Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Переуступка прав или покупка квартиры после сдачи – что выгоднее?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Процедура оформления переуступки происходит следующим образом: между дольщиком и покупателем заключается соответствующий договор со ссылкой на ДДУ, в документе указываются характеристики объекта недвижимости, стоимость, а также фиксируется факт выполнения дольщиком своих финансовых обязательств перед застройщиком.
Что такое переуступка квартиры
Переуступка прав требования оформляется при перепродаже недвижимости, которая еще не введена в эксплуатацию. На этапе котлована жильё дешевле, поэтому инвесторы покупают его, чтобы получить прибыль.
Переуступка — это контракт, по которому передаются права на жильё в новостройке и обязанности по договору. Их предоставляет не застройщик или девелопер, возглавляющий строительство, а физическое или юридическое лицо, подписавшее договор долевого участия (ДДУ) в строительстве.
❗️Важно: По договору переуступки вы приобретаете не саму квартиру, а имущественное право на неё. Вы можете заявить о нём после того, как объект недвижимости введётся в эксплуатацию и будут оформлены необходимые документы.
Основные определения переуступки:
- цессия — договор, по которому уступаются права требования;
- цедент — продавец;
- цессионарий — покупатель.
Цессия заключается как дополнение к основному договору долевого участия. По ней один дольщик меняется на другого. Застройщик передает жильё не лицу, с которым сделка была заключена первоначально, а тому, кто купил право требования.
Пошаговая инструкция оформления сделки для покупателя
После того, как вы определились с будущей квартирой и договорились с продавцом, необходимо:
Проанализировать и подготовить документы
- Изучаем «базовый» договор долевого участия, уделяя особое внимание правам и обязанностям дольщика. На этом этапе будет возможность договориться с продавцом о разделении финансовых обязательств (расходов на оформление). При появлении сложностей и недопониманий можно обратиться к помощи юриста.
- Запросить акты сверки (он же – акт взаиморасчётов), подтверждающие полную, либо частичную оплату текущим дольщиком строящегося жилья.
- Подговорить нотариальное согласие супругов либо справку об отсутствии таковых.
Подписать договор
- Подписание соглашение на переуступку обычно проходит в офисе застройщика, который визирует договор и со своей стороны (если такое требование указано в договоре).
Важно: если жилье приобреталось по ипотеке, потребуется получение согласия банка на данную сделку и перевода долга на покупателя. В этом случае нужно подготовить для банка полный пакет документов, который обычно требуется на оформление кредита. Если вы готовы внести полную стоимость квартиры, банк может потребовать уплаты комиссионных за снятие с него обременения. - Зарегистрировать дополнительное соглашение к договору о передаче прав и обязанностей в органах государственной службы регистрации (Росреестре). Данную услугу, как правило, оказывает застройщик. Юридически только после регистрации переуступка вступает в силу.
Передача денежных средств продавцу
Самый популярный и безопасный способ расчета – через банковскую ячейку. Причем продавец забирает деньги только после получения из Росреестра зарегистрированных документов — то есть когда права собственности будут уже официально переоформлены на вас.
Иногда продавец может предложить скидку за передачу денег в момент сделки, чтобы не ждать перерегистрации договора, которая обычно занимает от нескольких недель до нескольких месяцев. Однако в данном случае возникает риск, что договор по определённым причинам не пройдёт регистрацию: неправильная оплата госпошлины, ошибка в договоре, нотариальных документах и другое. Этот риск невелик, однако стоит ли игра свеч – решать только вам.
После проведения сделки обязательно получите оригинал соглашения переуступки и договор долевого участия с печатью Росреестра. Также обязательно заберите у первого дольщика документы об оплате квартиры.
Итак, подведём итоги:
- Переуступка — это реальная возможность сэкономить если вы хотите купить квартиру в новостройках
- Необходимо внимательно изучить документы и проверить условия сделки
- Важно выяснить у застройщика и у банка (если квартира в ипотеке) о финансовых затратах и договориться о распределении их с продавцом.
