даже если сейчас путь до поликлиники занимает 5 минут, а до школы — 10, после сдачи каждого дома всё может измениться. Количество жильцов будет расти, а на открытие новых муниципальных учреждений могут уйти годы. Чем выше этажность и плотность застройки, тем выше эта вероятность.
- Финансовые риски
И даже если выбранная вами на стадии котлована квартира не подвержена этим рискам, всегда остаются возможные проблемы со стороны строительной компании. Да, сейчас действуют нормативы по защите интересов дольщиков, и застройщик не получит ваших денег, пока не сдаст объект. Но в случае срыва стройки деньги за покупку могут вернуться к вам спустя годы, когда цена на недвижимость будет уже значительно выше.
Кроме того, ваши деньги или средства банка, если вы приобретаете объект на стадии котлована в ипотеку, будут находиться на специальном эскроу-счёте, который страхуется не более чем на 10 млн рублей. Все деньги сверх этой суммы могут быть утеряны в случае отзыва лицензии у банка, где открыт счёт. В качестве альтернативы на рынке предлагаются сделки в формате жилищно-строительных кооперативов, где подобных гарантий нет вообще.
Нужно понимать, что инвестиции в недвижимость на стадии строительства всегда сопряжены с огромными рисками. Как минимум дом могут не сдать в эксплуатацию в срок, а это, как правило, дополнительные расходы и невозможность продать квартиру, когда планировал.
И даже система эскроу-счетов не защищает покупателя полностью, говорит президент Межотраслевой ассоциации саморегулируемых организаций в области строительства и проектирования Александра Белоус.
«Проблема тысяч обманутых дольщиков не решена у нас в стране по сей день. Ведь вы вкладываете реальные деньги не в осязаемый материальный актив, а в чьи-то обязательства в будущем. И нужно учитывать, что застройщик всегда может не справиться с принятыми на себя обязательствами, затянуть сроки, разориться, связаться с недобросовестным подрядчиком. Процесс инвестирования в строящуюся недвижимость подобен игре на бирже или в азартные игры. Для этого нужно иметь обширные знания рынка недвижимости и экономики строительства, стальные нервы, талант к высокорисковым операциям и много удачи. Да, можно выиграть на перепродаже готовой недвижимости после завершения строительства, но играть на последние деньги я категорически не рекомендую. Велика вероятность остаться и без денег, и без крыши над головой», — подчеркивает Белоус.
В свою очередь владелец строительной компании Максим Лазовский напоминает, что цены на строительные материалы продолжают расти, а это повышает риск «долгостроя» и даже банкротства девелопера. «В результате вы потратите время и силы, вернете деньги с эскроу-счета через пару месяцев, но не получите упущенную выгоду. Ну и конъюнктуру рынка никто не отменял. Недвижимость в нашей стране в принципе не дешевеет, но могут дешеветь отдельные объекты и районы», — указывает он.
«К рискам относится вероятность получить доход ниже рассчитываемого из-за изменившейся ситуации на рынке. С момента покупки квартиры в корпусе на начальной стадии строительства до момента его ввода в эксплуатацию проходит в среднем 2-3 года. За это время может вырасти инфляция, скорректироваться спрос и предпочтения покупателей, а также появиться новые ликвидные проекты в локации. Все это приведет к тому, что реальный доход от продажи недвижимости окажется меньше, чем планируемый», — добавляет управляющий директор риелторской компании Надежда Коркка.
Как купить квартиру в новостройке правильно: поиск и анализ дома
Важным этапом на пути к совершению гарантированной сделки является ознакомление с объектом недвижимости, его соответствие пожеланиям. Выделяют четыре основных типа строящихся жилых домов: «эконом», «стандарт», «бизнес», «премиум». Каждый отличается месторасположением относительно центра города, планировкой, качеством используемых материалов, развитостью инфраструктуры и другими показателями, которые формируют цену.
Покупателю нужно начинать выбор, опираясь на соответствие дома личным потребностям. Такие нюансы при покупке в новостройке квартиры, как район месторасположения, удаленность от центра играют немаловажную роль. Нередко люди хотят приобрести жилплощадь в том же районе, где проживают, так как все кажется знакомым и привычным. Но переезд на другой массив может быть более благоприятным, если технические характеристики нового дома говорят о лучшем качестве.
Покупка квартиры у компании застройщика в сданном доме упрощает дело. Человек, желающий приобрести жилплощадь, может воочию проверить качество объекта, оценить удобство планировочных решений, тип отопления, благоустройство мест общего пользования, а также ознакомиться с технологией и материалами строительства. Можно потребовать документацию, регламентирующую постройку, документы на владение или аренду земельного участка, разрешения на постройку, экспертные оценки.
