Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Какие документы по квартире нужны для договора аванса». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
После того как продавец и покупатель договорились об основных условиях сделки купли-продажи жилья, их намерения нужно оформить в письменной форме. Бумажный документ подтвердит обязательства сторон, их готовность приобрести или продать квартиру. К одним из таких документов относятся авансовые соглашения на покупку квартиры.
Средний размер задатка
В среднем, в качестве задатка вносят 20-100 тысяч рублей, в зависимости от региона. Чем меньше вы внесете, тем лучше.
Если продавец требует большую сумму — узнайте, зачем нужны деньги. Если причина веская — оформите предварительный договор купли-продажи с обеспечительным платежом, лучше в присутствии нотариуса. Это даст больше гарантий, что продажа состоится или платеж вернут.
Если же что-то вызывает подозрения, лучше отказаться от сделки. Есть мошенники, которые живут именно за счет того, что берут «авансы» за квартиру.
Василиса составила с юристом предварительный договор купли-продажи и внесла продавцу задаток в 500 000 рублей. После этого собственник перестал отвечать на звонки. Василиса подала в суд с требованием вернуть деньги и выиграла процесс. Теперь продавец должен ей миллион, но перечислять будет по 20 000 рублей ежемесячно, так как он заявил, что уже все потратил. На покупку другой недвижимости Василисе пока не хватает денег, и в итоге долгожданный переезд откладывается на неопределенный срок.
Если вы покупаете квартиру в ипотеку, список документов вам пришлет банк. Их более десятка. Однако от вас в данном случае требуется только оформить страховку. Все документы на квартиру и продавцов должен предоставить сам продавец или его риелтор. Обычно сканы документов риелтор продавца присылает по электронной почте покупателю (или его риелтору), а тот проверяет комплектность и пересылает в банк. Все просто.
Однако не стоит полностью полагаться на юристов банка! Они тоже ошибаются. И потом, далеко не во всех банках юристы ответственно относятся к проверке документов. В некоторых банках стратегия простая. Есть страховка титула? Кредит дадут. Если квартиру вы впоследствии потеряете, страховая компания погасит банку ваш долг. Не погасит? Значит, погасите вы сами, ведь кредитные обязательства никто не отменял. Квартиры нет, а долг остается.
Как видите, банк рискует гораздо меньше, чем вы, так что проверять документы на квартиру необходимо независимо от банковской проверки. Если квартира покупается без ипотеки, список необходимых документов сокращается в несколько раз. Для заключения договора и регистрации перехода права собственности вам потребуются всего лишь:
- паспорта продавца и покупателя;
- свидетельство о праве собственности продавца;
- правоустанавливающие документы;
- заявление на регистрацию;
- квитанция об уплате пошлины;
- если есть несовершеннолетние собственники — согласие органов опеки на продажу квартиры.
Чтo нyжнo cдeлaть дo пepeдaчи зaдaткa, чтoбы oбeзoпacить ceбя
❗ Пpoвepить дoкyмeнты нa жильe. Кoгдa зaключaeтe coглaшeниe o зaдaткe пpи пoкyпкe квapтиpы, пoпpocитe пpoдaвцa пpeдocтaвить вce дoкyмeнты нa нeдвижимocть. Ecли кaкиx-тo дoкyмeнтoв нe xвaтaeт — нaпpимep, нeт выпиcки из EГPН, пoдтвepждaющeй пpaвo coбcтвeннocти, cдeлкy лyчшe oтлoжить. Инaчe cбop дoкyмeнтoв мoжeт зaтянyтьcя нaдoлгo.
❗ Пoлyчить coглacиe cyпpyгa пpoдaвцa. Ecли y пpoдaвцa ecть cyпpyг или cyпpyгa, oбязaтeльнo пoлyчитe нoтapиaльнo зaвepeннoe paзpeшeниe нa пpoдaжy. Инaчe пpи paзвoдe cyпpyг пpoдaвцa cмoжeт пpeдъявить cвoи пpaвa нa нeдвижимocть в тeчeниe тpex лeт пocлe cдeлки, и cyд вcтaнeт нa eгo cтopoнy.
