Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм покупки недвижимости в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Многих владельцев недвижимости, которые хотят найти человека, который хотел бы её купить, интересует – можно ли продать квартиру самостоятельно или обязательно воспользоваться услугами риелтора? Здесь нет однозначного ответа, поскольку воспользовавшись услугами риелтора можно существенно сэкономить время и сберечь в целости свои нервы. Поскольку собирать все бумажки и общаться с покупателями будет именно специалист.
Документы о праве собственности
Существует определенный набор документов, которые нужны при продаже квартиры. Необходимые документы для продажиквартиры обязательно включают бумаги о праве на собственность – без них купля-продажа невозможна. С этими бумагами должно быть все в порядке. Чтобы избежать неприятностей, обязательно убедитесь в том, что информация в официальных источниках отвечает данным в документах.
На недвижимости, которую хотите продать, не должно быть обременений, а все права на неё обязательно подтверждать, в том числе, если имущество перешло в качестве наследства – только так купля-продажа будет законной. Практически все сведения можно найти в выписке из ЕГРН. Она заказывается в МФЦ или в офисе Росреестра. В этом документе указано, кто является собственником имущества, есть ли на квартире аресты или обременения, какова кадастровая стоимость имущества.
Среди перспективных направлений эксперты выделяют города Калининградской области — Калининград, Зеленоградск и Светлогорск. Здесь на фоне геополитической ситуации цена 1 кв. м в новостройках в 2022 году заморозилась и стартует от 90 тыс. руб. в спальных районах и примерно от 100 тыс. руб. на побережье. А временное туристическое затишье привело к тому, что на вторичном рынке есть квартиры с дисконтом до 25–30%, указал директор по продажам федеральной компании «Этажи».
«В глобальном плане ничего на рынке не изменилось, и стабилизация геополитической обстановки с ростом туристического потока в регион может привести к резкому росту цены недвижимости в среднесрочной и долгосрочной перспективе», — допустил он. По данным «Этажей», в Зеленоградске ликвидные квартиры на побережье можно приобрести по цене от 4,5 млн руб., в Светлогорске — от 3,3 млн руб., а в Калининграде стоимость привлекательных для покупки квартир начинается от 3,5 млн руб.
Интерес инвесторов растет к горнолыжному курорту Шерегеш в Кемеровской области, он сохранится и в этом году. «Здесь ведется строительство инфраструктуры, на рынок недвижимости заходят крупные девелоперы, стартовали продажи апартаментов. На фоне развития внутреннего туризма недвижимость в Шерегеше становится хорошим вариантом как для получения пассивного дохода от сдачи в аренду, так и для будущей перепродажи», — сказал Сергей Зайцев. По данным этажей, стоимость апартаментов в Шерегеше стартует от 8 млн руб. за 36 «квадратов».
В какую недвижимость можно вкладывать деньги
Чем больше город, тем выше спрос на жилые и коммерческие помещения. Рассмотрим варианты инвестирования.
Жилая недвижимость. Наиболее распространённый вид недвижимого имущества. В основном с ним работают новички-инвесторы, так как риски — минимальны. Такой способ вложений часто используют, чтобы сохранить деньги. Доходы получают посредством перепродажи либо сдачи в аренду. При покупке жилого помещения учтите все характеристики: местонахождение, год постройки, планировку, инфраструктуру.
Коммерческая недвижимость. Подходит для инвесторов с опытом — им проще выбрать подходящее помещение. Коммерческую недвижимость выгоднее сдавать в аренду, чем перепродавать.
Земельные участки. Покупать земельные участки выгодно, так как они дешевле остальных видов недвижимости. Их быстро и просто оформить. Нет дополнительных затрат в виде коммунальных платежей и ремонта. При покупке учитывайте назначение. Наиболее ликвидны — участки для строительства. Для долгосрочных инвестиций подойдут сельскохозяйственные земли.
Загородная недвижимость. Загородные дома как вид инвестиций особенно популярны среди жителей мегаполисов. Стабильный спрос будет на благоустроенные дома с красивым видом и природой вокруг.