Пакет документов, необходимый покупателю для переуступки
| № | Наименование документа | Экземпляр |
|---|---|---|
| 1 | Документ, удостоверяющий личность (паспорт) | оригинал |
| 2 | Документ об уплате госпошлины | оригинал и копия (с 2-х сторон) |
| 3 | Зарегистрированный ДДУ | оригинал |
| 4 | Договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями | 4 экземпляра |
| 5 | Нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность) |
оригинал и копия |
| 6 | Согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным |
оригинал и копия |
| 7 | Письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется) |
оригинал |
Что значит переуступка
Переуступка актуальна только в случае покупки недвижимости, находящейся на любой стадии возведения, то есть когда дом еще не сдан. Застройщики имеют право продавать квартиры в строящемся здании в любой момент. Причем чем дальше срок окончания строительства, тем ниже стоимость. Цена достигает своего пика после сдачи объекта в эксплуатацию.
Самые низкие расценки — на стадии котлована, то есть на самом старте возведения. Уже тогда застройщик начинает продажу будущих квартир. Так как объект не сдан, право собственности оформить невозможно. Между покупателем и продавцом заключается ДДУ — договор долевого участия. Согласно ему регистрация прав собственности возможна после сдачи и ввода объекта в эксплуатацию.
Кто покупает такую недвижимость?
-
Физические лица. Люди, которые хотят приобрести по переуступке жилье дешевле или намерены заработать на перепродаже, когда стоимость квартиры станет выше (ближе к стадии завершения строительства, после сдачи дома и приема квартиры);
-
Юридические лица. Это инвестиционные компании, которые приобретают сразу несколько квартир на начальных стадиях возведения с целью заработать на перепродаже.
Что означает переуступка прав собственности
Когда заключается договор долевого участия (ДДУ), у покупателя не возникает право собственности на строящуюся квартиру (ведь фактически ее еще нет), но появляется право требования – гражданин может получить жилье после ввода дома в эксплуатацию. ДДУ обязательно проходит государственную регистрацию в Росреестре.
Имущественные права на объект недвижимости можно передать другому человеку по договору цессии (или переуступки). Продавца в этой сделке называют цедентом (им может быть частное лицо или организация), покупателя – цессионарием. Если оплата за квартиру внесена не полностью, долг переходит на нового дольщика. При этом застройщик должен знать о передаче права требования и дать свое согласие – в ДДУ вносятся изменения и регистрируются в Росреестре.
Продажа строящегося жилья регламентируется Федеральным законом №214. Переуступка квартиры в новостройке предполагает, что такая сделка совершается только на этапе строительства. Если дольщик уже получил право собственности на жилье, заключается стандартный договор купли.
Опасность № 7. Доплата
При наличии задолженности по ДДУ застройщик будет взыскивать ее у нового дольщика.
«Необходимость доплаты по ДДУ может возникнуть в нескольких случаях. В первом случае — при заключении договора уступки новый дольщик не убедился в том, что выплаты по ДДУ предыдущим дольщиком, в том числе юридическим лицом, особенно при проведении им взаимозачетов с застройщиком, произведены в полном объеме и без нарушений графика оплаты по договору.
Во втором случае возможна доплата в случае увеличения площади объекта долевого строительства после ввода дома в эксплуатацию и проведения соответствующих обмеров.
В-третьих, если цена по договору первоначальным дольщиком оплачена не в полном объеме, необходимо получить разрешение на заключение договора уступки у застройщика», — сообщил Олег Островский.
Как продают квартиру по переуступке
Порядок сделки похож на порядок продажи новостроек или вторичной недвижимости. Но есть некоторые особенности, которые нужно учесть и дольщику, и человеку, который приобретает право требования квартиры.
Продавец определяет цену продажи
Законодательно не закреплена необходимость согласовывать цену продажи с застройщиком – дольщик имеет право определять ее самостоятельно. Стоимость будет зависеть от многих факторов, среди которых:
— срочность продажи;
— репутация застройщика на момент продажи;
— степень готовности дома;
— соблюдение застройщиком сроков возведения дома;
— наличие инфраструктуры, в том числе и той, которая также находится в стадии строительства;
— количество предложений по квартирам в том же доме или комплексе домов, которые возводит девелопер.
