Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Можно ли сделать перепланировку, если квартира в ипотеке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При покупке квартиры следует обратить внимание, есть ли в ней перепланировка, и перед подписанием договора уточнить, согласована ли она. Для этого при осмотре попросите последний технический план помещения и убедитесь, что окна, дверные проемы и несущие стены находятся там, где отмечены.
Покупка квартиры с перепланировкой
Если есть несоответствие, а квартира нравится именно эта, нужно, чтобы действующий собственник провел согласование изменений, иначе этим в лучшем случае придется заниматься вам, а в худшем — возвращать все изменения в первоначальный вид согласно техническому паспорту объекта.
При перепланировке категорически нельзя:
- объединять кухню с жилыми помещениями
- размещать туалеты и ванные комнаты над жилыми комнатами и кухнями квартир этажом ниже
- расширять кухню за счет санузла или комнаты
- увеличивать ванную комнату или туалет за счет комнаты или кухни
- переносить батареи на лоджию
- прятать в стены стояки газоснабжения, канализации, водоснабжения
- переустраивать чердаки и технические этажи, устраивать террасы и лоджии
- делать полы с подогревом от общедомовых систем
Если в выбранной для покупки квартире присутствуют пункты из этого списка, перепланировку точно не согласуют. Все переделки придется убирать, чтобы жилье соответствовало текущему техническому плану.
В отношениях с кредитором имеет смысл соблюдать правила. Конечно, специалист банка может ни разу не прийти на осмотр квартиры, если вы дисциплинированный плательщик.
Но вопросы могут возникнуть у служб, проверяющих коммуникации, или у Жилинспекции в случае конфликта с соседями. Из этих же соображений недальновидно думать, что можно сделать перепланировку в ипотечной квартире в нарушение договора. Если это выяснится, банк может потребовать досрочного погашения долга по ипотеке.
Покупка квартиры в ипотеку с перепланировкой
При узаконенных изменениях конфигураций жилья проблем с получением ипотеки у банка у покупателей возникнуть не должно. Документация на квартиру в порядке, поэтому в качестве причины отказа в предоставлении заемных средств перепланировка выступать не может.А вот при наличии незаконных изменений покупка недвижимости на заемные средства невозможна, так как при оформлении кредита нужно предоставить техническую документацию на объект, в том числе план постройки. Если он не соответствует фактической конфигурации, банк средства на приобретение не выделяет. Потенциальному заемщику в подобном случае стоит задуматься о приобретении другого жилья, либо прийти к соглашению с продавцом о легализации текущего состояния квартиры, либо приведении жилья в первоначальный вид, соответствующий плану.
В каких случаях можно сделать перепланировку
Распространено мнение, что в квартире, которая находится в залоге, нельзя сделать перепланировку. Оно обусловлено тем, что банк прописывает в договоре перечень действий, которые запрещены, или тех, которые могут проводиться только после согласования. Например, указывается невозможность продать или подарить квартиру, возможность зарегистрировать в жилье только близких родственников, необходимость обращаться за разрешением в банк для того, чтобы сдавать недвижимость в аренду.
Закона, запрещающего делать перепланировку в квартире, за которую еще не выплачена ипотека, нет. Главное, чтобы проводимые работы соответствовали строительным и другим нормам. Но кроме обращения в жилищную инспекцию, составления проекта и других этапов, которые обычно проходят собственники квартир, нужно получать разрешение банка. Это обусловлено положениями ипотечного договора.
Несмотря на необходимость получения разрешения, перепланировку сделать можно. Обременение, наложенное на квартире, не мешает этого сделать. Но выполнять работы можно только после предварительного согласования с банком. Обычно рассмотрением заявок на перепланировку и приложенных к ней документов занимается ипотечный отдел. По результатам рассмотрения выдается согласие или отказ. В случае отказа его возможно оспорить, сославшись на действующие строительные и прочие нормы. Но делать перепланировку без согласования банка, даже если она спроектирована с учетом норм, не стоит — это нарушает требования ипотечного договора.
Часто банки отказывают в проведении работ в случае, если после окончания работ может снизиться стоимость квартиры. Если заемщик не сможет выплачивать кредит, банк продает квартиру, погашая обязательство за счет вырученных средств. Поэтому в проведении необычных перепланировок, с которыми квартиру получится реализовать только по сниженной цене, вероятнее всего откажут.
Нужно обратить внимание на то, что в кредитном договоре может быть прописан запрет перепланировки. Если хочется что-то изменить в приобретаемой квартире, но для ее покупки будет оформляться ипотечный кредит, лучше заранее уточнить в банке о том, что будет указано в договоре. Если подобные работы не разрешены, их можно выполнить после того, как будет выплачена вся ссуда и снято обременение.
