Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правовой режим ОНС до его госрегистрации». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В законодательстве не установлены признаки, позволяющие идентифицировать определенный объект в качестве объекта незавершенного строительства. В юридической литературе выделяют следующие признаки объекта незавершенного строительства.
Признаки объекта незавершенного строительства
1) Соответствие объекта утвержденной проектной документации и разрешению на строительство. В случае если объект не соответствует требованиям проектной документации или нарушает строительный и градостроительные нормы и требования, то он может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
2) Наличие свойств объекта капитального строительства — здания, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие) (п. 10 ст. 1 ГрК РФ).
3) Процесс строительства объекта не закончен, т.е. в отношении объекта незавершенного строительства должно отсутствовать разрешение на ввод его в эксплуатацию.
4) Объект незавершенного строительства не может являться предметом действующего договорного обязательства по его созданию, например договора строительного подряда (п. 21 информационного письма Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 N 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»). Пока действует договор, направленный на создание объекта (договор строительного подряда, инвестиционный договор), объект может претерпевать постоянные изменения и на него нельзя зарегистрировать право собственности в соответствии со ст. 130 ГК РФ. Другими словами, объект незавершенного строительства появляется в момент полного завершения работ по сооружению фундамента (для объекта нового строительства) или в момент выполнения работ по изменению строительных конструкций (для реконструируемого объекта).
5) Объект незавершенного строительства — объект капитального строительства, который обладает всеми присущими недвижимым вещам свойствами, содержащимися в п. 1 ст. 130 ГК РФ, за исключением целевого назначения, учтенный в установленном порядке в государственном кадастре недвижимости.
Можно ли получить разрешение на достройку ОНС
Если нужно достраивать незавершённый объект, то необходимо получить соответствующее разрешение. Если в соответствии с проектной документацией срок первоначально выданного разрешения на строительство истёк, то его нужно будет не продлевать, а получать заново. Для этого следует снова написать заявление установленного образца, затем собрать предусмотренные законом документы, направить его в государственный регистрационный орган, провести государственную экспертизу проектных документов и дождаться выдачи положительного решения.
Госорганы для получения разрешения на ввод недвижимости в эксплуатацию
Вводом в эксплуатацию объектов капитального строительства занимается Министерство строительства и ЖКХ России. Оно является главным государственным федеральным органом власти по решению такого вопроса.
Кроме этого, застройщику также нужно знать, кто дает разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома. Данная обязанность в Москве возложена на Мосгосстройнадзор. Он представляет собой московский комитет государственного уровня.
Уполномоченным по решению такого вопроса в Санкт-Петербурге является Государственный Строительный надзор Санкт-Петербурга. Это служба, которая не только осуществляет надзор, но и выполняет экспертизы.
В иных российских регионах госорганы имеют аналогичные названия. Основной функцией таких организаций федерального и регионального уровня являются проверочные мероприятия по определению законности возведения или изменения параметров и частей капитальных построек в границах России. На них также возложена обязанность выносить решения о соответствии объектов капитального строительства действующим нормам.
Инструкция по проведению экспертизы и получению акта ввода недвижимости в эксплуатацию
Выяснения, что значит ввести дом в эксплуатацию, следует не забывать о степени готовности постройки к проживанию людей. Только после полного завершения строительства необходимо обращаться в госорганы за экспертной оценкой жилища. Эта процедура осуществляется следующим образом:
- Выдача домовладельцу ЗОС. Это заключение о том, что возведенная недвижимость полностью соответствует проектным требованиям и техрегламентам. Основанием для его выдачи является документация, которая составляется в результате проверок во время возведения объекта строительный надзор. Этот госорган проводит итоговую проверку после полного завершения строительства недвижимости.
Порядок ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
Как ввести дом в эксплуатацию без разрешения на строительство
В случае если отдельные части дома были построены самовольно, либо застройщик своевременно не известил орган государственного строительного надзора о начале строительства, ввод дома в эксплуатацию придется выполнять силами независимой специализированной организации, имеющей лицензию на детальное обследование строительных конструкций здания или сооружения. Грубо говоря — нужна легализация самостроя.