Аргумент против: цены растут не всегда
При расчетах мы брали средний показатель роста стоимости в 15%. Однако надо иметь в виду, что цены по мере строительства могут вырасти не только сильнее (как в обозначенных выше примерах), но и заметно меньше среднего, а то и вовсе просесть. В этом случае выгода от покупки на котловане сводится на нет.
По словам Дмитрия Таганова, сейчас во многих проектах цены подрастают всего на 5-7%. Татьяна Подкидышева говорит, что некоторые проекты показывают даже отрицательную динамику на 5-10% за время реализации, поскольку из-за ошибок в расчетах изначально выводятся по более высоким ценам.
Ирина Доброхотова рассказала, что в Москве есть проект, в котором цены просели почти на 34%. Поэтому далеко не всегда покупка на ранних стадиях приводит к экономии.
Основное преимущество покупки квартиры на этапе котлована – возможность сэкономить. Правда, квартиры на ранних стадиях уже не настолько дешевле, как несколько лет назад. «Раньше квартира, купленная на этапе котлована, к завершению строительства вырастала в цене на 30-35%, сейчас в большинстве проектов этот показатель не превышает 25%», — говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой».
Сейчас в среднем рост цены от начального этапа до ввода в эксплуатацию, по словам руководителя отдела аналитики и проектного консалтинга Est-a-Tet Натальи Бланковой, составляет около 12-15%. Это не так уж много. «Поторопиться с покупкой квартиры стоит в проектах, в которых планируется активный рост цен, и в недооцененных комплексах», — отмечает эксперт.
В проектах, которые изначально выставляются с заметным дисконтом к рынку или где ожидается активное развитие (например, появление новой станции метро), прирост может быть заметно выше. «В частности, в одном из столичных жилых комплексов годовой рост цены составил 48% (!), а за весь период реализации (два года) квартиры в этом проекте подорожали на 70%», — говорит Ирина Доброхотова. Схожие случаи вспомнила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая: «В проекте Discovery (квартиры, комфорткласс) рост цен всего за полгода составил 19%. В «Селигер Сити» (квартиры, комфорткласс) с апреля 2017 года рост достиг 39% для квартир без отделки и 37% для жилья с отделкой white box. В ЖК «Савеловский Сити» (апартаменты, комфорт-класс) с мая 2014 года цена выросла на 63%».
Другим примером поделился Андрей Колочинский, управляющий партнер «ВекторСтройФинанс»: «Ликвидные объекты за весь период строительства в среднем могут демонстрировать рост цены до 50%. В качестве примера можно привести наш ЖК «Кварталы 21/19». За полтора года с момента старта продаж в корпусах третьего квартала средняя стоимость квадратного метра увеличилась на 35%, а отдельно взятые лоты, в частности студии, подорожали на 45%».
Аргумент против: высокие риски
Эксперты говорят, что в Москве с нарушением сроков сдается от 30% до 44% новостроек, в Подмосковье этот показатель достигает 85%, в зависимости от зоны (см. «От трети до половины новостроек в Москве сдается с просрочками»). А в условиях изменений на строительном рынке и общей нестабильности экономической ситуации растут риски банкротства застройщиков.
Поэтому квартира на котловане – это большие риски. «Выбирая квартиру на этапе котлована, необходимо тщательно анализировать застройщика, смотреть на ранее построенные объекты, проверять документацию, — рекомендует Андрей Колочинский. — Чтобы максимально обезопасить себя от возможных рисков, я бы советовал отдавать предпочтение жилым комплексам, в рамках которых уже есть построенные корпуса, где живут люди. Но если есть уверенность в застройщике, можно выбрать и новый проект, цена в таком случае будут привлекательнее».
Но нужно иметь в виду, что обанкротиться в нынешних условиях может даже надежный застройщик. Та же Urban Group на протяжении многих лет строила почти без просрочек. Они стали появляться только в последний год работы, а сам крах компании случился буквально за несколько месяцев (см. «Пострадавшие от красоты: что делать дольщикам Urban Group»). Причем недострой остался в том числе и в проектах, где уже были ранее построенные в срок дома.
Доводы за: можно сэкономить
Жилье на стадии котлована всегда покупалось из-за низкой цены. Правда, раньше сделка была более выгодной. Если несколько лет назад стоимость недвижимости в период со старта строительства и до завершения возрастала в цене более, чем на 30%, то сегодня показатель еле доходит до 25%, как поясняет Ирина Доброхотова.