Продавец находит покупателя
Продавец, который принимает долевое участие в строительстве, может самостоятельно заниматься поиском покупателя или обратиться в агентство недвижимости. В публикуемом объявлении обычно указывают характеристику квартиры по ДДУ, выкладывают фотографии плана, приводят информацию по застройщику, который занимается возведением дома.
Продавец получает разрешение от девелопера на уступку
Разрешение нужно при условии, если в ДДУ прописана необходимость его получения.
Для получения разрешения дольщик связывается с застройщиком — направляет ему заявление. В заявлении кроме прочих данных указывают:
— информацию по объекту;
— сведения о покупателе — лице, который приобретает право требовать квартиру.
К заявлению лучше дополнительно приложить скан-копию заключенного договора и документы, подтверждающие выполнение обязательств перед застройщиком — выплаты необходимой суммы, прописанной в ДДУ на квартиру. Застройщик может рассматривать заявление и оформлять разрешение в течение 30 дней. После вынесения решения нужно забрать оригинал документа — устного согласия на сделку или скана документа недостаточно.
Застройщик может отказать в предоставлении разрешения на переуступку. Дольщик в этом случае имеет право обратиться в суд. При подобных обращениях суд часто встает на сторону дольщика. Принимая решение, руководствуются положениями ГК РФ, которые действовали на момент подписания ДДУ, законом «О защите прав потребителя» или другими нормативными актами.
Стороны сделки решают вопросы с ипотечным кредитом
Дольщик мог использовать ипотечный кредит для того, чтобы перечислить необходимую сумму за квартиру по договору долевого участия. Перед сделкой нужно погасить долг или получить согласие от банка на сделку. Если ипотека не погашена, но банк дает согласие, покупатель принимает обязательства по погашению ссуды на себя.
Независимо от того, каким образом дольщик рассчитывался с застройщиком, покупатель имеет право обратиться в банк и взять ипотеку для того, чтобы расплатиться по договору уступки. Для получения одобрения в банк нужно предоставить ДДУ, договор уступки, справку от застройщика, подтверждающую отсутствие у продавца долгов. Но точный список необходимых документов лучше узнать в том банке, куда покупатель обращается для получения ипотечного кредита.
Стороны оформляют и подписывают договор уступки прав требования
Если дольщик хочет уступить право требования через агентство недвижимости, риэлторы правильно составят договор с учетом всех особенностей сделки. Но если сделка заключается без посредников, лучше обратиться к юристу для правильного оформления договора уступки. Если воспользоваться шаблонной формой из интернета, можно упустить важные моменты. Впоследствии это может привести к потере денег, квартиры и невозможности защитить свои права в суде.
В договор включается такая информация:
— дата и место, где проводится сделка;
— паспортные данные сторон сделки;
— сумма, которую продавец получит за переуступку права требования;
— порядок расчета;
— сведения о квартире, право требования которой получает покупатель;
— перечень документов, которые продавец передает покупателю;
— обязанности и права сторон сделки, включая то, кто и в какие сроки должен уведомить девелопера о переходе права требования объекта в возводимом доме;
— ответственность сторон сделки.
Договор регистрируется в Росреестре
ДДУ проходят регистрацию в Росреестре. Такая мера предупреждает действия недобросовестных застройщиков, которые ранее могли заключать несколько договоров с дольщиками на один и тот же объект недвижимости. При оформлении договора уступки также нужно обращаться в Росреестр для его регистрации. В таком случае закон тоже защищает покупателя — дольщик не сможет уступить право требования одной квартиры нескольким покупателям.
Для регистрации нужно предоставить:
— все экземпляры договора, заключенного между дольщиком и лицом, которому он уступает свое право требования;
— оригиналы паспортов или свидетельств о рождении, если в сделке участвуют несовершеннолетние;
— оригинал ДДУ;
— квитанцию об оплате госпошлины;
— согласие супруга или супруги на уступку. Документ необходим, если дольщик на момент подписания ДДУ состоял в браке;
— согласие застройщика, если его получали, и документы, подтверждающие перечисление средств по ДДУ;
— разрешение от органов опеки, если один из дольщиков не достиг совершеннолетия;
— разрешение от банка на сделку, если дольщик не погасил ипотечный кредит, за счет которого он рассчитывался по ДДУ.