Результаты проведенного обследования, в виде отчета о техническом состоянии объекта предоставляются в орган государственного строительного надзора. Надзорный орган (при положительных результатах проведенного обследования) может рассмотреть возможность выдачи ЗОС. Однако ни один нормативный документ не обязывает надзорный орган выдавать положительное ЗОС в случае, если надзор за строительством объекта или его части не осуществлялся.
Тем не менее с 1 марта 2020 года в России действует ФЗ № 20, который определяет упрощённый порядок сдачи индивидуальных жилых домов в эксплуатацию до 2020 года по так называемой дачной амнистии. Теперь чтобы зарегистрировать жилое строение достаточно подать в Росреестр только 2 документа:
- Технический паспорт на построенный;
- Выписка из ЕГРН на земельный участок.
Упрощенный порядок позволяет оформить ввод в эксплуатацию, как только что построенное жилье, так и давно существующий самострой. Слово «самострой», конечно, сленговое, но обладатель зданий с таким статусом несет реальную юридическую ответственность. Правовой смысл сводится к простой логике: поскольку объект не прошел государственную проверку, никто не может гарантировать его безопасности и вероятности нарушения прав других граждан.
Легализация частного самостроя процесс сложный, но почти всегда выполнимый. С многоквартирными домами и коммерческими объектами ситуация иная — узаконить такие самострои сложнее.
Узаконивание самостроя проходит либо в судебном, либо в административном порядке:
- В суде нужно доказать, что построенное здание соответсвует нормам СНиП, а также не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц.
- В административном порядке легализуют самострой на дачных и садовых участках.
Владелец самостороя не может продать, передать, завещать свою недвижимость. Более того, в любой момент такое жилье могут снести, а земельный участок под строением изъять на законных основаниях.
Что делать после сдачи дома в эксплуатацию
- Следующей стадией легализации жилья будет получение кадастровых документов. Для этого необходимо обратиться в БТИ. Сотрудники организации проведут дополнительный осмотр здания и оформят два паспорта — технический и кадастровый.
- Оформить право собственности на построенный объект в Росреестре (длится около 2-х недель). О том, как зарегистрировать построенный дом в собственность, я рассказываю здесь.
- После регистрации собственности в Росреестре — владелец становится официальным пользователем. Это означает, что он обязан осуществлять все коммунальные платежи в соответствии с официальным подключением к сетям. Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность осуществлять платежи по жилищно-коммунальным услугам возложена на лиц, являющихся собственниками недвижимости или её нанимателями. Это означает, что сразу после введения жилого помещения в эксплуатацию, об этом необходимо оповестить все коммунальные службы, зафиксировать показания счетчиков и осуществлять регулярные платежи.
- Появление в стране еще одной единицы недвижимости означает и появление новой единицы налогообложения.
Регистрация строящегося ONS как завершенного в 2022 году.
Основанием для государственной регистрации имущества и ОНС является заявление. Оно подается владельцем участка, застройщиком или любым другим уполномоченным лицом. Согласно статье 40 Закона № 218-ФЗ, к заявлению о регистрации ОНС должны быть приложены:
- действительное разрешение на строительство;
- правовой документ на участок (выписка из ЕГРП, договор аренды, свидетельство о праве на наследство и т.д.;).
- технический план для ONS.
Перед заключением контракта на разработку технического плана можно провести исследования ОНС для обеспечения определенной степени готовности. Для этой цели могут привлекаться специалисты по обследованию зданий и имущества, инженеры, техники, сметчики. Если неизвестно, соответствует ли участок обязательным признакам или на нем есть только котлован, нет смысла запрашивать технический план.
Кадастровый инженер — единственный специалист, который может подготовить документы для Росреестра. Полномочия специалиста подтверждаются квалификационным аттестатом и внесением сведений в базу данных Росреестра.
Инженер выполняет работы на объектах на договорной основе. Ему также понадобится информация из Единого государственного реестра памятников природы, основные документы и данные о недостроенном объекте. Точный перечень документов и информации будет указан при заключении договора.
Одним из важнейших показателей при регистрации ОНС в Росреестре является степень готовности. Он выражается в процентах выполнения по отношению к проекту, смете. Для расчета степени готовности используются два метода:
- сравнение понесенных затрат на строительство с общей сметой и проектом;
- сравнение с удельным весом готовности отдельных конструкций и элементов.