❗ Пpoвepить, ecть ли oбpeмeнeниe. Ecли жильe нaxoдитcя пoд oбpeмeнeниeм, oт пoкyпки лyчшe oткaзaтьcя. Пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa cнять oбpeмeнeниe, a пoтoм пepeдaвaйтe дeньги.
❗ Пpoвepить, yплaчeны ли кoммyнaльныe плaтeжи. Ecли нeт — пoпpocитe пpoдaвцa cнaчaлa oплaтить дoлг, a пoтoм пepeдaйтe eмy дeньги. Ecли кyпитe нeдвижимocть c дoлгaми, пpидeтcя иx oплaтить caмoмy, a этo — дoпoлнитeльныe pacxoды. Лyчшe личнo пocмoтpeть квитaнции: дoлги пo кoммyнaльным плaтeжaм нe влияют нa пepexoд пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe, пoэтoмy вac нe пpeдyпpeдят o зaдoлжeннocти.
❗ Пpoвepить, пpoпиcaн ли ктo-тo в квapтиpe. Ecли дa — yкaжитe в coглaшeнии oбязaтeльcтвo пpoдaвцa выпиcaть вcex пpoживaющиx людeй. Инaчe oни бyдyт имeть пpaвo пpoживaния в квapтиpe дaжe пocлe тoгo, кaк вы ee кyпитe, и вы нe cмoжeтe выгнaть жильцoв. Ocoбeннo этo oтнocитcя к нecoвepшeннoлeтним пpoпиcaнным гpaждaнaм.
На что обратить особое внимание?
Прежде, чем передавать денежные средства по договору аванса, следует внимательно отнестись к следующим особенностям сделки:
- От имени продавца в договор должен быть вписан собственник помещения. Допустимо, чтобы его интересы представлял другой гражданин, но только на основании нотариальной доверенности. При этом следует обратить внимание на текст доверенности, где должны быть прописаны полномочия, позволяющие получить аванс.
- Обязательно прочитайте правоустанавливающие документы, на основании которых имущество перешло к собственнику. Если договор сделки состоялся недавно и жилье уже перепродается, то это должно насторожить.
- Условия передачи аванса должны быть максимально отражены в тексте договора.
Оформление договора аванса
Договор о внесении аванса оформляется в письменном виде. Для его подписания сторонами должна быть достигнута договоренность об основных условиях, а именно:
- О размере аванса. Поскольку аванс являет собой частичную предоплату, он рассчитывается исходя из стоимости квартиры. Стороны, как правило, сначала договариваются о цене, которая будет указана в договоре купли-продажи недвижимости, а потом уже думают о размере процента и сумме аванса, которая должна быть внесена предварительно. Строгих правил здесь нет, все отдается на усмотрение участников сделки. Самое главное — найти компромисс, который устроит обе стороны: ведь покупатель стремится уменьшить сумму аванса, которую он может потерять, если по своей воле откажется от покупки квартиры. Продавец же, наоборот, заинтересован в большем авансе, чтобы крепче привязать покупателя.
- О способе внесения авансового платежа. Здесь надо решить: будут ли деньги переданы наличными или переведены на счет в банке; в какой срок должна поступить сумма; должен ли продавец дополнительно написать расписку о получении денег в счет аванса. Все эти вопросы в обязательном порядке должны быть отражены в договоре, чтобы в случае необходимости облегчить процедуру доказывания факта передачи авансового платежа.
- О самом объекте договора купли-продажи. Следует не только написать адрес квартиры, но и зафиксировать ее состояние на момент подписания договора о внесении аванса. Также желательно уточнить сведения о том, кто прописан в квартире, если есть несовершенные дети, нет ли обременения права собственности на этом объекте недвижимости и многие другие особенности, которые выясняются при проверке «чистоты» квартиры.
- Об ответственности за нарушение договора. Следует по максимуму предусмотреть все возможные ситуации, способные привести к срыву сделки и подробно расписать ответственность сторон.
