Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Сделка с банкротом: как покупателю себя обезопасить». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Справка из психо-неврологического диспансера
Если сделку проводит человек, стоящий на учёте в психо-неврологическом диспансере или наркологии, сделку могут признать недействительной.
Юристы предупреждают, что у некоторых людей создан целый бизнес, связанный с перепродажей одной и той же квартиры.
Владелец, стоящий на учёте, продаёт квартиру (обычно покупатели справку не требуют). Затем идёт в суд и оспаривает сделку, ссылаясь на собственную невменяемость. Квартиру ему возвращают, покупателя выселяют. Так можно повторить несколько раз. Две сделки по московской квартире — уже 18 млн прибыли.
Понятно, что придётся вернуть покупателю деньги. Но что взять с человека, укоторого из имущества единственное жильё и небольшой доход? Почти ничего. Крошечная часть дохода, списанная приставами, не компенсирует потери и не поможет купить новое жильё.
Как еще проверить продавца квартиры?
Чтобы предостеречь себя при покупке квартиры у возможного должника и в дальнейшем не остаться без денег и квартиры, необходимо проверить продавца и узнать, не были ли возбуждены в отношении него судебные дела. Как говорит Губа, сделать это можно на сайтах судов по месту регистрации собственника. Также следует проверить уже присужденные долги на сайте судебных приставов, просто введя фамилию, имя, отчество, регион проживания и дату рождения.
«Еще можно посмотреть информацию непосредственно на сайте арбитражного суда в картотеке арбитражных дел, там вы увидите, возбуждено в настоящее время в отношении продавца дело о банкротстве или нет. Дела о банкротстве можно проверить и в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. В нем содержатся сведения о физических лицах и организациях, которые признаны банкротами или находятся в процессе дела о банкротстве», — подсказывает юрист.
По ее словам, если этого не сделать, а продавец окажется хроническим должником, при оспаривании сделки в процедуре банкротства вас могут признать недобросовестным, поскольку перед оформлением вы не проверили продавца на все возможные долги.
Предварительная проверка продавца на добросовестность
Перед покупкой недвижимости следует узнать, как проверить, что продавец квартиры добросовестный и не является банкротом. Существуют различные способы защиты от продавцов, которые могут инициировать процедуру признания банкротом как намеренно, так и по стечению обстоятельств. В любом случае покупатель, прежде чем совершать сделку, должен убедиться в ее чистоте. Перечислим некоторые советы, как быстро понять, что что-то не так и предварительно проверить продавца:
- Не стоит вестись на цену существенно ниже рыночной. Часто этим пользуются мошенники, чтобы быстрее привлечь к объекту недвижимости внимание и найти жертву. К тому же, такая сделка в дальнейшем может быть оспорена в судебном порядке, поскольку невыгодна для бывшего владельца имущества. Но также высок риск остаться и без квартиры, и без денег.
- Не следует указывать в договоре купли-продажи одну цену, а фактически оплачивать другую. Нередко продавец просит снизить стоимость сделки на бумагах, чтобы уплатить меньше налогов. Оставшаяся часть суммы в лучшем случае передается по расписке. Но если бывший владелец обанкротится, то в случае возврата купленной недвижимости эту разницу забрать не получится. Да и вообще в целом вернуть деньги от банкрота проблематично, особенно если договор купли-продажи жилья сопровождается подозрительными расписками.
- Всегда нужно проверять историю продажи покупаемой жилплощади. Если предыдущие собственники быстро начинали перепродавать недвижимость, это повод задуматься о ее покупке. Особенно опасны сделки купли-продажи с родственниками владельца. Скорее всего, лицо готовится к банкротству и пытается сохранить имущество.