После регистрации ONS можно приступать к ее строительству. Поскольку это влечет за собой изменение параметров объекта недвижимости, соответствующие корректировки также должны быть внесены в UGIS. С этой целью директор:
- по окончании строительных работ обращается в Госстройнадзор, получает разрешение на ввод в эксплуатацию;
- составляется технический план готового здания;
- документы подаются в Росреестр, где возведенное строение вносится в реестр;
- информация ОНС будет аннулирована в ЕГРН, так как там появится информация о завершенном объекте.
В принципе, процедура регистрации готового объекта не сильно отличается от ONS. Для подготовки технического плана инженер выезжает на объект, проводит измерения и согласования и заполняет документы. В результате регистрации заявитель получает выписку из Единого государственного реестра памятников природы.
Согласуйте условия и стоимость работ с нашими специалистами по телефону.
| номер n/a | Сервис, документ | Стоимость |
| 1 | Осмотр недостроенного здания | от 13 000 руб. |
| 2 | Подготовка документов для кадастрового учета ОНС | от 25 000 руб. |
| 3 | Представление технического плана для ONS | от 15 000 руб. |
| 4 | Поддержка кадастрового учета и регистрации ОНС | от 17 000 руб. |
| 5 | Разработка проекта по завершению ОНС | от 35 000 руб. |
Гражданское законодательство допускает регистрацию прав не только на завершенные объекты недвижимости, но и на объекты незавершенного строительства (ОНЗС). Для этого указанный объект должен быть поставлен на кадастровый учет в Росреестре, правила данной процедуры регулируются Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Постановка на кадастровый учет ОНС возможна, если технический план подтверждает определенную степень готовности здания и его конструкции.
Прочитайте статью, при каких условиях объект незавершенного строительства встает на кадастровый учет, какие документы необходимо подготовить и подать в Росреестр, какова цель этой процедуры.
Определение понятия «объект незавершенного строительства»
Градостроительный кодекс РФ при определении понятия объекта незавершенного строительства использует понятие «объект капитального строительства». Согласно п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ к объектам капитального строительства отнесены здания, строения, сооружения, объекты, строительство которых не завершено (далее — объекты незавершенного строительства), за исключением некапитальных строений, сооружений и неотделимых улучшений земельного участка (замощение, покрытие и другие).
Согласно п. 1 ст. 130 ГК РФ к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Степень незавершённости объекта
Законом не определены строгие критерии незавершённого объекта. Таковым может считаться как здание, у которого возведён только фундамент, так и то, где остались лишь отделочные работы.
Но строительные документы выделяют четыре стадии готовности ОНС:
- Начальная (0-15%). На этой стадии проводят подготовительные работы и возводят временные строения. Строительство основного объекта только начинается.
- Средняя (16-50%). Закончено возведение стен и перекрытий, идут инженерные работы нутрии здания.
- Высокая (51-75%). Основные монтажные и инженерные работы проведены, начались отделочные работы.
- Завершающая (76-99%). Отделочные работы выполнены более чем на половину, начались пусконаладочные работы.
Если объект введён в эксплуатацию и принят соответствующими органами, то его готовность оценивается как стопроцентная. Такой объект уже не будет считаться незавершённым строительством.
Документы для регистрации постройки
Для регистрации владелец незавершённого объекта подаёт заявление и ряд документов:
- Бланк заявления.
- Паспорт.
- Квитанцию об уплате госпошлины.
- Разрешение на строительство.
- Проектные документы (кадастровый и технический паспорта, смета).
- Свидетельство собственности на землю.
- Пакет регистрационных документов юридического лица, если оно является застройщиком.
- Данные о степени готовности строительства.
- Документ о завершении действия договора подряда.
- Документы об отсутствии обременений на данный объект.
- Иные документы, которые запросил регистрирующий орган.
Нужно ли получать согласие банка на ввод здания, если земельный участок в ипотеке
Предположим, что земельный участок взят в ипотеку и находится в залоге у банка. Нужно ли брать согласие в банке на строительство и ввод дома в эксплуатацию, построенного на этом участке?
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2020) (статья 65 Закона) на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если иное не предусмотрено договором об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения. Если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение.
Таким образом в случае, если в договоре существует условие или положение о получении согласия банка — согласие необходимо, если условия отсутствуют — согласие не требуется.