Даже если финансовая организация не против перепланировки, нужно внимательно читать заключенный с ней договор. Часто в него включают пункт о том, что после получения ссуды и до момента обращения за одобрением перепланировки должно пройти не менее одного года.
Порядок действий при перепланировке
Нужно поэтапно пройти следующие действия:
1. Определить перечень работ, которые хочется провести.
2. Узнать о том, не относятся ли планируемые работы к запрещенным. На этом этапе необходимо учитывать, что перечень допустимых работ может отличаться в зависимости от типа дома и региона, в котором он расположен. Например, общие нормы, по которым делают перепланировку, закреплены в ст. 25 ЖК РФ. Но если многоквартирный дом расположен в Москве, дополнительно нужно учитывать нормы перепланировки, которые определены Постановлением Правительства Москвы № 508 от 25 октября 2011 года.
3. Изучить договор на предмет того, что в нем говорится о перепланировке. Если запрет отсутствует, нужно проверить, нет ли запрещенного перечня действий или наоборот – перечня того, что можно делать. Например, финансовая организация может указывать возможность проведения косметического ремонта, замены дверных проемов и дверей.
4. Уточнить в банке перечень документов, с которыми необходимо обращаться для получения одобрения на перепланировку.
5. Составить проект перепланировки. Если прийти в банк с заявлением, где просто будет указано, что намерен сделать собственник, его не будут рассматривать. Кроме того, определенный перечень работ требует составления проекта и на другие квартиры, которые не находятся в залоге. Проект перепланировки должна составлять проектная организация, которая состоит в СРО. Только такой документ может быть принят банком на рассмотрение и в дальнейшем утвержден жилищной инспекцией. Еще готовый проект может потребоваться предоставить в управляющую компанию, обслуживающую дом, МЧС и Роспотребназдзор, если тип выполняемых работ требует дополнительного согласования.
6. Сообщить о планируемых работах компании, с которой заключен страховой договор.
7. Подготовить пакет документов и направить заявление в банк. Процедура согласования перепланировки может быть платной услугой — это должно быть прописано в договоре, заключенном с банком. Точная стоимость согласования определяется на момент обращения кредитора и может составлять от 2 до 5 тыс. рублей.
8. Получить решение банка. Если банк не против проведения работ, то заемщику в большинстве случаев направляют распоряжение, где оговорены сроки прохождения последующих этапов. Например, определен срок выполнения перепланировки, оформления нового техпаспорта квартиры, внесения изменений в ЕГРН и получения новой выписки. В большей мере это также связано с опасностью того, что заемщик перестанет погашать кредитное обязательство. Если квартира будет в стадии перепланировки, то в случае ее принудительной продажи для погашения долга придется снижать цену.
9. При необходимости узнать в банке точный перечень документов, который нужно предоставить после проведения работ и внесения изменений в единый реестр.
10. Подготовить пакет документов и направить его для получения разрешения в жилищную инспекцию.
11. Получить разрешение от жилищной инспекции. Даже если банк дал согласие на проведение перепланировки, до одобрения проекта жилищной инспекцией не стоит начинать работы. Может оказаться, что проект составлен неверно или в нем допущены ошибки, которые нарушают действующие нормы.
12. Провести в обозначенные банком сроки намеченные работы. Но нужно обратить внимание на то, что выполняемые работы должны четко соответствовать составленному плану.
13. Для составления акта проведенных работ вызвать кадастровых инженеров.
14. Подписать составленный акт проведенных работ у проектировщиков, в УК и в администрации.
15. Обратиться для составления нового техпаспорта квартиры. Такой документ могут составить специалисты БТИ или кадастровые инженеры.
16. С документами, подтверждающими право собственности квартиры, и новым техническим планом обратиться в Росреестр для внесения изменений. Для этого можно лично прийти в МФЦ, подать заявление на сайте Госуслуг или оформить заявку на официальном сайте Росреестра. При обращении в Росреестр через официальный сайт нужно будет воспользоваться заранее оформленной электронной подписью.
17. Получить новую выписку из ЕГРН.
18. По результатам проведенных работ обратиться в банк с документами, включающими новый технический план квартиры и выписку из ЕГРН.
Собственники квартир часто выполняют перепланировки, схожие между собой. Например, объединение кухни с жилой комнатой, объединение санитарных узлов. Чтобы процесс согласования перепланировки не занимал много времени, для домов массовых серий разработали типовые решения — уже готовые проекты, которыми можно воспользоваться. Например, владельцы квартир в Москве могут выбрать желаемую перепланировку из каталога типовых проектных решений, размещенных на сайте Мэра Москвы.