ШАГ 4. Отсутствие судебных производств
Все исполнительные производства запускаются только по решению судебных органов. Сведения о проводимых судебных процессах можно найти на сайтах судов по адресу регистрации физических лиц или по адресу объекта недвижимости. Если кратко — может быть ситуация, при которой исполнительных листов не выпущено, а физлицо уже принимает участие в судебных разбирательствах. Если продавец квартиры является ответчиком по мелким административным делам, то это не может стать причиной банкротства и опасаться нечего. Но если он выступает ответчиком по делам с имущественными последствиями (большие суммы исков, взыскание долгов кредиторами, семейные споры и пр.) — все это может обанкротить продавца в дальнейшем, а значит сделку стоит отложить или обратиться за помощью к юристам.
ШАГ 8. Семейное положение и дети
Штампы в паспортах, за исключением прописки и воинской обязанности, стали полностью добровольными. Теперь по паспорту не всегда можно узнать — состоит ли продавец квартиры в браке и имеет ли он несовершеннолетнего ребенка. Чтобы снизить свои риски, покупатель должен перед сделкой запросить выписку по квартире из ЕГРН и сверить указанных в ней собственников. Также требуется получить от продавца справку о том, что недвижимость была приобретена не в браке и что на данный объект не были использованы средства материнского капитала. Если продавец был женат или замужем на момент приобретения квартиры — потребуется нотариально заверенное согласие супруга на сделку. Если использовался маткапитал, то затрагиваются интересы детей — необходимо получить одобрение сделки со стороны органов опеки.
Исполнительский иммунитет
Но не все так плохо в деле с продавцами-банкротами как могло показаться на первый взгляд. Чтобы немного успокоить покупателей недвижимости, хочу рассказать о таком понятии, как «исполнительский иммунитет». В соответствии с действующим законодательством, судебные приставы-исполнители могут обращать взыскание на любое имущество, кроме того, с которым такие действия запрещены. Согласно п. 1 ст. 446 Гражданского процессуального кодекса РФ, запрещено обращение взыскания на единственное жилье должника, а также на землю, на которой оно расположено. Законодатель установил имущественный иммунитет в отношении такой недвижимости. Поэтому, если в последующем, при оспаривании подозрительной сделки должника будет установлено, что проданная квартира являлась единственным жильем для должника и членов его семьи, вернуть ее в конкурсную массу будет невозможно. Оспаривать такую сделку кредиторам просто нецелесообразно, ведь даже в случае признания ее недействительной, наложить взыскание на указанное имущество нам запрещает закон. Следует заметить, что это положение не применяется в том случае, если квартира находится в залоге. Из этого делаем вывод о том, что совершая сделку с продавцом, имеющим долги, необходимо поинтересоваться о наличии у него или у членов его семьи в собственности других жилых помещений. Большим плюсом в данной ситуации будет не просто продажа должником своего жилья, но и покупка взамен другого, хотя бы и меньшего. Ведь в любом случае, на момент начала процедуры банкротства у должника будет в наличии другая недвижимость, с которой и начнут разбираться кредиторы.
Безусловно, далеко не каждая сделка купли-продажи, совершенная с должником, будет обязательно признана недействительной. Но для того, чтобы обезопасить себя от многих неприятных ситуаций, покупателям не стоит полагаться на собственные силы. Да, информации на эту тему написано очень много, однако она не всегда сможет вам помочь. Для того чтобы в будущем не потерять квартиру и свои деньги, существует золотое правило – доверьте покупку своей квартиры профессионалам, ведь в данном случае только юристы хорошей компании смогут помочь вам минимизировать ваши риски.
Как происходит «отжатие» квартир, купленных у банкротов?
Обычно беда приходит внезапно. Вот вы купили квартирку, сделали там ремонт, заселились и спокойно ходите на работу, а по вечерам смотрите с семьей фильмы на широком экране ТВ. Но в один прекрасный момент вам приходит извещение из суда о претензиях на вашу квартиру.