Незавершенка в строительстве: основные особенности
- Платная парковка во дворе ул.Братьев Кашириных, дом 102, вдруг появилась будка и расценки за стоянку в ночное время.
- Подтверждающие личность и правомочность обратившегося (паспорт, доверенность, решение или приказ о назначении директора и прочие).
- Документы о праве собственности (иных вещных правах) на землю. При их отсутствии документы для регистрации права на землю.
- Разрешение на строительство (если таковое требуется по закону).
- Документ, подтверждающий возможность размещения объекта без предоставления земельного участка или установления сервитута.В этом случае документы на землю предоставлять не надо.
- Платежное поручение или банковская квитанция об оплате госпошлины (предоставляется по желанию заявителя).
- Порядок регистрации объекта незавершенного строительства Перед заключением сделки рекомендуется тщательно (возможно даже с привлечением экспертной организации) проверить соответствие объекта имеющейся документации, т.к.
Что такое акт ввода дома в эксплуатацию?
Данный документ представляет собой заключение приемной комиссии о соответствии возведенного объекта требованиям государственных стандартов и признание его пригодным для проживания.
Акт ввода дома в эксплуатацию содержит следующую информацию:
- месторасположение возведенного жилого объекта;
- состав приемной комиссии;
- дата проведенной проверки;
- характеристика объекта (жилое);
- перечень структурных частей объекта (строительная конструкция, инженерно-коммуникационные сети, электро- и пожаробезопасность, другое);
- подписи членов приемной комиссии, которыми они подтверждают соответствие жилого объекта требованиям госстандартов.
Для ввода частного дома в эксплуатацию в органы, выдавшие разрешение на строительство, необходимо предоставить следующие документы:
- Правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен частный дом.
- Градостроительный план участка.
- Разрешение на строительство объекта и акт приема-передачи выполненных работ.
- Документ, подтверждающий соответствие техническим условиям – выдается за подписью представителей организаций, которые осуществляют эксплуатацию инженерно-технический сетей.
- Акт, подтверждающий соответствие параметров построенного дома проектной документации.
- Документ, содержащий схему расположения инженерных сетей на объекте в пределах земельного участка – выдается за подписью ответственного лица.
- Технический план дома.
Согласно п. 4.1 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ иные документы в перечень необходимой документации для ввода дома в эксплуатацию не предусмотрены.
Срок, определяемый законом для проверки документов и осмотра объекта приемной комиссией, составляет 7 рабочих дней. По итогам проведенной проверки органы выдают разрешение на ввод дома в эксплуатацию либо предоставляют мотивированный отказ.
Основаниями для отказа могут являться (п. 6, п. 7 ст. 55 Градостроительного Кодекса РФ):
- в случае отсутствия необходимых документов;
- если возведенный объект не соответствует нормам строительных стандартов, проектной документации, разрешению на строительство;
- если возведенный дом ИЖС не соответствует градостроительному плану;
- в случае отказа застройщика передать один экземпляр схемы земельного участка, где обозначено месторасположения объекта в соответствующие органы.
О чем сказано в нормативных актах?
Принятие долгосрочного объекта к бухгалтерскому учету регламентируется несколькими нормативными актами. В частности, это ПБУ 6/01 «Учет основных средств» — в не противоречащей ему части Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций (утв. Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160). Сюда можно также добавить Методические указания по учету ОС (утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н), принятые во исполнение положений указанного стандарта, Инструкцию по применению Плана счетов. Не забудем и международный аналог ПБУ 6/01 — МСФО (IAS) 16 «Основные средства». Нормы перечисленных нормативных актов, имеющих отношение к рассматриваемому в статье вопросу, обобщим ниже.