На что обратить внимание в договоре с банком
Изучить или хотя бы прочитать стоит весь договор. Желательно, до подписания. Но так поступают немногие. Для большинства людей – сложное дело – разобраться в тонкостях юридических документов.
Каждая финансовая организация имеет свои требования относительно перепланировок. Несоблюдение условий приводит к появлению проблем.
Причины отказа со стороны банка в перепланировке
Распространенная причина – предложенный план квартиры не соответствует нормам или выполнен некорректно. По этому же параметру отказ в изменении планировки любой квартиры, могут получить собственники жилья (не только заемщики банков). Жилищная инспекция не допускает кардинальных изменений конструкций жилищных площадей в многоквартирных домах, если они нарушают законодательство или сделаны без соблюдения строительных норм.
Согласование перепланировки с банком
Если ипотечным договором не запрещена перепланировка, тогда согласование изменений конструкций квартиры проходит в три этапа:
- Подготовка проектной документации. С этим помогут специализированные или строительные компании.
- Получение письменного согласия банка, оформившего ипотеку. После подготовки проекта нужно написать заявление о перепланировке в банк и приложить к нему новый план.
- Получение согласия на проведение реконструкции от жилищной инспекции или БТИ. В случае положительного ответа банка документы необходимо отдать в жилинспекцию, чтобы получить согласие на указанные в плане работы. Инспекция готовит ответ до четырёх месяцев.
Расскажем подробнее про второй этап. Чтобы получить согласие банка, нужно написать заявление и приложить к нему:
- Проект
- Согласие БТИ и управляющей компании
- Отчёт страховой компании (с оценкой рисков ремонтных работ и их последствий)
- Оценку недвижимости, определяющую стоимость жилья после перепланировки
Обычно сроки согласования в банках могут занять до полугода и эта услуга может быть платной: от 2 000 ₽ до 5 000 ₽. В случае разбирательств в суде расходы могут вырасти на сумму штрафов и судебных издержек.
А теперь перейдем к видам перепланировок, они бывают следующими:
- Перепланировка по эскизу — это самый простой и не затратный вид. При согласовании перепланировки ипотечной квартиры по эскизу не нужно заказывать проектную документацию, если подразумевается совсем простая переделка. Это может быть демонтаж или устройство ненесущих перегородок, ликвидация стенных шкафов или перемещение сантехники. Согласование такой перепланировки квартиры в ипотеке возможно только по документам БТИ. Вся процедура длится приблизительно 2-3 месяца.
- Проектная перепланировка — это уже более сложный вид перепланировки, но банки соглашаются и на него. Его используют, например, при расширении ванной за счет коридора или при обустройстве новых санузлов, изменении конструкции полов и так прочее. Для согласования таких переделок уже надо разрабатывать проектную документацию. По запросу жилинспекции они согласовываются в СЭС, УГПС, АПУ и так далее.
- Перепланировка с затрагиванием несущих конструкций — это самый проблематичный вид перепланировки и в ипотечных квартирах он используется крайне редко. Здесь договориться не только с банком, но и с БТИ будет крайне сложно. Несущие конструкции нежелательно изменять, поэтому если перепланировка была совершена самовольно, то зачастую БТИ заставляет вернуть конструкции здания к первоначальному плану. Также вместе с отказом в регистрации заемщика могут привлечь к административной ответственности. Самовольная неузаконенная перепланировка жилых помещений при ипотеке влечет наложение административного штрафа размере от двух до двух с половиной тысяч рублей.
Для осуществления перепланировки в ипотечной квартире необходимы следующие документы:
- получить согласие эксплуатирующей организации и разрешение в БТИ
- написать в банке заявление с просьбой разрешить перепланировку (к этому заявлению необходимо приложить разрешение из БТИ) в свободной форме. При этом нужно запросить письменный ответ и обязательно сделать копию с принятого заявления;
- сделать перепланировку;
- зарегистрировать перепланировку в БТИ;
- предоставить банку отчетные документы о выполненных изменениях в квартире.
(не лишним будет уточнить, нужен ли для этого оригинал свидетельства о праве собственности);
Как получить согласие банка на перепланировку — Повторим
Для получения разрешения банка на перепланировку обратитесь с соответствующим заявлением к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.
При себе необходимо иметь:
- Заявление на получение согласия банка на перепланировку/устройство балкона с перечнем ремонтно-строительных работ, которые предполагается произвести или уведомление о произведенной перепланировке, в случае, если она уже сделана.
- Эскизный проект планируемой перепланировки/переустройства и перепланировки/проект произведенной перепланировки.