Этот день переворачивает всю вашу размеренную счастливую жизнь с ног на голову. Над вами дамокловым мечом нависает угроза потери жилья…
Суд принимает решение о признании сделки недействительной. Вам дают примерно месячный срок на выселение из квартиры. На вопрос: «А где мои деньги?», вам отвечают — все претензии к банкроту. Вам предлагают просто включиться в реестр кредиторов вне очереди и претендовать на возврат уплаченных денег.
Отметим, что альтернативы у вас нет. У человека в статусе банкрота (или у подавшего на эту процедуру физ лица) уже денег нет. Те средства, что будут собраны в конкурсной массе (в частности, от продажи вашей квартиры), находятся в распоряжении финансового управляющего. За счет этих денег происходит расчет с кредиторами.
Хорошая новость: ваши требования не спишутся по завершении процедуры. После суда вы сможете открыть исполнительное производство и дальше требовать возврат этих денег через судебных приставов. Но только вернутся к вам ваши деньги вряд ли. Потому что люди, способные выплачивать долг, на банкротство не подают.
Кто может получить сведения о статусе лица?
Проверить банкротство физических лиц имеет право любой человек или организация, которые в этом заинтересованы.
Информацию о статусе банкрота без проблем предоставят:
- самому должнику;
- кредитору, в том числе банку или микрофинансовой организации;
- ИП;
- спонсору;
- руководителю или сотруднику компании, который собирается взять на работу нового человека;
- участнику аукционов и торгов.
Ограничения в правах во время банкротства
Здесь возникают трудности в следующем:
- на время процедуры закрыт доступ ко всем денежным операциям по счетам и картам, все банковские карты будут под контролем финансового управляющего;
- физлицо более не распоряжается своим имуществом без одобрения управляющего: продать дом или купить машину, находясь в стадии банкротства, невозможно;
- запрещаются все сделки отчуждения, дарения имущества в пользу родных;
- банкрот обязан передать все банковские карты, пароли от «Личных кабинетов» онлайн-банков и электронных счетов арбитражному управляющему;
- запрещен выезд за границу по усмотрению суда.
Правило 2. Нет ли судебных разбирательств
Проверить, не ведется ли в отношении собственника каких-либо судебных разбирательств, можно, используя открытые источники. Адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры» Александра Воскресенская в первую очередь рекомендует проверить продавца на предмет:
По словам юриста, особое внимание стоит обратить на семейные споры (раздел имущества), наследственные споры, споры, вытекающие из договоров займа и кредитных договоров, которые, как правило, обеспечиваются недвижимым имуществом.
Узнать о наличии судебных разбирательств и исков в отношении собственника можно на официальном портале судов общей юрисдикции города Москвы, на официальном интернет-портале «Правосудие», на сайте картотеки арбитражных дел (если продавец является ИП, то к нему могут быть предъявлены иски в арбитражных судах). Для проверки понадобятся данные продавца (ФИО, ИНН).
«Все эти обстоятельства необходимо проверить для того, чтобы в дальнейшем исключить риски оспаривания договора купли-продажи (например, кредиторами в деле о банкротстве, банками) и обращения взыскания на имущество», — пояснила Александра Воскресенская.
Правило 3. Дела о банкротстве
Важно знать, не является ли продавец квартиры фигурантом дела о банкротстве. Проверить информацию о наличии дел о банкротстве (как действующих, так и завершенных) можно на сайте Федерального реестра сведений о банкротстве или на сайте картотеки арбитражных дел. Для этого понадобятся ФИО или ИНН собственника квартиры.
«Поэтому когда правообладатель понимает, что банкротства не избежать, быстро реализует недвижимое имущество», — пояснила главный юрист сети «Миэль» Ольга Балбек.
У продавца можно также запросить сведения из бюро кредитных историй по наличию у него кредитов (действующих и выплаченных). «Но практика показывает, что собственники соглашаются на это неохотно. А получить данные сведения самостоятельно в отношении третьего лица по закону невозможно», — добавила Александра Воскресенская.