Возвращается ли задаток при отказе банка в ипотеке
Олеся решила купить однокомнатную квартиру на вторичном рынке в ипотеку. Ей одобрили заявку и дали 90 дней на поиск квартиры. Вариант быстро нашли и через риелтора внесли «аванс». Но по каким-то причинам квартиру банк не одобрил. Продавец сам покупал другую недвижимость и вносил за нее задаток. Он посчитал, что сделка сорвалась по вине покупателя и отказался вернуть «аванс». Теперь возвращать его придется через суд.
Со стороны покупателя внесение предварительной оплаты в виде задатка — выгодное действие, потому что он получает больше гарантий, что покупка осуществится. Ведь если продавец сорвал сделку, ему не просто придется вернуть задаток, а удвоить сумму возврата, что предусмотрено законом.
Продавцу выгодно взять задаток, если он принял решение обратить недвижимость в деньги (так называемая чистая продажа). В других случаях собственник может предложить покупателю внести аванс. Тогда как советуют эксперты, в качестве компромиссного варианта можно подписать договор о получении авансовой предоплаты, а в нем прописать, что через какое-то время (срок устанавливают участники сделки) эта сумма станет задатком.
При несоблюдении сроков авансовое соглашение можно продлить или прервать сделку и исполнить прописанное в договоре. Если покупатель решил прервать сделку и договор купли-продажи перестает действовать, то предоплата (независимо от того, как она вносилась — в виде задатка или аванса) остается у продавца.
Размер аванса за квартиру при покупке
Авансовый платеж – частичная предоплата в счет будущей сделки купли-продажи квартиры, соответственно его размер рассчитывается, на базе стоимости недвижимости. На законодательном уровне его размер не прописан, поэтому устанавливается сторонами по взаимному согласию. С одной стороны, продавец заинтересован получить как можно большую сумму, чтобы «удержать» потенциального покупателя. Последнему же важно заплатить минимальную сумму, которая может быть потеряна в случае неприятных обстоятельств. Таким образом, стороны могут торговаться, пока не сойдутся на цифрах, подходящих для обоих.
Размер предоплаты может быть установлен в виде:
- процента от цены недвижимости (от 1 до 10%);
- фиксированной суммы (зачастую 50 000 или 100 000 руб.)
По взаимному согласию сторон авансовый платеж может достигать значительно большего размера (50% и более от стоимости жилья). К примеру, когда продавцу нужно погасить за счет получаемых средств ипотеку. Но при крупной предоплате, кроме расписки о получении денег, обычно оформляется предварительный договор с более подробным указанием всех деталей будущей сделки.
Какой может быть сумма задатка?
В тексте ГК РФ ничего не говорится о том, какой конкретно должна быть сумма залога. Все решается сторонами самостоятельно и вносится в соответствующий договор.
Обычно, когда речь заходит о продажах на рынке недвижимости, принято говорить о сумме в 5-7% от общей стоимости квартиры. Это считается оптимальным.
Но есть ряд случаев, когда эти деньги могут значительно меняться в разные стороны по желанию людей, рассмотрим их более подробно.
Ситуация 1
Покупатель просит хозяина квартиры снизить стоимость задатка.
Такое может быть, если он еще не сделал окончательного выбора, хочет рассмотреть другие варианты и тогда уже определиться. Ему выгодно потерять минимальную сумму, когда он найдет квартиру, которая устроит его больше.
Ситуация 2
Продавец просит значительно повысить стоимость залога.
Такой случай говорит о том, что цена недвижимости слишком завышается. Это должно насторожить, возможно, с вас просто хотят взять как можно больше денег.
Ситуация 3
Собственник жилья настаивает на уменьшении первого взноса.
Все говорит о том, что продавец просто ждет более выгодных предложений от других желающих приобрести жильё.
Что такое аванс при покупке квартиры
Однако, несмотря на то что задаток является определенной гарантией исполнения обязательств, на практике наиболее распространенным способом обеспечения заключения договора при осуществлении сделок с недвижимостью является аванс.