- Документы по страхованию (предоставляются за исключением случаев перепланировки до оформления права собственности на объект):
- Письмо заемщику из страховой компании о том, что она уведомлена о намерении заемщика провести перепланировку; описание перепланировки; на период проведения перепланировки применяется/не применяется корректирующий коэффициент; страховая компания не отказывается от взятых на себя обязательств по страхованию риска ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
- Квитанция об оплате страховой премии, с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке;
- Страховой полис/дополнительное соглашение к договору страхования, оформленный(ое) с учетом рисков ущерба и повреждения в результате проводимых и произведенных работ по перепланировке.
- Заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения перепланировки объекта, если такой объект или дом, в котором он находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
- Оригинал паспорта заемщика.
Стоимость согласования
В стоимость включены:
- проектные работы,
- все разрешения,
- распоряжение уполномоченного органа о законности перепланировки,
- получение документов БТИ,
- получение паспорта на квартиру.
| Услуга | Цена | Сроки |
|---|---|---|
| Согласование перепланировки квартиры без затрагивания несущих конструкций | от 42 000 руб | От 2 до 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры с устройством проема в несущей стене | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование с устройством демонтажа подоконной части при остекленном фасаде | от 65 000 руб | От 3 мес. |
| Согласование объединения квартир | от 90 000 руб | от 3 мес. |
| Согласование перепланировки квартиры в домах серии МНИИТЭП | от 95 000 руб | 4 мес. |
Каковы особенности перепланировки в квартирах, находящихся в ипотеке?
Итак, специфика перепланировки ипотечных квартир заключается в том, что они выступают в качестве залога по кредиту, поэтому права заемщика в плане осуществления практически любых действий с жильем существенно ограничены. Почему так происходит? Главная причина особого порядка проведения перепланировки — это желание банка обезопасить себя от появления незаконных изменений во внутреннем пространстве недвижимости. Для банка этот вопрос имеет принципиальное значение, поскольку в случае, если заемщик не сможет исполнить свои кредитные обязательства, учреждению предстоит продавать объект залога, а при наличии неузаконенной перепланировки сделать это достаточно затруднительно.
Устанавливая особый порядок проведения перепланировки, банк в первую очередь защищает себя от возможных проблем: заемщик сначала получает разрешение, оформляет все необходимые документы во властных структурах, а затем предоставляет кредитному учреждению новую документацию на объект. В результате, банк уверен в том, что все изменения имеют законный характер и при невыплате кредита сложностей в продаже залоговой недвижимости не возникнет.
Чем грозит перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?
Если перепланировка была проведена в соответствии со всеми требованиями, то негативных последствий можно не опасаться. Но иногда собственники ипотечных квартир решают не тратить время и силы на оформление документации, решая, что об изменениях никто не узнает — ни БТИ, ни банк. Такая позиция является ошибочной, поскольку сотрудники банка имеют права ежегодно посещать объект и проверять, в каком состоянии находится залоговая недвижимость. Если при проверке будет выявлено, что владельцы провели перепланировку без согласия банка и не оформили надлежащим образом документы, последствия могут быть самыми неблагоприятными.
Конечно, лучший вариант — это урегулирование вопроса с банком и узаконивание перепланировки, но в ряде случаев (например, если проведены недопустимые законом изменения) придать ей законный статус невозможно. Среди последствий незаконной перепланировки:
- выдача заемщику требования о приведении квартиры в соответствие с технической документацией;
- наложение штрафных санкций;
- расторжение ипотечного договора.
Следует отметить, что расторжение договора по инициативе банка является наиболее негативным для заемщика решением. Так, если владелец жилья не может вернуть кредитной организации все средства, квартира изымается для продажи с целью погашения долга. Не самой приятной ситуацией считается и требование привести квартиру в прежнее состояние, поскольку в большинстве случаев это сопряжено с большими расходами.
Что можно менять в ипотечной квартире, а что нельзя?
Гражданин имеет право сносить или переносить перегородки, дверные проемы, объединять или разъединять комнаты, устанавливать дополнительные санузлы, выполнять ремонт. Оформление перепланировки осуществляется на основании проектной документации. Однако не все коррективы можно согласовать. Запрещено выполнять следующие действия в квартире в ипотеке:
- размещать санузел над жилыми комнатами или кухнями, за исключением ситуаций, когда нижний этаж также находится в собственности лица, которое владеет квартирой сверху;
- осуществлять перенос радиаторов на лоджии;
- прятать в стены трубы отопления, водо- и газоснабжения, канализации;
- увеличивать площадь санузла за счёт других комнат.