|
ПБУ 6/01 |
МСФО (IAS) 16 |
|
Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, если одновременно выполняются следующие условия:
|
Объект ОС, подлежащий признанию в качестве актива, оценивается по себестоимости, включающей:
|
|
Положение по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций |
Инструкция по применению Плана счетов |
|
Стоимость зданий, сооружений, оборудования, транспортных средств и других объектов ОС, приобретаемых предприятием отдельно от строительства объектов, отражается на счете «Капитальные вложения» согласно оплаченным или принятым к оплате счетам продавцов после их оприходования и постановки на учет. Ввод в действие оборудования может производиться одновременно с вводом в действие иных объектов |
Для обобщения информации о затратах организации на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве ОС, предназначен счет 08 «Вложения во внеоборотные активы». По дебету этого счета отражаются фактические затраты, включаемые в первоначальную стоимость объектов ОС. Сформированная стоимость объектов, принятых в эксплуатацию и оформленных, списывается в дебет счета 01 «Основные средства» |
Из представленной информации выделим отличия учета вложений во внеоборотные активы от учета объектов основных средств. Во-первых, стоимость незаконченных вложений находится в процессе формирования и изменения, в то время как оценка ОС является законченной и не подлежащей изменению (за отдельным исключением). Во-вторых, вложения во внеоборотные активы не амортизируются, чего нельзя сказать об основных средствах, которые используются в производстве и тем самым участвуют в получении доходов, которые уменьшает постепенно переносимая через амортизацию стоимость. В-третьих, вложения во внеоборотные активы переводятся в объекты ОС, а обратная операция законодательством не предусмотрена, то есть бухгалтер может переквалифицировать объект счета 08 в активы счета 01; обратный же перевод затруднителен, поэтому прежде, чем признать объект ОС, нужно все хорошо взвесить.
Как ввести объект незавершенного строительства в эксплуатацию
Перед вводом объекта в эксплуатацию производится проверка его готовности. По ее результатам составляется Акт. Документ подписывается и сверяется с заказчиком. После признания в учете сооружения материальным активом руководство предприятия может распорядиться им следующими способами:
Перед заморозкой строительства на объекте проводится инвентаризация. Для этой процедуры создается комиссионный орган из представителей заказчика и исполнителя. Члены комиссии после осмотра недостроенного сооружения составляют инвентаризационную опись. В документе отражают:
Процесс ввода в эксплуатацию объекта капитального строительства регулируется ФЗ № 122. Это базовый закон, который определяет перечень оснований (документов) для признания факта перехода дома из состояния строящегося объекта, в состояние готового объекта. Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается тем же органом, который выдавал разрешение на строительство.
Параметры дома, возводимого на дачном (садовом) участке до 01.01.2019, должны соответствовать п. 39 ст. 1 ГрК РФ. Объект ИЖС может превышать параметры, если разрешение на строительство получено до 04.08.2018, и параметры соответствуют требованиям разрешения (ФЗ от 03.08.2018 N 340-ФЗ).
Еще раз повторюсь, что для оформления собственности на дом до 01.03.2020 не требуется получать и представлять разрешение на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию (ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ (в ред. от 28.02.2018)), так как в указанный срок действует дачная амнистия.
Чтобы ввести в эксплуатацию индивидуальный жилой дом после 2020 года, вам предстоит:
В соответствии с Гражданским кодексом РФ (п.4 ст.753) по договору строительного подряда сдача объекта и его приемка заказчиком оформляются актом приемки, подписанным обеими сторонами. Постановлениями Госкомстата России (от 30 октября 1997 года №71а, от 11 ноября 1999 года №100) утверждены формы акта приемки — КС-2 и КС-11:
- Форма КС-2 применяется для приемки какого-либо определенного объема строительных работ в рамках объекта строительства, а также для приемки этапа работ, предусмотренного договором строительного подряда;
- Форма КС-11 применяется для приемки объекта строительства в целом.
Когда акт приемки подписан, обращаемся в орган, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.3,4 ст.54 ГрК РФ). В отношении опасных производственных объектов, линий связи, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов заключение выдается федеральным органом исполнительной власти в соответствии с постановлением Правительством РФ от 1 февраля 2006 года №54. Срок рассмотрения заявления 10 дней, после чего будет оформлено и выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, либо дан аргументированный отказ.
В течение 10 дней на ваш объект приедет выездная комиссия, по результатам проверки которой и принимается решение о выдаче заключения о соответствии или об отказе в выдаче такого заключения (п.16 Положения об осуществлении государственного строительного надзора в РФ). Заключение о соответствии (ЗОС) органа государственного строительного надзора выдается только в случае, если при строительстве не было нарушений соответствия работ требованиям нормативной технической документации и проекта, либо такие нарушения устранены до даты выдачи заключения о соответствии.
В конце вас ждет еще одна итоговая проверка, которая проводится органом государственного строительного надзора после завершения строительства. На итоговую проверку, в зависимости от сложности объекта, отводится до одного месяца.