По словам экспертов, популярность аванса настолько же велика, насколько мизерна его роль в законодательстве: аванс не предусмотрен ни одной статьей гражданского законодательства. Тем не менее при покупке недвижимости вам придется столкнуться с ним в первую очередь. Так, для того чтобы зафиксировать намерения покупателя приобрести квартиру, нужно принять у него по предварительному договору денежную сумму, эквивалентную нескольким процентам от стоимости квартиры. Эта сумма называется авансом, и его передачу стороны должны зафиксировать авансовым соглашением, а заодно обсудить все тонкости предстоящей сделки.
Аванс — это денежная сумма, которая в соответствии с действующим законодательством заранее выдается юридическому или физическому лицу для покрытия предстоящих расходов, связанных с оплатой выполненных работ, оказанных услуг. Аванс является предварительным способом расчетов.
Ни в одной статье гражданского законодательства нет понятия «аванс». Тем не менее такая форма договора применяется примерно в 60% сделок с недвижимостью. Аванс в отличие от задатка выполняет только платежную функцию. И хотя его размер составляет минимум от полной стоимости недвижимости, его внесение играет существенную роль на начальном этапе планируемой сделки. Аванс — это предварительный способ расчетов, и по закону он должен быть возвращен в любом случае, если сделка не состоялась. Аванс возвращается за вычетом уже произведенных затрат (реклама в печати, сбор и проверка документов и др.).
Так, если покупатель (сторона, давшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс остается у продавца. А если продавец (сторона, принявшая аванс) отказывается от проведения сделки, то аванс подлежит возврату в полном объеме. Аванс всегда возвращается за вычетом затрат.
П. 3. ст. 380 ГК РФ говорит о том, что в случае сомнения в отношении того, является ли сумма задатком (например, не составлено письменное соглашение о задатке), она считается уплаченной в качестве аванса.
Как и в случае с задатком, соглашение о внесении аванса должно быть совершено в письменной форме. При этом к составлению авансового соглашения надо подходить не менее внимательно, чем к соглашению о задатке, поскольку в отличие от задатка аванс практически не защищен законодательно. Чем по большему кругу вопросов стороны достигнут договоренности и отразят это письменно в соглашении, тем меньше потом будет проблем и столкновений интересов.
Раздел 3: Договор аванса при покупке квартиры
Договор аванса – это документ, который заключается между продавцом и покупателем при покупке квартиры или другой недвижимости. Он заключается на основании предварительного соглашения о задатке (предоплате) или приложения к договору купли-продажи, в котором указывается сумма аванса.
Аванс должен быть оплачен покупателем после заключения договора задатка или приложения и до передачи права собственности на квартиру. Если покупатель передумал купить данную квартиру, то аванс подлежит возврату.
Договор аванса при покупке квартиры должен быть оформлен письменной форме. В нем должны быть указаны фамилии, имена, отчества продавца и покупателя, серия и номер паспорта, а также дата заключения и дата исполнения договора.
В договоре аванса также должно быть указано, что продавец не должен передавать данную квартиру другому лицу до полной оплаты покупателем цены недвижимости, а в случае невыполнения обязательств по продаже, покупатель имеет право на возврат суммы аванса с возмещением убытков.
Если квартира приобретается в ипотеке, то в договоре аванса должно быть указано, что аванс возвращается покупателю в случае отказа банка в выдаче кредитных средств на покупку недвижимости.
При продаже квартиры в двойном наследстве или вине продавца документы на квартиру могут оформиться не правильно, поэтому в договор аванса должны быть включены все основания права собственности на жилье.
Если покупатель передумал купить данную квартиру и об этом сообщил продавцу, то при заключении договора аванса он должен знать, что аванс будет возвращен только в том случае, если его размер был указан в договоре задатка или приложении не менее, чем 10% от стоимости квартиры. И при этом деньги должны быть возвращены в срок, указанный в договоре.
Покупатель имеет право передать свои права по купле-продаже другому лицу без подписания нового договора, обязательно будет выписан письменный документ об этом.
Таким образом, договор аванса при покупке квартиры – это важный юридический документ, который защищает права покупателя и продавца при совершении сделки купли-продажи недвижимости.