Долги, жильцы и другие сюрпризы
Значительная часть аукционных квартир продается с обременениями, рассказали «РБК-Недвижимости» риелторы и юристы. «Основная проблема — огромные счета по оплате коммунальных услуг и как результат отсутствие отопления, света и электричества, — объясняет Мария Понаморева. — Приобретатель в первую очередь сталкивается с проблемой отражения долгов за коммунальные услуги по лицевому счету. За списанием долга приобретатели обращаются в управляющую компанию, к поставщикам услуг и в суд. Сравнительно недавно судебная практика в том вопросе встала на сторону добросовестных покупателей, но она немногочисленна».
Квартира наследует долги от предыдущих владельцев, которые не считали нужным оплачивать коммунальные услуги. «В судебных спорах по данной категории дел новый собственник должен будет установить, что существующая задолженность по коммунальным платежам является задолженностью предыдущего собственника, а новый собственник не обязан ее оплачивать», — добавляет Понаморева.
Последствия приобретения квартиры у банкрота
Введение процедуры банкротства физических лиц затронуло не только самих банкротов, но и граждан, которые имели неосторожность приобрести квартиру у потенциального банкрота. Если в последующем продавец будет признан банкротом, то такая сделка с высокой степенью вероятности, может быть оспорена (признана недействительной).
Признание договора купли-продажи квартиры недействительным повлечет последствия. Прежде всего, это двусторонняя реституция, согласно которой каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке. Если покупатель приобрел у банкрота квартиру, а арбитражный суд признал эту сделку недействительной, то квартира будет возвращена продавцу.
В соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 N 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» в случае банкротства гражданина недействительными будут признаваться не все сделки, а лишь «подозрительные» сделки банкрота, а также те из них, которые повлекли за собой оказание предпочтения одному из кредиторов перед другими кредиторами.
Так, могут быть оспорены сделки банкрота с неравноценным встречным исполнением, совершенные им в течение одного года до принятия заявления о признании его банкротом или после принятия арбитражным судом указанного заявления. В частности, когда цена, указанная в договоре купли-продажи, значительно ниже рыночной стоимости квартиры.
Кто вправе требовать признания сделки недействительной
Сделки банкрота могут быть признаны арбитражным судом недействительными по заявлению финансового управляющего, конкурсного кредитора или налогового органа. Это означает, что теперь при заключении договора купли-продажи квартиры требуется тщательная проверка финансового положения продавца на предмет наличия признаков банкротства.
Для того чтобы избежать рисков, связанных с покупкой квартиры банкрота, покупателю следует запросить у продавца дополнительные документы. К таким документам относится отчет из кредитной истории, который содержит информацию об исполнении обязательств. Из кредитного отчета должно следовать, что у продавца отсутствуют просрочки по кредитам.
Чтобы не приобрести квартиру у банкрота, следует до совершения сделки проверить в банке данных исполнительных производств на сайте Федеральной службы судебных приставов информацию о наличии исполнительных производств, возбужденных в отношении продавца квартиры, и на чем основаны содержащиеся в нем требования.
Помимо этого, необходимо также ознакомиться с картотекой арбитражных дел, из которой можно выяснить, подавалось ли в арбитражный суд заявление о признании продавца банкротом и возбуждено ли в отношении банкрота дело о его банкротстве. Имеется еще ряд Интернет-ресурсов, на которых можно получить информацию о продавце.
Зачем проверять скрытые ограничения
История обременений указывает на риски, которые могут отразиться на будущих владельцах, потребовать защиты своих интересов в суде.
- Аресты — объект мог фигурировать по уголовному делу, возможно, имелись крупные финансовые претензии к собственникам
- Запрещения — могут указывать на существенные претензии к законности предыдущих сделок, споры о праве собственности или пользования
- Погашенные ипотеки — залоговая история объекта, число вероятных кредиторов, характеристика финансовой активности владельцев
- Рента — необходимость учёта (исключения) вероятных претензий от родственников рентополучателя
- Аренда — режим использования объекта, вероятность наличия прав пользования третьих лиц.