Покупатель рассчитывается с продавцом
Рассчитаться можно наличными, банковским переводом, с помощью сервиса безопасных сделок. Но чаще всего деньги передают через банковскую ячейку или аккредитивный счет. В этом случае продавец получает средства только после того, как договор уступки будет зарегистрирован в Росреестре. Это предупреждает ситуации, когда деньги продавцу были перечислены, но по каким-либо причинам Росреестр отказал в регистрации договора уступки.
Продавцу нужно учесть, что он должен заплатить налог с полученного дохода – разницы между суммой, перечисленной по ДДУ, и размером средств, полученных по договору уступки. Резиденты платят 13% от дохода, нерезиденты – 30%. Покупатель, в свою очередь, может вернуть налоговый вычет – 13% от перечисленных дольщику средств и 13% от выплаченных процентов по кредиту, если будут использоваться средства банка.
Застройщику направляют уведомление об уступке права требования
После уступки права требования необходимо направить оригинал договора застройщику. Это может сделать как продавец, так и покупатель. Кто будет направлять уведомление, определяют с учетом положений договора уступки.
Порядок покупки жилплощади
- Подготовка документов. Конкретный пакет будет зависеть от формы сделки, частных условий. Как правило, требуются:
- Письменно оформленное разрешение компании-застройщика на оформление переуступки.
- Документы, подтверждающие внесение денег покупателем.
- Акт взаимозачёта требований.
- Согласие супруга на заключение сделки.
- Акт передачи документов от продавца к покупателю.
- Составление договора уступки. Заверять его нотариально необходимо только тогда, когда у нотариуса заверялся основной договор. Договор должен содержать:
- персональные данные сторон (ФИО, данные паспорта, прописка);
- сведения об объекте недвижимости (характеристики, адрес);
- сведения о договоре, дающем право требования;
- права и обязанности сторон;
- порядок расчетов.
- Передача денег. Предпочтительно использовать банковскую ячейку, как при любой операции с недвижимостью.
- Регистрация сделки в случае использования ДДУ.
- Оплата налога на прибыль продавцом.
Условия, когда переуступка квартиры возможна
Ниже мы собрали небольшой чек-лист условий, когда можно заключать переуступку прав на квартиру в недостроенном доме. Проверьте все пункты:
- Дом еще не сдан, а только строится. Если дом сдан – заключаем только классический ДКП.
- Продавец (цедент) не имеет задолженности перед застройщиком по оплате по ДДУ, либо обязанность внести остаток взноса должна быть прямо предусмотрена договором переуступки.
- Продавец продает право, полученное им по ДДУ. Если ДДУ нет, то и переуступки быть не может. Исключение – если продается пай в ЖСК, но это еще более рискованная сделка. Продавец должен предъявить подлинный экземпляр ДДУ.
- Право продавца должно быть зарегистрировано в Росреестре.
- Застройщик должен разрешить переуступку письменно. Проверьте в ДДУ раздел о правилах переуступки, обычно там все прописано подробно.
- Цессия сама по себе регистрируется в Росреестре – это обязательно.
Оценка недостроенной квартиры
Существуют два основных варианта оценить стоимость еще, фактически, не существующей квартиры: самостоятельно или при помощи специализированной оценочной компании.
- Самостоятельно. Просто, быстро и бесплатно, но не очень точно. Покупатель может и не согласиться с цифрой, указанной продавцом. Расчет произвести не особо сложно. Нужно лишь определить стоимость примерно такой же квартиры на рынке и сделать скидку примерно в 20%.
Пример: Предположим, продавец купил квартиру на стадии котлована за 1 миллион рублей. На момент продажи такое же жилье, в доме поблизости, но уже сданном в эксплуатацию, стоит 2 миллиона рублей. Таким образом, если до полной готовности дома осталось лишь несколько месяцев, можно свободно продавать жилье примерно за 1,5 миллиона рублей. Прибыль, до оплаты налогов, составит 500 тысяч рублей.
- Оценочная компания. Оценщики проводят многочисленные расчеты, вникать в которые нет особого смысла. Они устанавливают более точную и справедливую цену на жилье, которую, к тому же, практически невозможно оспорить. Главный недостаток такой схемы: оценка – это платная услуга. К тому же, придется подождать готовности отчета: обычно около 1 недели.