Раздел 4: Сравнение и выбор между соглашением и договором аванса
Договор аванса – это оформленный документ, в котором указываются права и обязательства продавца и покупателя. При его заключении покупатель должен внести предоплату на покупку недвижимости. Данный документ должен быть оформлен письменно и подписан обеими сторонами.
Соглашение – это предварительный документ, который заключается перед заключением договора купли-продажи недвижимости. В нём могут быть прописаны условия купли-продажи, подпись продавца. Соглашение не является обязательным документом.
Выбор между соглашением и договором аванса зависит от ситуации и желаний покупателя. Если покупатель не уверен в покупке недвижимости или не имеет достаточных средств, то ему можно заключить соглашение с продавцом без внесения денег. Если же покупатель хочет заранее забронировать квартиру, то он должен заключить договор аванса и внести задаток или предоплату.
При заключении договора аванса продавец обязуется передать квартиру в срок, а покупатель – выплатить оставшуюся сумму. Если покупатель не сможет выплатить оставшуюся сумму или передумал покупать квартиру по своей вине, то задаток возвращается продавцу. Если же продавец не исполнил свои обязательства по передаче квартиры, то задаток возвращается покупателю.
Таким образом, выбор между соглашением и договором аванса зависит от многих факторов и решается индивидуально покупателем.
При покупке недвижимости важно правильно оформить сделку и заключить договор, который будет защищать права покупателя и продавца. Один из вариантов — это предварительный договор, который заключается до купли-продажи и может быть оформлен в письменной форме.
В таблице ниже приведены какие обязательства и возможности могут быть прописаны в данную документ:
| Пункты | Описание |
|---|---|
| Дату | Дата заключения договора |
| Предмет договора | Описание недвижимости, которая будет приобретена |
| Предоплата | Сумма денег, которую покупатель платит в качестве задатка или аванса |
| Возврат задатка или аванса | Условия и порядок возврата денег, если покупатель передумал покупать недвижимость или по какой-то другой вине нет возможности сделать куплю |
| Оплата и форма оплаты | Сумма, которую покупатель должен оплатить за недвижимость и способ оплаты |
| Передача прав на недвижимость | Порядок передачи прав с продавца на покупателя |
| Аренда жилья | Возможность аренды квартиры в период между заключением предварительного договора и покупкой |
| Ипотека | Условия, если покупатель решает приобретать недвижимость через ипотеку |
| Подписи | Фамилии и подписи покупателя и продавца, а также реквизиты документов (паспорт) |
Заключение предварительного договора позволяет покупателю и продавцу защитить свои интересы и избежать неприятных ситуаций, которые могли бы возникнуть без данной документации. Если вы решили приобрести недвижимость, обязательно заключите договор и заполните его наиболее выгодно для себя условиями.
Оформление отказа от договора аванса при покупке квартиры
При заключении договора предварительной продажи квартиры продавец может потребовать от покупателя уплаты денежных средств в качестве аванса. Однако, если покупатель передумал купить квартиру или продавец по какой-то причине не смог передать жилье, деньги должны вернуть.
В данном случае покупатель может оформить отказ от договора аванса. Для этого необходимо написать письменное заявление с указанием даты, на которую был заключен договор аванса, суммы платежа и персональных данных покупателя (ФИО, паспортные данные). В заявлении должно быть прописано обязательство продавца вернуть платеж не позднее 10 дней с даты получения заявления.
В случае, если продавец не выполняет своих обязательств по возврату суммы, покупатель может обратиться к суду за защитой своих прав. Для доказательства своих денежных вложений необходимо иметь при себе подписанный договор аванса и все приложения к нему.
Если же покупатель не собирается совершать покупку квартиры по своей вине, то он должен уведомить продавца о своем решении в письменной форме не позднее, чем за 3 дня до даты передачи квартиры. В этом случае продавец имеет право удержать от аванса сумму в размере задатка, который был указан в договоре. Задаток — это взнос, который покупатель делает при заключении договора предварительной договора купли-продажи и является выражением его заинтересованности в сделке.