Новостройки на этапе котлована. Застройщики устанавливают минимальные цены, чтобы «раскачать» спрос и привлечь внимание покупателей к объекту на начальной стадии строительства. Покупателям квартир на этом этапе придется ждать дольше, чем остальным, и данное неудобство застройщик компенсирует с помощью ценового фактора.
Вложения в парковочные места. Ситуативный вид инвестирования в крупных городах. Доход зависит от расположения площадки. Парковку размещают в оживлённом месте, где не хватает свободных мест для автомобилей.
Порядок инвестирования в недвижимость
Чтобы инвестиции приносили доход, следуйте алгоритму:
- Изучите ситуацию на рынке — на какую недвижимость есть спрос, что ищут покупатели, какие средние цены на объекты, где есть интересные локации или районы с развивающейся инфраструктурой.
- Убедитесь в надёжности продавцов, застройщиков, арендаторов и посредников. Проверьте документацию, отзывы, рейтинг, репутацию. Посмотрите наличие судебных споров, простоев.
- Подберите для покупки ликвидный объект.
В целом сфера недвижимости стабильна. При правильном подходе даже новичок увеличит капитал.
Инвестиции в недвижимость: заключение
- Недвижимость остаётся одной из наименее рискованных сфер для инвестирования.
- Инвестиции в недвижимость — это не только вложения в квартиры, но и в землю, коммерческие объекты, парковочные места. Наибольшую прибыль получают от покупки новостроек.
- Есть два основных способа инвестирования в недвижимость: сдача в аренду или перепродажа с наценкой. Оба способа имеют плюсы и минусы. Перед выбором учтите стартовый капитал и цели инвестиции.
- Можно увеличить стоимость недвижимости в разы следующими способами: разделение на студии, перепланировка, достройка, ремонт и перевод жилого помещения в нежилой фонд.
Определение суммы налогового вычета при покупке квартиры для супругов
Если брак официально зарегистрирован до покупки недвижимости, то оба супруга вправе получить имущественный вычет. В зависимости от вида собственности на квартиру сумма налогового вычета распределяется следующим образом:
- Общая долевая собственность — пропорционально доле в стоимости покупки. Например, квартира была куплена за 6 млн руб. супругами в долях: муж 1/6 и жена 5/6. Потенциально у каждого имеется льгота в размере 2 млн руб., однако по факту совершения сделки сумма налогового вычета при покупке квартиры составит:
- для мужа —1 млн руб. (6 млн руб. * 1/6),
- для жены — 2 млн руб. (6 млн руб. * 5/6, но не более 2 млн руб.).
Ремонт обошелся в 200 тысяч. Сроки ожидания отделочных материалов, дверей и мебели — более трех месяцев
По словам Олега, стандарт сдачи недвижимости в Польше значительно выше. В Минске у него осталась квартира в новостройке в дорогом ЖК.
— Здесь в доме была сделана абсолютно вся электрика: розетки и выключатели стояли уже чистовые. Причем не по одной точке на комнату. Были все выводы для освещения на потолках. Стены — ровные, но еще не зашпатлеваны и не покрашены. Разведена вся сантехника, на всех этажах смонтированы водяные полы. Котел — «Бош» последней модели, конденсационный, одноконтурный, плюс бак на 120 литров для котла.
Из нестандартного — на всех этажах смонтирована система центрального пылесоса. Есть фундамент и вывод дымохода для камина. Установлена система приточно-вытяжной вентиляции с рекуперацией. У входной двери — видео-домофон. Управление рекуператором, котлом и домофоном возможно по Wi-Fi.
Также стоят гаражные ворота с электроприводом. В доме — разводка под сигнализацию. На окнах — роллеты с электроприводом. По периметру участка — забор. Перед домом — плитка. На фасаде — наружное освещение.
Ремонт в доме Олега делали в основном отделочники из Беларуси. Бригада нашлась на специализированных форумах в интернете. Олег говорит, что расценки у всех разные. Кто-то берет 500 злотых за 1 кв. м. «под ключ», кто-то — тысячу. Наш герой за услуги строителей заплатил 60 тысяч, за ремонт, включая стройматериалы, 200 тысяч злотых.
— Если делаешь ремонт немного интереснее, чем из Leroy Merlin, приходится долго ждать и много платить. У всех сроки по договору от трех месяцев — никто тебе раньше ничего не привезет. Для Польши это норма.