Наталья Бланкова говорит, что обычно цена недвижимости за время строительных работ растет не больше, чем на 15%. Это немного, но поспешить с покупкой жилья стоит в домах, где предвидится активный рост цен, либо в недооцененных проектах (если они сразу шли со скидкой).
Перспективными можно считать комплексы, рядом с которыми строится станция метро – там рост цены может быть существенным. По словам Ирины Доброхотовой, стоимость квадратных метров в одном из ЖК Москвы выросла на 48% за 12 месяцев и на 70% за 24 месяца (это был весь срок реализации). Мария Литинецкая упоминала, что в Discovery цены за 6 месяцев выросли на 19%, а в ЖК «Селигер Сити» с весны 2017 года на 39%.
Андрей Колочинский отметил, что ликвидные объекты во время строительных работ могут дорожать вплоть до 50%. Так случилось и с комплексом «Кварталы 21/19», где за 18 месяцев со дня старта продаж в отдельных корпусах средняя цена метра возросла на 35%, а стоимость студий и вовсе увеличилась на 45%.
Подорожание регулярно фиксируется в Новой Москве. По словам Марины Любельской, в ЖК «Новая Звезда» жилье на старте продавалось по цене от 110 тыс. руб. за кв. м, а сейчас стоимость выросла до 160 тыс. руб.
Доводы за: можно выбрать планировку
На старте есть масса разных апартаментов. Мария Литинецкая говорит, что как правило, к моменту ввода дома в эксплуатацию в массовом сегменте насчитывается до 20% нереализованных квартир (в более ликвидных объектах до 10%). Марина Любельская подчеркивает, что в концерне «КРОСТ» на завершающем этапе почти не остается доступных к покупке лотов. Так, в конце 2018 года в 2 жилых корпусах ЖК «Невский» из 500 квартир продавалась лишь 1, а из больше, чем 110 апартаментов – только 5 (остальные раскупили).
Татьяна Подкидышева поясняет, что быстрее всего раскупаются бюджетные квартиры. Чуть медленнее покупают улучшенные лоты, к примеру, с красивым видом. Дмитрий Таганов подтверждает, что к концу продаж могут остаться малоликвидные либо неликвидные варианты.
Оценка рисков покупки жилья в новостройке
Какие же есть риски вложения своих кровно заработанных средств в объект который только начинает строиться?
Воображение многих россиян и украинцев рисует картинки заброшенных новостроек, которые долгими годами стоят нетронутыми. Такие мысли навеяны реалиями, которые мы нередко видим в своих странах. Но ситуация со строительством жилья в Турции кардинально отличается.
Строительная отрасль республики регулируется законодательством. Все этапы стройки контролируются соответствующими органами. При возведении ЖК используются только высококачественные материалы и современные технологии с четким соблюдением всех международных стандартов. Учитываются и требования по соответствию с правилами сейсмического воздействия. Жилые дома проектируются по каркасно-монолитной технологии на свайном основании. Она обеспечивает устойчивость строения во время землетрясения магнитудой до 7.5 баллов по шкале Рихтера.
Правовое регулирование между застройщиком и покупателем происходит на основании договора купли-продажи. В нем четко прописываются все сроки, суммы платежей, фиксированная стоимость жилплощади, обязанности сторон и штрафные санкции. Данный контракт имеет полную юридическую силу и в случае нарушения обязанностей возможно финансовое взыскание с девелопера за несоблюдение сроков. В случае банкротства компании на основании тендерного решения происходит передача прав продолжения домостроения другой компании. Данный процесс происходит на государственном уровне, что гарантирует открытость и прозрачность.
Коротко об этапах строительства объекта
Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.
В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.
Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).
До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.
Почему следует обратиться к нам?
- Проверяем репутацию застройщика в интересах покупателей. Устанавливаем факт нахождения строительной компании на стадии банкротства. Осуществляем изучение фактов открытых уголовных дел. Подтверждаем факт безупречной деловой репутации застройщика.
- Учитываем все нюансы для совершения безопасной сделки. Формируем пакет документов в соответствии с требованиями законодательства. Проводим проверку количества собственников прав требования. Если в ДДУ фигурируют несовершеннолетние, то помогаем получить разрешение на продажу от органов опеки.
- Поможем подобрать оптимальную квартиру. Наша компания поможет выбрать идеальное для вас жилье в Краснодаре на этапе строительства многоквартирного дома.
Если у вас есть вопросы или вы желаете быстро и надежно купить/продать права требования, то обращайтесь к нашим специалистам. Они предоставят подробную консультацию. На нашем сайте вы можете найти планировки и цены на все новостройки Краснодара.