В случае, если квартира была оплачена и оформлена по ипотеке, кредитор, зачисливший деньги на счет продавца, должен быть уведомлен о том, что покупатель передумал совершать покупку квартиры. Данные действия также могут быть оформлены в виде письменного заявления, в котором указывается дата и сумма аванса, а также обязательство продавца вернуть деньги, не позднее 10 дней с момента получения заявительной части.
- Если вы передумали покупать квартиру, оформите заявление об отказе от договора аванса в письменной форме;
- Заявление должно содержать обязательство продавца вернуть денежные средства не позднее, чем через 10 дней;
- В случае несоблюдения обязательств со стороны продавца, покупатель имеет право обратиться в суд;
- Если покупатель не собирается совершать покупку по своей вине, продавец имеет право удержать от аванса сумму задатка;
- В случае с оформлением покупки квартиры по ипотеке, необходимо уведомить кредитора о том, что покупатель передумал совершать покупку.
| Документы | Должен быть предоставлен |
|---|---|
| Паспорт покупателя | При заключении договора |
| Документ, подтверждающий право продавца на продажу недвижимости | Передаче квартиры |
| Договор на покупку квартиры | Перед оплатой предварительного платежа |
| Документы, относящиеся к ипотеке | Если купля происходит при наличии ипотеки |
| Задаток или предоплата | При заключении договора |
Договор аванса при покупке жилья – это документ, который оформляется между продавцом и покупателем и является обязательством покупателя внести предварительный платеж в выгодное своим интересам время.
В данной таблице прописаны основные условия, которые должны быть указаны в договоре аванса при покупке квартиры. Если покупатель передумал о продаже квартиры или же продавец не исполнит своих обязательств перед покупателем, то сумма, внесенная в качестве аванса, должна вернуться покупателю согласно заключению договора.
Подписи продавца и покупателя должны быть установлены в договоре. В дату передачи квартиры обязательно должны быть назначены даты исполнения обоих сторон. Также следует прописать условия возврата денег в случае отказа от покупки квартиры.
Нужно ли регистрировать
Авансовое соглашение или предварительный договор с авансовым условием при покупке любой квартиры регистрировать в ЕГРН не требуется. В МФЦ нужно будет подать только основной договор со всеми документами, в том числе и платежными по внесению предоплаты. На основании ДКП будет зарегистрирован переход права на покупателя.
Расписку по внесению аванса при покупке нужно будет подать, чтобы регистратор видел, что жилье оплачено полностью. Если документа не будет, на квартиру автоматически наложат залог продавца.
Удостоверять у нотариуса такое соглашение тоже не требуется. По желанию стороны могут:
- или удостоверить предварительную покупку по ПДКП с авансом;
- или заверить подлинность подписи сторон на соглашении или расписке.
В первом случае нотариус будет проверять юридическую чистоту сделки. Это стоит дороже и длится дольше.
Во втором случае сразу же после заключения ПДКП поставит на договоре заверительную надпись, что документ подписан определенным лицом. Это убережет от аргументов в суде о том, что человек якобы «не подписывал договор». Таким способом можно воспользоваться, если цена сделки высокая.
Зачем необходимо авансовое соглашение.
Продавая квартиру сам продавец или нанятое им агентство недвижимости проводят рекламную компанию и осуществляют показ квартиры потенциальным покупателям квартиры. И вот, чудо, потенциальный покупатель нашелся, квартира ему понравилась. За данным этапом следует этап согласования условий продажи квартиры. Сроки, цена, иные условия. Ведь имеет смысл договариваться «на берегу». Результатом этих договоренностей является соглашение. В данном случае мы рассматриваем именно авансовое соглашение. Заключив авансовое соглашение и приняв аванс за продаваемую квартиру, продавец становится уверен, что покупатель готов покупать именно эту квартиру, за оговоренную цену на оговоренных условиях. В качестве серьезности своих намерений, по авансовому соглашению, покупатель вносит продавцу сумму авансового платежа за покупаемую квартиру. Сумма авансового платежа, в дальнейшем, включается в стоимость продаваемой квартиры.