Инвестиции: текущее положение дел
Статистика следующая: в период с 2020-го по 2021 годы включительно около 30% сделок на рынке первичной недвижимости Петербурга были инвестиционными. В 2022-м году желание инвестировать у наших соотечественников резко сократилось – за прошедшие несколько месяцев лишь 10% от общего числа сделок были отмечены как инвестиционные. По мнению аналитиков, на то есть несколько причин.
Первая – у людей стало меньше свободных денег. Вторая – приостановка роста цен на недвижимость (зачастую инвесторы хотят получить быструю прибыль, долгосрочная перспектива интересует гораздо меньшее количество покупателей). Третье – снизились арендные ставки. А это значит, что срок, за который жилье окупится, возрос.
Впрочем, это не значит, что инвесторов в недвижимость совсем не осталось. Просто они преследуют иные цели – большая их часть приобретает «квадраты» не для того, чтобы получать пассивный доход с аренды, а чтобы сохранить сбережения. На фоне проблемного рынка акций, ценных бумаг и низкорентабельных депозитов вложения в недвижимость выглядят наиболее рациональными. Если вспомнить все кризисные моменты истории современной России, можно увидеть, что на этапе острого кризиса цены всегда проседали, после чего следовал длительный период стагнации, а затем – резкий рост. Те, кто вкладывался в момент кризиса, всегда выигрывали в будущем. Так было и в 1998-м, и в 2014-м годах. Логично предположить, что и в этот раз сценарий повторится.
Важно понимать, что инвестировать следует лишь в перспективные проекты, которые и спустя 10 лет не потеряют своей актуальности. Если вы выбираете среди жилых объектов, это должны быть качественные новостройки, расположенные в удачных локациях. С развитой инфраструктурой, вблизи от станций метрополитена или рядом с достопримечательностями и природными объектами.
Рынок первичного и вторичного жилья: что лучше сейчас?
Если оценивать вопрос с точки зрения финансовой выгоды, то предложения на рынке вторички окажутся более привлекательными. Цены на вторичку за последние пару лет упали уже на 10-15%. Но, если учитывать все рассмотренные нами факторы, показывающие развитие рынка недвижимости, можно убедиться в востребованности недвижимости в новостройках. Потенциальным покупателям будут все менее интересны предложения без продуманной инфраструктуры, а также требующие серьезных вложений для ремонта. У застройщиков больше запаса прочности, чему способствует проектное финансирование банков. Это снижает риски при покупке квартиры в возводимых домах, из-за которых ранее покупатели не торопились с заключением сделок, тем самым теряя немало выгоды. Строительство новостроек теперь не сопряжено с количеством заключенных сделок, обращаясь к надежному застройщику, можно не бояться «прогореть», столкнуться с заморозкой проекта. Поэтому рынок первичной недвижимости в ближайшие годы лишь получит развитие, что привлечет немало новых клиентов.
Что будет влиять на рынок в 2023 году
Определяющее влияние на рынок будут оказывать геополитические факторы:
«Если обстановка в мире не обострится, клиенты постепенно вернутся на рынок. Как и в 2022 году, спрос во многом будет зависеть от доступного жилищного кредитования. Кроме того, сохранится тенденция на уменьшение площади квартир и апартаментов в новых проектах».
На обстановку прежде всего будет влиять продление льготной ипотеки, а также ситуация с субсидированными ставками, поскольку эти программы стимулируют спрос, считает генеральный директор девелоперской компании.
«Немаловажно и то, каким образом будет складываться политическая ситуация на международном рынке, ведь это влияет на экономику России в целом и на доходы населения, — говорит эксперт. — В случае отмены санкций стоимость строительства может снизиться, поскольку возврат на отечественный рынок проверенных поставщиков приведет к увеличению конкуренции и будет сдерживать рост цен. Конечно, такой сценарий пока маловероятен, равно как и быстрое налаживание собственного производства — это не делается за один год».
Что будет с ценами на стройматериалы
После резкого роста стоимости стройматериалов в марте 2022 года ценовая динамика в этом сегменте быстро стабилизировалась, и с мая наблюдается снижение цен, говорят аналитики:
«Этому способствовали укрепление рубля, восстановление логистических цепочек и переориентация рынка на внутреннее предложение. Однако темпы снижения постепенно замедляются. Так, в ноябре, по данным Росстата, стройматериалы в среднем подешевели на 0,7% (против 0,9% в октябре и сентябре)».