Гарантии безопасности сделки
Для безопасности сделки между застройщиком и потребителем заключается договор долевого участия. В документе указывается подробная информация о строящемся доме: сроки строительства, все данные об объекте, стоимость квадратного метра жилья. Заключение сделки регулируется Федеральным Законом 214. Если застройщик оформляет сделку иным путем, это говорит о его недобросовестности.
Готовая квартира передается в собственность будущему владельцу после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта. ДДУ регистрируется в Росреестре, что исключает риск двойных сделок.
В случае нарушения договорных обязательств застройщиком, покупатель вправе расторгнуть договор в одностороннем порядке. Застройщик выполняет все гарантийные обязательства, прописанные в договоре. Документ гарантирует чистоту сделки, так как все действия проходят под строгим контролем государственных органов.
После ввода дома в эксплуатацию, застройщик приглашает покупателя для осмотра квартиры и подписания акта приема-сдачи жилплощади. На этом этапе потребителю нужно быть предельно внимательным, проверить соответствие условий договора.
Во время осмотра нужно уделить внимание качеству отделки, правильность работы коммуникаций, сравнить соответствие фактической площади. При обнаружении каких-либо нарушений, застройщик обязан их устранить. Если мирно урегулировать вопросы не удается, то конфликты решаются в судебном порядке.
Итак, для анализа возьмём за аксиому, что объект на стадии котлована стоит на 30% ниже, чем в готовом доме. При этом срок от подписания договора до получения ключей составит 2–3 года. Допустим, на старте квартира стоила 7 млн руб., а на финише – 10 млн руб. (вполне реальные цифры). Если инвестировать деньги на более позднем этапе и сдавать метры в течение 2 лет за 40 тыс.руб. в месяц, получим выручку около миллиона рублей.
И это без учёта амортизации помещения, налогов, а также расходов на поиск клиента. Таким образом, покупка жилья на стадии разработки и утверждения проекта позволяет сэкономить не менее 20% суммы, даже если использовать для заработка объект с более ранним сроком сдачи. Правда, есть один нюанс: значительная часть ЖК принимает жильцов спустя несколько месяцев, а то и лет после истечения расчётной даты. То есть, гипотетически 2 года могут превратиться в трёх/четырёхлетку.
Выгодно ли сейчас покупать квартиру на стадии котлована
Долевое строительство регулируется 214-ФЗ и 151-ФЗ. Введенная с 2019 года новая система расчетов повлияла на стоимость предложения в процессе строительства. Застройщики стали нести больше издержек. Они не могут напрямую пользоваться деньгами дольщиков, а для строительства применяют проектные системы банковского финансирования под проценты, в среднем 12%. При этом появляется обязательство выполнить условия по планам ежемесячных продаж квартир. Поэтому сохраняются дисконты, но они не такие большие, как до введения новых правил.
Стоимость квартир в строящемся доме выросла на 8–10%. Но с учетом обстановки на рынке недвижимости и тенденции к росту покупательского спроса выгода при покупке не снизилась. После полного завершения строительного цикла квартира может стоить дороже на 20–25%.
Рост ценника происходит скачкообразно. Первый скачок на 3–6% происходит в среднем через полгода от начала стройки. Далее подъемы зависят от внешних факторов — начало выдачи ключей, развитие прилегающей инфраструктуры, открытие ветки метро. Новая станция метро поднимет стоимость квартиры на показатель до 10%. Наиболее выгодно оформлять ДДУ на нулевом этапе строительства в момент открытия продаж. За меньшие деньги можно купить квартиру с современными решениями — встроенной системой кондиционирования, панорамными окнами, подземной парковкой. Фиксированная сумма покупки позволяет не беспокоиться об инфляции, подорожании строительных материалов, волнениях на рынке недвижимости. Однако из-за возможных ошибок в расчетах итоговый рост стоимости квартиры может оказаться нулевым, и покупка будет невыгодной.
Когда невыгодно покупать квартиру в строящемся доме
Цена на квартиру во время строительства растет скачкообразно. Если покупка не состоялась на старте, стоит повторить попытку через полгода до следующего резкого подъема. Через 9 месяцев рентабельность будет низкой, и вкладывать в такую недвижимость как в инвестицию становится невыгодно.
На рациональность покупки на стадии котлована также влияет наличие другого собственного жилья. Оптимальный вариант — у покупателей есть квартира и они ждут завершения строительства. Если своего жилья нет, нужно учесть затраты на съемное. Но при итоговых расчетах с учетом более высокой цены на готовую квартиру конечная переплата по ипотеке окажется больше. Нужно просчитать финансовые возможности, перспективы досрочного погашения, стабильности платежеспособности. Математические расчеты помогут оценить степень выгоды.