Какие существуют ограничения при заключении сделки переуступки
Переуступить право требования на квартиру можно только в определенный период времени: с момента госрегистрации ДДУ до подписания акта приема-передачи объекта между дольщиком и застройщиком. Если квартира уже оформлена в собственность, можно заключить только договор купли-продажи.
Дольщик не может заключить договор переуступки, если еще не рассчитался по первоначальному ДДУ. Как поясняет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая, такое возможно, например, если квартира покупалась в рассрочку. В таком случае переуступка возможна только при одобрении застройщиком. Если согласие получено, долг переводится новому дольщику, а в текст соглашения включается пункт о том, что первый дольщик передает второму дольщику долг перед застройщиком в указанном размере.
Что значит переуступка при покупке квартиры
На просьбу дать определение переуступки квартиры Покупатель чаще всего отвечает — это переуступка права собственности, допуская при этом грубейшую ошибку. Когда дом только строится, собственности как таковой еще не существует, поэтому и передать ее невозможно.
Предмет взаимоотношений контрагентов при переуступке — право требования на квартиру.
Впервые такое право появляется у участника долевого строительства (физического или юридического лица), который заключил с застройщиком соответствующий договор.
Застройщик должен исполнить обязательство — сдать объект надлежащего качества в установленный срок. Инвестор может потребовать исполнение этого обязательства, а может передать право требования иному лицу. Так происходит переуступка права или «цессия».
При цессии взаимоотношения сторон регулируются ст. 388-390 Гражданского кодекса РФ. Человек, уступающий право требования, выступает в роли «цедента», а принимающий — «цессионарием».
Понять суть сделки поможет выявление мотивов поведения цедента. Среди них выделяют:
- получение выгоды;
- жизненные обстоятельства, при которых ожидание окончания строительства стало невозможным.
Выгода состоит в том, что жилье на стадии «котлована» стоит недорого, ведь есть вероятность, что строительная компания не будет выполнять обязательства.
По мере роста «коробки» цена жилья увеличивается, и при переуступке выгода вкладчика будет выражаться разницей между текущей и первоначальной стоимостью объекта.
○ Что такое переуступка прав?
Пока здание находится на стадии строительства, дольщики, на средства которых оно возводится, имеют на руках договора долевого участия (ДДУ). На их основании будет произведено оформление права собственности после того, как дом будет сдан. Но, несмотря на отсутствие права собственности, дольщик может продать свою квартиру, что и будет являться переуступкой права.
Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (п.1 ст.11 ФЗ «Об участии в долевом строительстве» от 30.12.2004 №214-ФЗ).
Таким образом, по договору переуступки, покупатель получает не саму квартиру, а только право требования на оформление ее в собственность после окончания строительства.
Вернуться
Переуступка для застройщика
Нельзя сказать, что переуступки осложнняют жизнь застройщикам, комментирует Марина Комогорова. Такие сделки – неизбежность, так как у покупателей могут появиться причины на то, чтобы поменять свои планы и, например, купить другую квартиру. Стоимость квадратного метра растет, и зачастую выгоднее продавать, чем возвращать. Кроме того, переуступки связаны с инвесторами, которые зарабатывают на перепродаже недвижимости. Хотя их число и сократилось, сделки полностью не исчезли. В основном для девелопера нет принципиальной разницы кто именно приобретает права и обязанности по договору долевого участия. Однако, по словам генерального директора VSN Realty, Яны Глазуновой, стороны сделки обязаны уведомить о произошедшей переуступке прав, кроме того, часто застройщик берет дополнительную плату за перерегистрацию ДДУ, в среднем не более 10% от сделки. Что может повлечь повышение расходов для покупателя. Единственная негативная составляющая для застройщика, по мнению Светланы Бириной, заключается в том, что таким образом создается конкуренция внутри своего проекта. Но это некритичный момент, поскольку львиная доля покупателей предпочитают приобретение квартиры у застройщика. Наталья Шаталина предупреждает, некоторые застройщики пытаются за согласие на уступку прав требования взымать дополнительно с участника долевого строительства деньги, однако, данное предложение является незаконным и встречается все реже.