В ближайшее время резкого удорожания не будет:
«Государство субсидирует производство необходимой продукции, предприятиям удается нормализовать логистику, кроме того, получается наладить параллельный импорт. По-видимому, цены на стройматериалы в следующем году будут расти уже не так стремительно, как в этом».
Стоимость перестанет расти, если правительство установит потолок цен:
«Но для снижения себестоимости стройки этой меры уже недостаточно. Чтобы материалы начали дешеветь, их поставщиков должно быть много. В современных условиях мы наблюдаем обратный процесс, а дефицит всегда приводит к росту цен».
Власти прогнозируют укрепление доллара и евро, что может косвенно спровоцировать рост цен на некоторые стройматериалы:
«Девелоперы уже наладили поставки нужных материалов, но азиатские аналоги не всегда дешевле американских или европейских брендов. Есть и внутренний фактор — ценовая политика естественных монополистов, которые могут компенсировать недополученные на внешних рынках прибыли путем повышения цены для российских покупателей. Иными словами, нельзя исключать, что в 2023 году продолжат расти цены на стройку».
Что будет с ценами на загородную недвижимость в 2023 году
Пожалуй, загородка – единственный сегмент недвижимости, поймавший сейчас свою волну. Спрос со времен начала изоляции появился и есть до сих пор. Количество и качество предложений, правда, изменилось. Более-менее ликвидные и доступные по цене объекты ушли сразу, когда горожане решили – если уж самоизолироваться, то только в собственном доме. Текущий рынок пополняется новостроями в коттеджных поселках, единичными элитными объектами. За счет того, что наиболее востребованные и приличные объекты на рынке быстро нашли новых хозяев, сложилось общее впечатление о достаточно высокой ценовой планке для загородки. Отчасти это верно – цены на загородную недвижимость подросли и продолжат это делать и в 2023 году. Разумеется, повышение цен касается в первую очередь ликвидных объектов категории ИЖС – с электричеством, газом, транспортной доступностью. Доля сделок с такими объектами выросла в текущем году на 30%. Никому не нужными кривыми участками рынок изобилует по-прежнему, но достойных внимания объектов не так много и они, если и появляются, довольно быстро продаются. В общем, этой категории недвижимости кризис не грозит.
Квартиры в США: особенности купли-продажи
- Приобрести жилье в Америке можно через ипотеку.Минимальная сумма первоначального взноса — 30%. Дальнейшие условия зависят отбанка и штата обращения. Деньги на покупку стоит перечислять в банк заранее.
- Самые низкие цены на жилье в Хьюстоне, Филадельфии,высокие — в Вегасе, Лос-Анджелесе, Чикаго. Чем крупнее и популярнее город и чемближе к центру находится квартира, тем больше за нее нужно отдать.
- Содержать квартиру просто так без проживания в ней —дорого и невыгодно. Средняя стоимость совокупности коммунальных услуг — $ 200-250. Дополнительно завладение недвижимостью оплачивается налог в казну.
- При желании продать жилье в Америке снова не обойтисьбез риелтора, налогов с продажи и еще ряда выплат. В целом они отнимают 10% отсуммы прибыли.
Недвижимость имеет тенденцию устаревать
Инвесторы должны помнить, что недвижимость имеет тенденцию устаревать. Если говорить о встроенных помещениях и квартирах, то в настоящее время технологии строительства постоянно совершенствуются. Так повсеместно мы наблюдаем, например, когда старый торговый центр сносят и на его месте осуществляют новое строительство.
Поэтому приобретая недвижимость необходимо учитывать срок службы по функциональному назначению, чтобы недвижимость была актуальна и соответствовала требованиям.
Например, для бизнес-центров повысились требования к качеству систем вентиляции и кондиционирования. Старые здания уже не выдерживают тех обязательных требований, которые арендаторы сейчас предъявляют.
Если инвестор приобретает здание, то необходимо понимать:
- какие вложения потребуются;
- насколько актуален приобретаемый объект недвижимости для целей его использования.